Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 182536 / HA ZA 04-1765
Vonnis van 30 mei 2007
in de zaak van
DE GEMEENTE SOEST,
zetelend te Soest,
eiseres,
procureur mr. P.J. Soede,
tegen
de stichting
STICHTING HOLLANDA DIYANET VAKFI ISLAMITISCHE STICHTING NEDERLAND,
gevestigd te 's-Gravenhage,
gedaagde,
procureur mr. J.J. Degenaar.
Partijen zullen hierna de gemeente en de stichting worden genoemd.
1. De procedure
1.1. De rechtbank verwijst naar het vonnis van 22 september 2004 en het daarbij behorende verbetervonnis van 13 oktober 2004, waarbij zij de vervroegde onteigening heeft uitgesproken van het onder grondplannummer 6 opgenomen gedeelte van 00.10.84 ha van de onroerende zaak kadastraal bekend gemeente Soest, sectie K, nummer 2145, staande ten name van de stichting als eigenares. Dit perceelsgedeelte zal hierna worden aangeduid als het onteigende. Bij voormeld tussenvonnis is het aan de stichting toekomende voorschot op de schadeloosstelling bepaald op 90% van het door de gemeente gedane aanbod, zijnde een bedrag van € 702.000,--.
1.2. Op 1 november 2004 hebben de bij voormeld vonnis van 22 september 2004 (verbeterd bij vonnis van 13 oktober 2004) benoemde deskundigen (hierna: de deskundigen) in aanwezigheid van de rechter-commissaris de ligging en gesteldheid van het onteigende opgenomen. Partijen hebben daarbij hun standpunt naar voren gebracht, zoals blijkt uit het proces-verbaal van plaatsopneming.
1.3. De deskundigen hebben op 6 oktober 2006 hun advies omtrent de aan de stichting toe te kennen schadeloosstelling uitgebracht en bij de rechtbank gedeponeerd. Aan dit advies is een ontwerpadvies d.d. 12 juli 2006 voorafgegaan dat de deskundigen aan partijen hebben doen toekomen. Partijen hebben op dit ontwerpadvies gereageerd. De door hun advocaten verwoorde reacties zijn aan het advies van 6 oktober 2006 gehecht.
1.4. Vervolgens hebben partijen, aan de hand van overgelegde pleitnota’s, hun standpunten bepleit ter zitting van 22 februari 2007. Voorafgaande aan deze zitting heeft de stichting nog een zestiental producties overgelegd.
1.5. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De schadeloosstelling
2.1. De rechtbank bouwt voort op hetgeen zij in haar tussenvonnissen heeft overwogen. Thans dient te worden vastgesteld het totale bedrag van de door de gemeente aan de stichting wegens de onteigening verschuldigde schadeloosstelling. Bij het bepalen van deze schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag waarop de onteigening in de openbare registers is ingeschreven, zijnde 27 december 2004.
Het advies van de deskundigen
2.2. De deskundigen hebben de schade die de stichting ten gevolge van de onteigening lijdt, berekend aan de hand van de waarde van het onteigende vermeerderd met de bijkomende schade.
2.3. De waarde van het onteigende naar huidig gebruik -het onteigende betreft een voormalig schoolgebouw, ingericht en in gebruik als moskee- taxeren de deskundigen op een bedrag van € 480.000,--, zijnde de waarde die kopers voor eigen gebruik aan het object zullen toekennen. De haalbare waarde van het onteigende bij inbreng voor herontwikkeling berekenen de deskundigen substantieel lager dan voormelde onderhandse verkoopwaarde. De deskundigen concluderen daarom dat wegens verlies van de waarde van het onteigende een bedrag van € 480.000,-- moet worden toegelegd.
2.4. Bij het taxeren van de bijkomende schade hebben de deskundigen vervanging van het onteigende tot uitgangspunt genomen. Zij zijn voor de schadeberekening uitgegaan van verplaatsing naar het door de gemeente te koop aangeboden perceel aan de Vrijheidsweg te Soest, welk aanbod door de stichting is aanvaard. De deskundigen hebben hierbij opgemerkt dat de vrijstelling van het ter plaatse geldende bestemmingsplan overeenkomstig artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening nog moet worden verleend.
