Uitspraak
VONNIS
van de rechtbank Utrecht, enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken, sector civiel, in de zaak van:
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
e i s e r e s ,
hierna te noemen “[eiseres]”,
procureur: mr. J.W.A. van Dommelen,
- t e g e n -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE HAARZUILENSE PROJECTONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V., hierna te noemen “HPM”,
gevestigd te Maarssen,
g e d a a g d e ,
procureur: mr. J.G. Kabalt.
1.
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken:
- dagvaarding met producties;
- conclusie van antwoord;
- tussenvonnis d.d. 16 maart 2005 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de op 26 april 2005 gehouden comparitie van partijen;
Partijen hebben vervolgens vonnis gevraagd.
2.
De feiten
2.1
Op 16 juni 2003 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: “de koopovereenkomst”) gesloten betreffende het woonhuis c.a. van [eiseres] [adres nr. 11] te [woonplaats]. De door HPM aan [eiseres] te betalen koopsom beliep € 356.218,= k.k. De koopovereenkomst is op 24 juli 2003 door partijen ondertekend. In de koopovereenkomst is opgenomen dat HPM voornemens was het woonhuis te slopen en ter plaatse appartementen te ontwikkelen.
2.2
Artikel 10 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:
10.1 Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechtelijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 35.600,= (…) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)
2.3
In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen met de volgende relevante inhoud:
a. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, zowel door koper als verkoper ontbonden kunnen worden, indien niet uiterlijk op [rechtbank: de datum 1 april 2004 is hier doorgestreept en kennelijk vervangen door na te noemen in de kantlijn opgenomen en door partijen nader overeengekomen datum] 1-09-2004 aan koper een onvoorwaardelijke bouwvergunning is verleend voor de bouw van veertien appartementen aan de [straatnaam/straatnaam] te [woonplaats].
b. Wanneer koper of verkoper van zijn sub a. bedoeld recht gebruik wenst te maken, dient hij dit uiterlijk op [rechtbank: de datum 1 april 2004 is hier doorgestreept en kennelijk vervangen door na te noemen in de kantlijn opgenomen en door partijen nader overeengekomen datum] 1-09-2004 schriftelijk ter kennis van makelaarskantoor [naam makelaar] te Ommen te brengen, onder overlegging van stukken, waaruit blijkt dat bedoelde bouwvergunning niet onvoorwaardelijk is verleend.
c. Maakt koper of verkoper binnen de sub b. genoemde termijn en op de sub b. voorgeschreven wijze gebruik van zijn recht tot ontbinding, dan zal de koopovereenkomst ontbonden zijn, zonder dat rechterlijke tussenkomst of enige andere formaliteit vereist zal zijn en zonder dat partijen jegens elkaar tot schadevergoeding gehouden zijn. Maakt noch koper noch verkoper binnen de sub b. genoemde termijn en/of op de sub b. voorgeschreven wijze gebruik van zijn recht tot ontbinding, dan wordt de koopovereenkomst geacht zonder deze ontbindende voorwaarde te zijn gesloten.
d. Koper verbindt zich jegens verkoper om het nodige te verrichten om bedoelde onvoorwaardelijke bouwvergunning zo spoedig mogelijk te verkrijgen en om verkoper van die verkrijging zo spoedig mogelijk in kennis te stellen.
(…)
2.5
Bij brief d.d. 21 juli 2004 heeft HPM aan de makelaar van [eiseres], de heer [naam makelaar] (hierna: “[naam makelaar]”), laten weten een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde omdat het zich liet aanzien dat er geen onherroepelijke bouwvergunning zou worden verleend voor 1 september 2004. HPM heeft in deze brief aangegeven dat haar architect de heer [naam architect] te Ermelo (hierna: “[architect]”) druk bezig was met de wijzigingen inzake het plan van 14 appartementen en dat [naam makelaar] hierover contact met [architect] op kon nemen. [eiseres] besluit de brief met het voorstel de ontbinding in de koopovereenkomst een aantal maanden op te schorten.
2.6
Bij brief d.d. 29 juli 2004 heeft [naam makelaar] namens [eiseres] aan HPM het volgende bericht.
