Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 232163 / HA ZA 07-1136
Vonnis van 20 februari 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser sub 2],
gevestigd te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.J. Bijkerk,
tegen
1. MR. [advocaat],
wonende te [woonplaats],
2. de naamloze vennootschap
WIJN & STAEL ADVOCATEN N.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagden,
procureur mr. J.M. van Noort.
Partijen zullen hierna [eiser sub 1], [eiser sub 2], [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 augustus 2007;
- het proces-verbaal van comparitie van 21 november 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In het voorjaar van 1999 hebben [eiser sub 1] en de Stichting Utrechtse Werkbedrijven (hierna: Stichting UW) onderhandeld over de verkoop van de onroerende zaak aan de [adres]. Op 22 maart 1999 heeft [eiser sub 1] op briefpapier van “Noordlaan bv Weslo bv” een bieding uitgebracht. Daarna hebben [eiser sub 1] en Stichting UW op 24 maart 1999 nader onderhandeld en hebben zij overeenstemming bereikt. De heer [naam] (hierna: [directeur Stichting UW]), destijds directeur van Stichting UW, heeft toen op de brief van 22 maart 1999 aangetekend:
“Onder voorbehoud van:
1. omzet erfpacht in eeuwigdurend. Zie erfpacht pag. 2.
2. wijziging bestemmingsplan.
3. goedkeuring stichtingsbestuur en gemeente”
2.2. Tussen [eiser sub 1] en Stichting UW is vervolgens op 28 april 1999 een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de onroerende zaak. In de koopovereenkomst is onder meer bepaald:
“OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 7
(…)
C. (Normaal gebruik)
Koper is voornemens het registergoed als belegging te gaan verhuren:
a. het perceel-adres [adres kantoor] als kantoorgebouw;
b. het perceel-adres [adres bedrijfsruimte] als bedrijfsruimte op de wijze als is vermeld in het bestemmingsplan Overvecht-Noord,
hierna tezamen te noemen: het gebruik.
Verkoper deelt mee dat hem niet bekend is dat het gebruik op publiek- of privaatrechtelijk gronden niet is toegestaan.
Het verkochte zal bij de aflevering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik normaliter nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. Voor andere eigenschappen dan die, welke voor het gebruik nodig zijn en voor aan koper kenbare gebreken staat verkoper niet in. Verkoper zijn geen feiten of omstandigheden bekend die het gebruik door koper in de weg staan.
(…)
BESTEMMING
Artikel 17
Verkoper zal bij de gemeente Utrecht een verzoek indienen om de bestemming te wijzigen van het gekochte. De bestemming voor het perceel [adres kantoor] zal als bestemming krijgen kantoorruimte en voor het perceel [adres bedrijfsruimte] zal als bestemming krijgen bedrijfsruimte en wel voor de op dat terrein geldende bestemmingsplan Industrieterrein Overvecht Noord.
Er zullen geen vestigingsvereisten door de gemeente Utrecht worden opgelegd aan de eventuele toekomstige gebruiker.”
2.3. Tussen [eiser sub 1] en Stichting UW is nadien een geschil ontstaan over de uitleg van de onder ?2.2 geciteerde bepalingen. [eiser sub 1] stelde zich hierbij op het standpunt dat Stichting UW had gegarandeerd dat hij het gekochte zou kunnen splitsen om het in aparte delen te kunnen verhuren, hetgeen na de ondertekening niet bleek te kunnen worden gerealiseerd. [eiser sub 1] weigerde daarom aan overdracht van de onroerende zaak mee te werken. Stichting UW stelde dat zij slechts had gegarandeerd dat de “privaatrechtelijke” (in de erfpachtvoorwaarden opgenomen) bestemming zou worden gewijzigd en dat zij geen garantie had gegeven met betrekking tot de “publiekrechtelijke” bestemming (de bestemming opgenomen in het ter plaatse geldende bestemmingsplan).
