Uitspraak
KG-nr: 190386/KGZA 05-113
RECHTBANK UTRECHT
Sector Handels - en Familierecht
VONNIS
van de voorzieningenrechter
in het kort geding van:
eisers
beiden wonende te Utrecht,
e i s e r s,
procureur: mr. D. Lockant-Geschiere,
advocaat: mr. C. Jol,
- t e g e n -
gedaagde,
wonende te Utrecht,
g e d a a g d e,
procureur: mr. G.J. Scholten.
Partijen worden hierna aangeduid als “Eisers” en “Gedaagde”.
1. Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- dagvaarding d.d. 4 februari 2005, die in fotokopie aan dit vonnis is gehecht;
- mondelinge behandeling op 2 maart 2005;
- pleitnota en producties van beide zijden.
1.2
Partijen hebben vonnis gevraagd.
2. De feiten
2.1
A. is eigenaresse van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de … te Utrecht (hierna: “de woning”). Zij heeft de woning sinds 19 mei 2004 te koop aangeboden voor een bedrag van
€ 425.000,--.
2.2
Begin september 2004 heeft Gedaagde contact opgenomen met A. en aangegeven dat hij interesse had in de woning van A.. In diezelfde maand heeft hij, al dan niet in het bijzijn van zijn vader en/of vriendin en/of architect, een aantal bezoeken gebracht aan A., laatstelijk op 15 september 2004. A. heeft zich tijdens genoemde bezoeken laten bijstaan door de heer L.
2.3
L. heeft, naar aanleiding van het bezoek van Gedaagde aan A. op 15 september 2004, namens A. aan Gedaagde per e-mailbericht van diezelfde datum bevestigd dat aan hem een optie wordt verleend voor de koop van de woning voor de prijs van € 425.000,-- en dat de optie geldig is vanaf
15 september 2004 tot zeven weken na deze datum.
2.4
Kort na 15 september 2004 verblijft Gedaagde tot 3 november 2004 op zee respectievelijk in het buitenland.
2.5
Medio september 2004 hebben Eisers de woning van A. op internet aangetroffen en hebben, na daartoe een afspraak te hebben gemaakt, een bezoek gebracht aan A.. Ter gelegenheid van dit bezoek heeft L. aan Eisers medegedeeld dat er nog een andere gegadigde was en dat aan die ander een optie was gegeven om binnen zeven weken de woning te kopen.
2.6
L. heeft op 28 en 29 oktober 2004 per e-mail aan Gedaagde bericht dat de optie was verlopen en dat A. niet meer aan die optie gebonden was.
2.7
In de week van 24-30 oktober 2004 zijn Eisers door L. gebeld met de mededeling dat de optie zou verlopen. Op maandag 1 november 2004 hebben er tussen Eisers enerzijds en A. en L. anderzijds onderhandelingen plaatsgevonden omtrent bepalingen in de koopovereenkomst. Op die bewuste dag is daarover volledige overeenstemming bereikt.
2.8
Op 2 november 2004 hebben A. en Eisers in de woning van A. de koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen.
(…) “ 3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 juni 2005 of zoveel eerder of later als partijen
tezamen nader overeenkomen,” (…)
4.4 Verkoper verklaart dat ten aanzien van de onroerende zaak geen verplichtingen ten
opzichte van derden bestaan wegens voorkeursrecht, optierecht, recht van wederinkoop.” (…)
2.9
Naar aanleiding van de door L. aan Gedaagde verzonden e-mailberichten, heeft de vader van Gedaagde op 2 november 2004 telefonisch contact opgenomen met L. ter zake de woning. Hij heeft tevens een e-mailbericht verzonden naar L., waarin hij meedeelt dat de termijn van zeven weken nog niet voorbij is en dat Gedaagde 3 november 2004 in Nederland gearriveerd zal zijn en dan direct contact met L. zal opnemen.
