Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector Handels- en Familierecht
VONNIS van de voorzieningenrechter
in kort geding in de zaak van:
1. [huurder sub 1],
2. [huurder sub 2],
3. [huurder sub 3],
4. [huurder sub 4],
5. [huurder sub 5],
6. [huurder sub 6],
7. [huurder sub 7],
8. [huurder sub 8],
9. [huurder sub 9],
10. [huurder sub 10],
allen wonende te [woonplaats],
e i s e r s in conventie,
g e d a a g d e n in reconventie,
procureur: mr. F. Boor,
- t e g e n -
de stichting
STICHTING NEDERLANDSE KERKPROVINCIE VAN DE KOPTISCH ORTHODOXE KERK PARTRIARCHAAT VAN ALEXANDRIE,
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats],
g e d a a g d e in conventie,
e i s e r e s in reconventie,
procureur: mr. R.J.G.J. van Warmerdam.
1. Het verloop van het geding
1.1 Eisers in conventie/ gedaagden in reconventie, hierna te noemen: [de huurders], hebben gedaagde in conventie/ eiseres in reconventie, verder te noemen: de kerk, in kort geding doen dagvaarden. Op de dienende dag, 24 april 2002, hebben zij van eis geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van het exploot van dagvaarding, waarvan een fotokopie aan dit vonnis is gehecht.
1.2 [de huurders] hebben vervolgens bij monde van hun procureur hun vordering doen toelichten mede aan de hand van overgelegde pleitnotities en producties.
1.3 De kerk heeft hierop bij monde van haar procureur verweer doen voeren mede aan de hand van een overgelegde pleitnota en overgelegde producties. Bij die gelegenheid heeft zij een eis in reconventie ingesteld, die is weergegeven in de aangehechte pleitnota, tevens akte houdende eis in reconventie.
1.4 Daarop hebben [de huurders] bij monde van hun procureur verweer gevoerd tegen de eis in reconventie.
1.5 Na voortgezet debat, waarbij ook enige inlichtingen zijn verschaft door eiser in conventie/ gedaagde in reconventie sub 7 in persoon en door [de secretaris van de kerk], hebben partijen vonnis gevraagd.
2. De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
2.1 [de huurders] huren kamers in het pand aan de [adres] te [woonplaats], verder te noemen: het pand.
2.2 De kerk is eigenaresse van het pand.
2.3 Op 28 januari 2002 heeft de brandweer een brandveiligheidscontrole in het pand uitgevoerd. In de brandveiligheidsrapportage is onder meer het volgende opgenomen:
"(..) Kamerverhuur
Onderstaande eisen zijn ten zij anders vermeld, gerelateerd aan de door de Burgemeester en wethouders ingestelde aanvullende eisen voor kamergewijs verhuurde panden.
Beperking van de ontwikkeling van brand
de trappenhuizen (vluchtwegen) en gangen moeten ten allen tijde vrij gehouden worden van obstakels en brandbare goederen;
Beperking van uitbreiding van brand
kamerdeuren op de tweede verdieping en hoger moeten in combinatie met de kozijnen, een brandwerendheid bezitten van tenminste 30 minuten.
De kozijnen moeten een sponningdiepte hebben van tenminste 25 mm en de deuren moeten zijn afgehangen aan 3 scharnieren. De eventuele glasbezetting in de deuren of kozijnen moet bestaan uit draadglas met een maaswijdte van maximaal 12 mm en een maximaal oppervlak van 1 m2;
bovenstaande geldt voor alle keukendeuren, deze moeten ook zijn voorzien van een dranger;
de deuren in de brand- en rookscheidingen (o.a. deuren uitkomend op het trappenhuis, deuren kamerverhuur) dienen goed sluitend te worden uitgevoerd. Zie opmerking over kamerdeuren hierboven. (..)".
2.4 Op 18 februari 2002 heeft de gemeente Utrecht de kerk naar aanleiding van de brandveiligheidsrapportage aangeschreven om het gebruik van het pand als kerk, zondagsschool en kamerverhuurpand te beëindigen en de in de brandveiligheidsrapportage vermelde voorzieningen te treffen vóór 5 april 2002.
3. Het geschil en de beoordeling ervan
in conventie
3.1 Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vordering wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. Kort weergegeven houdt de vordering in:
a. dat de kerk alles in het werk stelt, dat het rustig woongenot van [de huurders] van het gehuurde in stand blijft;
b. dat de kerk veroordeeld wordt de in de brandveiligheidsrapportage vermelde voorzieningen binnen twee maanden na betekening van het vonnis te treffen;
c. dat de kerk veroordeeld wordt een gebruiksvergunning aan te vragen.
