Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector Handels - en Familierecht
VONNIS
van de voorzieningenrechter
in het kort geding van:
[eiseres],
wonende te Houten,
e i s e r e s,
procureur: mr. W.A.L.D.I. van Slagmaat,
- t e g e n -
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE HOUTEN,
gevestigd te Houten,
g e d a a g d e,
procureur: mr. B.F. Keulen,
advocaat: mr. P.H. Blok te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] en de gemeente.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure is als volgt:
- dagvaarding d.d. 10 juni 2003, die in fotokopie aan dit vonnis is gehecht;
- mondelinge behandeling op 24 juni 2003;
- pleitnota's van beide partijen;
- producties van [eiseres].
1.2. Partijen hebben vonnis gevraagd.
2. De feiten
2.1. [eiseres] heeft op 1 november 2000 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot een appartement(srecht), plaatselijk bekend als [adres] te Houten (verder: de woning).
2.2. In de leveringsakte d.d. 23 januari 2001 is een antispeculatiebeding (verder: het beding) opgenomen, inhoudende - zakelijk weergegeven -, dat [eiseres] binnen twee maanden na oplevering de woning dient te betrekken en het haar verboden is op straffe van een boete ter hoogte van de koopsom om binnen een jaar, te rekenen vanaf de datum van bewoning, de woning te verkopen.
2.3. De woning is op 12 juni 2002 opgeleverd.
2.4. In de leveringsakte is voorts in artikel 3 onder Pro d. - met betrekking tot het beding - de navolgende bepaling opgenomen:
"Het college is bevoegd om in bijzondere gevallen, ter beoordeling aan het college, onder eventueel nader te stellen voorwaarden, ten voordele van koper af te wijken van het in dit artikel bepaalde"
2.5. Nadat [eiseres] de woning heeft gekocht is bij haar de ziekte van Non Hodgkin geconstateerd. Als gevolg van deze vorm van kanker is zij onder doktersbehandeling en is zij bij haar broer blijven wonen, zodat deze haar kan verzorgen. Dit heeft tot gevolg dat zij niet heeft kunnen voldoen aan de contractuele woonplicht. Zij heeft zich bij schrijven d.d. 10 mei 2002 tot het college van B&W van de gemeente gewend, met het verzoek om de woning te mogen verkopen.
2.6. Het college heeft [eiseres] bij schrijven d.d. 20 juni 2002 ontheffing verleend van de aan haar opgelegde woonplicht en het haar onder voorwaarden toegestaan de woning te verkopen. Deze voorwaarden luiden - voor zover hier relevant - als volgt:
"De voorwaarden waaronder wij ontheffing verlenen zijn:
1. De woning moet worden verkocht aan een kandidaat die op de wachtlijst staat bij de makelaar, door wie is bemiddeld bij de aan u verkochte woning (…);
2. De verkoopprijs moet gelijk zijn aan het totaal van de door u in mindering op de koopprijs betaalde termijnen, maar mag niet hoger zijn dan de (…) vrij-op-naamprijs ad € 183.508,72. De verkoopprijs mag eventueel verhoogd worden met de werkelijke kosten van meerwerk en verlies aan bouwrente;
3. U dient de verkoopregulerende bepaling (de woonplicht (…)) en zonodig het verbod tot verkoop (…) op te leggen aan de nieuwe toekomstige eigenaar;
4. De gemeente moet voorafgaand aan het passeren van de notariële akte (…) in de gelegenheid zijn gesteld om te kunnen toetsen (…);
5. De gemeente moet voorafgaand aan het passeren van de notariële akte toestemming tot de specifieke verkoop hebben verleend."
2.7. Bij schrijven van 1 oktober 2002 heeft de raadsman van [eiseres] zich tot de gemeente gewend met het verzoek aan [eiseres] toe te staan, de aantoonbare kosten die zij heeft gemaakt en alsnog zal moeten maken voor de verkoop van de woning te mogen verdisconteren in de koopprijs.