(…)
Verkoopster is niet bereid de termijn voor het ontbinden van de koopovereenkomst te verlengen. Verkoopster is, op grond van ontvangen informatie, van mening dat u veel te lang hebt gewacht met het aanvragen van de benodigde bouwvergunning. U bent daardoor uw verplichting, vastgelegd in de koopakte onder “ontbindende” voorwaarden sub d., niet nagekomen. U kunt zich naar de mening van verkoopster daarom niet meer op de ontbindende voorwaarde beroepen. In verband hiermede stel ik u namens verkoopster in de gelegenheid om uiterlijk op 1 september 2004 de akte van levering te tekenen (…)
In reactie op deze brief heeft HPM volhard in haar beroep op de ontbindende voorwaarde.
2.7
Bij brief d.d. 6 september 2004 heeft HPM aan de gemachtigde van [eiseres] het volgende laten weten:
(…)
- Wij hebben in eigendom het perceel [adres];
- Daarop hebben wij een plan ontwikkeld voor winkels en woningen;
- Dit bouwplan hebben wij 12 augustus 2002 ingediend bij de gemeente Ommen;
- In de loop van 2002 zijn wij benaderd door de gemeente Ommen om eens te komen praten over een vervolgontwikkeling;
- Met name zou de gemeente het erg op prijs stellen indien wij de achterliggende percelen ([adres nr. 11 en 13]) bij ons plan zouden betrekken;
- Voor deze nieuwe ontwikkelingen moet wel een vrijstellingsprocedure artikel 19 lid 1 of Pro 2 van de wet ruimtelijke ordening worden gevoerd;
- Na moeizame onderhandelingen zijn wij er in juli 2003 in geslaagd de twee percelen [adres] aan te kopen;
- In deze akte is uitdrukkelijk opgenomen, het voorbehoud van een onherroepelijke bouwvergunning;
- Dit termijn hiervoor gesteld in de koopovereenkomst was in eerste instantie gesteld op 1 maart 2004;
- Na overleg met architect en gemeente zijn wij 1 september 2004 overeengekomen;
- Eind juli 2004 zagen wij aankomen dat de termijn van 1 september 2004 niet haalbaar zou zijn;
- Wij hebben dan ook een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden, maar tevens verzocht om deze voorwaarden op te schorten;
(…)
- Bijgaand enige correspondentie van onze architect, waaruit u een aantal zaken kan herleiden;
(…)
2.8
De bij brief d.d. 6 september 2004 aan [eiseres] ter beschikking gestelde correspondentie met Architectenbureau [architect] betreft brieven van 6 mei 2004 en 15 juli 2004 van [architect] aan HPM met, voor zover relevant, de volgende inhoud:
De brief d.d. 6 mei 2004:
Van u ontvingen wij de opdracht om te onderzoek of er op korte termijn een bouwvergunning verleend kan worden voor de bouw van met 14 appartementen op de percelen [adres nr. 16], [adres nr. 11 en 13] te Ommen. (…) Door ons is een studie gemaakt (…) In die studie wordt ruimte gegeven aan de bouw van 14 appartementen (…) Dit plan is voorgelegd aan de gemeente Ommen. Door de gemeente werd positief gereageerd op het initiatief. Op haar beurt heeft de gemeente een ontwikkelingsvisie laten opstellen waaruit een bebouwingsmogelijkheid blijkt voor het gebied van 8 woningen. (…) tevens is het de wens om de hoek [straatnaam]-[straatnaam] bij de planontwikkeling te betrekken. (…)
Doordat er nu sprake is van een mogelijke gebiedsuitbreiding wordt de ontwikkeling steeds gecompliceerder. Mijn inziens is het zeker de moeite waard om te onderzoeken of het plan haalbaar gemaakt kan worden. Hiertoe zal onderzocht moeten worden of de overige percelen ([adres nr. 154 en 151] en [adres 152 en 295]) zijn te verwerven. Daarnaast zal een stedenbouwkundig plan voor het gebied moeten worden ontwikkeld. Na overeenstemming met alle partijen (gemeente, grondeigenaren en ontwikkelaar) zal een wijziging van het bestemmingsplan in procedure gebracht moeten worden, deze procedure zal wellicht gelijke tred volgen met de ontwikkeling van het bouwplan. Het opstarten van de procedure om een bouwvergunning te verkrijgen voor het eerste deel heeft mijns inziens op dit moment geen zin. Omreden dat hiervoor geen ruimtelijk kader bestaat. Er zal eerst een wijziging van het bestemmingsplan, dan wel een vrijstellingsprocedure art. 19-lid 1 of 2 van de wet op de ruimtelijke ordening dienen te worden gevoerd. Hiervoor is overeenstemming met de gemeente nodig. Gesteld dat deze procedure nu gevolgd zal worden dan zal dat zijn voor een plan wat niet voldoet aan een haalbare ontwikkeling omreden dat het noodzakelijke aantal appartementen om tot een haalbare ontwikkeling te komen er nu niet in zit.
