Uitspraak
Kort-gedingnr. 148453 / KG ZA 02 - 736/AvM 5 september 2002
RECHTBANK UTRECHT
Sector Handels- en Familierecht
VONNIS van de voorzieningenrechter
in kort geding in de zaak van:
de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid
1. EXPO FLORA BEHEER B.V. en
2. EXPO FLORA NEDERLAND B.V.,
beide gevestigd te Vleuten,
gemeente Utrecht,
e i s e r s in conventie, tevens
g e d a a g d e n in reconventie,
procureur: mr. J.W.H. Raadgever,
- t e g e n -
GEMEENTE VLEUTEN-DE MEERN, thans (na gemeentelijke herindeling) de gemeente Utrecht,
zetelende te Utrecht,
g e d a a g d e in conventie, tevens
e i s e r in reconventie,
procureur: mr. E.J.H. Gielen.
1. Het verloop van het geding
1.1 Eisers, hierna gezamenlijk -in enkelvoud- te noemen: Expo Flora, hebben gedaagde, verder te noemen: de Gemeente, in kort geding doen dagvaarden. Op de dienen-de dag, 22 augustus 2002, heeft Expo Flora van eis geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van het exploot van dagvaarding, waarvan een fotoko-pie aan dit vonnis is gehecht.
1.2 Expo Flora heeft vervolgens bij monde van haar procureur haar vordering doen toelichten mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en producties. Bij die gelegenheid heeft zij haar eis vermeerderd zodat deze thans luidt zoals hieronder verwoord onder 3.1. Tegen deze vermeerdering van eis op zich is door de Gemeente geen bezwaar gemaakt.
1.3 De Gemeente heeft hierop bij monde van haar procureur verweer doen voeren mede aan de hand van een overgelegde pleitno-ta en overge-legde producties. Bij deze gelegenheid heeft zij een eis in reconventie ingesteld zoals hierna onder 3.13 weergegeven.
1.4 Na voortgezet debat, waarbij ook enige inlichtingen zijn verschaft door de heer [betrokkene], directeur/eigenaar van beide eisers, hebben partijen vonnis gevraagd.
2. De vaststaande feiten
in conventie en in reconventie:
2.1. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat de Gemeente de gronden gelegen aan de Alendorperweg 67a en 73 te Vleuten met de zich daarop bevindende opstallen (hierna te noemen: het gekochte) koopt van Expo Flora tegen een prijs van
€ 2.355.767,32 (ƒ 5.191.428,-). De koopovereenkomst is vastgelegd in een notariële akte van levering d.d. 31 maart 1999.
2.2. In deze akte van levering is (onder meer) vastgesteld dat de Gemeente 90 % van de totale koopsom diende te voldoen bij ondertekening van de akte van levering. Het tweede gedeelte van de koopsom, de resterende 10%, diende te worden voldaan bij de feitelijke levering.
2.3 In deze akte is voorts de volgende bepaling opgenomen:
Bodemgesteldheid / aansprakelijkheid
1. Van bodemverontreiniging is sprake indien zich op en/of in de bodem van het verkochte hogere concentraties van schadelijke stoffen bevinden dan op grond van natuurlijk voorkomen is te verwachten gelet op de stand van de wetenschap en de streefwaarde (eerder wel genoemd referentiewaarde of A-waarde) van de Wet bodembescherming van 1994; behorende circulaire van negen mei negentienhonderd vierennegentig (kenmerk DBO/07494013) dan wel daarvoor in de plaats tredende algemeen gangbare kwaliteitseisen.
2. De gemeente zal op het verkochte een onafhankelijk verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren. De resultaten van het onderzoek zullen worden vastgelegd in het rapport van de desbetreffende deskundige.
3. Na de datum van juridische eigendomsoverdracht, doch voor de feitelijke levering, zal de gemeente voor haar rekening (eventueel nader) bodemonderzoek uitvoeren. Indien behoudens het gestelde in lid 1 van dit onderdeel sprake is van verdergaande/overige bodemverontreiniging in brede zin zullen partijen met elkaar in overleg treden. De saneringskosten van de bodemverontreiniging in brede zin, die het gevolg is van normale bedrijfsvoering in de onderhavige sector en een soortgelijk voortgezet agrarisch gebruik ter plaatse niet in de weg zou staan, komt voor rekening van de gemeente. Hieronder vallen verontreinigingen ten gevolge van normaal gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Alle overige verontreinigingen waaronder bijvoorbeeld die ten gevolge van het gebruik van olie(tanks), komen voor rekening van verkoper en zullen worden verrekend met valutadatum de juridische levering, zulks feitelijk met het resterend gedeelde te van de koopsom zoals hiervoor gemeld.