2.1
Middels een e-mailbericht en een brief, beiden gedateerd 3 november 2004, heeft de raadsman van Gedaagde bevestigd dat het onherroepelijk aanbod van A. door Gedaagde is aanvaard. In genoemde brief heeft hij A. tevens gesommeerd om aan hem te bevestigen dat zij haar verplichtingen uit de koopovereenkomst tussen Gedaagde en A. zal nakomen. A. heeft een en ander nagelaten.
2.11
Bij e-mailbericht d.d. 4 november 2004 heeft A. aan de raadsman van Gedaagde medegedeeld dat zij de woning heeft verkocht op het moment dat de koopoptie was verlopen. Zij deelt voorts mede dat zij er vanuit ging dat Gedaagde geen interesse meer zou hebben in de woning, nu hij op het door L. verzonden e-mailbericht d.d. 5 oktober 2004, waarin door L. werd gevraagd naar de financiering van de woning, niet heeft gereageerd.
2.12
Op 4 november 2004 heeft Gedaagde ten laste van A. conservatoir beslag tot levering gelegd op de woning. Op diezelfde dag heeft gerechtsdeurwaarder Kruythof de beslaglegging doen inschrijven in de openbare registers van het Kadaster.
3. Het geschil en de beoordeling
3.1
Voor de volledige inhoud en de grondslagen van de vor-dering wordt verwezen naar de aangehechte dagvaarding. De vordering strekt, kort gezegd, tot opheffing van het door Gedaagde gelegde beslag, een en ander met veroordeling van Gedaagde in de kosten van deze procedure.
3.2
Gedaagde heeft verweer gevoerd. Op dat verweer en op hetgeen partijen ter ondersteuning van hun standpunten voorts nog hebben aangevoerd, zal in het hiernavolgende voor zoveel nodig worden ingegaan.
4. De beoordeling
4.1
Eisers vorderen in dit geding opheffing van het door Gedaagde gelegde conservatoir beslag tot levering van de woning. Zij wensen, evenals Gedaagde, de eigendom van de woning te verkrijgen. Nu Eisers het door hen gestelde recht op levering ontlenen aan een koopovereenkomst en Gedaagde zijn recht ontleent aan het inroepen van een koopoptie, dient beoordeeld te worden welk recht in deze procedure dient te prevaleren.
4.2
Onweersproken staat vast dat A. en Eisers op 2 november 2004 een schriftelijke koopovereenkomst ter zake de woning van A. hebben getekend. Blijkens de koopovereenkomst wordt de akte van levering gepasseerd op 1 juni 2005. Reeds medio september 2004 zijn Eisers, die destijds geïnteresseerd waren in de woning van A., door L., die A. vertegenwoordigde bij de verkoop van haar huis, op de hoogte gebracht van het feit dat A. aan een derde gegadigde een koopoptie ter zake de koop van de woning had verleend van zeven weken. Destijds is volgens Eisers door L. tevens aan hen medegedeeld dat deze derde gegadigde nog doende was om de financiering voor de woning rond te krijgen. In de week van 24 – 30 oktober 2004 heeft L. aan Eisers laten weten dat de door A. verstrekte koopoptie zou verlopen, zodat het A. vrij stond om de woning aan een ander, derhalve aan Eisers, te verkopen. Een en ander wordt bevestigd in de op 2 november 2004 door Eisers en A. ondertekende koopovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft geen aanleiding om aan de goede trouw van Eisers bij de schriftelijke totstandkoming van de koopovereenkomst te twijfelen. De conclusie is dat Eisers op grond van de koopovereenkomst recht hebben op levering.
4.3
Vast staat dat tussen A. en Gedaagde geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Immers, er is geen op schrift gestelde koopovereenkomst, hetgeen op grond van artikel 7:2 BW Pro een constitutief vereiste is. Voor zover Gedaagde al tijdig gebruik zou hebben gemaakt van zijn koopoptie dan nog is er geen koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW Pro tot stand gekomen. Daarmee is reeds gegeven dat Gedaagde geen aanspraak op levering van de woning heeft op grond van een koopovereenkomst.
4.4
Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of er sprake is van botsende rechten op levering in de zin van artikel 3:298 BW Pro en zo ja, welk recht op levering het oudst is.