2.4. Stichting UW heeft in kort geding veroordeling van [eiser sub 1], [eiser sub 2] en Exploitatiemaatschappij Noordlaan B.V. (hierna: Noordlaan) gevorderd tot medewerking aan de overdracht van het verkochte pand. De voorzieningenrechter heeft [eiser sub 1], [eiser sub 2] en Noordlaan hiertoe op 14 december 1999 veroordeeld.
2.5. Op 1 mei 2000 hebben [eiser sub 1], [eiser sub 2] en Noordlaan Stichting UW gedagvaard in een bodemprocedure, waarin zij schadevergoeding van Stichting UW vorderden. In deze procedure werden [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bijgestaan door [gedaagde sub 1].
2.6. In de bodemprocedure is [eiser sub 1], [eiser sub 2] en Noordlaan bij tussenvonnis van 26 februari 2003 bewijs opgedragen van hun stelling dat Stichting UW jegens hen had gegarandeerd dat gesplitst gebruik van het gekochte mogelijk zou zijn. In het kader van de bewijsopdracht zijn [eiser sub 1], [directeur Stichting UW], [naam] (directeur van Noordlaan, hierna te nomen: [directeur Noordlaan]) en [naam getuige] als getuigen gehoord. De rechtbank te Utrecht heeft bij vonnis van 10 maart 2004 de vorderingen van [eiser sub 1], [eiser sub 2] en Noordlaan afgewezen. In het vonnis heeft de rechtbank onder meer overwogen:
“2.6 Uit de getuigenverklaringen van [eiser sub 1] en [directeur Noordlaan] blijkt dat door [directeur Stichting UW] is toegezegd dat het gesplitst gebruik van het pand geen probleem was en dat het bestemmingsplan daarvoor zou worden gewijzigd. [eiser sub 1] is een partijgetuige. Zijn verklaring kan, gelet op artikel 164, tweede lid, Rv, slechts bewijs in zijn voordeel opleveren indien zijn verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. [directeur Noordlaan] is geen partijgetuige in strikte zin, maar hij is wel directeur van Noordlaan. Nu Noordlaan partij in deze procedure is, moet de verklaring van haar directeur met die van een partijgetuige gelijkgesteld worden. Uit de verklaringen van [directeur Stichting UW] en [naam getuige] valt af te leiden dat de wijziging van de bestemming van het pand aan de orde is geweest. Verder volgt uit de verklaring van de getuige [naam getuige] dat aan de orde is geweest dat het bestemmingspan moest worden gewijzigd. [naam getuige] had dit overigens eerder in zijn verklaring nog ontkend. [naam getuige] verklaart dat de wijziging van de bestemming van de twee gedeelten van het pand enkele weken na het totstandkomen van de koopovereenkomst is besproken. Later verklaart [naam getuige] dat de wijziging van het bestemmingsplan in het gesprek waar de koopovereenkomst is gesloten aan de orde is geweest. Verder blijkt uit de verklaring van de getuige [directeur Stichting UW] dat hij zich ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst onvoldoende bewust was van het verschil tussen een wijziging van de bestemming en een wijziging van het bestemmingsplan. Dat de bestemming gewijzigd moest worden was ook voor [directeur Stichting UW] duidelijk. Uit de verklaringen van [naam getuige] en [directeur Stichting UW] valt echter niet af te leiden dat het thans aan de orde zijnde gesplitst gebruik bij de totstandkoming van de koopovereenkomst door UW gegarandeerd is.
2.7 Bij de waardering van het bewijs in het geheel, betrekt de rechtbank de aantekeningen die [directeur Stichting UW] op de biedingsbrief van 22 maart 1999 heeft gemaakt. [directeur Stichting UW] heeft daarop geschreven “wijziging bestemmingsplan”. In de door partijen ondertekende koopovereenkomst staat in artikel 7C het gebruik van de beide onderdelen van het pand afzonderlijk beschreven. In artikel 17 van Pro die koopovereenkomst staat de bestemming van de beide onderdelen van het pand eveneens afzonderlijk omschreven. [directeur Stichting UW] heeft in zijn brief van 3 juni 1999, die handelt over de omzetting van de erfpacht, aan het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Utrecht de bestemming van de beide onderdelen van het pand eveneens afzonderlijk omschreven.
