Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 06/334
uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d. 15 mei 2006
inzake
[X],
wonende te [Z],
eiser,
tegen
[P],
verweerder.
Inleiding
1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 15 december 2005, waarbij eisers bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2005 gegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikking is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-laan] 61 te [Z] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op
€ 210.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder de waarde verlaagd naar € 175.000,-.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 4 mei 2006, waar eiser is verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. [gemachtigde], werkzaam bij de gemeente [Z], bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde. Volgens eiser dient de waarde te worden vastgesteld op € 125.000,-. Hij heeft daartoe aangevoerd dat bij de waardevaststelling ten onrechte geen rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud en de ouderdom van de woning. Afgezien van de in 2002 gedeeltelijk aangebrachte dubbele beglazing verkeert de woning nog nagenoeg in de oorspronkelijke staat. Eiser merkt in dat verband op dat de flat waarin zijn appartement is gelegen destijds in de naoorlogse periode gebouwd is met goedkope materialen. Eiser wijst er daarbij onder meer op dat de buitenmuren niet zijn geïsoleerd, er sprake is van slechte ventilatie, de woning moeilijk verwarmd kan worden door een slecht functionerende cv, de leidingen over de muur lopen en niet of slecht zijn afgewerkt en de sanitaire voorzieningen in slechte staat verkeren. Eiser stelt zich op het standpunt dat zijn woning die behoort tot de sociale woningbouw niet vergeleken kan worden met koopappartementen. Eiser stelt voorts dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de voortdurende onduidelijkheid omtrent het wel of niet bebouwen van de groenstrook tegenover de flat, hetgeen een waardedrukkend effect heeft. Tevens stelt eiser dat de overlast van het verkeerslawaai enorm is en dat het fijnstof als gevolg van al het verkeer in de buurt een waardedrukkend effect heeft.
2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.4 Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder twee van de drie eerder gehanteerde referentiewoningen laten vervallen en naast de nog overgebleven referentiewoning aan de [b-straat] 62 bis A een viertal nieuwe referentiewoningen gehanteerd, te weten [c-plantsoen] 19, 25 en 38 en [d-plantsoen] 30. In beroep heeft verweerder ter nadere onderbouwing van de waardevaststelling verwezen naar het taxatierapport van 2 maart 2006, waaruit blijkt dat het object een appartement is dat is gelegen in een flatgebouw met een berging in de onderbouw, gebouwd rond 1958, met een bruto vloeroppervlakte van 98 m² en waarvan zowel de bouwkundige kwaliteit als de staat van onderhoud matig is.
2.5 Verweerder heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat hij twee van de in eerste instantie gehanteerde referentiewoningen ter onderbouwing van de waarde heeft laten vervallen, omdat gebleken was dat deze twee onvoldoende vergelijkbaar waren met het object. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om in de bezwaarfase ter onderbouwing van de vastgestelde waarde meerdere en andere referentiewoningen aan te dragen.
2.6 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder in bezwaar en beroep gehanteerde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Het gegeven dat deze woningen voordat zij verkocht werden als huurwoning zijn gebruikt, doet daar niet aan af nu deze vrij van huur verkocht zijn en daarmee de waarde in het economische verkeer bepaald is. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten, overweegt de rechtbank het volgende.
2.7 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de oppervlakte, bijgebouwen, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en ligging van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank ziet geen aanleiding de uitgevoerde taxatie onzorgvuldig te achten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting zowel in het verweerschrift als ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Ook heeft verweerder door middel van het overgelegde taxatierapport en de toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen, waaronder met name de staat van onderhoud, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank merkt in dat verband op dat verweerder bij de waardering is uitgegaan van een matige staat van onderhoud en van een matige bouwkundige kwaliteit. Ook de referentiewoningen verkeren in een matige dan wel matige tot redelijke staat van onderhoud, waarbij verweerder ter zitting heeft toegelicht dat dit laatste uitsluitend ziet op de buitenkant van het flatgebouw aan [c-plantsoen], vanwege een enigszins beter onderhouden buitengevel, en niet op de binnenkant. De rechtbank constateert dat bijvoorbeeld [c-plantsoen] 38, die evenals eisers woning in een matige staat van onderhoud verkeert, vijf maanden na de waardepeildatum verkocht is voor € 180.000,-.
2.8 Met betrekking tot eisers grief dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met het lawaai en het fijnstof veroorzaakt door het drukke verkeer rondom zijn woning, overweegt de rechtbank dat voldoende aannemelijk is dat dit waardedrukkend effect is meegenomen in de verkoopcijfers van de vijf gehanteerde referentiewoningen die ook drukke verkeerswegen in de directe nabijheid hebben. Ondanks de overeenkomstig te achten verkeersoverlast zijn deze woningen verkocht voor de in het taxatierapport genoemde verkoopprijzen en is het voldoende aannemelijk dat in de verkoopprijs de verkeersoverlast was verdisconteerd.
2.9 De rechtbank acht het verder voldoende aannemelijk dat op waardepeildatum geen onzekerheid bestond over bouwplannen op de groenstrook tegenover de flat. Verweerder heeft toegelicht dat de eventuele onzekerheid over mogelijke bouwplannen op de groenstrook bij de [a-laan] slechts een korte periode - april 2004 tot 1 juli 2004 - zou hebben kunnen bestaan en dat op de waardepeildatum derhalve geen onzekerheid bestond over mogelijke bouwplannen. Eiser heeft dit niet weersproken en heeft niet nader onderbouwd waarom er desondanks een waardedrukkend effect zou zijn.
2.10 Met betrekking tot eisers bezwaar dat de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de vorige waardepeildatum van 1 januari 1999 buitensporig (90%) is gestegen, overweegt de rechtbank dat de waardering naar een waardepeildatum onafhankelijk van eerdere waarderingen wordt uitgevoerd. Van belang is immers welke waarde het object had op de waardepeildatum. Een vergelijking met de eerder vastgestelde waarde, verhoogd met regionale of landelijke stijgingspercentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan voor de waardering dan ook niet als maatstaf worden gebruikt.
2.11 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Dit wordt nog ondersteund door hetgeen verweerder in zijn verweerschrift heeft opgemerkt ten aanzien van de verkoopprijzen in 2005 van de woningen aan de [a-laan] en de woningen aan [c-plantsoen] en het [d-plantsoen]. Eerstgenoemde verkoopprijzen zijn hoger dan laatstgenoemde. Hoewel dit verkoopprijzen zijn van ver na de waardepeildatum, geeft dit wel een indicatie van de onderlinge waardeverhouding tussen het flatgebouw waarin het object is gelegen en het flatgebouw waarin de referentiewoningen zijn gelegen.
2.12 De door eiser aangevoerde bezwaren kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2006.
De griffier: De rechter:
mr. M.S.D. de Weerd mr. H.J.H. van Meegen
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.