Ons advies is om te onderzoeken of de percelen [adres nr. 154-151] en [adres nr. 152-295] zijn te verwerven. En hierna samen met de gemeente te komen tot een haalbare ontwikkeling.
De brief d.d. 15 juli 2004
(...)
Het verwerven van de percelen [adres nr. 154 en 151]) en [adres nr. 152 en 295]) is ons niet gelukt. Wellicht dat u zelf nog een poging wilt ondernemen om deze percelen alsnog te verwerven. Mocht dit niet lukken dat zie ik geen basis voor verdere planontwikkeling van de onderhavige locatie.
(…)
2.9
De met de koopovereenkomst beoogde levering heeft niet plaatsgevonden.
3.
De vordering en het verweer
3.1
[Eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
A voor recht verklaart dat het beroep van HPM op de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst geen stand kan houden;
B HPM veroordeelt om aan haar te voldoen de boete als bedoeld in artikel 10 lid 2 van Pro de koopovereenkomst ad € 35.600,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
C HPM veroordeelt tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de nota van Vechtstede Notarissen ad € 880,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
D HPM veroordeelt tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de nota van Vastgoedmaatschappij Overijssel ad € 7.264,34, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;
E HPM veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten begroot op
€ 818,= en de proceskosten.
3.2
HPM heeft zich gemotiveerd tegen de vordering verweerd. Dit verweer alsmede de grondslag van de vordering zal hierna bij de beoordeling worden besproken.
4.
De beoordeling
4.1
Het geschil tussen partijen wordt bepaald door het antwoord op de vraag of de koopovereenkomst is ontbonden doordat HPM zich voor 1 september 2004 rechtsgeldig heeft beroepen op de ontbindende voorwaarde. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
4.2
Vast staat dat HPM op 1 september 2004 niet beschikte over een onvoorwaardelijke bouwvergunning voor de bouw van 14 appartementen aan de [adres] te Ommen. Dit betekent dat de koopovereenkomst ingevolge het bepaalde sub a van de ontbindende voorwaarde door zowel HPM als [eiseres] ontbonden kon worden door de wens daartoe uiterlijk 1 september 2004 schriftelijk ter kennis van [naam makelaar] te brengen, zulks onder overlegging van stukken waaruit blijkt dat de bouwvergunning niet onvoorwaardelijk is verleend.
4.3
[Eiseres] heeft gesteld dat het beroep van HPM op de ontbindende voorwaarde niet geldig is en voert daartoe het volgende aan.
A HPM heeft niet aan haar verplichting voldaan om voor 1 september 2004 stukken over te leggen waaruit blijkt dat de bouwvergunning niet onvoorwaardelijk is verleend en aldus niet voldaan aan het bepaalde sub b en c van de ontbindende voorwaarde.
B HPM heeft niet het nodige verricht om de onvoorwaardelijke bouwvergunning zo spoedig mogelijk te verkrijgen en om verkoper van die verkrijging zo spoedig mogelijk in kennis te stellen en aldus niet voldaan aan het bepaalde sub d van de ontbindende voorwaarde. Ter onderbouwing van deze laatste stelling heeft [eiseres] verwezen naar een e-mailbericht van de heer [naam werkne[naam werknemer], werkzaam bij de afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente Ommen (hierna: “[naam werknemer]”) aan de gemachtigde van [eiseres] d.d. 8 november 2004 met de volgende inhoud:
(…)
De gemeente Ommen heeft 25 november 2002 bouwvergunning geweigerd aan Aannemersbedrijf [naam] BV te Doetinchem voor het verbouwen van het woon-winkelpand [adres nr. 16] tot een 5-tal appartementen.
Bij brief van 14 november 2002 is aan de architect van de aannemer (arch. Bureau [naam architect]) uitgelegd welke de planologische bezwaren zijn van het bouwplan en is aangegeven, dat de ontwikkeling van een bouwplan voor [adres nr. 16] moet gebeuren in relatie tot de omgeving. Daarbij is aangegeven, dat de gemeente het beter vindt om de achterliggende percelen erbij te betrekken. Nadien is er geen nieuwe bouwaanvrage ingediend, noch is er richting gemeente een formeel verzoek ingediend om medewerking voor de ontwikkeling ter plaatse.
