Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 06/0543
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 september 2007
inzake
[eiser],
wonende te [Z],
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Utrechtse Heuvelrug,
verweerder.
Inleiding
1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 19 december 2005, waarbij eisers bezwaar tegen de beschikking van 25 februari 2005 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikking is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 1.290.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 24 november 2006, waar eiser is verschenen. Namens verweerder zijn verschenen M.C. Uiterwijk Winkel - Vael, werkzaam bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug, bijgestaan door J.P.A. van der Made, taxateur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en verweerder verzocht nadere informatie te verstrekken over de inhoud van het object en over de beperkingen die uit het bestemmingsplan voortvloeien ten aanzien van het gebruik van één van de opstallen.
1.3 Partijen hebben de rechtbank toestemming gegeven uitspraak te doen zonder nadere zitting. De rechtbank heeft het onderzoek heden gesloten.
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat uit een taxatie van Drieklomp makelaars en rentmeesters blijkt dat de waarde van het object op de waardepeildatum € 1.050.000,- bedraagt. Verweerder heeft bij de waardering van het object geen rekening gehouden met de kosten van herstel van bouwkundige gebreken, die door een architectenbureau zijn berekend op € 65.000,-.
2.3 Verweerder heeft de rechtbank, nadat het onderzoek ter zitting was geschorst, bericht dat bij de waardering het koetshuis ten onrechte is beschouwd als een woonhuis. Verweerder heeft aangegeven dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de beperking die uit het bestemmingsplan voortvloeit voor het gebruik van deze opstal. De rechtbank is van oordeel dat de bestreden uitspraak op bezwaar dan ook is genomen in strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dat een beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen. De rechtbank ziet zich vervolgens voor de vraag gesteld of er aanleiding bestaat om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door zelf de waarde van het object vast te stellen. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.
2.4 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.5 Eiser heeft ter zitting betwist dat de inhoud van zijn woning 1.400 m³ bedraagt. Bij brief van 12 december 2006 heeft eiser een berekening overgelegd van de inhoud van de woning. Verweerder heeft de inhoud daarop wederom berekend en gesteld dat de inhoud van de woning zelfs groter is, te weten 1.596 m³. Eiser heeft vervolgens bij brief van 19 december 2006 erkend dat hij eerder niet was uitgegaan van de bruto-inhoud. Eiser heeft vervolgens een aantal onjuistheden genoemd in de berekeningen van verweerder en de inhoud herberekend op 1.510 m³. De rechtbank heeft geconstateerd dat eiser daarbij is uitgegaan van de bruto-inhoud en aan de hand van de ook door verweerder gehanteerde (bouw)tekeningen diverse specifieke correcties heeft aangebracht op de maten die verweerder heeft gehanteerd. Gelet op deze specifieke reactie is de rechtbank van oordeel dat verweerder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de inhoud 1.596 m³ bedraagt.
2.6 De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning, de bouwkundige gebreken, en met de omstandigheid dat de woning geen badkamer heeft. Verweerder heeft in het verweerschrift betoogd dat de waardedrukkende invloed van deze omstandigheden met verkoopcijfers moet worden onderbouwd. Dat standpunt is onjuist. Voor de bewijskracht van de door verweerder gehanteerde taxatie verdient het weliswaar de voorkeur dat de waardedrukkende invloed blijkt uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen, maar bij gebreke van referentiewoningen met een vergelijkbare onderhoudstoestand dient de heffingsambtenaar deze invloed op andere wijze vast te stellen. Weliswaar heeft verweerder bij de waardering van het object een lagere m³-prijs gehanteerd dan de m³-prijzen die uit de verkoopgegevens van de referentiewoningen kunnen worden afgeleid, maar onduidelijk is in hoeverre die lagere m³-prijs wordt veroorzaakt door de omstandigheid dat de woning groter is dan de referentiewoningen. De rechtbank merkt daarbij op dat ervan kan worden uitgegaan dat wanneer een woning groter is, de gemiddelde m³-prijs lager zal zijn. Verweerder heeft dan ook niet inzichtelijk gemaakt welke waardedrukkende invloed de onderhoudstoestand en de bouwkundige gebreken hebben.
2.7 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is verweerder er naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Anderzijds acht de rechtbank het taxatierapport van 6 februari 2006 van Drieklomp makelaars en rentmeesters evenmin voldoende als onderbouwing voor de daarin getaxeerde waarde van € 1.050.000-. In het rapport zijn geen verkoopgegevens vermeld aan de hand waarvan de rechtbank de juistheid van die taxatie kan beoordelen. De rechtbank zal ter beslechting van het geschil zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde vast te stellen. De rechtbank zal daarbij uitgaan van een perceel met een waarde van € 721.000,-, een serre van € 30.000,-, een hobbyruimte/schuur van € 21.000 en een woning met een inhoud van 1.510 m³ en een m³-prijs van € 330,-. Deze m³-prijs heeft verweerder uit de verkopen van de referentiewoningen afgeleid. De waardedrukkende invloed van het ontbreken van een badkamer en de onderhouds- en bouwkundige situatie heeft de rechtbank geschat op in totaal € 90.000,-. De rechtbank heeft bij de begroting van de invloed van de bouwkundige gebreken de verklaring van ir. R.J. Smorenburg in aanmerking genomen. De rechtbank zal de waarde vaststellen op € 1.180.000,-.
2.8 Ten aanzien van de proceskosten stelt de rechtbank voorop dat van een partij die een beroep aanhangig maakt in beginsel mag worden verlangd dat zij ter verkrijging van een vergoeding van uit dat geding voor haar voortvloeiende proceskosten enig initiatief neemt. Anderzijds bepaalt artikel 8:75 van Pro de Awb niet dat de proceskostenveroordeling slechts na een daartoe gedaan verzoek kan worden uitgesproken. Hieruit volgt dat de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand, die op betrekkelijk eenvoudige wijze kunnen worden vastgesteld aan de hand van geobjectiveerde normen neergelegd in het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor ambtshalve vergoeding vatbaar zijn. In het onderhavige geval is van deze kosten niet gebleken. De rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser heeft gemaakt met het laten opstellen van het taxatierapport door Drieklomp nu eiser niet voor of tijdens de zitting van de rechtbank om vergoeding van deze kosten heeft verzocht en geen specificatie van kosten heeft overgelegd. De rechtbank ziet ondersteuning voor dit oordeel in de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 6 juni 1996 (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: ZF2194) en 14 december 2005 (gepubliceerd op www.raadvanstate.nl, zaaknummer 200500997/1) en de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep van 17 april 2003, www.rechtspraak.nl, LJN: AF8487). Wel zal verweerder het door eiser betaalde griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de uitspraak van 19 december 2005;
3.3 voorziet zelf in de zaak, verlaagt de waarde van het object tot € 1.180.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
3.4 bepaalt dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,- aan hem vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. R.P. den Otter en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2007.
De griffier: De rechter:
mr. drs. H. Maaijen mr. R.P. den Otter
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.