2.5. De deskundigen zijn bij hun taxatie van de kosten van vervangende huisvesting uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van 700 m2 en een afwerking en inrichting die wat betreft aard en kwaliteitsniveau overeenstemt met die van het onteigende. De deskundigen hebben de bouwkosten, bijkomende kosten, kosten van inrichting en advieskosten getaxeerd op € 1.001.390,-- exclusief BTW. Een berekening van de bouwkosten hebben de deskundigen laten opstellen door Groot Partners B.V.(hierna: Groot), welke berekening zij hebben beoordeeld en aanvaardbaar geacht.
2.6. De deskundigen hebben de financieringsschade als volgt berekend:
Bouw-, inrichting-, advies- en bijkomende kosten € 1.001.390,--
Kostenstijgingen (2% van voornoemde kosten) € 20.028,--
BTW € 194.069,--
Totaal € 1.215.487,--.
2.7. De deskundigen hebben de inkomensschade als volgt berekend:
Investering € 1.215.487,--
Aftrek voor economische verbetering (35%) € 425.420,--
€ 790.067,--
Grondkosten 1.550 m2 a € 136,-- € 210.800,--
Totaal € 1.000.867,--
Af: vermogensschade € 480.000,--
€ 520.867,--
Financiering: jaarlijkse rentelast à 5% (afgerond) € 26.050,--
Schade (factor 10) € 260.500,--.
2.8. De deskundigen hebben voorts de eenmalige kosten, bestaande uit overdrachtsbelasting, kosten notaris en kadastraal recht, getaxeerd op € 15.000,--.
2.9. De kosten van tijdelijke huisvesting inclusief de kosten van aanpassing hebben de deskundigen getaxeerd op € 80.000,--. Omdat de stichting de door de gemeente aangeboden tijdelijke huisvesting om niet heeft aanvaard, waardoor zij volgens de deskundigen een voordeel geniet van € 50.000,--, dient volgens de deskundigen in verband met de tijdelijke huisvesting een bedrag van € 30.000,-- te worden toegelegd.
2.10. Voorts behoren aan de stichting volgens de deskundigen de kosten van tweemaal verhuizen te worden toegelegd, door de deskundigen begroot op in totaal € 5.000,--.
2.11. De deskundigen hebben op de schade een bedrag van € 20.000,-- in mindering gebracht in verband met het voordeel van rente over het vrijkomend kapitaal en het voordeel van het voortgezet gebruik om niet van het onteigende vanaf de onteigening tot de verhuizing naar de tijdelijke huisvesting.
2.12. De bijkomende schade wordt door de deskundigen derhalve begroot op een bedrag van € 290.500,-- (€ 260.500,-- + € 15.000,-- + € 30.000,-- + € 5.000,-- - € 20.000,--).
2.13. De waarde van € 480.000,-- vermeerderd met de bijkomende schade van
€ 290.500,-- brengt de totale schade die de stichting ten gevolge van de onteigening lijdt, op € 770.500,--, aldus de deskundigen.
2.14. Samengevat luidt het advies van de deskundigen dat de schadeloosstelling dient te worden vastgesteld op € 770.500,--. De schade die de stichting heeft geleden door het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft, taxeren de deskundigen op jaarbasis op 3,5% van € 68.500,-- (zijnde € 770.500,-- minus € 702.000,--) vanaf 27 december 2004 tot 24 maart 2006 en op jaarbasis op 3% van € 20.500,-- (zijnde € 68.500,-- minus een op 24 maart 2006 door de gemeente voorgeschoten bedrag van € 48.000,--) vanaf 24 maart 2006 tot de dag van dit vonnis.
