Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
Reg. nr.: SBR 05/2609
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van de rechtbank Utrecht, in het geding tussen:
[eiseres], wonende te [woonp[adres]]
e i s e r e s,
en
het hoofd belastingen van de gemeente Zeist,
v e r w e e r d e r.
1. INLEIDING
1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 18 augustus 2005 waarbij het bezwaar van eiseres tegen het besluit van 28 februari 2005 ongegrond is verklaard. Bij dit besluit heeft verweerder de waarde van het object [adres] te [adres] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op
€ 195.000,- naar de toestandsdatum 1 januari 2005 en de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 13 december 2005, waar eiseres in persoon is verschenen, bijgestaan door haar vader, [gemachtigde] wonende te Brunssum. Namens verweerder is verschenen R. Janmaat, werkzaam bij de gemeente Zeist.
2. OVERWEGINGEN
2.1 Het object bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van ca. 228 m² en daarop een tussenwoning, gebouwd in 1959, met een inhoud van 235 m³. Bij de woning hoort een vrijstaande stenen berging met een inhoud van 30 m³, alsmede een voor- en achtertuin. De woning is gelegen in een wijk met soortgelijke woningen.
2.2 Verweerder heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van het object naar waardepeildatum 1 januari 2003 wordt getaxeerd op € 195.000,-. Deze waardering is totstandgekomen door vergelijking met de woningen gelegen aan de Korhoenlaan 22 en 52, aan de Patrijzenlaan 5 en aan de Noordweg-Noord 140 en 144, alle te Zeist, welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht.
2.3 In de fase van bezwaar heeft verweerder een taxatierapport laten opmaken door taxateur M.S. Brink, na inpandige opname van het object op 15 juni 2005.
Bij die gelegenheid is gebleken dat eiseres op 19 mei 2004 de eigendom van het object heeft verworven voor een koopsom van € 176.000,-. Deze koopsom is vervolgens door de taxateur naar de waardepeildatum geïndexeerd tot een koopsom van € 169.622,-. Deze geïndexeerde koopsom is vervolgens vermeerderd met een bedrag van € 17.500,- voor de nadien aan het object aangebrachte verbeteringen, hetgeen, in afwijking van de eerdere vaststelling, heeft geresulteerd in een waarde in het economisch verkeer naar de waardepeildatum van € 187.122,-. Blijkens dat taxatierapport zijn tot de verbeteringen gerekend de aansluiting op het gasnet, de plaatsing van een combiketel inclusief radiatoren en leidingen alsmede een douchecel, het vervangen van zachtboardplafonds door gipskartonplaten en de aanleg van een (nieuwe) tuin.
2.4 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderhavige onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen
(de waarde in het economische verkeer).
In artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald - voor zover hier van belang - dat indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van verbetering, de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
2.5 Blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting stelt verweerder zich thans op het standpunt dat de koopsom waarvoor eiseres het object verkreeg in beginsel een goede indicatie vormt voor de waardevaststelling op grond van de Wet WOZ. Bij de waardering is vervolgens betrokken de staat waarin dit object verkeerde op 1 januari 2005 aangezien de in opdracht van eiseres verrichte werkzaamheden verbeteringen van het object zijn als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ en geconstateerd dat de waarde mede op grond daarvan gesteld dient te worden op (afgerond) € 187.000,-. Nu deze waarde blijft binnen de bezwaarmarge bedoeld in artikel 26a van de Wet WOZ is de oorspronkelijke waardevaststelling van
€ 195.000,- gehandhaafd.
2.6 Het geschil tussen partijen beperkt zich tot de vraag of en, zo ja, tot welk bedrag een waardetoename als gevolg van de werkzaamheden die zijn uitgevoerd in de periode tussen de waardepeildatum en begin van het tijdvak op de voet van artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, en slotzinsnede, van de Wet WOZ mag worden meegenomen bij de waardebepaling van de onroerende zaak.
2.7 Naar het oordeel van de rechtbank zien de in opdracht van eiseres verrichte werkzaamheden niet op verbeteringen in de zin van genoemde bepaling. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat de werkzaamheden in de badkamer hebben bestaan uit de vervanging van een wastafelmeubel, het opnieuw betegelen van de wanden en de vloer en het vervangen van een douche(schuif)wand.
