Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Amersfoort
zaaknummer: 543732 AV EXPL 07-142 GS
kort geding vonnis d.d. 2 januari 2008
inzake
[EISER],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij,
gemachtigde: mr. D. de Jong, advocaat te Utrecht,
tegen:
[GEDAAGDE],
gevestigd te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A.J.B. van Walsem, advocaat te Amersfoort.
Verloop van de procedure
[eiser] heeft [gedaagde] in kort geding doen dagvaarden.
[eiser] heeft voor de zitting producties toegezonden.
[gedaagde] heeft voor de zitting producties toegezonden.
De zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2007. Daarvan is aantekening gehouden.
Partijen hebben elk een pleitnotitie overgelegd.
[eiser] heeft bij gelegenheid van de zitting zijn eis gewijzigd.
Hierna is uitspraak bepaald.
Het geschil en de beoordeling daarvan
1. In deze zaak kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
1.1 Een op 1 november 1984 opgemaakte huurovereenkomst tussen [rechtsvoorganger] (rechtsvoorganger van [gedaagde]) als verhuurder en [eiser] als huurder houdt onder meer in:
“(…) Hierbij verklaren bovengenoemden overeengekomen te zijn dat de heer [eiser] met ingang van heden(01 november 1984)het woongedeelte van de boerderij”gelegen”aan [adres], van de heer [rechtsvoorganger] huurt. Onder deze overeenkomst vallen tevens het schuurtje,de garage en het erf.
verder komen verhuurder en huurder overeen dat;
(…)
[eiser] zorg draagt voor de plaatsing van een tussenmeter.
Het onderhoud van het buitenwerk plus dak voor rekening van de verhuurderkomt, binnen is het voor rekening van de huurder.
De huurprijs gedurende een periode van 10(tien)jaar lang vast ligt op fl 350.-(driehonderdenvijftig gulden)per maand.
De verhuurder de overige kosten zoals belastingen en heffingen, etc. voor zijn rekening neemt.
De huurder de door hem gehuurde ruimten naar eigen inzicht en goeddunken mag (laten)benutten en of verbouwen.
De verhuurder alleen de verhuurde ruimten mag betreden met toestemming van de huurder. (…)”
De deel van de boerderij wordt niet door [eiser] gehuurd.
Het adres [adres] is nadien gewijzigd in [adres].
1.2 [gedaagde] is sedert 2004 eigenaar van voormelde boerderij.
1.3 Het gehuurde is vanaf 1 juli 2007 onderverhuurd aan [huurder 2], [eiser] en [huurder 3].
1.4 In de nacht van 2 op 3 augustus 2007 is er brand geweest in de boerderij. Daarbij is de deel ernstig beschadigd. Het woongedeelte is grotendeels intact gebleven.
De technische recherche van de politie heeft vastgesteld dat de brand is aangestoken.
1.5 Op 7 augustus 2007 heeft [eiser] de deuren van de boerderij met houten platen laten afsluiten. Via de met een slot afgesloten voordeur was de boerderij voor [eiser] en de onderhuurders toegankelijk.
1.6 Op 8 augustus 2007 bleken de ramen van de boerderij dichtgetimmerd. Deze betimmering is op 18 augustus 2007 door [eiser] verwijderd. Door [eiser] is toen geconstateerd dat kozijnen waren verwijderd, het sanitair was stukgeslagen en de elektrische installatie was vernield. Van deze vernielingen is door [eiser] op 18 augustus 2007 bij de politie Utrecht, district Eemland Zuid, aangifte gedaan.
1.7 De onderhuurders zijn op 21 augustus 2007 (weer) in het gehuurde getrokken.
1.8 Op 29 augustus 2007 zijn verdere vernielingen in de boerderij gepleegd. Daarbij is de elektrische installatie opnieuw kapotgeslagen.
Van deze vernielingen is door een van de onderhuurders, [huurder 2], op 5 september 2007 aangifte gedaan bij de politie Utrecht, district Eemland Zuid.
1.9 Op verzoek van de gemeente Leusden is door DHV B.V. (verder te noemen: DHV) en onderzoek naar de bouwkundige toestand van de boerderij en het aansluitende terrein verricht. Naar aanleiding van de bevindingen van DHV heeft de gemeente Leusden bestuursdwang toegepast, inhoudende dat de boerderij en het aanpalende terrein niet betreden mogen worden.
Van voormeld onderzoek is door DHV op 6 september 2007 een bouwtechnisch rapport opgemaakt. DHV concludeert daarin onder andere:
“In onderhavige situatie is er sprake van het niet voldoen aan de voorschriften ten gevolgen van een gebeurtenis, het bewonen van het pand kan daarom niet worden toegestaan totdat herstel of herbouw heeft plaatsgevonden.”
