Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector Handels- en Familierecht
VONNIS van de voorzieningenrechter
in kort geding in de zaak van:
de besloten vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid
PANTARHEI B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam,
e i s e r e s,
procureur: mr. R.M. Mussaeus,
- t e g e n -
de besloten vennootschap met
beperkte aansprakelijkheid
AHOLD VASTGOED B.V.,
statutair gevestigd te Zaandam,
g e d a a g d e,
procureur : mr. H.C.E. de Vries
advocaat : mr. L. Biller te Amsterdam,
Partijen zullen hierna worden aangeduid als Pantarhei en Ahold.
1. Het verloop van het geding
1.1 Pantarhei heeft Ahold in kort geding doen dagvaarden. Op de dienende dag, 4 februari 2003, heeft Pantarhei van eis geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van het exploot van dagvaarding, waarvan een fotokopie aan dit vonnis is gehecht.
1.2 Pantarhei heeft vervolgens bij monde van haar procureur haar vordering doen toelichten mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en op voorhand toegezonden producties.
1.3 Ahold heeft hierop bij monde van haar advocaat verweer doen voeren mede aan de hand van een overgelegde pleitnota en op voorhand toegezonden producties.
1.4 Na voortgezet debat, waarbij ook enige inlichtingen zijn verschaft door:
- [medewerker van Redema Beheer], commercieel accountmanager bij Redema Beheer B.V.,
- [ondernemer in winkelcentrum Overkapel],
- [juriste bij Ahold],
- [prospector bij Ahold],
- [operationeel manager bij Ahold],
hebben partijen vonnis gevraagd.
1.5 De voorzieningenrechter heeft partijen medegedeeld op 6 februari 2003 uitspraak te zullen doen, met dien verstande dat de motivering van die uitspraak pas later volledig op schrift zal worden gesteld.
1.6 De voorzieningenrechter heeft overeenkomstig het voorgaande uitspraak gedaan.
2. De vaststaande feiten
2.1 Op 1 september 1994 heeft Ahold met Stichting Pensioenfonds Stork een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte in winkelcentrum "Overkapel" in Utrecht. Ahold heeft, overeenkomstig de huurovereenkomst, in deze bedrijfsruimte een supermarkt geëxploiteerd.
Op 4 december 2002 is Pantarhei eigenaresse geworden van de door Ahold gehuurde bedrijfsruimte.
2.2 De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en loopt na die periode door voor drie maal een optieperiode van elk vijf jaar indien de voorgaande periode verstrijkt zonder opzegging.
De huurovereenkomst is tussentijds niet rechtsgeldig opgezegd en loopt dientengevolge door tot 1 september 2004.
2.3 Ahold heeft het gehuurde op 1 februari 2003 verlaten.
3. Het geschil en de beoordeling ervan
3.1 Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vordering wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. Kort weergegeven houdt de vordering in Ahold te veroordelen om de huurovereenkomst onverkort na te komen, meer in het bijzonder de gehuurde bedrijfsruimte als Albert Heyn supermarkt, overeenkomstig de ook voorheen gehanteerde openingstijden, te blijven exploiteren tot het moment waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd, één en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Ahold in de kosten van het geding.
3.2 De stellingen van Pantarhei en het verweer van Ahold komen in het volgende voor zoveel nodig aan de orde.
3.3 Ahold heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering van Pantarhei.
Zij heeft als meest vestrekkende verweer aangevoerd, dat de omstandigheden zodanig zijn dat van Ahold redelijkerwijs niet verlangd kan worden de exploitatie voort te zetten.
De geëxploiteerde supermarkt heeft de laatste zes jaren grote verliezen geleden, hetgeen vooral te wijten is geweest aan het slechte aanzien van het winkelcentrum, de niet nagekomen verplichting van verhuurder om het gehuurde geschikt te houden voor het gebruik als Albert Heyn supermarkt, alsmede de op de koopkracht invloed hebbende veranderde bevolkingssamenstelling van de wijk. Niet alleen kan een huurder in rechte niet verplicht worden tot een gedwongen exploitatie van een verliesgevende onderneming, ook valt door bovengenoemde -onvoorziene- omstandigheden nakoming door Ahold van de huurovereenkomst niet langer te vergen.
Enig toekomstperspectief, op basis waarvan de verliesgevende exploitatie mogelijk toch zou kunnen worden voortgezet, is er niet. De plannen tot verbetering van het winkelcentrum zijn nog niet concreet en de door Ahold gewenste uitbreiding van de door haar gehuurde bedrijfsruimte, zou, indien dit al doorgang mocht gaan vinden, op te late termijn geschieden, aldus Ahold.
3.4 Pantarhei heeft het verweer van Ahold bestreden.
Zij heeft betwist, dat de Albert Heyn supermarkt niet langer winstgevend is. Mocht dit desondanks wèl worden aangenomen, dan is de verliesgevende exploitatie geheel, dan wel in ieder geval mede, aan Ahold zelf te wijten, nu zij zelf heeft nagelaten de winkel te "upgraden", aldus Pantarhei.
3.5 De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
Vast staat dat Ahold de door haar van Pantarhei gehuurde bedrijfsruimte in het winkelcentrum "Overkapel" op 1 februari 2003 heeft verlaten en dat zij de verliesgevende exploitatie van de in het gehuurde gedreven Albert Heyn supermarkt daaraan ten grondslag legt. Eveneens staat vast dat de huurovereenkomst door loopt tot 1 september 2004.
Ahold kan in rechte niet verplicht worden tot een gedwongen exploitatie van een verliesgevende onderneming. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft Ahold voldoende aannemelijk gemaakt, dat er sinds de afgelopen zes jaren sprake is van een verliesgevende exploitatie van niet onbeduidende omvang, welke niet enkel aan Ahold zelf te wijten is geweest, maar ook voor een belangrijk deel aan externe factoren waarop Ahold geen invloed heeft. Pantarhei heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist.
Nu van Ahold in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij de supermarkt heropent, zal de vordering van Pantarhei worden afgewezen.
3.6 Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan, als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
3.7 Pantarhei zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1 wijst de vordering af;
4.2 veroordeelt Pantarhei in de kosten van dit geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Ahold begroot op € 703,-- (zevenhonderddrie euro) voor salaris van haar procureur en op € 205,-- (tweehonderdvijf euro) voor griffierecht;
4.3 verklaart onderdeel 4.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schepen en is in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2003.