Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 205333 / HA ZA 05-2537
Vonnis van 20 september 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
verblijvende te Somerset West (Zuid-Afrika),
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. de naamloze vennootschap
ING BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisers,
procureur mr. B.F. Keulen,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ UTRECHT B.V.,
onder meer h.o.d.n. ERA Makelaardij Utrecht,
gevestigd te Utrecht,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. drs. G.C. van Daal.
Eisers sub 1 en sub 2 zullen hierna "[eisers sub 1 en sub 2]" genoemd worden. Eiseres sub 3 zal hierna worden aangeduid als "ING".
Gedaagde sub 1 zal hierna "ERA" genoemd worden. Gedaagde sub 2 zal hierna worden aangeduid als "[gedaagde sub 2]".
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen;
- de akte aanvulling dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 15 februari 2006, waarin een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van comparitie, gehouden 25 april 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In verband met een door hen gewenste aanvullende financiering ter zake van hun woonhuis, gelegen aan [adres] (hierna te noemen: de woning) hebben [eisers sub 1 en sub 2] zich begin 2003 tot ING gewend.
Op dat moment was de woning uitsluitend belast met een schuld onder eerste hypothecair verband aan Postbank N.V., ten belope van € 1.179.828,--
2.2. Op 6 februari 2003 heeft [gedaagde sub 2] in hoedanigheid van makelaar/beëdigd taxateur verbonden aan ERA, in opdracht van [eisers sub 1 en sub 2] een schriftelijke verkorte taxatie uitgebracht ter zake van de woning.
In deze verkorte taxatie is onder meer het volgende opgenomen:
"Waardering:
1. Onderhands verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, leeg en ongevorderd,
€ 1.600.000,-- (…)
2. Executiewaarde bij eigen gebruik,
€ 1.425.000,-- (…)
(…)
Verantwoording:
(…)
Op deze taxatie zijn de Voorwaarden en Tarieven van de NVM van toepassing. Dienovereenkomstig aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever."
2.3. Op basis van de door [gedaagde sub 2] verrichte taxatie heeft ING op 17 februari 2003 aan [eisers sub 1 en sub 2] een offerte uitgebracht voor de financiering van een bedrag van € 200.000,-- onder tweede hypothecair verband.
De offerte is door [eisers sub 1 en sub 2] geaccepteerd. De hypotheekakte is verleden op 20 februari 2003.
2.4. Begin 2004 is op verzoek van [eisers sub 1 en sub 2] de kredietfaciliteit gewijzigd. Als gevolg daarvan is onder meer het door ING gefinancierde bedrag verhoogd tot € 210.000,--.
2.5. Vanwege financiële problemen van de kant van [eisers sub 1 en sub 2] heeft Postbank N.V., besloten tot veiling van de woning over te gaan. In verband daarmee heeft Postbank N.V. de woning laten taxeren door Ludenhoff Groep Utrecht. In haar taxatierapport van 29 november 2004 vermeldt Ludenhoff Groep Utrecht een bedrag van € 1.075.000,-- als zijnde de onderhandse verkoopwaarde van de woning, vrij van huur en gebruik, en een bedrag van € 950.000,-- als zijnde de executiewaarde vrij van huur en gebruik.
2.6. Op verzoek van ING is de woning eveneens door Van Nieuwpoort Makelaars getaxeerd. In het taxatierapport d.d. 7 januari 2005 vermeldt Van Nieuwpoort Makelaars een bedrag van € 1.175.000,-- als zijnde de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik en een bedrag van € 975.000,-- als zijnde de executiewaarde vrij van huur en gebruik.
2.7. Begin 2005 is de woning via bemiddeling van Lauteslager Makelaars te Utrecht verkocht voor een bedrag van € 1.175.000,-- kosten koper.
2.8. Bij een tegen ERA en [gedaagde sub 2] gericht verzoekschrift hebben [eisers sub 1 en sub 2] en ING aan deze rechtbank verzocht een voorlopig deskundigenonderzoek te gelasten. Bij beschikking d.d. 16 maart 2005 is vervolgens door deze rechtbank een onderzoek gelast door drie deskundigen.
In het daarop volgende deskundigenrapport d.d. 1 juli 2005 hebben de door de rechtbank benoemde deskundigen aan de woning de volgende waarden toegekend: € 1.200.000,-- als zijnde de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per 6 februari 2003 en € 1.050.000,-- als zijnde de executiewaarde vrij van huur en gebruik per 6 februari 2003.
3. Het geschil
3.1. [Eisers sub 1 en sub 2] en ING vorderen om bij vonnis, voor zover de wet zulks toestaat uitvoerbaar bij voorraad, ERA en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 210.000,--, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. ERA en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Aan hun vordering leggen [eisers sub 1 en sub 2] en ING ten grondslag dat ERA en [gedaagde sub 2] jegens hen toerekenbaar tekort zijn geschoten en/of onrechtmatig hebben gehandeld door een taxatie van de woning af te geven die voor ING voldoende reden was en kon zijn om in afwachting van de verkoop van de woning aan [eisers sub 1 en sub 2] een overbruggingskrediet te verstrekken van € 200.000,--, later verhoogd tot € 210.000,--, terwijl die taxatie nadien zeer aanzienlijk te hoog is gebleken. Door aldus hoog te taxeren hebben ERA en [gedaagde sub 2] niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar/taxateur mag worden verwacht, aldus [eisers sub 1 en sub 2] en ING.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat een makelaar die een taxatierapport ter beschikking stelt aan zijn opdrachtgever, binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Dit geldt niet alleen ten aanzien van die opdrachtgever, maar ook ten aanzien van derden. Immers, ook derden ontlenen -voor welk doel dan ook- aan een taxatierapport verwachtingen ten aanzien van de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde van het getaxeerde pand. Een beroep door de makelaar op de NVM-voorwaarden, op grond waarvan de makelaar ten aanzien van de inhoud van zijn rapport geen verantwoordelijkheid jegens derden aanvaardt, doet daar niet aan af, reeds omdat de toepasselijkheid van die NVM-voorwaarden uitsluitend tussen de makelaar en de opdrachtgever is overeengekomen en niet tussen de makelaar en een derde.