De standpunten van partijen en de beoordeling daarvan
de waarde van het onteigende
2.15. Beide partijen kunnen zich vinden in de (wijze van) taxatie van de waarde van het onteigende. De rechtbank zal het advies van de deskundigen op dit punt volgen en de waarde van het onteigende vaststellen op € 480.000,--.
de bijkomende schade
2.16. De gemeente kan zich tevens vinden in de berekening van de bijkomende schade. Zij heeft geconcludeerd dat het advies van de deskundigen gevolgd dient te worden en dat dus aan de stichting in totaal een bedrag van € 770.500,-- dient te worden vergoed. De gemeente heeft nog gesteld dat zij vergoeding van de kosten van één verhuizing voldoende acht, in plaats van de door de deskundigen berekende vergoeding van de kosten van twee verhuizingen. Nu de gemeente aan deze stelling echter geen gevolgen heeft verbonden, doch heeft geconcludeerd dat overeenkomstig het advies van de deskundigen een bedrag van € 770.500,-- aan de stichting dient te worden vergoed, behoeft deze stelling naar het oordeel van de rechtbank geen bespreking.
2.17. De stichting heeft echter de navolgende bezwaren geuit tegen de berekening van de bijkomende schade.
grond/parkeerplaatsen
2.18. De deskundigen hebben de aankoop van 1.550 m2 grond tot uitgangspunt van hun berekening genomen. Volgens de stichting heeft de gemeente echter als eis gesteld dat 100 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd, hetgeen niet mogelijk is op 1.550 m2 grond. De grondkosten zijn daarom volgens de stichting te laag begroot. Om de vereiste 100 parkeerplaatsen te kunnen realiseren, dient de stichting zowel het door de gemeente aangeboden perceel van 3.037 m2, als het extra aangeboden perceel van 688 m2, te kopen, aldus de stichting. Voorts heeft de stichting gesteld dat rekening moet worden gehouden met de aanlegkosten van 100 parkeerplaatsen alsmede met extra onderhoudskosten.
2.19. De rechtbank overweegt dat de deskundigen de aankoop van een perceel van 1.550 m2 tot uitgangspunt hebben genomen, waarbij zij weliswaar rekening hebben gehouden met de omstandigheid dat deels op eigen terrein geparkeerd zal moeten worden, maar waarbij zij geen rekening hebben gehouden met een specifieke eis van de gemeente betreffende het aantal parkeerplaatsen. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben de deskundigen toegelicht dat in hun berekening 20 parkeerplaatsen mogelijk zijn bij éénlaagse bouw, en 30 parkeerplaatsen in het geval de stichting kiest voor gestapelde bouw. De rechtbank is van oordeel dat, indien de gemeente een eis stelt betreffende het aantal parkeerplaatsen, waarvan het gevolg is dat de stichting niet kan volstaan met de aankoop van 1.550 m2 grond, de noodzaak van de aankoop van extra grond als een gevolg van de onteigening moet worden beschouwd. In dat geval dienen de kosten van de aankoop van extra grond dus te worden vergoed. De rechtbank overweegt dat thans geen duidelijkheid bestaat ten aanzien van het door de gemeente vereiste aantal parkeerplaatsen. De gemeente dient de rechtbank daarom te informeren over de eis die zij zal stellen betreffende het aantal door de stichting bij de moskee te realiseren parkeerplaatsen. De rechtbank zal de gemeente hiertoe dan ook in de gelegenheid stellen. De beslissing op de bezwaren ten aanzien van de grondkosten, de aanlegkosten en de onderhoudskosten, zal daarom worden aangehouden.