3.2 Het verweer van de kerk komt in het volgende voor zoveel nodig aan de orde.
3.3 Vooropgesteld dient te worden dat de kerk als verhuurster verplicht is het rustig woongenot te verschaffen aan [de huurders] van de door hen gehuurde kamers. Ten gevolge van het feit dat de gemeente Utrecht de kerk heeft aangeschreven teneinde vóór 5 april 2002 het gebruik van het pand te beëindigen en bepaalde voorzieningen te treffen in het kader van de brandveiligheid, en de kerk die termijn heeft overschreden en ook thans nog niet aan deze aanschrijving heeft voldaan, bestaat de niet geringe kans dat de huurders in het woongenot zullen worden gestoord door de uitoefening van bestuursdwang door de gemeente. Anders gezegd, de huurders lopen het reële risico door de gemeente ontruimd te worden. Een en ander wordt bevestigd door het feit dat de gemeente in de beschikking expliciet heeft opgenomen dat zij bevoegd is om -na inning van een dwangsom bij niet-voldoening aan de aanschrijving- bestuursdwang toe te passen. Het feit dat -zoals de kerk heeft gesteld- zij van de gemeente een ruimere termijn (tot 5 juli 2002) heeft gekregen, om aan de aanschrijving te voldoen, doet hieraan niet af. Immers, na het verstrijken van deze verlengde termijn kan de gemeente nog immer besluiten om tot het toepassen van bestuursdwang over te gaan.
3.4 Op dit moment is niet ondenkbeeldig dat de gemeente tot het toepassen van bestuursdwang zal besluiten. De kerk is -naar het oordeel van de rechter- bij het nemen van maatregelen ter voldoening aan de aanschrijving niet voortvarend te werk gegaan. De gemeente heeft de beschikking reeds op 18 februari 2002 genomen, doch de kerk heeft pas onlangs een offerte aangevraagd met betrekking tot de kosten van het aanbrengen van brandveiligheidsvoorzieningen op de tweede en de derde verdieping van het pand, alwaar de door [de huurders] gehuurde kamers gelegen zijn. De kerk heeft uit financiële overwegingen prioriteit gegeven aan de aanpassing van het gedeelte van het pand dat als kerk en zondagsschool wordt gebruikt. Deze handelwijze is naar het oordeel van de rechter niet juist. Immers, het uitoefenen van bestuursdwang met betrekking tot het gedeelte van het pand dat wordt gebruikt voor de kamerhuur heeft grotere consequenties (immers de ontruiming van [de huurders] uit de kamers) dan een eventuele toepassing van bestuursdwang ten aanzien van het gedeelte van het pand dat als kerk en zondagsschool wordt gebruikt (het beëindigen van het gebruik van de betreffende ruimtes). Dat de gemeente Utrecht bij het toepassen van bestuursdwang wel degelijk een onderscheid zal maken tussen deze gedeeltes van het pand kan onder meer worden afgeleid uit het feit dat zij in de beschikking van 18 februari 2002 een dergelijk onderscheid heeft gemaakt. Uit het voorgaande volgt dat de kerk niet als een goed verhuurder heeft gehandeld door het treffen van voorzieningen in het door [de huurders] gehuurde gedeelte van het pand uit te stellen.
3.5 Evenmin kan er van worden uitgegaan dat de kerk thans wel haast zal maken met het aanbrengen van brandveiligheidsvoorzieningen in het door [de huurders] gehuurde gedeelte van het pand. Uit het ter zitting verhandelde is gebleken dat de kerk ook thans nog hinkt op twee gedachten: enerzijds wenst zij zoveel mogelijk huurders in het pand onder te brengen teneinde de huuropbrengst zo groot mogelijk te maken, anderzijds wenst zij een verkleining van het aantal huurders tot maximaal vijf teneinde niet aan de verplichting tot het treffen van voorzieningen te hoeven voldoen. Gecombineerd met het feit dat de kerk kennelijk ook thans nog prioriteit toekent aan het aanpassen van het gedeelte van het pand dat als kerk en zondagsschool dienst doet en het hiervoor vermelde risico van het uitoefenen van bestuursdwang, hebben [de huurders] -anders dan de kerk heeft gesteld- voldoende belang bij de door hen gevraagde voorzieningen. Het feit dat de kerk tegen de beschikking van de gemeente bezwaar heeft gemaakt, brengt hierin geen verandering. Zolang deze beschikking niet is vernietigd, moet immers van de rechtsgeldigheid daarvan worden uitgegaan.
Ook de stelling van de kerk dat de vorderingen vanwege de aan de aanzegging verbonden dwangsom overbodig zijn, dient te worden afgewezen. Het risico van het verbeuren van een dwangsom aan de gemeente heeft de kerk er tot op heden niet toe gebracht om veel haast te maken met het aanpassen van het door [de huurders] gehuurde gedeelte van het pand.
