Uitspraak
VONNIS
van de rechtbank Utrecht, enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken, sector civiel, in de zaak van:
de besloten vennootschap
met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te Utrecht,
e i s e r e s ,
procureur: mr. E.J.A. Vilé,
- t e g e n -
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
g e d a a g d e ,
procureur: mr. A.H.J. Emmen.
Dit vonnis bouwt voort op het tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 28 januari 2004 (hierna: “het tussenvonnis”).
1.
Het verdere verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- proces-verbaal van getuigenverhoor d.d. 13 april 2004;
- proces-verbaal van voortzetting van getuigenverhoor en van tegenverhoor d.d. 24 juni 2004;
- proces-verbaal van voortzetting van tegenverhoor d.d. 23 september 2004;
- conclusie na getuigenverhoor zijdens [eiseres];
- conclusie na getuigenverhoor zijdens [gedaagde].
Partijen hebben vervolgens vonnis gevraagd.
2.
De verdere beoordeling
2.1
Bij tussenvonnis is [eiseres] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat (op 17 juli 2003 tijdens de bespreking bij de notaris zodanige overeenstemming tussen partijen is bereikt dat gezegd kan worden dat) een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.
De rechtbank heeft daarbij overwogen dat de bewijslevering met name dient te betreffen:
A het tijdstip van levering;
B de positie en rechten van derden;
C het al dan niet met BTW belast zijn van de levering,
nu partijen van mening verschillen over de vraag of omtrent deze, door de rechtbank essentieel geachte, onderdelen van de gestelde overeenkomst overeenstemming is bereikt.
2.2
De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] voornoemd bewijs niet heeft geleverd en overweegt daartoe als volgt.
2.3
[Eiseres] heeft haar werknemers, de heren [E.M.G.] en [A.P.M.v.O.] als getuigen doen horen. De verklaring die door de getuige [G.] is afgelegd dient, gezien het loondienstverband, terughoudend te worden beoordeeld. De verklaring van getuige [v.O.] dient te worden beschouwd als een partijgetuigeverklaring, nu getuige [v.O.] directeur grootaandeelhouder van partij [eiseres] is. Diens verklaring kan dan ook niet zonder nader bewijs, tot bewijs van de stellingen van [eiseres] dienen. [Eiseres] heeft voorts als getuigen doen horen notaris [A.J.A. van O.], alsmede de heer [A.J.D.F.]. In het tegenverhoor heeft [gedaagde] zichzelf als getuige doen horen als mede zijn accountant, de heer [M.I.E.].
2.4
[Gedaagde] heeft als getuige onder andere het volgende verklaard:
1. Ik ben indertijd benaderd door de heer [F.] met de vraag of ik de grond die in deze procedure ter discussie staat wilde verkopen. Ik stel voorop dat ik niet stond te springen om die grond te verkopen en dat heb ik ook aangegeven. Ik wilde op zich wel de grond verkopen maar heb gewezen op het feit dat er bepaalde rechten waren van de toenmalige huurder, [naam huurder], die gerespecteerd dienden te worden. In de akte van levering waarbij mij de grond geleverd was, was ter zake een kettingbeding opgenomen dat de volgend eigenaar moest overnemen.(…)
3. Mijn eisen met betrekking tot een eventuele verkoop zijn neergelegd in de zogenaamde (concept) intentieverklaring die als productie 2 bij de conclusie van antwoord is overgelegd. Er valt natuurlijk altijd wat af te dingen maar de inhoud van die verklaring behelsde toch grotendeels voor mij essentiële punten. Vanaf het begin was er voor mijn gevoel een tendens van slurpen en trekken, die mij zodanig tegen is gaan staan, dat ik op het moment dat ik bij de notaris zat op 17 juli 2003 vroegtijdig kwaad ben weggelopen. Ik heb daarbij aangegeven dat ik onder de voorwaarden die mij, naar mijn gevoel, werden opgedrongen, helemaal niet meer wenste te tekenen.