1.10 Bij brief van 24 september 2007 heeft [eiser] [gedaagde] gesommeerd om het gehuurde te herstellen.
1.11 Op verzoek van [gedaagde] is door gerechtsdeurwaarder R.W.H.G. van den Bor op 24 september 2007 een proces-verbaal van constatering opgemaakt, waarvan het afschrift op 26 september 2007 aan [eiser] is betekend.
1.12 [gedaagde] heeft op 2 oktober 2007 een sloopvergunning voor de boerderij aangevraagd.
1.13 Bij kort geding vonnis van de rechtbank Utrecht, sector kanton, van 3 oktober 2007, kenmerk 543139 AV EXPL 07-139, heeft de kantonrechter, in afwachting van een nadere gerechtelijke uitspraak tussen partijen, [gedaagde] verboden het woongedeelte van de boerderij te slopen of te beschadigen.
1.14 In opdracht van [eiser] is door R. van Dam (verder te noemen: Van Dam), bouwkundig ingenieur te Meerkerk, een rapportage, gedateerd 25 september 2007, van de bouwkundige opname en een kostenraming van het herstel van het gehuurde opgemaakt. Daarnaast is in opdracht van [gedaagde] op 26 oktober 2007 door Evan Bouwkostenadvies b.v. (verder te noemen: Evan) te Amersfoort een kostenraming “Herbouw boerderij Bouwdriest te Leusden” opgesteld.
Van Dam rekent voor dat de kosten van herstel van de beschadigingen door zowel brand, vernieling of anderszins van het woongedeelte van de boerderij € 40.935,00 inclusief btw bedragen. Van Dam adviseert voor het behoud van de boerderij op langere termijn een complete restauratie renovatie.
Evan raamt de kosten van herstel van het woongedeelte op € 194.232,00 exclusief btw en van het boerderijgedeelte op € 387.543,00 exclusief btw.
2. [eiser] vordert thans in kort geding, na wijziging van eis, - kort gezegd - een verbod
tot sloop op straffe van een dwangsom van € 1.000.000,00 en primair een gebod tot herstel van de boerderij op straffe van een dwangsom € 2.500,00 per dag dan wel subsidiair een gebod tot het treffen van conserverende maatregelen ter voorkoming van instorting en/of verdere beschadiging van het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
2.1 [eiser] stelt daartoe het volgende.
Conform de huurovereenkomst moet [gedaagde] [eiser] het huurgenot verschaffen. Gebreken die daaraan in de weg staan dient [gedaagde] op grond van artikel 7: 206 BW te herstellen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar zijn te vergen.
Blijkens het rapport van Van Dam is herstel haalbaar tegen beperkte kosten. Het rapport van Van Dam stemt overeen met de waarnemingen van DHV en de door [gedaagde] ingeschakelde deurwaarder: het woonhuis heeft beperkte schade opgelopen en is ondanks de brand intact gebleven.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat het beroep van [gedaagde] op de uitzondering van artikel 7: 206 BW niet opgaat. Op 7 augustus 2007 waren de kozijnen, de elektrische installatie en het sanitair nog intact. Vervolgens zijn op 8 augustus 2007 de ramen door [gedaagde] dichtgetimmerd. Het staat voor [eiser] vast dat (kringen rond) [gedaagde] zelf verantwoordelijk zijn voor de daarna gepleegde vernielingen.
Ook afgezien daarvan zijn de kosten van herstel ad € 40.935,00 in redelijkheid van [gedaagde] te vergen. [gedaagde] is in staat dit herstel te betalen en kan het bovendien in eigen beheer voordelig uitvoeren. Dat [gedaagde] geen opstalverzekering heeft afgesloten dient voor haar risico te blijven.
[eiser] merkt op dat de raming van Evan ad in totaal € 581.775,00 uitgaat van integrale renovatie van de gehele boerderij. De kosten van renovatie en achterstallig onderhoud mogen echter niet meewegen bij de beoordeling van de vraag of de kosten van herstel van [gedaagde] gevergd kan worden, evenmin als de kosten van herstel van de door [gedaagde] zelf aangebrachte vernielingen en de herstelkosten van het boerderijgedeelte. Voor die beoordeling dient alleen gekeken te worden naar de kosten die noodzakelijk zijn om de gevolgen van de brand in het woongedeelte ongedaan te maken.
Om te voorkomen dat het gehuurde met de grond gelijk wordt gemaakt dient er op zo kort mogelijke termijn een verbod tot sloop te komen. De vrees bestaat dat [gedaagde] eigenmachtig zal optreden door het gehuurde te slopen zonder op enigerlei wijze met [eiser] als huurder in overleg te treden. Daarmee zal [eiser] voor een voldongen feit worden gesteld met alle onomkeerbare gevolgen van dien voor het huurgenot van [eiser] en/of diens onderhuurders.