2.8. Het college heeft onder verwijzing naar haar schrijven van 20 juni 2002 de raadsman van [eiseres] bij schrijven d.d. 21 oktober 2002 bericht, dat zij blijven bij de door haar gestelde voorwaarden. Dit schrijven bevat voorts de navolgende passage:
"Mocht verzoeker het om hem/haar moverende redenen niet eens zijn met de gestelde voorwaarden, dan is naar onze mening een gang naar de rechter niet te vermijden: de rechter is de aangewezen instantie om te kunnen beoordelen of er sprake is van dermate bijzondere omstandigheden dat afwijken van de opgelegde voorwaarden terecht is"
2.9. Een daaropvolgend schrijven d.d. 15 november 2002 van de raadsman van [eiseres] heeft niet geleid tot een gewijzigd standpunt van het college, zo blijkt uit een schrijven van haar d.d. 16 januari 2003.
2.10. Bij schrijven d.d. 20 juni 2003 van de ING Bank, gericht aan de raadsman van [eiseres], heeft de bank kenbaar gemaakt onder welke condities zij bereid is om de op de woning rustende hypotheken te royeren. Dit schrijven luidt - voor zover hier relevant - als volgt:
"Mevrouw [eiseres] heeft met de ING Bank twee hypothecaire geldleningen afgesloten met een totaalbedrag ad € 207.377,55. Per 1 juni 2003 is de restantschuld € 205.821,05.
Indien de gemeente Houten voorschrijft dat het desbetreffende appartementsrecht moet worden verkocht voor een koopprijs die (substantieel) lager ligt dan het bedrag dat is gemoeid met de restantschuld van voormelde lening, dan zal de ING Bank niet meewerken aan het royement van de hypotheek (…)"
3. Het geschil en de beoordeling
3.1. Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vor-dering wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. Kort weergegeven houdt de vordering in:
primair:
de gemeente te veroordelen om het beding buiten werking te stellen, op straffe van een dwangsom;
subsidiair:
de gemeente te bevelen om aan [eiseres] ontheffing te verlenen van het beding, op een dusdanige wijze, zodat [eiseres] is toegestaan om een (maximale) verkoopprijs te bedingen waarmee de door [eiseres] aangegane hypothecaire verplichtingen ad
€ 207.377,55 vermeerderd met makelaarscourtage tot een maximum van 2% van de verkoopprijs volledig worden gecompenseerd, althans een in goede justitie te bepalen maximale verkoopprijs, op straffe van een dwangsom;
primair en subsidiair:
veroordeling van de gemeente in de door [eiseres] gemaakte buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 2.000,00;
Een en ander met veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure.
3.2. De gemeente voert verweer. Op dat verweer en op hetgeen partijen ter ondersteuning van hun standpunten voorts nog hebben aangevoerd zal in het hiernavolgende voor zover nodig worden ingegaan.
3.3. [eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag, dat de onverkorte toepassing van het beding, evenals de nadien door de gemeente gestelde voorwaarden, haar, gelet op haar bijzondere persoonlijke omstandigheden, onevenredig zwaar treft, terwijl er bij haar aantoonbaar geen sprake is van speculatieve motieven.
3.4. De gemeente heeft [eiseres], in verband met haar medische situatie, van de woonplicht en het verkoopverbod ontheven. De gemeente heeft daarbij tegelijkertijd haar "gebruikelijke" ontheffingsvoorwaarden gehanteerd (vide 2.6.). De gemeente is van oordeel dat de omstandigheden waarin [eiseres] verkeert weliswaar tragisch zijn, maar dat dit niet met zich meebrengt, dat [eiseres] kan worden ontheven van voormelde voorwaarden, in die zin dat het haar vrij staat om de woning zonder enige beperking te verkopen.