bouwkosten
2.20. De stichting heeft bezwaren geuit tegen de door Groot opgestelde begroting. Zelf heeft de stichting een begroting van de bouwkosten laten opstellen door Alphaplan B.V. (hierna Alphaplan). Volgens de stichting is Alphaplan zeer deskundig en heeft zij ervaring met begrotingen als de onderhavige. Wat er echter ook zij van de expertise van Alphaplan en de inhoud van haar rapport, het enkele feit dat Alphaplan eveneens een begroting heeft opgesteld, maakt nog niet dat haar begroting tot uitgangspunt moet worden genomen in plaats van de begroting die de door de rechtbank benoemde deskundigen hebben doen opstellen. De stichting heeft onvoldoende omstandigheden aangevoerd op grond waarvan laatstgenoemde begroting buiten beschouwing zou moeten blijven. De rechtbank stelt voorop dat zij de begroting van Groot voldoende inzichtelijk en gespecificeerd acht. In de door de stichting naar voren gebrachte omstandigheden dat zij Groot niet kent en dat Groot minder personeel in dienst heeft dan Alphaplan, ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan de deskundigheid van Groot. Voorts hebben de deskundigen het rapport beoordeeld en aanvaardbaar geacht. De stelling van de stichting dat het voorzieningen- en afwerkingsniveau niet controleerbaar is, wordt niet door de rechtbank gedeeld. De deskundigen hebben aangegeven dat zij de kwaliteit en afwerking van het onteigende als eenvoudig hebben beoordeeld en dat dit ook het uitgangspunt is geweest bij de begroting. De rechtbank ziet geen enkele aanleiding om hieraan te twijfelen. De stelling van de stichting dat Groot onjuist en onvolledig is geïnstrueerd door de deskundigen, gezien enkele onjuiste uitgangspunten in de begroting, kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin leiden tot de conclusie dat het rapport in zijn geheel niet bruikbaar is. Indien vast komt te staan dat één of meer uitgangspunten in het rapport niet juist zijn, behoeft het rapport op deze punten een aanpassing. De rechtbank neemt daarom bij haar beoordeling het rapport van Groot tot uitgangspunt en zal hierna de afzonderlijke bezwaren van de stichting tegen dit rapport beoordelen.
2.21. Ter gelegenheid van het pleidooi is namens de stichting aangegeven dat zij haar eerdere bezwaar ten aanzien van de in het deskundigenrapport gehanteerde bruto-en nettovloeroppervlakte niet langer handhaaft. De stichting heeft daarom een herziene begroting van Alphaplan in het geding gebracht. De rechtbank constateert dat ook de in deze herziene begroting gehanteerde brutovloeroppervlakte afwijkt van de door de deskundigen gehanteerde brutovloeroppervlakte. Blijkens het deskundigenrapport hebben de deskundigen de oppervlaktematen verkregen door ter plaatse met een meetlint metingen te verrichten. Ter gelegenheid van het pleidooi is namens de stichting toegelicht dat Alphaplan de brutovloeroppervlakte heeft verkregen door de nettovloeroppervlakte te bruteren met 13%. Aldus heeft Alphaplan een andere methode gehanteerd. Gesteld noch gebleken is echter waarom de door de deskundigen gehanteerde methode niet juist is of tot onjuiste resultaten leidt. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om op dit punt af te wijken van het advies van de deskundigen.
2.22. De stichting heeft voorts gesteld dat in het rapport van Alphaplan rekening is gehouden met opslagen van in totaal 33%, terwijl de deskundigen de opslagen hebben gesteld op 21%. Nu niet is gesteld waarom het door de deskundigen gehanteerde percentage niet juist zou zijn, volgt de rechtbank het advies van de deskundigen op dit punt.
2.23. Volgens de stichting hadden de deskundigen een begroting op moeten laten stellen van gestapelde bouw in plaats van éénlaagse bouw, omdat éénlaagse bouw niet mogelijk is in verband met het vereiste aantal parkeerplaatsen. Wat er echter ook zij van het vereiste aantal parkeerplaatsen, de deskundigen hebben toegelicht dat gestapelde bouw niet duurder is dan éénlaagse bouw en derhalve niet tot een andere uitkomst zal leiden, hetgeen door de stichting onvoldoende gemotiveerd is weersproken.
2.24. Voorts is er volgens de stichting in het rapport van Groot geen rekening mee gehouden dat zich in het onteigende drie keukens bevonden in plaats van één. De deskundigen hebben blijkens hun rapport in het onteigende één keuken aangetroffen en enkele watertappunten. Deze voorzieningen zijn volgens de deskundigen ook het uitgangspunt geweest in de begroting van Groot. Het had op de weg van de stichting gelegen om haar stelling dat zich in het onteigende drie complete keukens bevonden, nader te onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft zij dit onvoldoende concreet gedaan. Zij heeft enkel verwezen naar zich bij de stukken bevindend fotomateriaal. De rechtbank constateert dat slechts op één foto een keukenblok staat afgebeeld en dat voorts op een foto is te zien dat het onteigende daarnaast nog over een ruimte beschikte met een watervoorziening alsmede enkele (eenvoudige) kookvoorzieningen. Op grond van dit fotomateriaal kan echter naar het oordeel van de rechtbank niet geconcludeerd worden dat zich in het onteigende keukeninrichtingen bevonden waarvoor een hogere post in de begroting had moeten worden opgenomen dan door de deskundigen is gedaan.