2.8 De rechtbank concludeert ten aanzien van het bewijs dat er tussen partijen is gesproken over de wijziging van het bestemmingsplan. Verder is in een aantal schriftelijke stukken de bestemming en/of het gebruik van de beide onderdelen van het pand afzonderlijk beschreven. Dat bij het sluiten van de koopovereenkomst van de zijde van UW is gegarandeerd dat gesplitst gebruik van de beide onderdelen van het pand mogelijk zou zijn, acht de rechtbank echter niet bewezen. Slechts [eiser sub 1] en [directeur Noordlaan] hebben verklaard dat dit het geval is. Mede gelet op artikel 164, tweede lid, Rv acht de rechtbank dit onvoldoende overtuigend. Het gevolg van deze conclusie van de rechtbank is dat de vordering in conventie wordt afgewezen. [eiser sub 1] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie."
2.7. [gedaagde sub 1] heeft [eiser sub 1] bij brief van 11 maart 2004 in overweging gegeven hoger beroep tegen het vonnis aan te tekenen. [eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 1] daarop telefonisch doorgegeven hoger beroep te willen instellen tegen het vonnis, hetgeen [gedaagde sub 1] hem op 5 april 2004 schriftelijk heeft bevestigd.
2.8. [gedaagde sub 1] heeft nagelaten tijdig hoger beroep in te stellen tegen het vonnis van 10 maart 2004. Dit is een beroepsfout geweest.
3. Het geschil
3.1. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen in deze procedure veroordeling van [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael tot betaling van een bedrag van EUR 932.719,54, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2. [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De rechtbank stelt voorop dat voor het antwoord op de vraag of, en zo ja in welke mate, de cliënt van een advocaat schade heeft geleden als gevolg van het feit dat deze laatste heeft verzuimd hoger beroep in te stellen tegen een vonnis waarbij die cliënt in het ongelijk was gesteld, in beginsel moet worden beoordeeld hoe de appelrechter zou hebben beslist, althans moet het te dier zake toewijsbare bedrag worden geschat aan de hand van de goede en kwade kansen die de appellant in hoger beroep, zo dit ware ingesteld, zou hebben gehad (zie Hoge Raad 16 februari 2007, NJ 2007/256).
4.2. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen allereerst dat uit de tekst van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst aanstonds duidelijk was dat Stichting UW [eiser sub 1] had gegarandeerd dat het verkochte pand gesplitst gebruikt zou kunnen worden. In de onder ?2.2 geciteerde artikelen wordt immers bepaald dat [adres kantoor] de bestemming kantoorruimte zal krijgen en dat [adres bedrijfsruimte] de bestemming voor het op dat terrein geldende bestemmingsplan Industrieterrein Overvecht-Noord zal krijgen. Voorts wijzen zij er op dat de tekst van het onder ?2.2 geciteerde artikel 17 is Pro gewijzigd ten opzichte van de eerdere versie van dat artikel, waarin was bepaald:
“Verkoper zal bij de gemeente Utrecht een verzoek indienen om de bestemming te wijzigen van het gekochte. De bestemming zal zijn de op dat terrein geldende bestemmingsplan industrieterrein Overvecht Noord.
Er zullen geen vestigingsvereisten door de gemeente Utrecht worden opgelegd aan de eventuele toekomstige gebruiker.”
Als partijen slechts een garantie overeengekomen waren met betrekking tot de (privaatrechtelijke) bestemming in de erfpachtvoorwaarden, was het volgens [eiser sub 1]/[eiser sub 2] niet nodig geweest de tekst van dit artikel 17 aan Pro te passen. Uit het feit dat het artikel wel is gewijzigd volgt dus reeds dat partijen hebben beoogd Stichting UW een garantie met betrekking tot de (publiekrechtelijke) bestemming in het bestemmingsplan te laten geven.