2.4 Betaling van het eerste gedeelte van de koopsom heeft conform de overeengekomen voorwaarden plaatsgevonden maar betaling van de resterende 10% is tot op heden achterwege gebleven.
2.5 Medio maart 1999, derhalve voor de feitelijke levering, heeft de Gemeente sloopwerkzaamheden verricht op de gronden van Expo Flora. In het vonnis in kort geding d.d. 29 juni 2000 heeft de President van deze rechtbank de Gemeente veroordeeld tot onmiddellijke staking van deze werkzaamheden totdat de feitelijke levering zou hebben plaatsgevonden.
2.6 In dit vonnis is voorts een bepaling opgenomen over de wijze waarop de betaling van de laatste 10% diende plaats te vinden. Door het Gerechtshof te Amsterdam is in het, naar aanleiding van het hoger beroep tegen dit vonnis, gewezen arrest d.d. 28 februari 2002 bepaald dat deze bepaling redelijkerwijs geen andere uitleg toelaat dan dat de Gemeente het nog te betalen deel van de koopsom stort in een depot bij een notaris, dat Expo Flora vervolgens overgaat tot feitelijke levering en het in depot gestorte bedrag vervolgens zonder meer zou worden doorbetaald aan Expo Flora. Dit depot, zo oordeelde het Hof, is dan ook niet bedoeld om verhaal van eventuele andere claims van de Gemeente, in verband met mogelijke bodemsanering, veilig te stellen.
2.7 Door middel van een faxbericht van 5 januari 2001 is de Gemeente door Expo Flora in gebreke gesteld.
2.8 Expo Flora heeft de Gemeente tevens gedagvaard in een bij deze rechtbank aanhangige bodemprocedure. In die bodemprocedure vordert Expo Flora (primair) ontbinding van de koopovereenkomst.
2.9 Tijdens de mondelinge behandeling op 22 augustus 2002 van het onderhavige kort geding heeft Expo Flora, bij monde van haar procureur, toegezegd de primaire vordering in de bodemprocedure te zullen intrekken.
3. Het geschil en de beoordeling ervan
in conventie:
3.1. Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vor-dering wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. Kort weergegeven houdt de vordering in veroordeling van de Gemeente tot betaling van een bedrag van € Euro 379.870,70 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 mei 2002 over een bedrag van Euro€ 235.576,73 tot aan de dag der algehele voldoening en veroordeling van de Gemeente in de kosten van dit geding.
3.2 De stellingen van Expo Flora en het verweer van de Gemeente komen in het volgende voor zoveel nodig aan de orde.
3.3 In het door haar gevoerde verweer heeft de Gemeente aangevoerd dat er van een spoedeisend belang aan de zijde van Expo Flora, zoals vereist ingevolge artikel 289 Rv Pro, geen sprake is. Dit verweer wordt door de voorzieningenrechter gepasseerd. Het is voldoende aannemelijk gemaakt dat er voor Expo Flora een fiscaal probleem dreigt te ontstaan door het uitblijven van de betaling van de resterende 10% van de koopsom. Daarmee is het spoedeisend belang van Expo Flora gegeven.
3.4 Expo Flora legt aan haar vordering ten grondslag dat de Gemeente tekortschiet in haar betalingsverplichtingen zoals die voortvloeien uit de tussen hen gesloten koopovereenkomst. Op grond van deze overeenkomst had de Gemeente reeds over dienen te gaan tot betaling van de resterende 10 % van de koopsom (€ 235.576,73 Euro) waarna Expo Flora zou overgaan tot feitelijke levering van het gekochte.
3.5 De Gemeente voert tegen dit deel van de vordering aan dat zij weliswaar bereid is de resterende 10% van de koopsom te betalen doch slechts met aftrek van de geraamde kosten voor de grondsanering van het gekochte.
3.6 De voorzieningenrechter stelt vast dat beide partijen wensen dat het gekochte alsnog wordt geleverd. Hen houdt evenwel verdeeld de vraag of de Gemeente gerechtigd is de geraamde saneringskosten in aftrek te brengen op de door haar te betalen resterende 10% van de koopsom. Het daaraan ten grondslag liggende twistpunt betreft de vraag of de op de gronden aangetroffen vervuiling een (zoals de koopakte stelt) 'gevolg is van de normale bedrijfsvoering in de onderhavige sector en een soortgelijk voortgezet agrarisch gebruik ter plaatse niet in de weg zou staan.'
