Uitspraak
VONNIS
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
Vonnis op bezwaar tegen de Lijst der Geldelijke Regelingen
zaaknummer / rolnummer: 211331 / HA ZA 06-1029
Vonnis van 9 april 2008
inzake
[reclamant]
wonende te [woonplaats],
r e c l a m a n t,
- t e g e n -
DE LANDINRICHTINGSCOMMISSIE VOOR DE RUILVERKAVELING LOPIKERWAARD,
vertegenwoordigende de gezamenlijke rechthebbenden
in de ruilverkaveling Lopikerwaard,
zetelende te Utrecht,
g e r e c l a m e e r d e.
Partijen zullen hierna [reclamant] en de Landinrichtingscommissie worden genoemd.
1. Het (verdere) verloop van de procedure
1.1. Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van deze rechtbank van 12 december 2007,
- de brief van [reclamant] van 21 december 2007 waarmee hij het bouwplan voor de aanvraag van een bouwvergunning bij de Gemeente Montfoort in de procedure heeft gebracht,
- de opneming door de rechtbank van de boerderij van [reclamant], in aanwezigheid van de deskundigen en van partijen, en de aansluitend mondelinge behandeling aldaar op 31 januari 2008 bij welke gelegenheid van de zijde van [reclamant] een nader stuk is ingebracht betreffende de resultaten van recent uitgevoerde lintvoegmetingen,
- de brief van 6 februari 2008 van de heer A.J. Verkleij, de adviseur van [reclamant] (hierna te noemen: Verkleij) over de constatering dat de heer ir. H.B. Monster (de door de rechtbank benoemde deskundige, hierna te noemen: Monster) de boerderij van [reclamant] tijdens de opneming door de rechtbank voor het eerst betrad,
- de aanvulling op het deskundigenrapport van 11 februari 2008,
- de reactie van 26 februari 2008 van de Landinrichtingscommissie op de brief van 13 februari 2008 van Verkleij en op de aanvulling op het deskundigenrapport,
- de reactie van 28 februari 2008 van [reclamant] op de aanvulling op het deskundigenrapport.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De (verdere) beoordeling
2.1. De rechtbank blijft bij, en bouwt voort op hetgeen in haar tussenvonnissen van 22 november 2006, 3 januari 2007, 7 maart 2007 en 12 december 2007 is bepaald.
2.2. Alvorens het deskundigenrapport en de aanvulling daarop inhoudelijk te beoordelen, zal worden ingegaan op de brief van Verkleij van 13 februari 2008. De rechtbank is van oordeel dat het de voorkeur had verdiend dat Monster, als door de rechtbank als deskundige benoemd, met de andere deskundigen bij de eerdere bezichtiging van de boerderij aanwezig was geweest. Tijdens de opneming door de rechtbank op 31 januari 2008 heeft Monster aan de rechtbank kenbaar gemaakt dat dat weliswaar niet het geval is geweest maar dat zijn collega de heer ir. M.C.W. Kimenai daarbij wel aanwezig was. Monster heeft daarbij ook aangegeven dat hij zich door deze collega (die overigens ook bij de opneming door de rechtbank aanwezig was) en door de andere deskundigen over de bezichtiging heeft laten informeren. Gelet op die omstandigheden zal de rechtbank aan de afwezigheid van Monster bij de eerdere bezichtiging geen gevolgen verbinden.
2.3. In het eerdere tussenvonnis van 3 januari 2007 heeft de rechtbank de deskundigen verzocht op een vijftal vragen gemotiveerd antwoord te geven. Nadat de deskundigen een concept van hun rapport aan partijen hebben toegezonden hebben zowel [reclamant] als de Landinrichtingscommissie daarop gereageerd. Deze reacties zijn door de deskundigen -waar naar hun oordeel nodig- in hun definitieve rapport verwerkt. In dit definitieve rapport van 1 oktober 2007 hebben zij de door de rechtbank gestelde vragen beantwoord zoals hieronder –verkort- weergegeven. Bij de beantwoording van enkele vragen is door hen een onderscheid gemaakt tussen de oostgevel van de boerderij, het stalgedeelte aan de westgevel en het woonhuisgedeelte aan de westgevel, omdat deze verschillende zijden van de boerderij (onder andere ten gevolge van verschillen in de ondergrond, de wijze van fundering en de aanwezigheid van een kelder onder het woongedeelte) grote verschillen in zettingen vertonen.
“Beantwoording vraag 1
Is de thans aanwezige schade aan het pand in de vorm van verzakkingen veroorzaakt door de bouw van het gemaal en/of enige door het gemaal bewerkstelligde waterpeilverlaging?
a. De bouw van het gemaal
(….)
