Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 203450 / HA ZA 05-2267
Vonnis van 24 januari 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ING REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres,
procureur mr. P.C. van As,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te Zeist,
gedaagde,
procureur mr. R.A. van Huussen.
Partijen zullen hierna ING en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 juli 2006
- de akte zijdens ING
- de akte zijdens [gedaagde].
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1 De rechtbank verwijst naar en blijft bij hetgeen zij in het tussenvonnis heeft overwogen. Voor zover [gedaagde] in haar laatste akte nadere beschouwingen heeft gewijd aan wat in dat vonnis zonder voorbehoud is overwogen, gaat de rechtbank daaraan voorbij.
2.2 Tussen partijen is in geschil wat moet worden begrepen onder “servicekosten” als bedoeld in de onder 2.1 en 2.2 van het tussenvonnis van 26 juli 2006 geciteerde passages.
Naar het oordeel van de rechtbank is, in het licht van hetgeen partijen met betrekking tot de huurinkomsten hebben afgesproken, de strekking van hetgeen ING en [gedaagde] met betrekking tot de servicekosten zijn overeengekomen dat [gedaagde] gedurende een periode van 2 jaar na levering van de onroerende zaak die kosten aan ING vergoedt, die ING had kunnen doorberekenen aan huurders van de onverhuurd gebleven gedeelten van de onroerende zaak. Derhalve is van belang welke kosten als servicekosten aan huurders zouden worden doorberekend.
2.3 Uit de door ING in het geding gebrachte producties volgt dat één gedeelte van de onroerende zaak op het moment van overdracht verhuurd was. Huurder was – en is nog steeds – Alant Medical B.V. De huurovereenkomst is getekend door [gedaagde]. In artikel 6 van Pro deze overeenkomst is bepaald:
“Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen dat het door verhuurder te leveren servicepakket vooralsnog het volgende zal omvatten, :
- gas-, c.q. olieverbruik inclusief vastrecht;
- elektriciteitsverbruik inclusief vastrecht ten behoeve van de installaties en de verlichting in het gehuurde en de gemeenschappelijke ruimten;
- waterverbruik inclusief vastrecht;
- onderhoud en periodieke controle van verwarmings- en/of luchtbehandelingsinstallatie(s);
- telefoonkosten doormeldinstallaties;
- idem van liftinstallaties;
- idem van brandmelder-, gebouwbewakings-, storingsmelder- en noodstroominstallatie;
- idem van parkeerbewakings/intercominstallatie;
- idem van automatische deurbediening;
- onderhoud automatische garagedeuren;
- sanitaire voorzieningen, handdoekautomaten, zeep e.d.;
- schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke ruimten, liften, beglazing buitenzijde (venster- en gevelglas) alsmede zonwering, beglazing gemeenschappelijke ruimten, terrassen, parkeerkelder en/of terrein;
- verzorging huisvuil, containerhuur e.d.;
- assurantiepremie buitenbeglazing;
- onderhoud terrein, buitenverlichting, tuinen, plantenbakken binnen en buiten, waaronder vervanging van planten;
- nachtbeveiligingsdienst, bewaking;
- vervangen lampen algemene ruimten en buitenverlichting;
- administratiekosten ad 5% over de hierboven aangegeven leveringen en diensten.
Het voorschotbedrag servicekosten is voorlopig bepaald op € 18,00 per m2 per jaar exclusief B.T.W. De hoogte van dit voorschotbedrag kan door verhuurder nog nader worden bijgesteld.
Het gas-, water-, en elektraverbruik van huurder zal worden verrekend d.m.v. tussenmeters.”
2.4 Naar het oordeel van de rechtbank ligt het in de rede aan te nemen dat de onder 2.3 genoemde bepaling ook in de huurovereenkomsten met andere huurders zou zijn opgenomen, zodat dezelfde servicekosten ook aan deze andere huurders in rekening gebracht hadden kunnen worden. [Gedaagde] is daarom in beginsel gehouden kosten voor deze posten aan ING te vergoeden. De rechtbank is van oordeel dat de in de onderhavige procedure door ING gevorderde kostenposten alle kosten zijn als bedoeld in de onder 2.3 geciteerde bepaling.
2.5 Uit de onder 2.3 geciteerde bepaling volgt dat de kosten voor de genoemde posten – met uitzondering van de kosten van gas, water en elektra – aanvankelijk door middel van een voorschot en uiteindelijk via afrekening naar rato van het gehuurde oppervlak worden omgeslagen over de huurders. De rechtbank is daarom van oordeel dat de in de onderhavige procedure door ING gevorderde kostenposten – met uitzondering van de posten “gas”, “electra” en “water” – alle naar rato van de oppervlakte van het onverhuurd gebleven gedeelte door [gedaagde] aan ING vergoed dienen te worden. Gesteld noch gebleken is dat de door ING met betrekking tot de onverhuurde gedeeltes aan [gedaagde] in rekening gebrachte kosten voor deze posten te hoog zouden zijn.