Volgens [eiser sub 1]/[eiser sub 2] bestond er daarom een redelijk kans dat het gerechtshof de vorderingen in hoger beroep zou hebben toegewezen, althans tot een andere bewijslastverdeling zou hebben besloten.
4.3. [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael betwisten dat Stichting UW had gegarandeerd dat het verkochte pand gesplitst kon worden. Volgens hen blijkt dat ook niet uit de koopovereenkomst, zodat het gerechtshof dat daaruit niet zonder meer zou hebben afgeleid. Integendeel: uit de in artikel 7C sub b opgenomen woorden “op de wijze als is vermeld in het bestemmingsplan Overvecht-Noord” volgt dat partijen de bestemming zouden aanpassen aan hetgeen in het bestemmingsplan stond, en dus niet dat het bestemmingsplan zelf zou worden aangepast. Volgens [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael slaat deze zinsnede voorts niet slechts op het bepaalde in artikel 7C sub b maar ook op het bepaalde in artikel 7C sub a.
Daarbij stellen [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael dat [eiser sub 1] vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst niet kenbaar heeft gemaakt dat hij het pand wilde gaan splitsen.
4.4. De rechtbank is van oordeel dat uit de koopovereenkomst niet dadelijk is af te leiden of partijen hebben afgesproken dat Stichting UW zou garanderen dat het pand gesplitst gebruikt zou kunnen gaan worden. Vóór die lezing spreekt dat voor [adres bedrijfsruimte] en [adres kantoor] een verschillend voorgenomen gebruik is opgenomen in de koopovereenkomst. Daarvóór spreekt eveneens dat – anders dan [gedaagde sub 1] in deze procedure betoogt – uit de tekst van de overeenkomst slechts met betrekking tot het gebruik van het perceel [adres bedrijfsruimte] lijkt te worden verwezen naar het bestemmingsplan Overvecht-Noord en dat de tekst van artikel 17 is Pro gewijzigd.
Daartegen spreekt echter dat in de koopovereenkomst geen melding is gemaakt van beoogd gesplitst gebruik en geen expliciete garantie is opgenomen in de zin als door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] gesteld, hetgeen wel in de rede had gelegen als een dergelijke garantie overeengekomen was. Daarbij komt dat in de koopovereenkomst überhaupt geen onderscheid is gemaakt tussen het wijzigen van de publiekrechtelijke en van de privaatrechtelijke bestemming.
Gezien deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat onvoldoende is komen vast te staan dat het gerechtshof reeds op grond van de tekst van de koopovereenkomst zou hebben beslist dat de vorderingen van [eiser sub 1]/[eiser sub 2] toewijsbaar waren of dat het vanwege de kennelijke strekking van de bepalingen in de koopovereenkomst een andere bewijslastverdeling zou hebben bepaald. Deze grondslag kan daarom niet tot toewijzing van de vorderingen van [eiser sub 1]/[eiser sub 2] leiden.
4.5. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] stellen voorts dat de getuige [directeur Noordlaan] op het moment dat het hoger beroep had moeten plaatsvinden, geen aandeelhouder van Noordlaan en dus ook geen partijgetuige meer zou zijn geweest. Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] bestond er daarom een redelijke kans dat het geleverde bewijs in hoger beroep anders zou zijn gewaardeerd en/of dat [directeur Noordlaan] opnieuw als getuige zou zijn gehoord. Deze kans is door het ongebruikt laten verstrijken van de beroepstermijn gemist.
4.6. [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael stellen zich op het standpunt dat de getuige [directeur Noordlaan] ook in hoger beroep als partijgetuige zou zijn aangemerkt. Voor zover dat niet het geval zou zijn geweest, zou zijn verklaring volgens hen niet hebben geleid tot een toewijzing van de vorderingen van [eiser sub 1]/[eiser sub 2].