4. Mede op aanraden van notaris [Van O.] ben ik toch te rade gegaan bij mijn notaris, notaris [J.], en mijn accountant. Van beiden kreeg ik een negatief advies ten aanzien van de voorwaarden die [eiseres] stelden. (…)
5. Voor mij was na mijn gesprek met mijn accountant en notaris [J.] duidelijk dat het geen zin had om verder te onderhandelen. Voor wat betreft de huurder en de BTW waren volgens mij harde eisen gesteld door [eiseres]. Zo was aangegeven dat volgens mij voor 17 september 2003 duidelijk moest zijn of dat, al dan niet met toestemming van de huurder, op een gedeelte van de grond gebouwd kon worden nadat de bouwvergunning was verleend. Die toestemming was er dus niet. Al in een eerder stadium had [eiseres] aangegeven dat zij niet bereid waren het kettingbeding ten behoeve van de huurder over te nemen. Dus zou om die reden de koop niet door kunnen gaan. Dat gold ook voor wat betreft andere voorwaarden waarover wij geen overeenstemming hadden bereikt zoals de asbest, de omvang van de grond (met name de afscheiding van de achterzijde) schone grondverklaring en zo waren er meerdere punten. Ik had ook geen goed gevoel over verdere pogingen om tot overeenstemming te komen. Dat werd ook ingegeven door het feit dat ik 9 jaar geleden een soortgelijke transactie bij de hand heb gehad waarbij alles op rolletjes liep en waarbij er geen enkel probleem was. Hier was dat het tegenovergestelde waardoor het vertrouwen bij mij helemaal weg was.(…)
7. Ik neem aan dat de heer [F.] hetgeen ik hem heb verteld met betrekking tot de huur en de BTW kwestie, alsmede mijn verdere bezwaren waarvan hij vanaf het begin op de hoogte was, heeft medegedeeld aan [eiseres]. Ik teken hierbij aan dat sommige dingen niet eens met mij werden afgestemd omdat [F.] wel wist dat ik daarmee niet akkoord zou gaan. (…)
8. Ik kan nog zeggen dat ik in de overeenkomst niets wilde hebben staan waarmee ik niets te maken had. Zo wilde ik de hele tekst van punt 9 uit de brief van 17 juli 2003 er niet in hebben, noch andere zaken waar ik niets mee van doen had. (…) Ik wilde alleen een eenvoudige koopovereenkomst sluiten en had met de verhouding tussen [eiseres] en [F.] niets van doen.
9. Ik heb de vorige keer horen verklaren dat het niet bezwaarlijk zou zijn geweest als de huurder was blijven zitten ook nadat de bouwvergunning was verleend. Dat is bij mij indertijd zo bepaald niet overgebracht. Ik merk in dit verband op dat ik niet tot het oneindige wilde doorgaan. De huurder had immers wel honderd kunnen worden. Dan zou ik verkocht hebben en dertien, veertien jaar hebben moeten wachten op mijn geld. Ik zou dan risico’s hebben gelopen doordat bijvoorbeeld de grondprijs zou zijn gestegen of andere negatieve dingen.
(…)
Ik heb wel op 18 juli 2003 de heer [v.O.] of [G.] gebeld dat ik ervan afzag omdat ik er geen goed gevoel bij had.
2.5
Uit de hiervoor weergegeven verklaring van [gedaagde] volgt dat partijen op 17 juli 2003 in ieder geval nog over wezenlijke onderdelen van de koopovereenkomst hebben gesproken, zonder dat dit tot heldere en duidelijke afspraken heeft geleid. Integendeel, [gedaagde] heeft aangegeven op 17 juli 2003 in het geheel niet meer te voelen voor het sluiten van een overeenkomst maar heeft op aanraden van notaris [Van O.] contact gezocht met zijn notaris en accountant. Wat deze accountant en notaris met [gedaagde] hebben besproken heeft [gedaagde] niet tot andere gedachten gebracht, weshalve [gedaagde] op 18 juli 2003 aan [eiseres] heeft laten weten van de deal af te zien.