Voor de bouw van het op palen gefundeerde gemaal was het noodzakelijk een bouwput te graven. Om te voorkomen dat de bodem van de voor het gemaal benodigde bouwput (…) zou openbarsten als gevolg van de waterdruk in het daaronder gelegen watervoerende zandpakket werd (…) een bemaling geadviseerd.
(…)
Aan (…) de bouwverslagen kan eveneens worden ontleend dat bemaling waarschijnlijk 18 weken (circa 4 maanden) heeft plaatsgevonden.
(…)
Ten aanzien van de mogelijke schade als gevolg van de bouw van het gemaal komen wij tot de volgende overweging: Het beeld van de ondergrond in het gebied rondom het gemaal (…) wijst op een slap lagenpakket (zettingsgevoelig) dat zowel in samenstelling als in dikte sterk wisselend is, met andere woorden zettingen zullen tot relatief grote zettingsverschillen en dus schade leiden. De benodigde gegevens om hier voor de verschillende gevels nauwkeurige uitspraken te doen ontbreken, maar gezien de (….) heterogene opbouw van de ondergrond kan het effect van de bemaling voor de afzonderlijke gevels verschillend zijn. Om toch een beeld te krijgen (en geven) van de orde van grootte van de zetting als gevolg van de bemaling hebben wij op basis van schattingen van de ontbrekende gegevens een berekening gemaakt. Wij becijferen een maaiveldzetting als gevolg van bemaling van circa 5 cm.
Resumé schade door bemaling
Wij achten het waarschijnlijk dat, ondanks dat er in de betreffende bouwperiode niet door reclamant is gereageerd, de bouw van het gemaal i.c. de bemaling een negatieve invloed heeft gehad op de opstallen van [reclamant]. Wij gaan ervan uit dat er in de periode van de bemaling tot nog enkele maanden daarna maaiveld zettingen kunnen zijn opgetreden van 5 cm, plus en min enkele centimeters. Hoe deze invloed moet worden gezien in het totale schadebeeld zal in het vervolg van dit rapport nog worden behandeld.
b. De water-(polder-) peilverlaging
(….)
Resumé schadeoorzaak oostgevel
De zetting die ter plaatse van de oostgevel sinds 1982 is opgetreden is gering ten opzichte van de in 1982 al opgetreden zetting, we becijferen de toename op minder dan 10% (gemiddelde zetting in 1982: 60 à 80 cm, sinds 1982: 4 à 8 cm). De zetting na 1982 is te wijten aan het gecombineerde effect van de bemaling tijdens de bouw van het gemaal en (in beperktere mate) van de polderpeilverlaging.
(…)
Resumé schadeoorzaak westgevel, stalgedeelte
Waar wij eerder stelden dat de gemiddelde zetting van de boerderij voor 1982 60 à 80 cm zal zijn geweest, bedraagt de zetting van circa 22 cm circa 25% van de nu in totaal opgetreden zetting. Het effect van polderpeilverlaging en in mindere mate het effect van de bemaling tijdens de bouw zijn hieraan debet.
(…)
Resumé schadeoorzaak westgevel woonhuisgedeelte
Waar wij eerder stelden dat de gemiddelde zetting van de boerderij voor 1982 60 à 80 cm zal zijn geweest, bedraagt de zetting van circa 22 cm circa 25% van de nu in totaal opgetreden zetting. Het effect van polderpeilverlaging en in mindere mate het effect van de bemaling tijdens de bouw zijn hieraan debet. Een mogelijk derde oorzaak, het grensdraagvermogen van de fundering van het keldergedeelte is te dicht benaderd waardoor extra zetting is ontstaan, valt niet uit te sluiten.
Omdat het onderkelderde woonhuisgedeelte vóór 1982 aanmerkelijk minder dan gemiddeld was gezakt, is de na 1982 opgetreden zetting relatief hoog, hoger dan genoemde 25%. Naar schatting zou hier een percentage kunnen gelden van 50.
(…)
Beantwoording vraag 2
Indien de schade deels door de bouw van het gemaal en/of enige door het gemaal bewerkstelligde waterpeilverlaging is veroorzaakt en deels het gevolg is van andere oorzaken, in welke mate (percentage) heeft de bouw van het gemaal en/of enige door het gemaal bewerkstelligde waterpeilverlaging aan de schade bijgedragen?
Gezien de zettingsverschillen en scheuren zoals aangetroffen in 1982 was de uitgangssituatie voor de peilverlaging van 1988 in feite een boerderij met een constructie waarin de samenhang al ernstig was aangetast.