4.7. Uit de door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] overgelegde notariële akten begrijpt de rechtbank dat [eiser sub 2] en Noordlaan het door hen van Stichting UW gekochte erfpachtrecht op 14 juni 2000 hebben verkocht aan respectievelijk [eiser sub 1] en [directeur Noordlaan]. [directeur Noordlaan] heeft zijn onverdeelde helft van dit erfpachtrecht vervolgens op 21 december 2001 verkocht aan [eiser sub 1], die vanaf die datum de enige rechthebbende op het erfpachtrecht was. Daaruit volgt dat Noordlaan en [directeur Noordlaan] op het moment dat [directeur Noordlaan] als getuige werd gehoord (5 februari 2004) al geen (direct) belang meer hadden bij de uitkomst van de procedure, hoewel Noordlaan daar nog wel partij bij was. Vanwege het feit dat Noordlaan haar aandeel in het erfpachtrecht in 2001 had overgedragen aan [eiser sub 1], had Noordlaan niet in hoger beroep hoeven komen van het eindvonnis van 10 maart 2004 en zou zij in hoger beroep geen partij meer bij de procedure zijn geweest. [directeur Noordlaan] zou daarom niet (langer) als partijgetuige zijn gekwalificeerd. De rechtbank acht het aannemelijk dat het gerechtshof de getuigenverklaring van [directeur Noordlaan] onder die omstandigheden anders zou hebben gewogen danwel aanleiding had gezien [directeur Noordlaan] nogmaals – nu niet als partijgetuige – te horen. De rechtbank gaat er van uit dat [directeur Noordlaan] in dat laatste geval een gelijkluidende verklaring zou hebben afgelegd, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is. De situatie zou zich dan hebben voorgedaan dat de partijgetuigenverklaring van [eiser sub 1] in hoger beroep zou zijn ondersteund door de verklaring van de getuige [directeur Noordlaan], zodat twee getuigen de stellingen van [eiser sub 1]/[eiser sub 2] zouden hebben ondersteund en twee de stellingen van Stichting UW. Het oordeel van het gerechtshof had bij die stand van zaken – mede ingekleurd door de onder 4.4 genoemde omstandigheden – zowel in het voordeel van [eiser sub 1]/[eiser sub 2] als in het voordeel van Stichting UW kunnen uitvallen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de kans dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] in hoger beroep in het gelijk waren gesteld op 50% moet worden gesteld, nu zij in hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd geen aanleiding ziet deze kans hoger of lager in te schatten. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is voor 50% van de door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] als gevolg van de gemaakte fout geleden schade.
De vordering van [eiser sub 1]/[eiser sub 2] richt zich evenzeer tegen Wijn & Stael. Nu in de conclusie van antwoord namens beide gedaagde partijen is erkend dat zij een beroepsfout hebben gemaakt is Wijn & Stael mede aansprakelijk voor de aan die beroepsfout toe te rekenen schade.
4.8. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] stelt dat hij door de fout van [gedaagde sub 1] een schade heeft geleden van EUR 932.719,54, welk bedrag als volgt is opgebouwd:
- vermindering waarde ad NLG 1.454.000,00 EUR 659.796,43
- kosten (verlengde) leegstand NLG 199.170,00 EUR 90.379,41
- kosten overdrachtsbelasting NLG 333.000,00 EUR 151.108,81
- kosten taxatierapport NLG 29.622,00 EUR 13.441,87
- buitengerechtelijke kosten NLG 7.661,15 EUR 3.476,48
- proceskostenveroordeling oorspr. procedure EUR 14.516,54
Totaal EUR 932.719,54
Vermindering waarde
4.9. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] stellen dat uit het in hun opdracht opgestelde taxatierapport blijkt dat het door hen gekochte pand NLG 8.874.000,00 waard geweest zou zijn als dit gesplitst had kunnen worden, terwijl het, nu het niet gesplitst kon worden, NLG 7.420.000,00 waard was. Het verschil tussen deze bedragen, zijnde NLG 1.454.000,00 vorderen [eiser sub 1]/[eiser sub 2] als schade.
