Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 516397 UC EXPL 07-4165 MVV
vonnis d.d. 5 december 2007
inzake
1. [de man]
hierna ook te noemen: eiser 1
en
2. [de vrouw]
hierna ook te noemen: eiseres 2,
beiden wonende te Utrecht,
verder tezamen ook te noemen [K.],
eisende partijen,
gemachtigde: mr. P.B. Weenink, advocaat te Amsterdam,
tegen:
STICHTING MITROS,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Mitros,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten, advocaat te Utrecht.
Verloop van de procedure
[K.] heeft een vordering ingesteld.
[K.] heeft zijn vordering vermeerderd bij akte vermeerdering eis tevens akte inbreng producties.
[K.] een akte aanvullende feiten en omstandigheden tevens akte inbrenging producties ingediend.
Mitros heeft geantwoord op de vordering.
[K.] heeft voor repliek geconcludeerd.
Bij akte van repliek heeft [K.] wederom zijn vordering vermeerderd.
Mitros heeft vervolgens voor dupliek geconcludeerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
Het geschil en de beoordeling daarvan
De feiten
1.
De volgende feiten zijn komen vast te staan omdat zij zijn erkend, dan wel omdat zij niet, dan wel niet voldoende zijn betwist.
1.1
Op 15 september 2006 is overleden Ioannis [K.], de vader van eisers (hierna: [K.] sr.).
1.2
[K.] sr. huurde sinds 1 februari 1994 van (de rechtsvoorgangster van) Mitros de woning aan de [adres] te Utrecht (hierna: de woning).
1.3
Voor de woning is een huisvestingsvergunning vereist.
1.4
Uit de overgelegde afschriften uit de gemeentelijke basisadministratie blijkt dat [K.] sr. van 1 maart 1994 tot zijn overlijden op het adres van de woning stond ingeschreven. Daarvoor, vanaf 27 juli 1987, stond hij tezamen met eisers ingeschreven op het adres [adres (oud)] Utrecht.
Eiser sub 1 stond op het adres van de woning ingeschreven in de periode van 17 mei 1994 tot 19 juni 2000 en in de periode van 18 januari 2001 tot 24 januari 2007. Met ingang van 24 januari 2007 staat hij ingeschreven op het adres [adres-2] te Utrecht.
Eiseres sub 2 stond op het adres van de woning ingeschreven in de periode van 5 april 1994 tot 22 februari 2001. Daarna stond zij ingeschreven op een onbekend adres in de gemeente Utrecht. Van 20 november 2001 tot 24 januari 2007 stond zij ingeschreven in de gemeente Waalwijk. Met ingang van 24 januari 2007 staat zij ingeschreven op hetzelfde adres als haar broer, eiser 1, aan [adres-2] te Utrecht.
1.5
Bij brief van 22 september 2006 bericht eiser 1 Mitros dat hij vanwege het overlijden van zijn vader vanaf 14 september 2006 de woning alleen bewoont en verzoekt hij Mitros de huurovereenkomst tussen zijn vader en Mitros op zijn naam over te zetten en vanaf 14 september 2006 de huur van zijn rekening te incasseren.
1.6
Bij brief van 18 oktober 2006 bericht Mitros eiser 1 dat hij geen aanspraak kan maken op de woning, omdat hij niet aan de daarvoor gestelde voorwaarden voldoet.
1.7
De gemeente Utrecht, Dienst Stadsontwikkeling, heeft de huisvestingsvergunning voor de woning ingetrokken en de woning op 17 januari 2007 ontruimd.
Op 9 maart 2007 heeft [K.] in kort geding een gebod gevorderd tot opschorting van de aanbieding van de woning c.q. een verbod tot ter beschikkingstelling van de woning aan anderen dan [K.], in afwachting van het vonnis in het onderhavige geding.
Deze vordering is bij vonnis van 23 maart 2007 door de voorzieningenrechter afgewezen.
1.8
Bij brief van 15 maart 2007, aangevuld bij brief van 22 maart 2007, heeft de gemachtigde van [K.] Mitros verzocht eiser 1 te accepteren als medehuurder.
Ook dit verzoek is door Mitros, bij brief van 13 april 2007, afgewezen.
De vordering en het verweer
2.1
[K.] vordert na tweede vermeerdering van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
- primair, te bepalen dat [K.] per 15 september 2006 de huurovereenkomst van zijn vader met betrekking tot de woning voortzet;
- subsidiair, te bepalen dat [K.] per 15 augustus 2006 medehuurder was van de woning en aldus per 15 september 2006 van rechtswege de huurovereenkomst tussen zijn vader en Mitros voortzet;
- meer subsidiair, te bepalen dat Mitros [K.] een passende en met de woning vergelijkbare woning aanbiedt en Het Vierde Huis van alle relevante informatie voorziet, opdat Het Vierde Huis een beslissing kan nemen over dit aanbod en de verlening van een huisvestingsvergunning aan [K.];
steeds met veroordeling van Mitros in de proceskosten.
2.2
[K.] stelt ter onderbouwing van zijn vordering - verkort en zakelijk weergegeven- het volgende.
