Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 07/10
uitspraak van de meervoudige kamer van 18 juli 2007
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de Directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht,
verweerder.
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 31 oktober 2003, kenmerk 2001-0273763, is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te Utrecht (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld. Verweerder heeft het object daarbij verdeeld in twee afzonderlijke onroerende zaken, te weten de begane grond met kelder (objectnr. 341520) respectievelijk de eerste, tweede en derde verdieping (objectnr. 341521). De waarde voor objectnr. 341520 is vastgesteld op € 204.201,- en voor objectnr. 341521 op € 410.438,-.
Het door eiser tegen deze beschikking gemaakt bezwaar is bij de uitspraak op bezwaar van 19 juli 2005 gegrond verklaard, in die zin dat de vastgestelde waarde voor objectnr. 341520 is verlaagd naar € 190.868,- . De waarde voor objectnr. 341521 is gehandhaafd. Eiser heeft beroep tegen die uitspraak ingesteld. Dit beroep is geregistreerd onder nr. SBR 05/2389.
1.2 Bij uitspraak van 28 augustus 2006 in het geding SBR 05/2389 heeft de rechtbank het door eiser ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op het bezwaar van verweerder van 19 juli 2005 vernietigd en verweerder opgedragen een nieuwe uitspraak op het bezwaar te nemen. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat verweerder nader onderzoek diende te verrichten naar de feitelijke situatie in verband met de objectafbakening. Door partijen is geen hoger beroep tegen deze uitspraak ingesteld.
1.3 Naar aanleiding van de uitspraak van 28 augustus 2006 van deze rechtbank heeft verweerder bij zijn uitspraak op het bezwaar, verzonden 21 november 2006, (wederom) besloten de voor de begane grond met kelder (objectnr. 341520) vastgestelde waarde te verlagen naar € 190.868,- en de voor de eerste, tweede en derde verdieping (objectnr. 341521) vastgestelde waarde van € 410.438,- te handhaven. Eiser heeft beroep tegen deze uitspraak ingesteld.
1.4 Het beroep is behandeld ter zitting van 6 juli 2007. Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. A.D.J. van Ruyven, advocaat te Utrecht. Namens verweerder zijn verschenen mr. W.G. Vos, J.E. de Ruiter en I.K.I. Fillerup, werkzaam bij de gemeente Utrecht.
Overwegingen
2.1 In haar uitspraak van 28 augustus 2006 heeft de rechtbank overwogen dat verweerder in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld. Verweerder had de feitelijke situatie in het object in kaart moeten brengen en vervolgens op grond daarvan moeten beoordelen of er ten gevolge van de verhuur sprake is van één dan wel van twee afzonderlijke onroerende zaken. Nu partijen geen hoger beroep hebben ingesteld, vormt het oordeel van de rechtbank in die uitspraak uitgangspunt in deze procedure.
2.2 Bij brief van 13 september 2006 heeft verweerder eiser geschreven dat om uitvoering te kunnen geven aan de voornoemde uitspraak van de rechtbank, het object inpandig dient te worden opgenomen door een taxateur. Aan het schrijven van verweerder van 2 oktober 2006 ontleent de rechtbank dat eiser de taxateur, na mondeling en schriftelijk verzoek op 12 en 13 september 2006, geen toegang heeft verschaft tot het object.
2.3 Bij brief van 10 oktober 2006 heeft eisers gemachtigde verweerder meegedeeld dat de indeling van het pand bekend is, zodat bezichtiging niet nodig is. Daarnaast heeft eiser de taxateur Fillerup meegedeeld, dat hij, hoewel hij daartoe geen reden ziet, als een bezichtiging toch noodzakelijk is, bereid is te komen tegen vergoeding van kosten van € 200,- per uur.
2.4 Uitgaande van het gegeven dat eiser alsnog toegang wil verlenen tot het object, heeft verweerder eiser bij brief van 13 oktober 2006 bericht een inpandige opname te willen verrichten, zonder dat daar een gemeentelijke vergoeding tegenover wordt gesteld. Verweerder heeft eiser bij dit schrijven gewezen op de artikelen 50 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) en 30 van de Wet WOZ.