Met zekerheid kan gezegd worden dat polderpeilverlagingen vóór 1982 mede oorzaak zijn van die aangetroffen situatie.
De wijze van bouwen (een fundering op staal) en de ouderdom van de boerderij zijn zodanig dat de aangetroffen schade in 1982 ‘normaal’ is te noemen in een veenweidegebied waarin van tijd tot tijd polderpeilverlaging plaatsvindt.
Waarschijnlijk zullen ook andere oorzaken zoals plaatselijk onvoldoende draagvermogen, verbouwingen (1 stramien van het stalgedeelte werd betrokken bij het woonhuis) en wateronttrekking door bomen de schade hebben verergerd.
Met inachtname van het feit dat de oordeelvorming over de schade oorzaak sterk wordt bemoeilijkt door de heterogene grondopbouw in dit specifieke gebied van de polder Williskop en de, juist gezien de heterogene opbouw, beperkte informatie over de ondergrond menen wij ten aanzien van deze vraag te kunnen concluderen:
1. De peilverlaging van 1988 heeft niet meer bedragen dan 10 à 15% van de totale peilverlaging sinds de bouw van de boerderij.
2. De zetting van de oostgevel van de boerderij t.g.v. de werkzaamheden aan het gemaal en de polderpeilverlaging van 1988 wordt door ons geschat op minder dan 10% van de totaal tot nu opgetreden gemiddelde zetting van de boerderij. De geconstateerde schade aan de oostgevel is overigens zeer beperkt.
3. De bijdrage van bemaling en recente polderpeilverlaging aan de schade van het stalgedeelte van de westgevel kan naar onze mening op 25% worden gesteld.
4. Voor het woonhuisgedeelte van de westgevel ware dit percentage op 50 te stellen.
Beantwoording vraag 3
Indien de eerste vraag bevestigend wordt beantwoord; zou het treffen van een hoogwatervoorziening aan de oostzijde van het pand van invloed zijn geweest op het verloop van de schade aan het pand, en zo ja, in welke mate?
(…)
Het effect van zo’n plaatselijke hoogwatervoorziening wordt door ons niet zodanig beoordeeld, dat daarmee verdere (ten opzichte van 1982) schade zou zijn voorkomen.
(…)
Beantwoording vraag 4
Indien de schade (mede) door de bouw van het gemaal en/of enige door het gemaal bewerkstelligde waterpeilverlaging is veroorzaakt: wat is de financiële omvang van de schade, rekening houdend met het voordeel dat wordt genoten indien herbouw noodzakelijk is, gelet op de staat van het pand in 1982? Welke berekeningswijze hanteert u daarbij en wat is de invloed op de financiële omvang van de schade, indien (bij eventuele herbouw) rekening wordt gehouden met het advies van de Gemeentelijke Monumentencommissie d.d. 30 november 2006?
Zoals uit de beantwoording van de vorige vragen blijkt, moet ervan worden uitgegaan dat de schade voor een deel is ontstaan uit de bemalingsinvloeden en de waterpeilverlaging. Uitgangspunt bij de begroting van de kosten is het terugbrengen van de bouwkundige staat naar de situatie van voor 1982. Omdat die situatie niet tot in detail bekend is, moet een inschatting worden gemaakt van het deel van de totaal nu zichtbare schade die is ontstaan na 1982. Bij de beantwoording van vraag 2 is dit gesteld op 25%. Dit geldt voor de schade aan met name de westgevel. Voor de schade aan de kelder geldt een hoger percentage omdat deze schade duidelijk later tot ontwikkeling is gekomen en dus voor een groter deel na 1982 is ontstaan. Die schade is het gevolg van overschrijding van het draagvermogen en dat is weer het gevolg van herverdeling van de belasting, doordat door de zakking van de woning meer belasting naar de minder zettingsgevoelige kelder is ‘overgeheveld’. Het bijbehorende percentage wordt gesteld op 50.
Omdat de woning gedeeltelijk op de kelder rust, zal de schade aan de gevel ook nadelig zijn beïnvloed door de zakking van de kelder. Het percentage voor de gevel wordt daarom verhoogd tot 35.