2.25. Volgens de stichting kan de ingebruikname van de moskee eerst plaatsvinden eind 2008 en dient, volgens opgave van Alphaplan, rekening te worden gehouden met een prijsstijging van 6 tot 7%. De totale prijsstijging beloopt tot het einde van de bouw daarom minimaal € 127.484,--, aldus de stichting. De deskundigen hebben blijkens hun rapport rekening gehouden met een kostenstijging van 2% van de bouwkosten. Daarnaast hebben zij tot uitgangspunt genomen dat het nadeel van de stijging van de bouwkosten in het geval de bouw later plaatsvindt dan verwacht, wegvalt tegen het voordeel van de rente over het vrijkomend kapitaal. De stichting heeft de juistheid van dit uitgangspunt vervolgens onvoldoende gemotiveerd weersproken. De rechtbank zal derhalve het advies van de deskundigen op dit punt volgen.
2.26. De stichting heeft voorts gesteld dat in de begroting van de deskundigen ten onrechte geen post is opgenomen voor tapijt. Zij heeft aangevoerd dat het tapijt in het onteigende verlijmd was gelegd en daarom niet kon worden meegenomen. Volgens de stichting was het tapijt reeds vóór de tervisielegging gelegd, in tegenstelling tot hetgeen de deskundigen hebben gesteld. Het gaat volgens de stichting om een kostbaar tapijt, specifiek bedoeld voor een gebedsruimte.
2.27. De rechtbank volgt de stichting op dit punt. De stichting heeft voldoende onderbouwd dat zij het tapijt wegens verlijming niet heeft kunnen meenemen. De deskundigen hebben toegelicht dat, indien het tapijt wegens verlijming niet kon worden meegenomen, dit voor rekening van de stichting dient te blijven, nu het tapijt eerst is aangebracht na de tervisielegging. De wetenschap van de deskundigen van de omstandigheid dat het tapijt eerst is aangebracht na de tervisielegging, is echter slechts gebaseerd op een hen gedane mededeling. De stichting heeft evenwel gemotiveerd en onderbouwd met stukken aangegeven dat het tapijt reeds vóór de tervisielegging gelijmd was gelegd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de deskundigen in de begroting van de bouwkosten ten onrechte geen post hebben opgenomen voor tapijt.
2.28. Ten aanzien van de hoogte van de kosten van het tapijt heeft de stichting verwezen naar een door Alphaplan opgestelde begroting, waarin een prijs wordt gehanteerd van € 126,-- per vierkante meter tapijt inclusief het leggen ervan. Blijkens deze begroting resulteert deze prijs in een totaalbedrag zonder opslagen en BTW van € 31.236,--. Naar het oordeel van de rechtbank zijn niet voldoende feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan geconcludeerd zou moeten worden dat voormeld bedrag geen reële prijs is. De stelling van de gemeente dat het tapijt goedkoper kan worden betrokken berust op de niet onderbouwde -en door de stichting betwiste- aanname dat de stichting het tapijt rechtstreeks uit Turkije kan laten komen. Deze stelling wordt gepasseerd. Naar het oordeel van de rechtbank dienen de door de deskundigen berekende bouwkosten daarom te worden vermeerderd met een bedrag van € 31.236,-- exclusief opslagen en BTW.
