Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 548445 UE VERZ 07-2285 PK
beschikking d.d. 8 april 2008
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Heins Onroerend Goed Maatschappij B.V., gevestigd te Utrecht,
hierna ook te noemen Heins,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. A.D. Flesseman,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Carpet-Land B.V., gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudend te Utrecht,
hierna ook te noemen Carpet-Land,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. I.C.K. Mol.
1. Verloop van de procedure
Heins heeft op 7 november 2007 een verzoekschrift ingediend. Carpet-Land heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 28 februari 2008 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden. Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
Carpet-Land huurt met ingang van 1 oktober 1987 van Heins de bedrijfsruimte aan de Europalaan 99 te Utrecht (hierna: het gehuurde). Partijen zijn het erover eens dat sprake is van huur van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW Pro.
De ter zake door partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst vermeldt onder meer:
“Artikel 2: Huurtijd Pro
a. De huur wordt aangegaan voor een periode van 25 jaar, ingaand op 1 oktober 1987.
b. De huurder is gerechtigd tussentijds en voor de eerste maal met effekt op 30 september 1997, telkens bij afloop van een periode van 5 huurjaren de huur te beëindigen met een opzegtermijn vooraf van minimaal een jaar voor de afloop van de lopende 5-jaren periode.
c. De huurder heeft het recht de huurovereenkomst twee maal onder dezelfde voorwaarden met een aansluitende periode van vijf jaar te verlengen. De Huurder zal verondersteld worden van deze mogelijkheid wensen gebruik te maken indien hij niet minimaal één jaar voor de afloop van de lopende huurperiode per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot te kennen heeft gegeven dat hij van deze mogelijkheid geen gebruik wenst te maken”.
3. Motivering
3.1. Heins verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW Pro om de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht, dan wel een in goede justitie te bepalen andere deskundige, te benoemen die adviseert omtrent de nadere huurprijs van de door Carpet-Land gehuurde bedrijfsruimte aan de Europalaan 99 te Utrecht per 1 november 2007, althans met ingang van de datum van indiening van het verzoekschrift.
3.2. Volgens Carpet-Land dient Heins in haar verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard, althans dient het verzoek te worden afgewezen. Art. 7:303 lid 1 onder Pro a BW bepaalt immers voor zover hier van belang dat partijen kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs indien deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse - nader zal vaststellen na afloop van de overeengekomen duur, welke in dit geval 25 jaar bedraagt. Nu de huurovereenkomst is aangevangen op 1 oktober 1987 kan een huurprijsherziening derhalve eerst worden gevorderd tegen 1 oktober 2012.
3.3. Heins betwist de juistheid van het standpunt van Carpet-Land. Zij wijst erop dat uit de wetsgeschiedenis (MvA, Kamerstukken I 1979/1980, 15 666, nr. 45a, p. 2) en uit de jurisprudentie (HR 10 november 1989, NJ 1990, 110) volgt dat onder “overeengekomen duur” dient te worden verstaan de duur waarvoor de overeenkomst in eerste aanleg, dat wil zeggen zonder gebruikmaking van een eventueel optierecht tot verlenging, is aangegaan. De huurprijs kan dus nader worden vastgesteld als de duur waarvoor de overeenkomst is aangegaan is verstreken, ook al wordt deze duur vervolgens verlengd doordat de huurder van een optierecht tot verlenging gebruik heeft gemaakt. Volgens Heins is in het onderhavige geval sprake van het spiegelbeeld van een optie (ook wel genoemd: breekoptie). Carpet-Land heeft op grond van de huurovereenkomst immers de bevoegdheid deze tussentijds, en wel (steeds) na ommekomst van vijf jaar, te beëindigen. Volgens Heins is deze breekoptie (om tussentijds te beëindigen) in materiële zin gelijk te stellen aan een (gewone) optie (om de oorspronkelijk overeengekomen duur te verlengen). In beide situaties immers is het enkel de beslissing van de huurder die de overeenkomst langer doet voortduren respectievelijk eerder doet eindigen. Volgens Heins dient onder de overeengekomen duur slechts te worden verstaan de duur van de overeenkomst voor zover beide partijen zich onvoorwaardelijk hebben gecommitteerd.
3.4. De kantonrechter overweegt het volgende.
Op grond van art. 7:303 BW Pro, eerste lid, sub a BW kan de rechter de huurprijs nader vaststellen na afloop van de overeengekomen duur.
Uit de in het voorgaande weergegeven wetsgeschiedenis en jurisprudentie volgt dat daarbij onder overeengekomen duur dient te worden verstaan de duur waarvoor de overeenkomst oorspronkelijk is aangegaan, en dat daarbij geen rol speelt of de huurder de oorspronkelijk overeengekomen duur kan verlengen door gebruikmaking van een daartoe strekkend optierecht. Ook bij gebruikmaking van een dergelijk optierecht kan huurprijsaanpassing plaatsvinden na het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen duur.
Naar het oordeel van de kantonrechter laten de bewoordingen van de onderhavige overeenkomst, namelijk dat de “huur wordt aangegaan voor een periode van 25 jaar, ingaand op 1 oktober 1987” geen andere uitleg toe dan dat als de oorspronkelijk door partijen overeengekomen duur dient te worden aangemerkt een periode van 25 jaar, en dat dus na 25 jaar huurprijsaanpassing kan plaatsvinden.
De vraag dient vervolgens te worden beantwoord of deze conclusie anders wordt in het geval partijen zijn overeengekomen dat de huurder de huurovereenkomst tussentijds mag opzeggen (de zgn. breekoptie) en de huurder van dat recht geen gebruik maakt. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend. In dat geval treedt immers geen wijziging op in de oorspronkelijk overeengekomen duur van 25 jaar. De kantonrechter volgt het betoog van Heins dus niet, dat onder overeengekomen duur slechts dient te worden verstaan de duur van de overeenkomst voor zover beide partijen zich onvoorwaardelijk hebben gecommitteerd.
3.5. Heins heeft zich in dit verband nog beroepen op Rb. Zwolle 13 maart 1996 (WR 1997, 18), waarin sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die behoudens opzegging steeds voor dezelfde tijd zou worden verlengd. Zij beroept zich verder op de conclusie die Dozy en Jacobs (Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, Kluwer (Deventer) 1999, p. 430) uit deze uitspraak trekken, namelijk dat telkens na afloop van de bepaalde tijd nadere huurprijsvaststelling mogelijk is. Volgens Heins dient in dit verband onder “na afloop van de bepaalde tijd” te worden verstaan: steeds nadat zich een (tussentijdse) beëindigingsmogelijkheid heeft voorgedaan. De kantonrechter volgt Heins hierin niet. In het door de rechtbank Zwolle berechte geval was immers sprake van een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar die van rechtswege met drie perioden van vijf jaar zou worden verlengd, behoudens opzegging door de huurder. In die overeenkomst bedroeg de oorspronkelijk overeengekomen duur derhalve vijf jaar, en kon dus (steeds) na vijf jaar zoals ook Dozy en Jacobs concluderen - huurprijsaanpassing plaatsvinden.
3.6. Nu de eerstkomende mogelijkheid de huurprijs aan te passen zich (pas) per 1 oktober 2012 voordoet, dient Heins in haar verzoek niet-ontvankelijk te worden verklaard.
Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
verklaart Heins niet-ontvankelijk in haar verzoek;
veroordeelt Heins in de proceskosten aan de zijde van Carpet-Land, tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 500, aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 april 2008.