Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
SECTOR KANTON, LOCATIE UTRECHT
Vonnis in het kort geding van:
[eiseres], echtgenote van [partner van],
h.o.d.n. [bedrijfsnaam],
wonende te [adres],
verder ook te noemen [eiseres],
eisende partij,
gemachtigde: mr W. Haasdijk, advocaat.
tegen:
de besloten vennootschap HOOG CATHARIJNE B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen HC,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.F.A. Evers, advocaat.
Verloop van de procedure
[eiseres] heeft Hoog Catharijne in kort geding doen dagvaarden.
De zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2003.
Hierna is uitspraak bepaald.
Motivering
1.
Tussen partijen staat het volgende vast.
[eiseres] huurt van HC de bedrijfsruimte Boven [adres] te Utrecht. [eiseres] exploiteert in het gehuurde een Japans restaurant genaamd [bedrijfsnaam]. Het gehuurde maakt deel uit van het complex waarin ook Muziekcentrum Vredenburg is gevestigd.
De ruimte is met ingang van 1 april 1991 voor een periode van vijf jaar met optie tot verlenging (met telkens vijf jaar) door de rechtsvoorgangster van HC verhuurd aan L.K. Sett B.V. Per 1 augustus 1992 is [eiseres] in de plaats van L.K. Sett getreden. De huur werd laatstelijk per 1 april 2001 (aldus HC) respectievelijk 1 augustus 2001 (aldus [eiseres]) verlengd tot 1 april 2006 (aldus HC) respectievelijk 1 augustus 2006 (aldus [eiseres]).
HC heeft besloten tot renovatie van het complex. (Mede) om deze reden is vanaf 1998 een aantal huurders van omliggende bedrijfsruimte vertrokken. Diverse winkelruimten zijn dichtgetimmerd.
In het voorjaar van 2000 is tussen partijen overleg gevoerd over tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst (met betaling van schadevergoeding door HC aan [eiseres]). Partijen hebben hierover echter geen overeenstemming bereikt. Tussen partijen is overeenstemming bereikt over een huurverlaging van omstreeks 30% (€ 13.897,02 per jaar) met ingang van 1 juli 2000.
In het complex Hoog Catharijne is sprake van ernstige overlast van rondhangende zwervers en drugsverslaafden. Teneinde deze overlast te verminderen is door HC een ruimte ter beschikking gesteld (om niet) als " gebruikersruimte" voor dak- en thuisloze drugsverslaafden. Deze gebruikersruimte is gevestigd in het gedeelte van Hoog Catharijne waar het gehuurde bevindt: en wel in de onmiddellijke omgeving.
Sinds 1998 is de omzet van het restaurant gestaag gedaald; in 2002 is de omzet sterk gedaald.
2.
[eiseres] vordert bij wege van voorlopige voorziening veroordeling van HC tot:
· primair:
herplaatsing van restaurant [bedrijfsnaam] naar een bedrijfsruimte in de omgeving van de huidige locatie in een gedeelte van HC waarvoor geen sluitings-, sloop- of renovatieplannen bestaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom, alsmede betaling van een voorschot van € 100.000,- op de schadevergoeding;
· subsidiair:
ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, alsmede betaling van een voorschot van € 250.000,- op de schadevergoeding wegens gederfde omzet en geleden bedrijfsschade.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag -zo begrijpt de kantonrechter haar stellingen althans- dat HC toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder. Volgens [eiseres] heeft HC vanaf 1998 stelselmatig winkels en bedrijven rond het restaurant doen sluiten en/of uitgekocht. Dit heeft voor [eiseres] (als "achterblijver") tot gevolg dat de omgeving sterk verloederde. Ook de medewerking van HC aan de vestiging van de gebruikersruimte in de onmiddellijke omgeving van het gehuurde heeft een sterk negatief effect op de omgeving gehad. Als gevolg hiervan is de omzet van het restaurant aanzienlijk gedaald. [eiseres] houdt HC aansprakelijk voor de door haar geleden schade. De overeengekomen huurverlaging is onvoldoende en compenseert de (omzet)schade bij lange na niet, aldus [eiseres]. [eiseres] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft bij hetzij verplaatsing van het restaurant naar een andere locatie teneinde voldoende omzet te kunnen genereren dan wel een "uitkoopregeling" met schadevergoeding.
3.
HC voert verweer. Zij is van mening dat van een toerekenbare tekortkoming en daarmee van een grond voor aansprakelijkheid zijdens HC geen sprake is: [eiseres] heeft het volledig genot van het gehuurde, HC voldoet aan haar verplichtingen als verhuurder en is niet aansprakelijk voor eventuele hinder van derden, aldus HC.
HC betwist dat zij vanaf 1998 stelselmatig winkels en bedrijven rond het restaurant heeft doen sluiten en/of uitgekocht; zij is buiten haar toedoen geconfronteerd met vertrekkende huurders en leegstand. HC is van mening dat haar niet verweten kan worden dat zij de omgeving van het gehuurde laat verpauperen.
Bovendien is er volgens HC geen causaal verband tussen de sluiting van de winkels en de omzetdaling van het restaurant: de dalende omzet kan allerlei (externe) oorzaken hebben. Het is te gemakkelijk om de omgeving van het gehuurde als oorzaak aan te wijzen én onjuist om HC daarvoor aansprakelijk te houden, aldus HC.
De primaire vordering tot verplaatsing van het restaurant kan bovendien niet worden toegewezen bij gebrek aan feitelijke mogelijkheden; de subsidiaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan bovendien niet worden toegewezen bij wege van voorlopige voorziening, aldus HC. Ook de vordering tot schadevergoeding kan volgens HC niet worden toegewezen, bij gebrek aan juridische grondslag en voldoende onderbouwing van de gestelde schade.
4.
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de kantonrechter als volgt.
De vordering van [eiseres] strekt primair tot verplaatsing van het restaurant naar een andere locatie binnen winkelcentrum Hoog Catharijne en subsidiair tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat beide vorderingen (zowel de primaire vordering als ook de subsidiaire vordering) niet aan te merken zijn als een voorlopige voorziening doch definitieve voorzieningen betreffen. Een dergelijke vordering leent zich echter niet voor toewijzing in kort geding. Reeds op deze grond zijn de gevorderde voorzieningen niet toewijsbaar in deze procedure.
Daarbij komt dat HC niet zonder meer aansprakelijk kan worden gehouden voor de door [eiseres] gestelde schade. In de eerste plaats is niet gebleken dat HC stelselmatig winkels en bedrijven rond het restaurant heeft doen sluiten en/of uitgekocht, zoals [eiseres] stelt. In de tweede plaats is onvoldoende aannemelijk geworden dat de omzetdaling van het restaurant uitsluitend of in overwegende mate het gevolg is van de sluiting van de winkels in de omgeving.
Overigens is de kantonrechter wel van oordeel dat HC wel verwijt treft voor de verpaupering van de onmiddellijke omgeving van het gehuurde. Het is evident dat de medewerking aan de vestiging van een "gebruikersruimte" een sterk negatief effect heeft op de exploitatie van het restaurant. Echter, dit rechtvaardigt niet de toewijzing van de gevorderde voorziening.
5.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiseres] niet voor toewijzing vatbaar is. [eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Hoog Catharijne, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 225,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S.A.M. Schokkenbroek, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2003.