2.29. Ook de zich in het onteigende bevindende mimber, mihrab en kürsü zijn achtergebleven omdat deze zaken ter plaatse vast waren opgebouwd en niet ongeschonden hergebruikt konden worden, aldus de stichting. De kosten van de mimber bedragen volgens de stichting € 20.000,-- en de kosten van de mihrab en de kürsü elk € 7.500,--, welke kosten niet zijn opgenomen in de begroting van de deskundigen. In het licht van de gemotiveerde stelling van de stichting hebben de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende toegelicht waarom deze zaken naar hun mening in de nieuw op te richten moskee nog wel bruikbaar zijn en derhalve niet behoeven te worden vergoed. De rechtbank acht daarbij van belang dat niet in geschil is dat voornoemde zaken in het onteigende vast waren opgebouwd. Op grond waarvan ten aanzien van juist deze voor een moskee onmisbare zaken moet worden uitgegaan van zelfwerkzaamheid van de stichting, vermag de rechtbank niet in te zien. Ook daarin kan dus geen grond zijn gelegen de kosten van deze zaken niet te vergoeden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de kosten vergoed dienen te worden. Nu de hoogte van de kosten van deze zaken niet is betwist, dienen de bouwkosten in verband met deze zaken te worden verhoogd met een bedrag van in totaal
€ 35.000,-- exclusief opslagen en BTW.
aftrek voor economische verbetering
2.30. De stichting heeft primair aangevoerd dat zij in het geheel geen economische verbetering geniet, reeds omdat niet zij, maar de lokale stichting als gebruikster van de moskee de onderhoudskosten dient te dragen op grond van de tussen beide stichtingen gesloten gebruiksovereenkomst. Deze stelling slaagt echter niet. De schadeloosstelling ten gevolge van de onteigening wordt toegekend aan de stichting als eigenaar. Bij de vaststelling van deze schadeloosstelling dient rekening te worden gehouden met de nadelen en de voordelen. Het voordeel van de lagere onderhoudskosten dient in aanmerking te worden genomen bij de vaststelling van die schadeloosstelling. Genoemd voordeel dient aan de stichting te worden toegerekend nu zij als eigenaar verantwoordelijk is voor het onderhoud van haar gebouw. De omstandigheid dat de stichting (thans) een gebruiksovereenkomst heeft gesloten met de gebruikster van haar gebouw, in welke overeenkomst kennelijk bepaalde afspraken ten aanzien van het onderhoud zijn neergelegd, doet aan het vorenstaande niet af.
2.31. Subsidiair heeft de stichting aangevoerd dat de door de deskundigen gehanteerde aftrek van 35% voor economische verbetering veel te hoog is. Volgens een berekening van Alphaplan zou slechts een bedrag van € 8.575,-- per jaar aan onderhoudskosten bespaard kunnen worden.
2.32. De rechtbank is van oordeel dat de deskundigen de door hen gehanteerde aftrek van 35% voor economische verbetering onvoldoende hebben toegelicht. Blijkens hun rapport doelen zij met deze aftrek op toekomstige besparingen op onderhoud en vernieuwingen, alsmede op besparingen op energieverbruik. Deze besparingen hebben zij echter niet nader onderbouwd. Dat in verband met deze besparingen een aftrek van 35% gerechtvaardigd is, valt uit de summiere toelichting van de deskundigen niet af te leiden. De rechtbank acht de enkele stelling dat dit percentage niet ongebruikelijk is, onvoldoende. Ter gelegenheid van het pleidooi hebben de deskundigen desgevraagd toegelicht dat zij bij dit percentage tevens rekening hebben gehouden met de belevingswaarde van een nieuw gebouw. Bij dit aspect hebben de deskundigen de term ‘nieuw voor oud’ gebezigd. De rechtbank acht de belevingswaarde van een nieuw gebouw echter geen element dat betrokken zou moeten worden in de toerekening van voordelen. De rechtbank merkt hierbij bovendien op dat, zo er al sprake zou zijn van ideële voordelen, evenzeer sprake kan zijn van ideële nadelen wegens het verlies van het onteigende. Het voordeel wegens verbetering van oud tot nieuw betreft naar het oordeel van de rechtbank het voordeel wegens minder onderhoud. Ook besparingen zoals die op energieverbruik kunnen bij dit voordeel worden betrokken. Nu de deskundigen dit voordeel echter onvoldoende hebben toegelicht, zoals hiervoor reeds is overwogen, zal de rechtbank de deskundigen in de gelegenheid stellen hun advies op dit punt nader te onderbouwen. De deskundigen worden verzocht tevens te adviseren over een eventuele aftrek wegens verbetering van oud tot nieuw voor voormeld tapijt, mimber, mihrab en kürsü.
onrendabele top
2.33. Volgens de stichting hebben de deskundigen ten onrechte geen rekening gehouden met een onrendabele top. Zij heeft gesteld dat een moskee een incourant koopobject vormt en dat daarom de vrije verkeerswaarde onmiddellijk na de bouw aanzienlijk veel lager ligt dan de kosten van de bouw. De stichting heeft gesteld dat deze vermogensschade voor vergoeding in aanmerking komt als zijnde een noodzakelijk gevolg van de onteigening.