2.5 Blijkens de zich in het dossier bevindende e-mailcorrespondentie heeft eiser verweerder vervolgens op 20 oktober 2006 meegedeeld dat hij op 25 oktober 2006 in het object aanwezig is en dat de taxateur Fillerup het object dan kan bezien. Op 21 oktober 2006 heeft eiser verweerder meegedeeld dat Fillerup alleen dient te komen, omdat hij geen delegatie wenst te ontvangen, dat Fillerup geen toestemming heeft om zonder hem het pand te betreden en dat hij aanneemt dat het maximaal 5 à 10 minuten gaat duren.
Op 24 oktober 2006 heeft verweerder eiser meegedeeld dat in verband met vakantie van Fillerup een andere taxateur zal verschijnen, vergezeld door fiscaal jurist Vos. Daarop heeft eiser verweerder bericht dat hij geen toegang geeft aan twee personen en dat slechts aan Vos toegang tot het object wordt gegeven. Eiser acht de noodzaak om toegang te verlenen aan een taxateur niet aanwezig. Nadat verweerder had meegedeeld er in te volharden dat twee personen zullen verschijnen, heeft eiser de afspraak geannuleerd en verweerder geen toestemming gegeven het pand te betreden. Op 25 oktober 2006 zijn taxateur De Ruiter en fiscaal jurist Vos ondanks de annulering naar het object zijn gegaan alwaar zij eiser hebben aangetroffen.
2.6 Vervolgens heeft verweerder de op 21 november 2006 verzonden uitspraak op het bezwaar genomen, zoals hiervoor onder rubriek 1 vermeld.
2.7 De rechtbank overweegt dat eiser op grond van artikel 50, eerste lid, van de AWR verplicht is om het college van burgemeester en wethouders, de gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231 van Pro de Gemeentewet, en de door deze aangewezen deskundigen, zoals bijvoorbeeld taxateurs, desgevraagd toegang te verlenen tot alle gedeelten van het gebouw. Ingevolge artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ is met betrekking tot de waardebepaling en de waardevaststelling artikel 50 van Pro de AWR van overeenkomstige toepassing.
2.8 Uit de correspondentie en uit de feitelijke gang van zaken bij het object op 25 oktober 2006, zoals deze door partijen is geschetst ter zitting, leidt de rechtbank af dat eiser heeft geweigerd om Vos en De Ruiter gezamenlijk toegang te verlenen tot het object. Eiser heeft daarmee gehandeld in strijd met zijn verplichtingen voortvloeiend uit het bepaalde in artikel 50 van Pro de AWR, nu fiscaal jurist Vos aanwezig was als vertegenwoordiger van de gemeenteambtenaar als bedoeld in artikel 231 van Pro de Gemeentewet en taxateur De Ruiter als deskundige. Het standpunt van eiser dat hij wel toegang heeft willen verlenen aan één persoon - daargelaten wat daarvan overigens moge zijn - en dat hij de noodzaak voor een gezamenlijke inpandige opname door Vos en De Ruiter niet inziet, kan daar niet aan af doen. Dit klemt te meer nu eiser op grond van de uitspraak van de rechtbank van 28 augustus 2006 op de hoogte is van het gegeven dat de rechtbank verweerder opdracht heeft gegeven tot nader onderzoek, in verband waarmee inpandige opname noodzakelijk is, en hij met zijn opstelling dit onderzoek en daarmee de uitvoering van de uitspraak van deze rechtbank frustreert.
2.9 Eisers weigering om verweerder toegang tot het object te verlenen, brengt vervolgens met zich dat verweerder de objectafbakening dient te baseren op de voorhanden zijnde gegevens. Dat niet aan de hand van de feitelijke situatie kan worden vastgesteld of de begane grond en de kelder respectievelijk de eerste, tweede en derde verdieping van het object kunnen worden beschouwd als gedeelten van een gebouwd eigendom die blijkens hun indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is daarbij een omstandigheid die als gevolg van eisers weigering voor zijn rekening dient te blijven.