In de keuken is een elektrisch kooktoestel vervangen door een gasfornuis. Voorts zijn de elektrische kachels die zich ten tijde van de verkrijging nog in de woning bevonden, vervangen door een centraal (combi)verwarmingssysteem door middel van radiatoren en is de elektrische boiler verwijderd nu deze niet langer nodig was voor de warmwatervoorziening. De zachtboard plafonds in de woning zijn vervangen door gipskartonnen platen, waarna plafonds en muren opnieuw zijn geschilderd. Voorts is de tuin gedeeltelijk bestraat met een terras en een pad naar en langs de schuur en is de tuin opnieuw aangeplant. De werkzaamheden aan de tuin waren overigens op 1 januari 2005 nog niet afgerond.
Dat deze vervangingen ontegenzeggelijk een (in ieder geval subjectieve) verhoging van het comfort van het object met zich meebrengen, neemt naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat de werkzaamheden mede gezien het bouwjaar van de woning veeleer in de sfeer van onderhoud zijn verricht, dan met het oog op verbetering van het object in de zin van artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ. De rechtbank vindt steun voor haar oordeel in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 5 juni 2002, gepubliceerd in Belastingblad 2002/977.
2.8 Hieruit volgt dat verweerder, op wie in dezen de bewijslast rust, tegenover de gemotiveerde betwisting van eiseres niet of onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zich in de periode tussen de waardepeildatum en het begin van het tijdvak wijzigingen als gevolg van verbeteringen in de zin van artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ hebben voorgedaan, zodat hij ten onrechte de waarde van de woning heeft bepaald naar de staat ervan per 1 januari 2005. Het beroep is dan ook gegrond en de uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd.
2.9 De rechtbank ziet aanleiding om zelf in deze zaak te voorzien en de waarde van het object, naar de toestands- en waardepeildatum 1 januari 2003 in goede justitie vast te stellen op € 169.622,-en overweegt daartoe het volgende.
Eiseres heeft, naast haar grieven met betrekking tot de door verweerder geconstateerde verbeteringen aan het object, nog gesteld dat - kort gezegd - verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een recht van overpad ten laste van het object. Voorts heeft zij betoogd dat verweerder de kubieke meterprijs van het object in verhouding tot die prijs van de naast het object gelegen hoekwoning te hoog heeft vastgesteld. De waarde van het object bedraagt - mede - op die gronden volgens eiseres € 165.000,-.
Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting blijkt echter naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder, daargelaten de doorhem tot uitgangspunt genomen toestandsdatum, wel degelijk het recht van overpad in de waardering van het object heeft betrokken. Het geringe verschil tussen de prijs per kubieke meter van het object en genoemde hoekwoning heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met een beroep op de gerealiseerde transactieprijzen voor hoek- en tussenwoningen in de wijk in de periode 1 januari 1999 tot 1 januari 2005.
Verweerder heeft de indexering van de door eiseres voor het object betaalde koopsom naar prijspeil 1 januari 2003 berekend aan de hand van de indexcijfers van de gemeente Zeist (hoek- en tussen woningen, voortschrijdende kwartalen, basis 1999=100). Nu die indexering op zich niet door eisers wordt betwist neemt de rechtbank de aldus geïndexeerde koopprijs tot uitgangspunt bij de waardevaststelling. Voor een verdergaande vermindering van de door verweerder vastgestelde waarde ziet de rechtbank gezien het vorenoverwogene geen aanleiding.
2.10 Van voor vergoeding in aanmerking komende kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken is de rechtbank niet gebleken.
3. BESLISSING
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de uitspraak van 18 augustus 2005;
3.3 vermindert de vastgestelde waarde tot € 169.622,-;
3.4 bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,- aan haar vergoed, te betalen door de gemeente Zeist.
Aldus vastgesteld door mr. M.H.F. van Vugt, lid van de enkelvoudige kamer, en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2006.
De griffier: Het lid van de enkelvoudige kamer:
J.D. Koteris mr. M.H.F. van Vugt
Afschrift verzonden aan partijen op:
N.B. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een schriftelijke verklaring van de wederpartij gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank;
2. tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal de rechtbank deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.