3.7 De gemeente beroept zich in dit verband op het rapport van Geofox d.d. 4 september 2001. Het gedeelte waarop de Gemeente zich beroept betreft de beoordeling van erf, wegen en verhardingslagen en houdt in:
'De gemeten gehalten zijn te relateren aan de puin, gras en asfaltresten die zijn aangetroffen in de opgeboorde grond. De conclusie dat de grond sterk verontreinigd is door koper, lood en zink, is slechts gebaseerd op het analyseresultaat van 1 grondmengmonster.
Op de locatie zijn tot aanzienlijke diepte puin, glas en asfalt aangetroffen. Het is niet gebruikelijk dat als verhardingslaag, danwel als fundering voor bijvoorbeeld een asfalt of betonverharding, een mengsel van glas, puin en asfaltbrokken wordt gebruikt. Bij onderzoeken op vergelijkbare terreinen wordt over het algemeen een verharding van gebroken puin (baksteen / dakpannen etc.) aangetroffen. Een funderingslaag van +/- 30 cm is gebruikelijk en wordt vaker aangetroffen.
Op basis van een berekend oppervlakte van 3500 m2 sterk puin, glas en asfalt-houdende verharding en een gemiddelde dikte van +/- 0,5 meter, is ongeveer 1750 m3 puin-grond-mengsel aanwezig.
Op basis van de interpretatie van de beschikbare gegevens lijkt een overmatige hoeveelheid aan verharding-/funderingsmateriaal van bedenkelijke kwaliteit op het terrein aanwezig te zijn.'
3.8 In de koopakte is bepaald dat de saneringskosten van de bodemverontreiniging in brede zin, die het gevolg is van normale bedrijfsvoering in de onderhavige sector en een soortgelijk voortgezet agrarisch gebruik ter plaatse niet in de weg zou staan, voor rekening van de gemeente komt. Hoewel uit het rapport van Geofox blijkt dat er sprake is van een zekere vervuiling is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat niet voldoende aannemelijk is gemaakt dat de aangetroffen vervuiling geen gevolg is van normale bedrijfsvoering in de onderhavige sector of dat deze vervuiling een soortgelijk voortgezet agrarisch gebruik ter plaatse in de weg zou staan. Nu dit voorshands niet voldoende aannemelijk is gemaakt dient te worden geconcludeerd dat de kosten voor bodemsanering voor rekening van de Gemeente dienen te komen.
3.9 Uit het vorenstaande concludeert de voorzieningenrechter dat de Gemeente vanaf 5 januari 2001, de datum waarop zij door Expo Flora in gebreke is gesteld, in verzuim is. De Gemeente dient dan ook te worden veroordeeld tot betaling van het restant van de hoofdsom, te weten € Euro 235.576,73.
3.10 Omtrent de gevorderde contractuele boete overweegt de voorzieningenrechter dat, gelet op het vorenstaande vaststaat, dat is voldaan aan de terzake gestelde voorwaarden op pagina 10 van de akte. De Gemeente zal derhalve voorts worden veroordeeld tot betaling van een boete van Euro€ 45.378,02 (ƒ 100.000,-).
3.11 Tegen de door Expo Flora gevorderde rente is door de Gemeente op zich zelf geen verweer gevoerd. Dit deel van de vordering komt derhalve voor toewijzing in aanmerking. De hoogte van de gevorderde rente (tot en met 13 mei 2002 een bedrag van €Euro 40.990,41) komt de voorzieningenrechter evenwel onjuist berekend voor. Zij zal de gevorderde (wettelijke) rente derhalve toewijzen vanaf de datum waarop de Gemeente in verzuim is geraakt, te weten 5 januari 2001.