2.10 De rechtbank is dienaangaande van oordeel dat verweerder, op grond van het - onweersproken - gegeven dat het object op 1 januari 2001 twee huurders kende die, blijkens de huurcontracten, te onderscheiden gedeelten van het object (begane grond met kelder respectievelijk de eerste, tweede en derde verdieping) als kantoorpand huurden, heeft mogen aannemen dat het object in het kader van de Wet WOZ uit twee afzonderlijke onroerende zaken bestaat. Anderszins is door eiser niet, dan wel voor de rechtbank onvoldoende verifieerbaar aangetoond. De door eiser in de loop van de procedure overgelegde tekeningen geven daartoe onvoldoende aanknopingspunten.
2.11 Ten aanzien van de waardering rust vervolgens op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de beide objecten (€ 190.868,- respectievelijk € 410.438,-) op de waardepeildatum 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.
2.12 Verweerder heeft daartoe verwezen naar de door de WOZ-taxateur Fillerup op 21 februari 2006 opgemaakte taxatierapporten niet-woningen, waarin een tweetal verkochte en een drietal verhuurde referentieobjecten zijn opgenomen. In die rapporten is de taxateur met betrekking tot de peildatum 1 januari 1999 tot een waarde gekomen van € 190.868,- voor de begane grond en de kelder en tot een waarde van € 410.438,- voor de eerste, tweede en derde verdieping. De taxateur is, zoals weergegeven in de rekenoverzichten, daarbij uitgegaan van een gemiddelde huurprijs per m² van € 127,-, een huurwaarde voor de begane grond en de kelder van € 16.891,- en een huurwaarde van € 36.830,- voor de eerste, tweede en derde verdieping. Voor beide objecten is de kapitalisatiefactor 11,3 in aanmerking genomen.
2.13 De huurwaardekapitalisatiemethode is een vergelijkingsmethode die met name wordt toegepast op niet-woningen, waarbij het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit verhuurtransacties die de basis vormen voor de berekening van de waarde in het economisch verkeer. De huurwaarde wordt hierbij vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.
De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om de door verweerder gehanteerde referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar te achten. Uit de gehanteerde m² huurprijzen en de toelichting in het verweerschrift blijkt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in de objecten en de referentiepanden. Nu eiser de gehanteerde huurwaarden en kapitalisatiefactor op zich niet betwist, en de rechtbank geen aanleiding ziet om die onjuist te achten, is er onvoldoende reden om te oordelen dat de waardevaststellingen, waarbij is uitgegaan van ter beschikking staande - omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde - vergelijkbare marktgegevens, onjuist zijn.
2.14 Met betrekking tot eisers bezwaar dat hij liever een waardebepaling ziet op basis van de (historische) gegevens van zijn eigen aankoopsom, overweegt de rechtbank dat de waardering naar een waardepeildatum onafhankelijk van eerdere waarderingen of aan/verkoopprijzen wordt uitgevoerd. Hoewel de eigen aankoopsom op of omstreeks de waardepeildatum - onder voorwaarden - de marktwaarde correct kan weergeven, acht de rechtbank een vergelijking met de eigen aankoopgegevens twee jaar voor de waardepeildatum onvoldoende nauwkeurig voor de waardering. Daar komt bij dat het object thans bestaat uit twee voor de Wet WOZ afzonderlijk te waarderen zaken.
2.15 Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarden voor de objecten niet hoger zijn dan de economische waarden van die objecten op de waardepeildatum, hetgeen tot de conclusie leidt dat de door eiser aangevoerde bezwaren niet kunnen leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen, voorzitter van de meervoudige kamer en mrs. A.J. Scheijde en M.P. van der Burg als leden en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2007.
De griffier: De voorzitter:
mr. J.J.A.G. van der Bruggen mr. H.J.H. van Meegen
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.