3.6 De vordering onder 3.1 sub b zal dan ook worden toegewezen. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat deze vordering zal worden beperkt in die zin dat het alleen betreft het door [de huurders] gehuurde gedeelte van het pand. Een belang van [de huurders] bij het uitbreiden van de veroordeling tot het gehele pand is niet gebleken.
De vordering onder 3.1 sub a zal worden afgewezen, nu deze in te algemene termen is gesteld.
Tevens zijn er termen aanwezig om de gevorderde dwangsom te matigen.
Aangenomen moet worden dat deze dwangsom wel voldoende zal zijn om nakoming van het gevorderde te verzekeren. [de huurders] hebben bij het door hen tevens gevraagde dwangmiddel om zelf de voorzieningen op kosten van de kerk aan te brengen dan ook onvoldoende belang.
3.7 De vordering onder 3.1 sub c zal eveneens worden afgewezen, nu uit de door de kerk overgelegde brief van de gemeente d.d. 19 april 2002 blijkt dat de kerk een aanvraag voor een gebruiksvergunning heeft gedaan. Voorts wordt daaruit voldoende aannemelijk dat deze aanvraag niet slechts voor de vorm is gedaan, doch een serieuze aanvraag is.
3.8 De kerk zal, als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van dit geding worden veroordeeld. Aangezien [de huurders] een toevoeging hebben aangevraagd op grond van de Wet op de rechtsbijstand, zal de kerk deze kosten aan de griffier van de rechtbank dienen te voldoen.
in reconventie
3.9 De kerk vordert in reconventie kort gezegd, het volgende:
a. dat gedaagden in reconventie sub 2 en 9, verder te noemen: [huurder sub 2] en [huurder sub 9], veroordeeld worden het pand te ontruimen en de achterstallige alsmede de komende huurtermijnen te voldoen;
b. dat [de huurders] veroordeeld worden alle aan hen toebehorende zaken te verwijderen en verwijderd te houden en de aan hen in gebruik gegeven keuken en sanitaire ruimten schoon te houden;
c. dat [de huurders] veroordeeld worden zich te onthouden van het openbreken van afgesloten kamers en zich niet in de kamers te begeven die niet aan hen verhuurd zijn;
d. dat [de huurders] veroordeeld worden om geen sleutels aan derden ter beschikking te stellen, alsmede de reeds ter beschikking gestelde sleutels terug te nemen en aan de kerk af te geven;
e. dat gedaagden in reconventie sub 5, sub 7 en sub 10, verder te noemen [huurder sub 5], [huurder sub 7] en [huurder sub 10], veroordeeld worden mee te werken aan de ontruiming van de kamers en de gemeenschappelijke ruimten op de derde verdieping en te verhuizen naar de kamers op de tweede verdieping.
3.10 Het verweer van [de huurders] komt in het volgende, voor zoveel nodig, aan de orde.
3.11 Ter onderbouwing van haar vordering tot ontruiming van [huurder sub 9] en [huurder sub 2] heeft de kerk aangevoerd dat deze huurders reeds gedurende vier maanden de huur van de door hen gehuurde kamers niet ([huurder sub 9]), dan wel slechts gedeeltelijk ([huurder sub 2]) hebben voldaan.
3.12 [huurder sub 2] beroept zich op een opschortingsrecht. In het kader van dit kort geding kan niet beoordeeld worden of dit terecht is. Daarvoor ontbreken de benodigde gegevens.
De kerk heeft haar stelling -voor zover deze op [huurder sub 9] betrekking heeft- onvoldoende nader onderbouwd.
Daarbij komt, dat de vordering tot ontruiming slechts kan worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een ontbindingsverzoek van de verhuurder zal honoreren. In het onderhavige geval dient ten zeerste betwijfeld te worden of de bodemrechter de door de kerk gestelde tekortkoming in de nakoming in de huurovereenkomsten door [huurder sub 9] en [huurder sub 2] voldoende zal achten om tot ontbinding van deze huurovereenkomsten over te gaan.
De vordering tot ontruiming van [huurder sub 9] en [huurder sub 2], alsook de vordering tot betaling van de door de kerk gestelde achterstallige huur zal dan ook worden afgewezen.
3.13 Ook de vorderingen onder 3.9 sub b tot en met d dienen te worden afgewezen. De kerk heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat [de huurders] de door hen gebruikte keuken en sanitaire ruimtes niet schoon houden, een niet door hen gehuurde kamer hebben opengebroken en de sleutels van het gehuurde aan derden ter beschikking hebben gesteld.