4.4
HPM heeft, onder verwijzing naar een uitspraak van Hof Arnhem d.d. 29 juli 2003 (NJ 2004, 104) aangevoerd dat [eiseres] niet in haar belang is geschaad doordat HPM niet (tijdig) schriftelijke stukken heeft overgelegd, zeker niet nu [eiseres] zelf ook niet voor 1 september 2004 heeft gevraagd om overlegging van relevante stukken of aanvullende informatie. Zij heeft, onder verwijzing naar de informatie verstrekt door [architect], voorts gesteld zich voldoende te hebben ingespannen om een bouwvergunning te verkrijgen. In dit verband is door haar verwezen naar de bevestiging die [naam werknemer] per e-mail heeft gezonden aan [architect] dat de inhoud van de brief d.d. 16 november 2004, die [architect] aan prins heeft gestuurd juist, is. De inhoud van deze brief luidt, voor zover relevant, als volgt:
In de periode 2002-2004 is door ons met u overleg gevoerd om te komen tot een herontwikkeling van de [straatnaam]-[straatnaam]. Dit overleg is opgestart naar aanleiding van een door ons ingediend bouwplan voor [adres nr. 16]. Deze aanvraag is aanleiding geweest op gezamenlijk te bezien of een ontwikkeling van een breder gebied zou kunnen leiden tot een opwaardering van deze locatie. Hiertoe zijn suggesties met u besproken. Van de zijde van de gemeente is een stedebouwkundige notitie opgesteld. Echter tot op heden heeft dit (nog) niet geleid tot een herziening van het bestemmingsplan.
(…)
Aan betrokken partijen heb ik laten weten dat er in de voorliggende periode door ons geen aanvraag bouwvergunning voor 14 appartementen is ingediend om reden dat dit pas mogelijk is nadat het bestemmingplan dit toelaat.
Het bepaalde sub d van de ontbindende voorwaarde
4.5
Uit hetgeen door partijen in de procedure, onder overlegging van de correspondentie met [architect] (zie met name hetgeen hiervoor in rechtsoverwegingen 2.7 en 2.8 is weergegeven), is gesteld concludeert de rechtbank het volgende.
I HPM heeft in 2002 een plan voor de bouw van 5 appartementen tot ontwikkeling willen brengen betreffende het pand gelegen aan de [adres nr. 16]. Ter zake dit plan is een bouwvergunning aangevraagd, die is afgewezen. De gemeente Ommen heeft in dat kader de wens geuit om tot een betere ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse te komen door de achterliggende panden bij de planontwikkeling te betrekken.
II In juni/juli 2003 heeft HPM mede in het licht van een studie van [architect] voor de bouw van 14 appartementen ter plaatse de woning van [eiseres] aan [adres] en een pand aan [adres nr. 13] gekocht teneinde ook deze panden bij een verdere planontwikkeling te betrekken.
III Hoewel de gemeente Ommen in eerste instantie positief op het plan voor de bouw van 14 appartementen
ter plaatse heeft gereageerd, heeft de gemeente in een later stadium een ontwikkelingsvisie laten opstellen die niet bij de door HPM beoogde planontwikkeling aansluit. De gemeente gaat in deze ontwikkelingsvisie bovendien uit van een groter gebied waarvoor planontwikkeling gewenst is en waarvoor noodzakelijk is ook de percelen [adres nr. 154 en 151] en [adres 152 en 295] bij de planontwikkeling te betrekken.
IV Teneinde de door HPM beoogde realisering van 14 appartementen ter plaatse van [adres nr. 16], [adres nr. 11] en [adres nr. 13] mogelijk te maken is een wijziging van het vigerende bestemmingsplan ter plaatse nodig. Een dergelijke bestemmingsplanwijziging heeft niet plaatsgevonden.