3.5. Vooropgesteld dient te worden, dat ter zitting voorshands genoegzaam is gebleken, dat de situatie van [eiseres] zich niet laat vergelijken met andere gevallen waarin de gemeente ontheffing van soortgelijke bedingen heeft verleend in het nabije verleden. Daarbij komt dat tussen partijen niet in geschil is, dat [eiseres] volledig onvoorzien in de onderhavige situatie is geraakt. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter dient de situatie van [eiseres] dan ook als zeer bijzonder te worden beschouwd. De vraag is dan ook of die situatie zodanig is, dat het beding buiten toepassing dient te blijven dan wel dat de verleende ontheffing (al dan niet met versoepeling van voorwaarden) heeft te gelden.
Hiertoe wordt het navolgende overwogen.
3.6. Indien door de gemeente zou (kunnen) worden vastgehouden aan de verkoopprijs van € 183.508,72 staat nu reeds genoegzaam vast, dat de ING Bank geen royement met betrekking tot de twee hypotheken aan [eiseres] zal verlenen. Hieruit volgt dat [eiseres] wel een hogere verkoopprijs moet kunnen bedingen, wil zij niet in een financieel nog uitzichtlozere positie worden gebracht, dan dat nu al het geval is.
Een ander aspect dat in het oordeel moet worden betrokken is de uiterst wrange omstandigheid, dat [eiseres] door haar ziekte tot op de dag van vandaag niet in de woning heeft kunnen wonen. Zij heeft evenwel voor de geplande aankleding van haar woning destijds een extra hoge hypotheek afgesloten. Dit geld heeft ze niet aan de woning kunnen uitgeven, maar heeft zij moeten aanwenden om de dubbele woonlasten - zij woont thans immers bij haar broer - te kunnen voldoen.
Daarbij komt nog, dat indien [eiseres] een jaar geleden de woning wel had kunnen betrekken, hetgeen zij enkel en alleen als gevolg van een haar niet toe te rekenen omstandigheid niet heeft kunnen doen, zij thans geen "last" meer zou hebben van het beding.
Een en ander leidt tot de conclusie dat handhaving van het beding ten opzichte van [eiseres] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn en derhalve ingevolge artikel 6:248 lid 2 BW Pro niet langer van toepassing is. [eiseres] is dan ook vrij om de woning zonder verdere restricties te verkopen en de gemeente zal haar daarin niet mogen belemmeren.
De primaire vordering zal op na te melden wijze worden toegewezen.
3.7. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten is in beginsel voor toewijzing vatbaar. [eiseres] heeft immers voldoende aannemelijk gemaakt dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat de kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport voor-werk II zal het gevorderde bedrag echter worden gematigd tot een bedrag gelijk aan twee punten van het toepasselijke liquidatietarief in eerste aanleg, te weten een bedrag van € 780,00.
3.8. De door [eiseres] gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, nu de veroordeelde een overheidsinstantie is en geen vrees bestaat, dat deze zonder het indirecte middel van een dwangsom niet aan de veroordeling zal voldoen.
3.9. De gevorderde uitvoerbaar verklaring op de minuut zal worden afgewezen, nu [eiseres], voor wie terstond na deze uitspraak een grosse beschikbaar zal zijn, daarbij geen belang heeft. Dit vonnis zal voorts - anders dan gevorderd - eveneens niet uitvoerbaar worden verklaard op alle dagen en uren, nu de noodzaak daarvan niet is gebleken.
3.10. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan, gelet op het vorenstaande, onbesproken blijven.
3.11. De gemeente zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van dit geding worden veroordeeld.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1. bepaalt dat de gemeente [eiseres] niet zal belemmeren bij de verkoop en levering van haar woning, aan de [adres] te Houten;
4.2. veroordeelt de gemeente om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen, ter zake door [eiseres] gemaakte buitengerechtelijke kosten, een bedrag van
€ 780,00;
4.3. veroordeelt de gemeente in de kosten van dit geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 703,00 voor salaris van haar procureur, op € 205,00 aan griffierecht en op € 68,20 aan explootkosten;
4.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.5. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schepen en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2003.
w.g. griffier w.g. rechter