2.6
De verklaring van [gedaagde] omtrent de gang van zaken op 17 juli 2003 vindt steun in de verklaring van [F.] waarin onder andere tot uitdrukking komt dat hij op 17 juli 2003 aan de heer [G.] nog telefonisch heeft aangegeven dat hij zich afvroeg of [gedaagde] überhaupt nog zou verschijnen omdat over een aantal punten zo volstrekt anders werd gedacht. [F.] heeft daarbij genoemd: de BTW kwestie, de huurkwestie, maar ook het kettingbeding jegens de toekomstige bewoners met betrekking tot het restaurant en de tussen de grond en het restaurant aan te brengen afscheiding. [F.] verklaart voorts dat tijdens de bespreking bij de notaris alle punten uit zijn fax van 16 juli 2003 aan de orde zijn gekomen en dat terzake de parkeernormen geen uitkomst mogelijk bleek omdat van de gemeente geen harde garantie kon worden verkregen. Uitvoerig is daarnaast, zo heeft [F.] verklaard, stil gestaan bij de BTW kwestie en de huurkwestie. De sfeer tijdens het gesprek heeft [F.] als uiterst onplezierig gekwalificeerd. Met zoveel woorden heeft [F.] in dit verband verklaard:
Op enig moment heeft [gedaagde] aangegeven dat hij niet langer in die sfeer en op die manier wenste te onderhandelen. Hij gaf aan zware druk te voelen ten aanzien van bepaalde punten, terwijl zijn standpunt dienaangaande duidelijk was. [Gedaagde] is toen ook opgestapt met de mededeling dat hij het wel welletjes vond en dat hij zich zou beraden. Ik kreeg bepaald niet de indruk dat er toen een overeenkomst tot stand was gekomen.
Ook hetgeen [F.] heeft verklaard omtrent de gang van zaken na het vertrek van [gedaagde] bij notaris [Van O.] past in het beeld dat [gedaagde] heeft geschetst. [F.] heeft dienaangaande immers verklaard:
(…)
De brief van notaris [Van O.] de dato 17 juli 2003 heb ik die dag ontvangen on 17.26 uur. (…) Ik heb die brief met [gedaagde] besproken en daarover contact gehad met [G.]. Ik zie in mijn stukken dat ik een aantal passages heb gemarkeerd. Zo is punt 4b door mij doorgehaald en bleef punt 9 een heikel punt omdat ik geen duidelijke uitspraken had van de gemeente en gemeente die ook niet wilde geven zolang er geen exploitatieovereenkomst met de gemeente kon worden gesloten. Door punt 11 heb ik in zijn geheel een grote streep gezet. [Gedaagde] liet mij weten dat de accountant hem het akkoord gaan met de voorwaarden betreffende de BTW dringend had ontraden. Ik heb hem toen gezegd dat ik het proces tot dan toe zeer moeizaam vond gaan en dat ik geen uitweg zag om partijen nader tot elkaar te brengen. Dat heb ik ook aan [G.] medegedeeld.(…)
Het had volgens mij geen zin om in dat stadium een vervolg onderhandelingstraject in gang te zetten omdat duidelijk was dat ook op andere onderdelen geen overeenstemming zou kunnen worden gekomen. Desgevraagd kan ik u zeggen dat dat alles te maken heeft met een inschatting wat een ander denkt en doet tijdens een onderhandelingstraject en de onderhandelingsruimte die je denkt te hebben. Volgens mij waren door [eiseres] harde eisen gesteld. Ook voor [gedaagde] lagen er harde eisen met name voor wat betreft de BTW en de huurkwestie. Daarbij dient bedacht te worden dat [gedaagde] steeds heeft gezegd: ik wil best verkopen maar ik wil geen onderdelen of voorwaarden in de overeenkomst waarbij ik niet kan overzien wat er gebeurt in het traject. De enige voorwaarde die [gedaagde] zo beschouwd wenste te accepteren was die betreffende de bouwvergunning gekoppeld aan een duidelijke termijn.