[eiser] heeft groot belang bij herstel van het door hem gehuurde woongedeelte. [eiser] wenst op termijn zelf in het gehuurde te gaan wonen.
Indien een gebod tot herstel in kort geding te verstrekkend wordt geacht, vordert [eiser], naast een verbod tot sloop, subsidiair dat [gedaagde] wordt veroordeeld om tenminste, in afwachting van een bodemprocedure, conserverende maatregelen te treffen.
3. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Hierop zal hierna worden ingegaan.
4. De kantonrechter overweegt het volgende.
[gedaagde] dient [eiser] op grond van de huurovereenkomst het genot van het gehuurde te verschaffen. Vastgesteld kan worden dat thans, gelet op de schade aan het gehuurde, van huurgenot geen sprake is.
Uit de door partijen overgelegde bouwkundige rapportages kan worden opgemaakt dat herstel van het gehuurde in ieder geval technisch tot de mogelijkheden behoort.
Bij de beoordeling van de vraag of herstel van het gehuurde redelijkerwijs van [gedaagde] kan worden gevergd vormt de hoogte van de herstelkosten een belangrijke factor, evenals het antwoord op de vraag of herstel van het woongedeelte mogelijk is los van het boerderijgedeelte. Dit kan in deze procedure niet worden vastgesteld. Hiernaar is nader - onafhankelijk - deskundigenonderzoek nodig, evenals naar de vraag welke kosten zijn gemoeid met het herstel van ofwel alleen het woongedeelte, ofwel van woongedeelte en boerderijgedeelte tezamen, zulks in relatie tot de waarde van beide gedeelten na herstel. Dit betekent dat in deze procedure vooralsnog geen oordeel kan worden gegeven over de vraag of de herstelkosten redelijkerwijs van [gedaagde] gevergd kunnen worden. De vordering tot herstel van de boerderij zal daarom worden afgewezen.
Omdat bedoeld onderzoek niet kan plaatsvinden in deze procedure - daarvoor zal een bodemprocedure noodzakelijk zijn - en afwijzing van het gevorderde naar alle waarschijnlijkheid zal leiden tot een onomkeerbare situatie, namelijk het tenietgaan van het gehuurde, acht de kantonrechter - bij het zo sterk uiteenlopen van de beide ramingen van de herstelkosten - het gevorderde slopverbod voor toewijzing vatbaar. Er zijn termen aanwezig om een dwangsom op te leggen. Deze dwangsom zal echter worden gematigd.
Dat [eiser] jegens [gedaagde] wanprestatie zou hebben gepleegd is niet aannemelijk gemaakt. De bewoordingen van de huurovereenkomst geven aanleiding te veronderstellen dat het [eiser] expliciet is toegestaan het gehuurde onder te verhuren. Dat partijen op enig moment met betrekking tot onderhuur anders zijn overeengekomen is niet gebleken.
Gelet op het vorenoverwogene, zal [gedaagde] eveneens worden geboden om, in afwachting van een uitspraak in een eventuele bodemprocedure, adequate conserverende maatregelen te treffen teneinde instorting en/of verdere beschadiging van het gehuurde te voorkomen. Het dienaangaande subsidiair gevorderde zal derhalve op de wijze zoals hierna aangegeven worden toegewezen, met dien verstande dat de daarbij gevorderde dwangsom zal worden beperkt tot een maximum van € 500.000,00.
5. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden
veroordeeld in de kosten van de procedure.
Beslissing
De kantonrechter:
geeft de volgende onmiddellijke voorziening:
verbiedt [gedaagde] om, in afwachting van en voor de duur van een eventuele bodemprocedure, het woongedeelte van de boerderij aan het adres [adres] te slopen of te beschadigen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500.000,00;
gebiedt [gedaagde] om binnen 2 weken na de betekening van dit vonnis, in afwachting van en voor de gehele duur van de bodemprocedure, adequate conserverende maatregelen te treffen ter voorkoming van instorting en/of verdere beschadiging van het gehuurde, welke conserverende maatregelen tenminste dienen te bestaan uit het voldoende stutten van de muur tussen het woongedeelte en de (afgebrande) deel van de boerderij, alsmede uit het afdekken van het door de brand ontstane gat in het dak van het woongedeelte van de boerderij, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag tot een maximum van € 500.000,00 dat [gedaagde] hiermede in gebreke blijft;
veroordeelt de [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 590,31, waarin begrepen € 400,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. van Lieshout, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2008.