Ter onderbouwing van zijn primaire vordering stelt [K.] dat hij voldoet aan de voorwaarden als genoemd in artikel 7:268 leden 2 en 3 BW. [K.] voerde met zijn vader gedurende vele jaren een gemeenschappelijke huishouding en biedt vanuit financieel oogpunt voldoende waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huur. Het verzoek van [K.] tot verlening van een huisvestingsvergunning is weliswaar op 13 juni 2007 door het college van Burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht afgewezen, maar [K.] overweegt tegen deze afwijzing bezwaar te maken.
Ter onderbouwing van zijn subsidiaire vordering stelt [K.], naar de kantonrechter begrijpt, dat hij moet worden aangemerkt als medehuurder in de zin van artikel 7:268 lid 1 BW omdat Mitros aan hem het medehuurderschap had kunnen verlenen. Op grond van de in 2003 vastgestelde nota "Beleid en uitvoering woonruimteverdeling in de gemeente Utrecht" (hierna: de BUW-nota) kan [K.] de huur dan ook voortzetten, aldus [K.].
Wat betreft zijn meer subsidiaire vordering beroept [K.] zich op toepassing van de hardheidsclausule zoals opgenomen in de Regionale Huisvestingsverordening en omschreven in de BUW-nota.
2.3
Mitros voert gemotiveerd verweer. Dat verweer komt, voor zover voor de beoordeling nodig, hierna aan de orde.
De beoordeling van het geschil
3.1
Mitros heeft ter afwering van de primaire vordering van [K.] betoogd dat [K.] de huurovereenkomst niet kan voortzetten omdat hij niet aan de daartoe in artikel 7:268 leden 2 en 3 BW gestelde eisen voldoet.
Dat betoog slaagt. Vast staat dat voor de woning een huisvestingsvergunning is vereist. Evenzeer staat vast dat [K.] (eiser 1 noch eiseres 2) over een huisvestingsvergunning beschikt. Artikel 7:268 lid 3 aanhef en sub c BW bepaalt - samengevat - dat de rechter de vordering tot voortzetting afwijst, indien voor de woning een huisvestingvergunning is vereist en de eiser niet een huisvestingsvergunning overlegt. Bij gebreke van een aan [K.] verleende huisvestingsvergunning, zal de primaire vordering dan ook worden afgewezen.
3.2
Mitros heeft ter afwering van de subsidiaire vordering betoogd dat [K.] niet eerder dan na het overlijden van zijn vader heeft verzocht als medehuurder van de woning te worden aangemerkt, zodat, nu geen gezamenlijk verzoek door huurder en de (beoogde) medehuurder als voorgeschreven in artikel 7:267 lid 1 BW is ingediend, van medehuurderschap als bedoeld in dat artikel geen sprake kan zijn.
Dat betoog slaagt eveneens. De kantonrechter overweegt in dat verband dat artikel 7:267 BW een gesloten stelsel beoogt te geven voor het medehuurderschap: indien aan de in dat artikel gestelde voorwaarden is voldaan, wordt het medehuurderschap verkregen. Gelet op dat gesloten stelsel dient ook de door het artikel voorgeschreven procedure tot verkrijging van het medehuurderschap restrictief te worden toegepast. Het ontbreken van een gezamenlijk verzoek als bedoeld in dat artikel sluit [K.] aldus uit van medehuurderschap, daargelaten het antwoord op de door Mitros opgeworpen vraag of [K.] wel voldoet aan de overige in artikel 7:267 BW gegeven vereisten.
3.3
Ten aanzien van de meer subsidiaire vordering overweegt de kantonrechter het volgende.
Mitros heeft ter afwering van deze vordering betoogd dat de BUW-nota is gericht op bestuursrechtelijke aspecten van woonruimteverdeling en derhalve, zo begrijpt de kantonrechter, de civielrechtelijke beoordeling van het onderhavige geschil onverlet laat.
Dat betoog slaagt. Reeds uit de opbouw van de BUW-nota blijkt dat de civielrechtelijke beoordeling door Mitros voorop staat. De op pagina 55 genoemde mogelijkheden komen, volgens de inleidende alinea's, eerst in zicht nadat de achterblijvende niet-medehuurder de huurovereenkomst wenst voort te zetten en de corporatie dit verzoek honoreert. De beoordeling van dat verzoek door de corporatie vindt plaats conform de richtlijnen genoemd in de "Sub-bijlage bij 11". Uit deze sub-bijlage blijkt dat Mitros, daargelaten de vraag wat de status is van de BUW-nota, het onderhavige geval conform die bijlage heeft behandeld:
"Een volwassen zoon of dochter die altijd bij de ouder heeft ingewoond wordt geacht met de ouder mee te verhuizen, wanneer deze naar andere woonruimte vertrekt. Wanneer de ouders zijn overleden (...) moet de zoon of dochter zelf vervangende woonruimte zoeken (via de Aanbodkrant, maximaal een half jaar). Eventueel krijgt hij/zij eenmaal vervangende woonruimte aangeboden."
Het voert naar het oordeel van de kantonrechter te ver om op grond van de laatst weergegeven zin (Eventueel (...) aangeboden.) een rechtens afdwingbaar recht voor [K.] jegens Mitros op vervangende woonruimte aan te nemen.
In het licht van het vorenoverwogene behoeft hetgeen [K.] overigens meer subsidiair vordert geen bespreking.
4.
De vorderingen worden dan ook afgewezen.
[K.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [K.] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.F. van Vugt, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 december 2007.