Voor de schuurberg geldt weer een andere situatie. Deze opstal is gebouwd even voor 1960. De periode na 1982 beslaat dan ongeveer de helft van de totale levensduur zodat 50% een redelijk percentage zou zijn. De schade aan het betreffende metselwerk is echter zo extreem dat hier sprake moet zijn van een zeer slechte fundering en dat is dus een eigen gebrek. Het deel van de schade dat veroorzaakt is door bemaling en waterpeilverlaging wordt daarom op 25% gesteld. Er is geen afrek ‘nieuw voor oud’ toegepast, omdat het noodzakelijke reparaties betreft die niet of nauwelijks leiden tot een verhoging van de waarde van het pand ten opzichte van de situatie van voor 1982.
(…)
Begroting herstelkosten schade
Woning
(…)
Totaal i 6740
Kelder
(…)
Totaal i 4650
Schuurberg
(…)
Totaal i 8116
Totale schade
0,35 x 6740 + 0,50 x 4650 + 0,25 x 8116 = i 6713
Algemene kosten, winst en risico 14% i 940
Totaal i 7653
BTW 19% i 1454
Totaal i 9107
Beantwoording vraag 5
Heeft u overigens nog opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang zouden kunnen zijn?
(…)”
2.4. Tijdens en aansluitend aan de opneming door de rechtbank hebben de deskundigen hun rapport op verschillende punten nader toegelicht. Zij hebben aangegeven dat ook zij er -evenals de Gemeente Montfoort blijkens de afwijzing van de door [reclamant] aangevraagde bouwvergunning- van uitgaan dat er nog steeds zettingen optreden; daarom gaat het rapport uit van cosmetisch herstel van die schade maar verdere schade wordt daarmee niet voorkomen. Zij hebben bij die gelegenheid voorts aangegeven dat er in 1982 al veel scheuren in de boerderij waren en de toestand toen al gevaarlijk was. Daarnaast hebben zij de wijze waarop zij hun schadeberekening hebben opgebouwd nader toegelicht door aan te geven dat zij er van uit zijn gegaan dat een bepaald (in het rapport weergegeven) percentage van de schade is ontstaan door de bouw van het gemaal in 1982 en de peilverlaging van 1988. Zoals in de rapportage is aangegeven verschillen die percentages voor de verschillende (delen van) de gevels. Omdat niet is vast te stellen welke schade reeds in 1982 bestond hebben zij de totale kosten van het (cosmetisch) herstel van de thans aanwezige schade begroot en die kosten gerelateerd aan die verschillende in het rapport weergegeven percentages.
2.5. Op 11 februari 2008 hebben de deskundigen de rechtbank een aanvulling op hun deskundigenrapport toegezonden. Met deze aanvulling geven de deskundigen aan dat, naar aanleiding van het bezoek op 31 januari 2008 aan de boerderij, bij nader inzien onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de zakking van de kelder. Een en ander leidt ertoe dat bepaalde kosten niet of onvoldoende zijn meegenomen en aanpassing op dat punt betekent dat de eerder begrote totale schade van EUR 6.713,- dient te worden vermeerderd met EUR 5.500,- tot een totaal van EUR 12.213,-. Vermeerderd met Algemene kosten, winst en risico en met BTW betekent dat een totale begroting van de schade van
EUR 16.568,-.
Het oordeel van de rechtbank
2.6. Uit de rapportages, de overige stukken en hetgeen de rechtbank heeft waargenomen tijdens de opneming is het duidelijk geworden dat de ontstane schade aan de boerderij van [reclamant] verschillende oorzaken kent die elkaar wederzijds in verschillende mate beïnvloeden. Oorzaken zijn onder meer de wijze waarop de boerderij is gefundeerd, de ondergrond waarop de boerderij is gebouwd (een klei/veenpakket dat bovendien onder de verschillende gevels van de boerderij verschillen vertoont), de ligging van de Hollandse IJssel en de verschillende verlagingen van het waterpeil in de omgeving van de boerderij. Deze oorzaken spelen een rol en beïnvloeden elkaar sedert de bouw van de boerderij. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen duidelijk gemaakt met al die verschillende oorzaken en de verbanden daartussen voldoende rekening te hebben gehouden bij de beantwoording van de gestelde vragen.
2.7. De deskundigen hebben bovendien voldoende duidelijk gemaakt op welke wijze zij hebben bepaald in welke mate de bouw van het gemaal (en de daarmee verband houdende bemaling) en/of door het gemaal bewerkstelligde peilverlagingen aan de door [reclamant] geleden schade hebben bijgedragen. Uit hun rapportages en mondelinge toelichting daarop blijkt dat zij zich voldoende rekenschap hebben gegeven van de staat van de boerderij in 1982, de veelheid van factoren die een rol hebben gespeeld bij het ontstaan van de schade, de wijze waarop die factoren elkaar beïnvloeden en de onzekerheden die daarbij –onder meer door het tijdsverloop- een rol spelen. De deskundigen hebben, gezien hun bevindingen, bovendien terecht een onderscheid gemaakt naar de door hen genoemde verschillende (delen van de) gevels van de boerderij. De rechtbank neemt de overwegingen van de deskundigen op die punten dan ook over en sluit zich daarbij aan.