[gedaagde sub 1]/Wijn & Stael stellen dat [eiser sub 2] het pand heeft gekocht voor NLG 5.498.710,00. Nu dit bedrag lager is dan de door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] zelf gehanteerde waarde van NLG 7.420.000,00, hebben [eiser sub 1]/[eiser sub 2] volgens [gedaagde sub 1]/Wijn & Stael geen schade geleden. [gedaagde sub 1] heeft ter comparitie nog vraagtekens geplaatst bij de waardes die zijn genoemd in het taxatierapport van Ans de Wijn, waarop de waardes van NLG 8.874.000,00 en NLG 7.420.000,00 zijn gebaseerd.
4.10. Op grond van artikel 6:96 lid 1 BW Pro komt niet alleen geleden verlies maar ook gederfde winst als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank is daarom van oordeel dat het enkele feit dat de waarde van het door [eiser sub 2] gekochte pand volgens de overgelegde taxatie hoger was dan de door [eiser sub 2] betaalde koopprijs, onvoldoende is om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] geen schade heeft geleden. Ook de door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] gederfde winst komt daarom voor vergoeding in aanmerking.
De rechtbank is voorts van oordeel dat het door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] overgelegde taxatierapport kan worden gehanteerd bij de berekening van deze door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] gederfde winst. Het rapport is immers korte tijd nadat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] het pand hadden overgenomen opgesteld door drie makelaars van verschillende makelaarskantoren. Voor zover [gedaagde sub 1]/Wijn & Stael de juistheid van het taxatierapport hebben willen betwisten met de stelling dat vraagtekens kunnen worden geplaatst bij het taxatierapport omdat dergelijke rapporten nog al eens toegeschreven worden naar de wens van de opdrachtgever, gaat de rechtbank daaraan voorbij. Deze stelling, die door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] gemotiveerd is betwist, is immers niet nader onderbouwd en gesteld noch gebleken is dat de taxatie in dit geval niet naar behoren is verricht. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de schade als gevolg van winstderving EUR 659.796,43 bedraagt.
Kosten (verlengde) leegstand
4.11. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] stellen ter onderbouwing van deze schadepost dat zij – toen bleek dat de gemeente Utrecht weigerde mee te werken aan de beoogde bestemmingswijziging – hun inspanningen om alvast huurders te zoeken hebben gestaakt, omdat zij niet voornemens waren het pand (met een beperking ten aanzien van de bestemmingswijziging) af te nemen. Daarin is verandering gekomen onder druk van het kort gedingvonnis van 14 december 1999. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] vorderen daarom gederfde huurinkomsten over de periode augustus tot en met december 1999.
[gedaagde sub 1]/Wijn & Stael betwisten dat het pand bij een gewijzigde planologische bestemming gedurende een kortere periode had leeggestaan en stellen dat de gevorderde schade reeds is verdisconteerd in de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde. Voorts betwisten zij de hoogte van de gevorderde schade.
4.12. De rechtbank stelt met betrekking tot deze schadepost vast dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] ervoor gekozen hebben om het pand niet in augustus 1999 af te nemen en hun inspanningen om een huurder te vinden te staken in de periode van augustus tot en met december 1999. Nu [eiser sub 1]/[eiser sub 2] in de periode augustus-december 1999 geen eigenaar van het pand waren valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom [eiser sub 1]/[eiser sub 2] aanspraak zou kunnen maken op in die periode gemiste huur met betrekking tot het pand. Voor zover [eiser sub 1]/[eiser sub 2] hebben bedoeld te stellen dat het, doordat het pand niet gesplitst kon worden, meer tijd zou kosten om een huurder voor het pand te vinden dan het geval was geweest als het pand wel gesplitst had kunnen worden, passeert de rechtbank die stelling. Die schade is immers reeds bij de taxatie van de verschillende waarden door de makelaars betrokken. De rechtbank zal deze schadepost daarom niet meenemen bij de schadeberekening.