2.34. De rechtbank deelt het standpunt van de stichting niet. Naar het oordeel van de rechtbank brengt de bijzondere aard van het onderhavige gebouw reeds mee dat voor vergoeding van een eventuele onrendabele top geen plaats is. Er is immers sprake van de bouw van een moskee. Aangenomen mag worden dat een dergelijk gebouw niet, althans niet in de nabije toekomst, te koop zal worden aangeboden in het vrije economische verkeer. Dat dit anders is, is onvoldoende aannemelijk gemaakt. De stichting heeft daartoe slechts speculatieve stellingen ingenomen. Indien derhalve al sprake is van vermogensverlies, zal dit vermogensverlies niet of eerst op een veel later tijdstip worden gevoeld.
2.35. Bovendien hebben de deskundigen aangegeven dat het te stichten gebouw het daarin geinvesteerde bedrag kan opbrengen mits het gebouw op deskundige wijze wordt gerealiseerd. De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat het te stichten gebouw na eenvoudige aanpassingen diverse exploitatiemogelijkheden biedt. De stelling van de stichting dat een ander gebruik van de moskee niet mogelijk is en dat de moskee daarom onverkoopbaar is, acht de rechtbank in het licht van de toelichting van de deskundigen, onvoldoende onderbouwd.
2.36. Aan het verzoek van de stichting om een deskundige te benoemen teneinde een aanvullend taxatierapport uit te brengen betreffende de waarde van de moskee na reconstructie, zal de rechtbank derhalve voorbij gaan.
overdrachtsbelasting
2.37. De verwerving van de benodigde extra grond in verband met de benodigde extra parkeerplaatsen leidt tot een hogere koopprijs en daarmee tot een hogere verschuldigde overdrachtsbelasting, aldus de stichting. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij hiervoor ten aanzien van de grond in 2.19. heeft overwogen. De beslissing op dit punt zal daarom eveneens worden aangehouden.
notariskosten
2.38. De stichting heeft gesteld dat de kosten van transportakte, hypotheekakte en kadastraal recht in totaal € 1.400,-- belopen. De deskundigen hebben blijkens hun rapport voor de overdrachtsbelasting, de kosten van de notaris en het kadastraal recht, in totaal een bedrag van € 15.000,-- begroot. Bij deze begroting zijn de deskundigen uitgegaan van de aankoop van een perceel van 1.550 m2 voor een bedrag van € 210.800,--, hetgeen correspondeert met een overdrachtsbelasting van € 12.648,--. Voor de kosten van de notaris en het kadastraal recht resteert in de begroting van de deskundigen -naar de huidige stand van zaken- dus een bedrag van € 2.352,--, derhalve een hoger bedrag dan door de stichting wordt genoemd. Voor zover de stichting heeft bedoeld bezwaar te maken tegen het door de deskundigen begrote bedrag, gaat de rechtbank daarom -thans- aan het bezwaar voorbij.
nutsvoorzieningen
2.39. Volgens de stichting dient in verband met de aanleg van nutsvoorzieningen in de bouwkavel een bedrag van € 5.000,-- in de begroting te worden opgenomen. De deskundigen hebben ter gelegenheid van het pleidooi toegelicht dat een bedrag van € 2.500,-- in de bouwkosten is opgenomen. Gesteld noch gebleken is waarom dit bedrag niet afdoende zou zijn.
tijdelijke huisvesting
2.40. De deskundigen hebben volgens de stichting ten onrechte een voordeeltoerekening van € 50.000,-- toegepast in verband met de kosteloze huisvesting, nu de huisvesting een onteigeningsgevolg is waarvan de lasten voor rekening van de gemeente dienen te komen.