4.5
Volgens Eisers is artikel 3:298 BW Pro niet van toepassing op de onderhavige situatie, nu dit artikel van toepassing is op de situatie dat er sprake is van twee schuldeisers die ten aanzien van één goed gelijke met elkaar botsende rechten hebben. Eisers stellen dat van een zodanige situatie geen sprake is. Immers in tegenstelling tot Gedaagde hebben zij een recht op levering op grond van de schriftelijke koopovereenkomst die zij met A. hebben gesloten, terwijl Gedaagde een zodanig recht niet heeft. Dit betoog treft doel. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan een mogelijk recht van Gedaagde niet op één lijn worden gesteld met het recht van Eisers Voor zover Gedaagde al van A. zou kunnen vorderen dat zij meewerkt aan het tot stand brengen van een schriftelijke koopovereenkomst dan leidt dit tot twee botsende rechten op levering, waarbij heeft te gelden dat op grond van artikel 3:298 BW Pro het oudste recht op levering voor gaat, te weten het aan Eisers toekomende recht.
4.6
Gedaagde heeft zich, onder verwijzing naar het vonnis van de president van de rechtbank Arnhem van
29 augustus 1996 (KG 1996/444), op het standpunt gesteld dat artikel 3:298 BW Pro van toepassing is op de onderhavige situatie waarin sprake is van twee niet gelijke rechten, te weten enerzijds het aan Eisers toekomende recht op levering op grond van de koopovereenkomst en anderzijds het aan hem toekomende optierecht dat ouder is. Dit standpunt gaat niet op. Een dergelijke redenering kan niet meer worden gevolgd, nu sedert 1 september 2003 artikel 7:2 BW Pro in werking is getreden en blijkens dit artikel de koopovereenkomst schriftelijk tot stand dient te komen. Deze bepaling is bedoeld als bescherming van de koper, om vast te kunnen stellen op welk moment de termijn van drie dagen ingaat en ter bevordering van de rechtszekerheid. Het gelijkstellen van de koopovereenkomst en de koopoptie voor wat betreft de toepasselijkheid van artikel 3:298 BW Pro, zou afbreuk doen aan artikel
7:2 BW.
4.7
Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat het recht dat Eisers stellen te hebben krachtens hun koopovereenkomst met A. dient te prevaleren boven het recht dat Gedaagde stelt te hebben op grond van het mogelijk inroepen van de aan hem door A. verstrekte koopoptie. Op grond van het sterkere recht dient het beslag te worden opgeheven. Eisers hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij spoedeisend belang hebben bij opheffing van het beslag, dit teneinde de akte van levering op 1 juni 2005 te kunnen passeren alsmede om hun eigen woning tijdig in de verkoop te kunnen zetten en tijdig afspraken te kunnen maken met aannemers ter zake de verbouwing van de woning.
Ten slotte zal dit vonnis niet uitvoerbaar op de minuut worden verklaard, aangezien Eisers, voor wie terstond na de uitspraak van dit vonnis de grosse daarvan beschikbaar zal zijn, daarbij geen belang hebben, terwijl dit vonnis voorts niet uitvoerbaar zal worden verklaard op alle dagen en uren, nu de noodzaak daaraan niet is gebleken.
4.8
Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1
heft op het op verzoek van Gedaagde en ten laste van A. op 4 november 2004 gelegde conservatoir beslag tot levering op de onroerende zaak staande en gelegen aan de … te Utrecht;
5.2
veroordeelt Gedaagde om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis de inschrijving van het in 5.1 genoemde beslag in het Kadaster door te (laten) halen;
5.3
bepaalt dat Gedaagde een dwangsom verbeurd van € 2.500,-- voor iedere dag dat hij in gebreke blijft aan het bepaalde in 5.2 te voldoen;
5.4
veroordeelt Gedaagde in de proceskosten aan de zijde van Eisers gevallen, tot deze uitspraak begroot op € 816,-- aan salaris van hun procureur en op € 329,60 aan verschotten;
5.5
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
5.6
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Delft-Baas en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2005.