2.8. Tenslotte is de rechtbank van oordeel dat de deskundigen de schade ten gevolge van de bouw van het gemaal en/of door het gemaal bewerkstelligde peilverlagingen op een wijze hebben begroot die het meest met de aard van die schade in overeenstemming is. De deskundigen hebben daarbij terecht als uitgangspunt genomen dat dient te worden vastgesteld welke kosten gemoeid zouden zijn met het terugbrengen van de situatie van de boerderij naar die van vóór 1982. Eerder ontstane schade komt immers niet voor vergoeding door de Landinrichtingscommissie in aanmerking. Omdat niet met zekerheid is vast te stellen welke schade vóór, en welke na 1982 is ontstaan of op welke wijze reeds in 1982 bestaande schade in de jaren daarna is verergerd, hebben de deskundigen vervolgens terecht als uitgangspunt genomen dat van die totale herstelkosten slechts een percentage voor vergoeding in aanmerking komt, te weten het percentage waarin de bouw van het gemaal en/of de peilverlaging van 1988 aan het ontstaan van die schade heeft bijgedragen. Uit de rapportage en de aanvulling daarop blijkt dat dit resulteert in een begroting van die bijdrage van EUR 16.568,-. Bij die begroting sluit de rechtbank zich aan.
2.9. [reclamant] heeft (in zijn reactie op de aanvulling van het deskundigenrapport) nog aangevoerd dat het (aangepaste) herstel van de kelder geen garantie geeft voor een blijvend herstel. Daarnaast heeft hij in algemene zin aangevoerd dat hij vóór de bouw van het gemaal en de peilverlaging van 1988 in een boerderij met schade woonde maar sindsdien in een boerderij waarin het gevaarlijk is om te wonen. Hoewel de rechtbank, mede door de opneming van de boerderij op 31 januari 2008, begrip heeft voor deze stelling van [reclamant] doet dit niet af aan hetgeen hiervoor in 2.6 is overwogen. De staat waarin de boerderij zicht thans bevindt is een gevolg van een veelvoud van factoren en de bouw van het gemaal en/of de peilverlaging van 1988 zijn daar twee van. De zijdens [reclamant] tijdens de opneming ingenomen stelling dat de schade thans niet meer hersteld kan worden en dat het het beste zou zijn de boerderij te slopen en opnieuw op te bouwen kan, wat er overigens van die stelling ook zij, er niet toe leiden dat door de Landinrichtingscommissie een hogere schadevergoeding aan [reclamant] dient te worden uitgekeerd dan door de deskundigen begroot. Dit zou anders zijn indien zou dienen te worden vastgesteld dat de staat waarin de boerderij zich thans bevindt geheel of grotendeels een gevolg is van omstandigheden die aan de Landinrichtingscommissie zijn toe te rekenen maar daarvan is geen sprake.
2.10. Aangezien de rechtbank ook overigens geen redenen ziet om te twijfelen aan de juistheid van de conclusies van de deskundigen zal de inhoud van de rapportages van de deskundigen door de rechtbank worden overgenomen en wordt het door de Landinrichtingscommissie te vergoeden deel van de schade aan de boerderij van [reclamant] bepaald op een bedrag van EUR 16.658,- (inclusief 19% BTW).
2.11. Nu het bezwaar van [reclamant] gegrond zal worden verklaard, zal de Landinrichtingscommissie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding, aan de zijde van [reclamant] tot op heden begroot op EUR 248,00 aan verschotten. De kosten van het deskundigenonderzoek blijven voor rekening van de Landinrichtingscommissie.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. verklaart het bezwaar van [reclamant] gegrond;
3.2. bepaalt dat op de Lijst der Geldelijke Regelingen een post schadevergoeding ten gunste van [reclamant] wordt opgenomen ten bedrage van EUR 16.658,-, die voor rekening van de Landinrichtingscommissie komt;
3.3. bepaalt dat de kosten van het deskundigenonderzoek voor rekening van de Landinrichtingscommissie blijven;
3.4. veroordeelt de Landinrichtingscommissie in de kosten van dit geding aan de zijde van [reclamant] tot op heden begroot op EUR 248,00 aan verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schepen, mr. R.J. Praamstra en mr. A. van Maanen en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2008.