2.7
Dat de kwesties van de huurder en de BTW voor [gedaagde] van wezenlijk belang waren volgt ook uit de verklaringen van de overige getuigen.
Daarbij stelt de rechtbank vast dat partijen met name ten aanzien van de huurder [naam huurder] verschillende uitgangspunten hadden ingenomen die niet met elkaar verenigbaar waren. Zo wilde [gedaagde] kennelijk in beginsel dat [eiseres] simpelweg het kettingbeding overnamen/respecteerden dat in de akte van levering stond waarbij het perceel aan [gedaagde] was geleverd. Als tegemoetkoming richting [eiseres] wilde [gedaagde], zo begrijpt de rechtbank, wel uitzoeken of dit kettingbeding zo zou kunnen worden uitgelegd dat [eiseres], ondanks de aanwezigheid van de huurder gefaseerd zouden kunnen gaan bouwen, althans of de huurder hiermee wilde instemmen, hetgeen niet het geval bleek te zijn (hetgeen [eiseres] reeds vermoedden). [Eiseres] wilde evenwel slechts afnemen vrij van huur en gebruik. Zoals ook volgt uit de verklaring van de getuigen [G.] en [v.O.] zagen zij op dit punt geen probleem met betrekking tot het kettingbeding, nu dit kettingbeding sowieso niet van toepassing zou zijn indien vrij van huur geleverd zou worden. Dat dat wel problemen voor [gedaagde] opleverde, in die zin dat dan levering pas plaats zou kunnen vinden als de huurder zou zijn overleden of anderszins met een vertrek zou hebben ingestemd, is echter evident. Alsdan zou immers het tijdsstip van levering ongewis worden, hetgeen [gedaagde] nu juist niet wilde. Bovendien heeft notaris [Van O.] verklaard dat juist ook [eiseres] het perceel vrij van huur geleverd wilden krijgen uiterlijk op het moment dat de bouwvergunning zou worden verleend en dat in dat verband op uiterst korte termijn na 17 juli 2003 duidelijk diende te zijn of de huurder met een al dan niet gedeeltelijke beëindiging van de huur zou instemmen. Notaris [Van O.] heeft letterlijk verklaard:
Er was een vrij korte termijn waarin een en ander duidelijk diende te worden. Als de huurder niet in zou stemmen met gehele of gedeeltelijke huurbeëindiging dan zou je aan een overeenkomst helemaal niet toekomen.
Aldus staat vast dat in ieder geval over de essentiële kwestie rond de huurder en de daarmee samenhangende vraag op welke termijn geleverd zou worden tussen partijen geen overeenstemming was bereikt en, naar later is gebleken, ook geen overeenstemming bereikt kon worden, zodat niet is komen vast te staan dat een volkomen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.
2.9
Bij conclusie na getuigenverhoor heeft [eiseres] haar eis vermeerderd in die zin dat zij thans vordert:
primair
[Gedaagde] te veroordelen tot nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst;
subsidiair
[Gedaagde] te veroordelen tot verder onderhandelen met [eiseres] over een koopovereenkomst betreffende het perceel, met inachtneming van hetgeen tussen partijen op 17 juli 2003 op het kantoor van notaris [Van O.] reeds was overeengekomen, zulks op verbeurte van een dwangsom;
tertiair
[Gedaagde] te veroordelen aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 1.424.189,12, zijnde, zo blijkt uit hetgeen tijdens de comparitie van partijen naar voren is gebracht, de winst die [eiseres] stelt te derven doordat de koopovereenkomst niet doorgaat.
2.1
[Gedaagde] heeft zich in zijn conclusie na getuigenverhoor niet tegen de voormelde wijziging van eis verzet, zodat de rechtbank de gewijzigde vordering zal beoordelen.
2.11
Nu [eiseres] niet is geslaagd in haar bewijsopdracht zal haar primaire vordering – die is gebaseerd op nakoming van de overeenkomst waarvan niet is komen vast te staan dat die tot stand gekomen is – worden afgewezen.