Ten aanzien van de vordering tot verwijdering van aan de huurders toebehorende zaken geldt dat de verplichting om het pand brandveilig te maken in beginsel rust op de verhuurder. Op de kerk rust dan ook de verplichting om de gangen en trappenhuizen vrij te houden van obstakels en brandbare goederen (zoals ook door de brandveiligheidsrapportage wordt geëist). Nu [de huurders] voorts hebben ontkend dat de zaken die zich thans in de gang en het trappenhuis bevinden aan hen toebehoren en de kerk het tegendeel niet aannemelijk heeft gemaakt, kunnen [de huurders] niet verplicht worden deze zaken te verwijderen.
3.14 Ten aanzien van de vordering tot veroordeling van de bewoners van de derde verdieping om mee te werken aan de verhuizing naar de tweede verdieping overweegt de rechter als volgt. Aangenomen moet worden, dat een dergelijke verhuizing een aanzienlijk besparing voor de kerk zal betekenen op de kosten van het treffen van de voorzieningen waartoe zij door de gemeente wordt verplicht. Immers het aantal deuren en kozijnen dat op grond van de brandveiligheidsrapportage vervangen zouden moeten worden, wordt alsdan sterk verminderd. [de huurders] hebben aangegeven dat de huurders van de kamers op de derde verdieping gaarne naar de tweede verdieping zouden willen verhuizen, doch slechts op voorwaarde dat de kerk aan hen een extra kamer ter beschikking stelt ten behoeve van de plaatsing van enkele koelkasten. De rechter is echter van mening dat de huurders een dergelijke voorwaarde in redelijkheid niet kunnen stellen, nu van de verhuurder niet gevergd kan worden dat hij gratis een extra kamer ter beschikking stelt. Nu de bewoners van de derde verdieping alleen onder voormelde voorwaarde vrijwillig willen verhuizen, dient de vraag beantwoord te worden of deze bewoners verplicht moeten worden om te verhuizen. De rechter beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit het voorgaande volgt dat het belang van de kerk bij het verplaatsen van deze bewoners naar de tweede verdieping dermate veel groter is dan het belang van de huurders van de derde verdieping bij het continueren van de huur van de kamers op de derde verdieping dat deze huurders in redelijkheid hun medewerking aan die verhuizing niet kunnen weigeren. De vordering onder 3.9 sub e zal dan ook worden toegewezen.
3.15 De kerk zal, als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van dit geding worden veroordeeld. Aangezien [de huurders] een toevoeging hebben aangevraagd op grond van de Wet op de rechtsbijstand, zal de kerk deze kosten aan de griffier van de rechtbank dienen te voldoen.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
4.1 veroordeelt de kerk om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de in de brandveiligheidsrapportage vermelde voorzieningen, voor zover deze betrekking hebben op het gedeelte van het pand dat in gebruik is voor de kamerverhuur, aan het pand te treffen;
4.2 bepaalt dat de kerk aan [de huurders] een eenmalige dwangsom verbeurt van € 20.000,- (twintigduizend euro), indien de kerk niet binnen de onder 4.1 bedoelde termijn de aldaar bedoelde voorzieningen heeft getroffen;
4.3 bepaalt voorts dat de onder 4.2 genoemde dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving van die dwangsom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van die overtreding;
4.1 veroordeelt de kerk in de kosten van dit geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de huurders] begroot op € 703,-- (zevenhonderddrie euro) voor salaris van hun procureur en op € 270,56 (tweehonderdzeventig euro en zesenvijftig eurocent), inclusief BTW, voor verschotten;
4.5 bepaalt dat de kerk voormelde kosten dient uit te betalen aan de griffier van de rechtbank, zulks op de voet van het bepaalde in artikel 243 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
4.6 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.7 wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
4.8 veroordeelt [huurder sub 5], [huurder sub 7] en [huurder sub 10] om na betekening van dit vonnis mee te werken aan de ontruiming van de kamers en de gemeenschappelijke ruimten op de derde verdieping van het pand en te verhuizen naar leegstaande kamers op de tweede verdieping van het pand;
4.9 bepaalt dat [huurder sub 5], [huurder sub 7] en [huurder sub 10] aan de kerk een dwangsom verbeuren van € 100,- (honderd euro) voor iedere dag dat zij in gebreke blijven aan het onder 4.8 bepaalde te voldoen;
4.10 bepaalt voorts dat de onder 4.9 genoemde dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving van die dwangsom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van die overtreding;
4.1 veroordeelt de kerk in de kosten van dit geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de huurders] begroot op € 350,-- (driehonderdvijftig euro) voor salaris van hun procureur;
4.12 bepaalt dat de kerk voormelde kosten dient uit te betalen aan de griffier van de rechtbank, zulks op de voet van het bepaal-de in artikel 243 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;
4.13 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.14 wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.M.E van der Burg - van Geest en is in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2002.
w.g. griffier w.g. rechter