Het vorenstaande leidt er dan ook toe dat voor zover vast komt te staan dat het rapport van [gedaagde sub 2] op een onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen, ERA en [gedaagde sub 2] niet alleen jegens [eisers sub 1 en sub 2] aansprakelijk zijn maar ook jegens ING.
4.3. Zoals reeds volgt uit rechtsoverweging 4.2 dient bij de beoordeling of een makelaar bij het verrichten van een taxatie de zorg van een goed opdrachtnemer heeft betracht, met een zekere marge rekening gehouden te worden. Immers, een taxatierapport vormt naar haar aard geen garantie ten aanzien van de daadwerkelijke verkoopprijs van de woning. Bovendien spelen bij het bepalen van de verkoopwaarde niet alleen objectgerichte factoren -de fysieke eigenschappen van de woning zoals grootte, staat van onderhoud, de bouwkundige kwaliteit en de ligging-, een rol, maar vooral ook de vraag en het aanbod op de markt, waarbij de makelaar de prijzen die in het nabije verleden voor vergelijkbare woningen zijn betaald, meeweegt. Het is juist vanwege het -door het ontbreken van volkomen vergelijkbare objecten- arbitraire element van de vergelijkbaarheid van woningen dat bij de beoordeling of de makelaar bij het verrichten van een taxatie de zorg van een goed opdrachtnemer heeft betracht, met een zekere marge rekening dient te worden gehouden. Ten slotte is de omvang van de toelaatbare verschillen in taxaties in redelijkheid afhankelijk van de courantheid van het onroerend goed, waarbij bij incourante objecten de marge die moet worden aangehouden voor taxaties door de ene of de andere makelaar groter is dan bij courante objecten.
4.4. ERA en [gedaagde sub 2] beroepen zich erop dat volgens de regels van de taxatieleer de afwijking kleiner of gelijk aan 10% van de vastgestelde waarde mag zijn, waarbij zij de kanttekening maken dat in het onderhavige geval vanwege de beperkte courantheid van de woning de afwijking groter mag zijn dan 10%. In het onderhavige geval bedraagt de afwijking tussen de door [gedaagde sub 2] getaxeerde onderhandse verkoopwaarde ad € 1.600.000,-- en de daadwerkelijk verkoopprijs ad € 1.175.000,-- ruim 36%. In het geval, zoals ERA en [gedaagde sub 2] betogen, dient te worden uitgegaan van de door [gedaagde sub 2] getaxeerde executiewaarde ad € 1.425.000,-- bedraagt die afwijking nog altijd ruim 21%.
Naar het oordeel van de rechtbank vallen dergelijke afwijkingen niet binnen een redelijke marge, ook niet wanneer rekening wordt gehouden met de beperkte courantheid van de woning.
4.5. Gelet op het vorenoverwogene dient het ervoor te worden gehouden dat [gedaagde sub 2] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. Voor zover [eisers sub 1 en sub 2] en ING ten gevolge hiervan schade hebben geleden, zijn ERA en [gedaagde sub 2] jegens hen aansprakelijk voor die schade.
4.6. Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende gebleken van het voor de vergoeding van schade vereiste causaal verband tussen het handelen van ERA en [gedaagde sub 2] en de door [eisers sub 1 en sub 2] gestelde schade. Immers, gelet op de op dat moment bestaande financieringsbehoefte van de kant van [eisers sub 1 en sub 2] valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [eisers sub 1 en sub 2] geen schade zou hebben geleden in het geval [gedaagde sub 2] het pand lager had getaxeerd. Vast staat immers dat de financiële omstandigheden waarin [eisers sub 1 en sub 2] verkeerde een financiële injectie met € 200.000,-- noodzakelijk maakte.
4.7. Evenmin is voldoende gebleken van causaal verband tussen het handelen van ERA en [gedaagde sub 2] en de door ING gestelde schade. ING stelt weliswaar dat zij [eisers sub 1 en sub 2] geen krediet zou hebben verstrekt indien de woning door [gedaagde sub 2] om en nabij de door de deskundigen vastgestelde waarde ad € 1.200.000,-- zou hebben getaxeerd. Echter, zij stelt niet wat de gevolgen zouden zijn indien [gedaagde sub 2] de waarde van de woning had getaxeerd op een binnen de redelijke marge vallend hoger bedrag dan de daadwerkelijke verkoopwaarde c.q. de door de deskundige bepaalde onderhandse verkoopwaarde. Daarbij laat zij bovendien geheel in het midden vanaf welk door [gedaagde sub 2] getaxeerd bedrag zij overgegaan zou zijn tot het verlenen van krediet aan [eisers sub 1 en sub 2]
4.8. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank de vordering van [eisers sub 1 en sub 2] en ING zal afwijzen.
4.9. [Eisers sub 1 en sub 2] en ING zullen als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk -des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd-, in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van ERA en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- explootkosten € 0,00
- vast recht 4.584,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 4.000,00 (2,0 punten × tarief € 2.000,00)
Totaal € 8.584,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vordering af,
5.2. veroordeelt [eisers sub 1 en sub 2] en ING hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van ERA en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op € 8.584,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op
20 september 2006.
w.g. griffier w.g. rechter