2.6 Uit de onder 2.3 geciteerde bepaling volgt voorts dat verbruik van water, gas en licht zou worden bijgehouden door middel van tussenmeters en naar verbruik in rekening zou worden gebracht. Vaststaat dat het verbruik van water, gas en licht niet door middel van tussenmeters is bijgehouden. ING stelt zich op het standpunt dat de kosten voor gas en elektriciteit (blijkens de door ING opgestelde overzichten zijn geen kosten voor waterverbruik in rekening gebracht) daarom ook naar rato van de oppervlakte van het onverhuurd gebleven gedeelte door [gedaagde] aan haar vergoed dienen te worden. [Gedaagde] verzet zich daartegen. Volgens [gedaagde] kunnen haar alleen kosten voor gas en elektriciteit in rekening worden gebrachte voor zover die ook daadwerkelijk ten behoeve van de leegstaande gedeelten van het gebouw zijn gemaakt.
2.7 Nu, gelet op de overgelegde huurovereenkomst kosten voor daadwerkelijk verbruik van gas en elektriciteit als servicekosten aan huurder in rekening zouden worden gebracht, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] op grond van de huurgarantie ook in beginsel alleen de kosten van daadwerkelijk verbruik ten behoeve van de leegstaande delen van het gebouw diende te vergoeden. Dat er geen tussenmeters zijn geplaatst en het daadwerkelijk verbruik ten behoeve van de leegstaande delen thans niet kan worden vastgesteld, betekent niet dat [gedaagde] daardoor reeds gehouden is een op het oppervlak gebaseerd deel van de totale kosten voor haar rekening te nemen.
Vanwege het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat het – mede gezien [gedaagde]’s gemotiveerde betwisting van de door ING voor gas en elektriciteit gevorderde bedragen – op de weg van ING had gelegen om te onderbouwen welke kosten voor gas en elektriciteit [gedaagde] aan ING verschuldigd is. ING kon er niet mee kon volstaan deze kosten te berekenen naar rato van het gehuurde oppervlak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ING daarom met betrekking tot de posten gas en elektriciteit onvoldoende voldaan aan haar stelplicht. De rechtbank zal de vorderingen van ING daarom afwijzen voor zover deze betrekking hebben op de posten gas en elektriciteit.
2.8 Blijkens de in het geding gebrachte producties bedragen de door ING berekende servicekosten (inclusief gas, water en elektriciteit) over 2003 EUR 31.593,90 inclusief BTW. De kosten voor gas en water waren in dat jaar nihil. De kosten voor elektriciteit bedroegen EUR 16.201,84 inclusief BTW. De servicekosten exclusief de kosten voor gas en elektriciteit bedroegen derhalve over 2003 (EUR 31.593,90 – EUR 16.201,84 =) EUR 15.392,06.
De servicekosten (inclusief gas en elektriciteit) over 2004 bedroegen EUR 45.271,99 inclusief BTW. De kosten voor gas bedroegen EUR 1.450,49 inclusief BTW. De kosten voor elektriciteit bedroegen EUR 17.864,66 inclusief BTW. Voor water zijn over 2004 geen kosten in het overzicht opgenomen. De servicekosten exclusief de kosten voor gas en elektriciteit bedroegen derhalve over 2004 (EUR 45.271,99 – EUR 1.450,49 – EUR 17.864,66 =) EUR 25.956,84.
2.9 Partijen zijn het er over eens dat de totale verhuurbare oppervlakte van het gebouw 2311 m2 bedraagt. Daarvan was blijkens de huurovereenkomst 526 m2 verhuurd aan Alant Medical B.V. In 2003 en 2004 stond het gebouw voor het overige (dus voor 2311 m2 – 526 m2 = 1785 m2) leeg. [Gedaagde] dient derhalve 1785/2311 deel van de servicekosten over 2003 en 2004 te betalen aan ING. Dit houdt in dat [gedaagde] van de servicekosten over 2003 EUR 11.888,72 dient te betalen. Van de servicekosten over 2004 dient [gedaagde] EUR 20.048,88 te betalen. De gevorderde servicekosten zijn derhalve in totaal voor een bedrag van (EUR 11.888,72 + EUR 20.048,88 =) EUR 31.937,60 toewijsbaar.
2.10 ING heeft veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119 a BW over de gevorderde bedragen gevorderd. [Gedaagde] heeft daartegen geen verweer gevoerd, zodat deze vordering in beginsel toewijsbaar is.
ING heeft echter nagelaten aan te geven vanaf welke datum [gedaagde] de rente verschuldigd is. De rechtbank leidt uit de in het geding gebrachte brief van Van Dijk Kappenberg Visser van 1 april 2005 af dat [gedaagde] in ieder geval sinds 8 april 2005 in verzuim is het door haar verschuldigde bedrag aan ING te voldoen. De wettelijke handelsrente zal daarom worden toegewezen per die datum.
2.11 ING heeft voorts een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso-)kosten gevorderd. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. ING heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke
(incasso-)kosten moet daarom worden afgewezen.
2.12 [Gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van ING worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,93
- vast recht 1.075,00
- salaris gemachtigde 600,00 (1,0 punt x tarief EUR 600,00)
- salaris procureur 894,00 (1,0 punt × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.640,93
3. De beslissing
De rechtbank
3.1 veroordeelt [gedaagde] om aan ING te betalen een bedrag van EUR 31.937,60 (eenendertig duizend negenhonderd zevenendertig euro en zestig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over het toegewezen bedrag vanaf 8 april 2005 tot de dag van volledige betaling,
3.2 veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van ING tot op heden begroot op EUR 2.640,93,
3.3 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.4 wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2007.
w.g. griffier w.g. rechter