4.6
HPM heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen gesteld dat [naam werknemer] haar had laten weten dat men niet bereid was een bestemmingsplanwijzigingsprocedure in gang te zetten voor een planontwikkeling die alleen [adres nr. 16] en [adres nr. 11 en 13] omvat en dat het dus geen enkele zin had een bouwaanvraag in te dienen omdat die zou worden afgewezen wegens strijd met het bestemmingsplan. Dit is niet, althans niet gemotiveerd, weersproken door [eiseres]. Weliswaar heeft [eiseres] ter gelegenheid van de comparitie verklaard dat zij van de heer [naam werknemer] vernomen had dat HPM jarenlang niets heeft gedaan, maar deze verklaring dient te worden geplaatst in het licht van het
e-mailbericht van [naam werknemer] d.d. 8 november 2004 en diens bevestiging van de juistheid van de aan hem gerichte brief van [architect] d.d. 16 november 2004 (zie rechtsoverwegingen 4.3 en 4.4). Uit een en ander in onderlinge samenhang bezien kan worden opgemaakt dat HPM geen bouwaanvraag heeft ingediend of verzocht heeft om een bestemmingsplanwijziging teneinde de planontwikkeling voor 14 appartementen te realiseren, maar hieruit volgt niet dat HPM en de gemeente Ommen (lees: [architect] en [naam werknemer]) geen informeel overleg hebben gevoerd over de mogelijkheden en onmogelijkheden van een planontwikkeling ter plaatse en dat daaruit is gekomen dat de wensen van de gemeente Ommen ten aanzien van zo’n planontwikkeling niet aansloten op de plannen van HPM.
4.7
Uit hetgeen in rechtsoverweging 4.5 en 4.6 is overwogen vloeit voort dat voldoende is gebleken dat HPM de nodige inspanningen heeft verricht om zo spoedig mogelijk een bouwvergunning te verkrijgen voor de bouw van 14 appartementen ter plaatse, doch dat die niet het beoogde resultaat hebben gehad, terwijl niet is gebleken dat HPM, als zij anders had gehandeld, wel het beoogde resultaat bereikt zou hebben binnen de termijn waarop een beroep op de ontbindende voorwaarde kon worden gedaan (derhalve voor 1 september 2004). Als onvoldoende weersproken staat immers vast dat de gemeente niet wenste mee te werken aan de door HPM beoogde planontwikkeling.
Voor zover [eiseres] heeft beoogd te stellen dat HPM zich meer in had moeten spannen om de, door de gemeente gewenste, meer uitgebreide, ontwikkeling ter plaatse te verwezenlijken en op grond daarvan een bouwvergunning te verkrijgen voor 1 september 2004, overweegt de rechtbank als volgt.
Uit het bepaalde sub d van de ontbindende voorwaarde valt niet af te leiden dat op HPM een inspanningsverplichting rustte om, indien de gemeente niet aan haar (in het kader van de aankoop van het pand van [eiseres] ontwikkelde) plannen zou willen medewerken, andere mogelijkheden te onderzoeken om ter plaatse te kunnen gaan bouwen. Meer in het bijzonder is niet gebleken dat partijen zijn overeengekomen, of dat [eiseres] mocht verwachten, dat HPM zich zou inspannen een meer uitgebreide planontwikkeling ter hand te nemen, waarvoor zij ook nog andere panden aan zou moeten kopen. Bovendien is bepaald niet aannemelijk geworden dat, als deze weg voortvarend zou zijn gevolgd en gelet op de vereiste bestemmingsplanwijziging, een onvoorwaardelijke bouwvergunning uiterlijk 1 september 2004 zou zijn verleend.
De slotsom is dan ook dat niet is gebleken dat HPM haar verplichting sub d van de ontbindende voorwaarde heeft verzaakt.
Het bepaalde sub b en c van de ontbindende voorwaarde
4.8
[Eiseres] heeft ter gelegenheid van de comparitie van partijen gesteld dat een redelijke uitleg van het bepaalde sub b en c van de ontbindende voorwaarde met zich brengt dat HPM bij haar beroep op de ontbindende voorwaarde stukken van de gemeente had moeten overleggen, waaruit, zo begrijpt de rechtbank, het formele standpunt van de het college van B & W en/of de gemeenteraad van de gemeente Ommen ten aanzien van de door HPM beoogde planontwikkeling kenbaar is.