Kosten overdrachtsbelasting
4.13. [eiser sub 2] stelt ter onderbouwing van deze schadepost dat zij voornemens was het gekochte pand na aankoop binnen zes maanden door te verkopen, waardoor zij geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn geweest. Het pand kon echter niet binnen zes maanden worden doorverkocht omdat het – nu de bestemmingswijziging niet kon worden gerealiseerd – niet courant was. Daardoor heeft [eiser sub 2] thans overdrachtsbelasting moeten betalen ad EUR 151.108,81.
[gedaagde sub 1]/Wijn & Stael stellen dat [eiser sub 1] nimmer aan Stichting UW heeft medegedeeld het perceel na de koop te willen doorverkopen. Volgens hen heeft [eiser sub 1] zelfs tegen [naam getuige] en [directeur Stichting UW] gezegd dat hij het pand als pensioenvoorziening wilde gebruiken, waaruit volgt hij het pand niet binnen zes maanden zou overdragen. Voorts stellen zij dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2], door vergoeding van de waardevermindering al in de situatie worden gebracht alsof het pand gesplitst had kunnen worden, nu zij het pand in dat geval niet verkocht zouden hebben.
4.14. De rechtbank heeft onder ?4.10 reeds overwogen dat de waardevermindering van het pand als gevolg van het feit dat dit niet gesplitst kon worden, voor vergoeding in aanmerking komt. Door die vergoeding worden [eiser sub 1]/[eiser sub 2] (financieel) in de positie gebracht alsof het pand gesplitst had kunnen worden. [eiser sub 1] heeft ter comparitie verklaard dat hij het pand – indien dit gesplitst had kunnen worden – niet had willen verkopen, waaruit volgt dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] dan de overdrachtsbelasting betaald zouden hebben. Dit brengt met zich dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] niet zowel de waardevermindering als de betaalde overdrachtsbelasting als schade kunnen vorderen. Vergoeding van beide schadeposten zou immers met zich brengen dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] in een betere positie zou komen te verkeren dan het geval was geweest als het pand had kunnen worden gesplitst. Nu de rechtbank de waardevermindering van het pand bij de schadeberekening zal betrekken, zal de betaalde overdrachtsbelasting daarom buiten beschouwing gelaten worden.
Kosten taxatierapport
4.15. Kort nadat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] in kort geding waren veroordeeld mee te werken aan de overdracht van het verkochte pand, hebben [eiser sub 1]/[eiser sub 2] een taxatierapport van het pand laten opstellen door drie onafhankelijke makelaars van verschillende kantoren. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] vorderen de kosten van dit taxatierapport als schade. De hoogte van de in rekening gebrachte kosten is volgens [eiser sub 1]/[eiser sub 2] in overeenstemming met de tarieven van de NVM.
[gedaagde sub 1]/Wijn & Stael stellen zich op het standpunt dat het niet nodig was geweest drie makelaars in te schakelen en dat de in rekening gebrachte kosten exorbitant hoog zijn. Voorts betwist hij dat het gevorderde bedrag daadwerkelijk door [eiser sub 1] of [eiser sub 2] is betaald.
4.16. De rechtbank acht het niet onredelijk dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] onder de gegeven omstandigheden de waarde van het pand (in te splitsen en niet te splitsen toestand) heeft laten vaststellen door drie van elkaar onafhankelijke makelaars. Weliswaar zijn omstandigheden denkbaar waaronder een partij met het inschakelen van minder taxateurs had moeten volstaan, doch dergelijke omstandigheden zijn door [gedaagde sub 1]/Wijn & Stael niet gesteld. [gedaagde sub 1]/Wijn & Stael hebben voorts niet betwist dat de door de taxateurs in rekening gebrachte kosten in overeenstemming zijn met de richtlijnen van de NVM. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom niet komen vast te staan dat de hoogte van de door de taxateurs in rekening gebrachte kosten niet redelijk is.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van [gedaagde sub 1]/Wijn & Stael dat de taxatiekosten niet daadwerkelijk zijn betaald. [gedaagde sub 1]/Wijn & Stael hebben immers de juistheid van de door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] overgelegde facturen van de drie ingeschakelde makelaars niet betwist. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast dat deze makelaars een vordering op [eiser sub 2] hadden.