2.12
Ter onderbouwing van haar subsidiaire vordering heeft [eiseres] het volgende aangevoerd. [Gedaagde] heeft zich ten onrechte eenzijdig onttrokken aan de afspraak dat hij op de huurkwestie en de mogelijk gefaseerde levering terug zou komen. Dit is in strijd met de redelijkheid. Daarnaast is gebleken dat de huurder is overleden, zodat er geen beletselen meer zijn op dat punt om zaken met elkaar te doen. De BTW kwestie was en is opgelost, zodat hierover zelfs niet meer onderhandeld zou hoeven te worden.
2.13
De rechtbank stelt voorop dat onderhandelingen over een overeenkomst in een zodanig stadium kunnen zijn gekomen dat het afbreken van die onderhandelingen onder de gegeven omstandigheden als in strijd met de goede trouw moet worden geacht, omdat partijen er over en weer op mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren. In zo’n situatie kan er ook plaats zijn voor een verplichting tot vergoeding van gederfde winst. Dit betekent dat zowel het subsidiair al het tertiair gevorderde slechts voor toewijzing in aanmerking zou kunnen komen indien en voor zover de onderhandelingen tussen partijen op 18 juli 2001 (zijnde de dag waarop [gedaagde] moet worden geacht de onderhandelingen te hebben afgebroken) in een zover gevorderd stadium waren dat partijen er over en weer op mochten vertrouwen dat enigerlei contract in ieder geval uit de onderhandelingen zou resulteren.
2.14
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] uit hetgeen door of namens [gedaagde] in de onderhandelingen tot 18 juli 2003 naar voren is gebracht en waarover de verschillende getuigen hebben verklaard, niet mogen en kunnen afleiden dat er in ieder geval enigerlei overeenkomst met [gedaagde] tot stand zou komen. De rechtbank begrijpt uit de verklaringen van [gedaagde] en [F.] immers dat [gedaagde] slechts bereid was te contracteren onder heel strikte voorwaarden, die tot uitdrukking zijn gebracht in een (concept) intentieverklaring die als productie 2 bij conclusie van antwoord in het geding is gebracht en die aan [eiseres] op 2 juni 2003 kenbaar zijn gemaakt. Uit de verklaring die [F.] heeft afgelegd volgt voorts dat hij er richting [eiseres] geen misverstand over heeft laten bestaan dat de eisen van [gedaagde] hard waren. Vast staat dat partijen de (concept)intentieverklaring niet hebben getekend omdat ze het over de inhoud ervan niet eens konden worden. Uit de getuigenverklaringen vloeit voorts voort, zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, dat partijen een totaal andere insteek hadden ten aanzien van de voorwaarden waaronder een eventuele overeenkomst zou kunnen worden gesloten. Dat geldt niet alleen voor wat betreft de voorwaarden die partijen opgenomen wensten te zien met betrekking tot huurder [naam huurder], maar ook ten aanzien van de BTW kwestie. Dat de BTW bepaling die [eiseres] opgenomen wenste te zien, in de ogen van [eiseres] en de door haar ingeschakelde notaris, niet tot problemen voor [gedaagde] behoefde te leiden, doet immers niet af aan het feit dat [gedaagde], mede gezien de terughoudende opstelling van diens accountant, de bepaling er simpelweg niet in wilde hebben. Ook uit de houding van [gedaagde] tijdens de bespreking bij de notaris kan [eiseres] niet hebben afgeleid dat enigerlei overeenkomst zonder meer tot stand zou komen. Zowel [gedaagde] als [F.] verklaren immers dat [gedaagde] in geagiteerde toestand het kantoor van de notaris heeft verlaten en dat nog nader advies zou worden ingewonnen. Uit de getuigenverklaringen volgt niet dat duidelijk is afgesproken wat de consequenties van het inwinnen van dit advies zouden zijn, maar voor wat betreft de kwestie van huurder [G.] is de notaris duidelijk. Indien de huurder niet in zou stemmen met gehele of gedeeltelijke huurbeëindiging dan zou in het geheel geen huurovereenkomst tot stand komen. Hetgeen getuige [v.O.] dienaangaande heeft verklaard, te weten:
Het gesprek van 17 juli 2003 verliep in een goede sfeer. Wel hebben we veel aandacht moeten besteden aan het weerleggen van het punt betreffende de bezwaren van de toekomstige bewoners tegen het restaurant. [Gedaagde] was steeds bezig met de rechten van de huurder, maar dat was niet ons probleem, maar zijn zorg omdat hij nu eenmaal vrij van huur diende te leveren. Ten aanzien van de BTW belaste levering wilde [gedaagde] nog advies inwinnen van zijn accountant en over punt 11 zoals dat in de brief van 17 juli 2003 is verwoord zou hij nog overleggen met zijn notaris. Een en ander neemt niet weg dat mijn indruk die maandag daarvoor een overeenkomst tot stand is gekomen de 17de juli nog eens is bevestigd. Ik zei overigens zojuist dat het gesprek in goede sfeer plaatsvond. Dat is ook zo, maar er is wel duidelijke taal gesproken. Doordat [gedaagde] nog nader advies wilde inwinnen kon, anders dan de bedoeling was, 17 juli 2003 nog geen handtekening onder de essentialia van de overeenkomst worden geplaatst.
bevestigt het beeld (dat bij de rechtbank uit de getuigenverklaringen, in onderlinge samenhang bezien, naar voren komt inhoudende) dat getuigen [G.] en [v.O.] in de gesprekken die tussen partijen zijn gevoerd en ook tijdens het gesprek bij notaris [Van O.] d.d. 17 juli 2003, zich onvoldoende rekenschap hebben gegeven van de wensen en verlangens van [gedaagde]. De rechtbank kan zich niet aan de indruk onttrekkken dat de heren [v.O.] en [G.] zo gretig waren in het vastleggen van afspraken die met name hun belangen dienden en in hun ogen voor [gedaagde] niet bezwaarlijk waren, dat zij niet meer zagen dat deze afspraken door [gedaagde] wel als bezwaarlijk werden ervaren. Door met name dit laatste niet onder ogen te zien en te trachten [gedaagde] tot ondertekening van bepaalde afspraken te bewegen, is, zo constateert de rechtbank naar aanleiding van de verklaring van [gedaagde], kennelijk het vertrouwen van [gedaagde] in [eiseres] verspeeld en aldus de basis onder een eventuele overeenkomst weggeslagen.
2.15
Nu niet is gebleken dat de onderhandelingen ten tijde van het afbreken ervan in een zover gevorderd stadium waren dat [eiseres] erop mocht vertrouwen dat in ieder geval enigerlei overeenkomst tot stand zou komen zullen de subsidaire en tertiaire vorderingen worden afgewezen. Het enkele feit dat door [eiseres] is gesteld dat over men over de BTW altijd overeenstemming zou hebben bereikt en het overlijden van huurder [naam huurder] ook de problematiek met betrekking tot de huurder heeft opgelost maakt een en ander niet anders, nu dit stellingen zijn die betrekking hebben op de situatie na
het afbreken van de onderhandelingen en [gedaagde] heeft verklaard geen zaken meer met [eiseres] te willen doen na al hetgeen is voorgevallen, welk standpunt, gezien de contractsvrijheid, dient te worden gerespecteerd.
2.16
Het geheel overziende zullen de vorderingen van [eiseres] integraal worden afgewezen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. De rechtbank is bij het vaststellen van het liquidatietarief waarop de proceskostenveroordeling is gebaseerd uitgegaan van tarief II.
3.
De beslissing
De rechtbank:
3.1
wijst de vorderingen af;
3.2
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gevallen, tot op deze uitspraak begroot op € 1.240,00 aan verschotten en op € 1.808,00 aan salaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 2 maart 2005.
w.g. griffier w.g. rechter