4.9
De rechtbank is van oordeel dat uit het bepaalde sub b en c van de ontbindende voorwaarde, zonder nadere toelichting (die ontbreekt) omtrent de invulling die partijen daaraan bij de totstandkoming van de overeenkomst hebben beoogd te geven, niet afgeleid kan worden dat HPM slechts een beroep op de ontbindende voorwaarde kon doen indien zij terzake een formeel stuk, afkomstig van de gemeente Ommen, zou kunnen overleggen. Niet ongebruikelijk is immers dat, zoals ook in dit geval is gebeurd, langs informele weg wordt onderzocht of bepaalde projectontwikkelingen waarvoor een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is, op medewerking van de overheid (in dit geval de gemeente Ommen) kunnen rekenen, alvorens formele en onomkeerbare stappen te ondernemen, die bovendien ook in de aanvraagfase al met de nodige kosten gepaard plegen te gaan. Dat HPM voor de beoogde planontwikkeling geen bouwvergunning heeft aangevraagd en dus niet beschikt over een schriftelijke weigering acht de rechtbank derhalve begrijpelijk aangezien, als onvoldoende weersproken, vaststaat dat het aanvragen van zo’n bouwvergunning geen enkele zin had en slechts tot nodeloze kosten zou hebben geleid, omdat de gemeente aan de door HPM beoogde planontwikkeling niet wenste mee te werken. In dit licht bezien dient aan het woord “stukken” in het bepaalde sub b en c van de ontbindende voorwaarde een ruimere betekenis te worden toegekend dan [eiseres] daaraan geeft.
Voor de invulling van deze betekenis acht de rechtbank van belang dat de ontbindende voorwaarde beide partijen het recht gaf de overeenkomst te ontbinden indien op de overeengekomen datum (in eerste instantie 1 april 2004, later 1 september 2004) geen bouwvergunning zou zijn verleend. Aldus rustte, zo begrijpt de rechtbank hetgeen partijen zijn overeengekomen, op beide partijen de verplichting om, indien zij een beroep wensten te doen op de ontbindende voorwaarde, dat zodanig onderbouwd te doen dat de ander kon beoordelen of er inderdaad al dan niet een bouwvergunning was verleend voor de beoogde planontwikkeling.
4.1
Uit de correspondentie die tussen partijen is gevoerd met betrekking tot het beroep op de ontbindende voorwaarde blijkt dat voor beide partijen voldoende helder was dat er geen bouwvergunning voor de beoogde planontwikkeling was verleend, noch zou kunnen worden verleend voor 1 september 2004. [Eiseres] heeft voor 1 september 2004 HPM ook niet verzocht om stukken betreffende het al dan niet verstrekt zijn van de bouwvergunning, maar heeft zich slechts op het standpunt gesteld dat HPM veel te lang had gewacht met het aanvragen van de benodigde bouwvergunning en zich beroepen op het verzaken door HPM van de hiervoor besproken verplichting van HPM voortvloeiende uit het bepaalde sub d van de ontbindende voorwaarde.
Pas bij brief d.d. 2 september 2004 heeft de gemachtigde van [eiseres] HPM bericht:
Voor de goede orde wijs ik u er nog op dat één van de bepalingen behorende bij de ontbindende voorwaarde is dat u zich verbonden hebt op zo kort mogelijke termijn en onvoorwaardelijk de bouwvergunning te verkrijgen en de stukken daarvan ter hand te stellen aan de makelaar van cliënte. Hiervan is thans niet voldoende gebleken.
Naar aanleiding hiervan heeft HPM de gemachtigde van [eiseres] de in rechtsoverweging 2.7 geciteerde brief doen toekomen met de correspondentie van [architect], geciteerd in rechtsoverweging 2.8.
De rechtbank is van oordeel dat de correspondentie van [architect] als een afdoende onderbouwing kan worden beschouwd voor de vraag of op 1 september al dan niet een bouwvergunning was verleend, indien en voor zover daarover al twijfel bestond bij [eiseres] (waarvan, zoals hiervoor is overwogen, niet is gebleken).
Aldus is niet gebleken dat [eiseres] is geschaad in enig belang dat het bepaalde sub b en c van de ontbindende voorwaarde beoogt te beschermen door de wijze en het tijdstip waarop door HPM een onderbouwing is gegeven van het feit dat voor 1 september 2004 geen onvoorwaardelijke bouwvergunning is verleend. De voorwaarde waaronder een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst kon worden gedaan moet derhalve worden geacht te zijn vervuld.
Conclusie
4.12
De conclusie is dat de koopovereenkomst is ontbonden doordat HPM zich voor 1 september 2004 rechtsgeldig heeft beroepen op de ontbindende voorwaarde. Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. [Eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
3.
De beslissing
De rechtbank:
3.1
wijst de vorderingen af;
3.2
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van HPM gevallen, tot op deze uitspraak begroot op € 960,00 aan verschotten en op € 1.158,00 aan salaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en is in het openbaar uitgesproken op woensdag 31 augustus 2005.