Gezien het vorenstaande zullen de gevorderde taxatiekosten worden meegenomen bij de schadeberekening.
Buitengerechtelijke kosten
4.17. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] hebben een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso-)kosten gevorderd. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] hebben weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal daarom niet bij de schadeberekening worden meegenomen.
Proceskostenveroordeling oorspronkelijke procedure
4.18. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] hebben de proceskostenveroordeling die ten gunste van hen zou zijn toegewezen als zij de procedure in hoger beroep hadden gewonnen, als schadepost opgevoerd. [gedaagde sub 1]/Wijn & Stael hebben daartegen geen verweer gevoerd. Deze post zal daarom bij de schadeberekening worden betrokken.
Wettelijke rente
4.19. [eiser sub 1]/[eiser sub 2] vorderen wettelijke rente over de gevorderde schadevergoeding vanaf 16 december 1999.
[gedaagde sub 1]/Wijn & Stael stellen dat [eiser sub 1]/[eiser sub 2] Stichting UW of Wijn & Stael niet tegen die datum in gebreke heeft gesteld en betwisten dus vanaf die datum de wettelijke rente verschuldigd te zijn.
4.20. Zonder nadere toelichting valt niet in te zien waarom [gedaagde sub 1]/Wijn & Stael de wettelijke rente verschuldigd zouden zijn vanaf 16 december 1999. Nu [eiser sub 1]/[eiser sub 2] geen nadere onderbouwing hiervoor hebben gegeven, zal de rechtbank de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag der dagvaarding, 8 juni 2007, zoals [eiser sub 1]/[eiser sub 2] subsidiair gevorderd hebben.
4.21. Gezien het vorenstaande worden de volgende schadeposten bij de schadeberekening betrokken:
- vermindering waarde EUR 659.796,43
- kosten taxatierapport EUR 13.441,87
- proceskostenveroordeling oorspr. procedure EUR 14.516,54
Totaal EUR 687.754,84
Gezien het onder 4.7 overwogene, zijn [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael aansprakelijk voor 50% van dit bedrag. De rechtbank zal [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael daarom veroordelen tot betaling van EUR 687.754,85 x 50% = EUR 343.877,42, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 juni 2007. Daarbij wordt er, gelet op de stellingen van [eiser sub 1]/[eiser sub 2], van uitgegaan dat dit bedrag het totaal is van de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] tezamen geleden schade, zodat [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael met betaling van dit bedrag aan één van hen aan hun verplichtingen op grond van dit vonnis zullen hebben voldaan.
4.22. [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 70,85
- vast recht 4.732,00
- salaris procureur 5.160,00 (2,0 punten × tarief EUR 2.580,00)
Totaal EUR 9.962,85
4.23. De door [eiser sub 1]/[eiser sub 2] gevorderde veroordeling in nakosten wordt afgewezen, nu in artikel 237 lid 4 Rv Pro voor het verhaal van deze kosten een bijzondere procedure is voorgeschreven.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser sub 1]/[eiser sub 2] te betalen een bedrag van in totaal EUR 343.877,42 (driehonderddrieënveertigduizend achthonderdzevenenzeventig euro en tweeënveertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over het toegewezen bedrag vanaf 8 juni 2007 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] en Wijn & Stael hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiser sub 2] in totaal tot op heden begroot op EUR 9.962,85, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Delft-Baas, mr. P. Dondorp en mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2008.
w.g. griffier w.g. rechter