De deskundigen hebben in hun rapport uitgebreid gemotiveerd waarom volgens hen een bedrag van € 30.000,-- aan schade dient te worden vergoed. De rechtbank verwijst naar hetgeen hiervoor is weergegeven onder 2.9. De stichting heeft niet onderbouwd waarom de door haar geleden schade groter is dan door de deskundigen begroot. De rechtbank volgt het advies van de deskundigen op dit punt.
verhuizingen
2.41. De stichting acht een vergoeding van € 5.000,-- voor twee verhuizingen zeer summier. Zij acht een bedrag van € 10.000,-- passend. De stichting heeft echter onvoldoende feiten of omstandigheden naar voren gebracht die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat het door de deskundigen begrote bedrag niet afdoende is. De enkele verwijzing naar de ‘ruime hoeveelheid te verhuizen inventaris’ volstaat daartoe niet. De rechtbank neemt het advies van de deskundigen derhalve over.
BTW
2.42. Voorts hebben de deskundigen ter gelegenheid van het pleidooi aangegeven dat zij in hun berekening abusievelijk een bedrag van € 7.716,-- te veel aan BTW hebben gerekend. De deskundigen worden verzocht om in hun nadere advies een correctie aan te brengen betreffende de BTW.
Tussenconclusie
2.43. De gemeente dient de rechtbank te informeren over de eis die zij zal stellen betreffende het aantal door de stichting bij de moskee te realiseren parkeerplaatsen. In verband hiermee zal de beslissing van de rechtbank op de bezwaren van de stichting aangaande de grondkosten, de bouwkosten en de overdrachtsbelasting worden aangehouden.
2.44. De deskundigen dienen hun advies betreffende de aftrek van 35% van de bouwkosten voor economische verbetering nader te onderbouwen, zoals hiervoor overwogen in 2.32. De beslissing op het bezwaar van de stichting tegen dit onderdeel van de bijkomende schade zal derhalve eveneens worden aangehouden. Tevens dienen de deskundigen in hun nadere advies een correctie aan te brengen betreffende de BTW, zoals hiervoor overwogen in 2.42.
2.45. De door de deskundigen begrote bouwkosten dienen te worden vermeerderd met een bedrag van
€ 31.236,-- ter zake tapijt en een bedrag van € 35.000,-- ter zake de mimber, mihrab en kürsü, beide bedragen exclusief opslagen en BTW.
2.46. Iedere verdere beslissing ten aanzien van de schadeloosstelling zal worden aangehouden.
3. Kosten
3.1. De stichting heeft vergoeding gevorderd van de kosten van Alphaplan, de kosten van haar raadsman, nakomende kosten van rechtsbijstand en griffierecht.
3.2. De rechtbank zal de beslissing ten aanzien van de door de stichting gevorderde kosten aanhouden totdat een eindvonnis zal worden gewezen.
3.3. De gemeente dient de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen te dragen. De rechtbank zal deze kosten, overeenkomstig het door de deskundigen bij brief van 13 maart 2007 gedane voorstel, voorlopig begroten op € 44.361,87 inclusief BTW. De rechtbank zal echter ook deze beslissing aanhouden totdat een eindvonnis zal worden gewezen.
4. Beslissing
De rechtbank
4.1. bepaalt dat de gemeente binnen acht weken na heden de rechtbank bij akte dient te informeren over de eis die zij zal stellen betreffende het aantal door de stichting bij de moskee te realiseren parkeerplaatsen (zie rechtsoverweging 2.19);
4.2. bepaalt dat de deskundigen binnen acht weken na heden:
- een nadere onderbouwing dienen te verstrekken van hun advies betreffende de aftrek van 35% van de bouwkosten voor economische verbetering (zie rechtsoverweging 2.32);
- in hun nadere advies een correctie in hun schadeberekening dienen aan te brengen betreffende de BTW (zie rechtsoverweging 2.42);
4.3. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schepen, mr. J.M. Willems en mr. R.J. Praamstra en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2007.
w.g. griffier w.g. rechter