3.12 Tenslotte heeft Expo Flora vergoeding gevraagd van de door haar gemaakte kosten voor de huur van een andere kas. Zij voert daartoe aan dat, nu de Gemeente niet wenst te voldoen aan haar betalingsverplichting, de gronden in Vleuten beschikbaar zijn gebleven voor Expo Flora en dat de kosten voor de huur van een andere kas dientengevolge nodeloos zijn gemaakt. Dit deel van de vordering zal niet worden toegewezen. Van enig causaal verband tussen deze kosten en het niet betalen van het resterende deel van de koopsom door de Gemeente is immers geen sprake.
in reconventie:
3.13 De Gemeente vordert in reconventie -kort gezegd- veroordeling van Expo Flora tot betaling van de contractuele boete van Euro € 45.378,02 (ƒ 100.000,-) en tot betaling van een bedrag van Euro€ 125.924,01 (ƒ 277.500,-) als voorschot op de saneringskosten, opheffing van het door Expo Flora gelegde beslag op de onroerende zaken van het gekochte, voorts, na vermeerdering van eis, de feitelijke levering van de gronden tegen betaling harerzijds van 10% van de koopsom verminderd met de saneringskosten en, tenslotte, veroordeling van Expo Flora in de kosten van dit geding.
3.14 De voorzieningenrechter heeft in conventie geoordeeld dat de Gemeente ten onrechte heeft nagelaten te voldoen aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Nu Expo Flora naar het oordeel van de voorzieningenrechter dientengevolge gerechtigd was haar verplichting tot feitelijke levering op te schorten, kan niet worden gesteld dat Expo Flora in verzuim is geraakt. Van veroordeling van Expo Flora tot betaling van de contractuele boete kan dan ook geen sprake zijn en dit deel van de reconventionele vordering dient dan ook te worden afgewezen.
3.15 Voorts heeft de voorzieningenrechter in conventie overwogen voorshands van oordeel te zijn dat de kosten voor bodemsanering voor rekening van de Gemeente dienen te komen. De gevorderde veroordeling van Expo Flora tot betaling aan de Gemeente van een bedrag van Euro€ 125.924,01 (ƒ 277.500,-) als voorschot op de saneringskosten zal dan ook niet worden toegewezen.
3.16 Omtrent de gevorderde opheffing van het beslag overweegt de voorzieningenrechter als volgt. Uit het verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag d.d. 19 december 2000 blijkt dat dit verzoek is gedaan met het oog op de in de bodemprocedure (primair) gevorderde ontbinding van de koopovereenkomst. Bij de mondelinge behandeling van dit kort geding op 22 augustus 2002 is door Expo Flora toegezegd dit primaire deel van de vordering te zullen intrekken; daarmee is het belang van Expo Flora bij het gelegde beslag komen te vervallen. De voorzieningenrechter zal dan ook overgaan tot opheffing van dit beslag. Daarbij zij opgemerkt dat de rechten van Expo Flora op het gekochte tot het moment van feitelijke levering voldoende zijn gewaarborgd nu de voorzieningenrechter bij vonnis van 29 juni 2000 reeds heeft bepaald dat de Gemeente sloopwerkzaamheden gestaakt dient te houden tot het moment van feitelijke levering.
3.17 De veroordeling tot feitelijke levering zal ook worden toegewezen en wel binnen 24 uur nadat de Gemeente heeft voldaan aan de hierna onder 4.1 vermelde veroordeling.
in conventie en in reconventie:
3.18 Aangezien elk van partijen als op enig punt in het onge-lijk gesteld is te beschouwen, zullen de kosten van dit geding tussen hen worden gecompenseerd op de hierna te bepalen wijze.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie:
4.1. veroordeelt de Gemeente om binnen vijf dagen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Expo Flora te betalen een bedrag van € Euro 280.954,75 (tweehonderdtachtig duizend negenhonderdvierenvijftig euro en vijfenzeventig eurocent) vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van Euro€ 235.576,73 (tweehonderdvijfendertig duizend vijfhonderdzesenzeventig euro en drieënzeventig eurocent) vanaf 5 januari 2001 tot aan de dag der algehele voldoening;
4.2 wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
4.3 heft op het ten behoeve van Expo Flora gelegde conservatoir beslag op de gronden met opstallen staande en gelegen te Vleuten (thans gemeente Utrecht) aan de Alendorperweg 67a en 73;
4.4 veroordeelt Expo Flora tot feitelijke levering van de gronden gelegen aan de Alendorperweg 67a en 73 te Vleuten met de zich daarop bevindende opstallen binnen 24 uur nadat de Gemeente heeft voldaan aan de onder 4.1 vermelde veroordeling;
4.5 wijst af het meer of anders gevorderde:
in conventie en in reconventie:
4.6 verklaart onderdeel 4.1, 4.3 en 4.4 van dit vonnis uit-voer-baar bij voorraad;
4.7 compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.M.E van der Burg - van Geest en is in het openbaar uitgesproken op 5 september 2002.
wg rechter wg griffier