Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 566195 UE VERZ 08-348 MG
beschikking d.d. 24 juni 2008
inzake
IPIC Nederland BV (hierna IPIC), gevestigd te Rotterdam,
en
[verzoeker sub 2], h.o.d.n. IMO Carwash Utrecht, gevestigd te Utrecht,
verzoekers.
Verloop van de procedure
Verzoekers hebben op 10 maart 2008 aangehecht verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 16 april 2008 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
IPIC heeft vervolgens nog een aantal uitspraken in soortgelijke zaken overgelegd. Hierna is uitspraak bepaald.
De feiten
Bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 22 februari 2008, heeft IPIC aan [verzoeker sub 2] de bedrijfsruimte [adres] te Utrecht verhuurd, zijnde een geautomatiseerde autowasstraat.
Tussen partijen is per 22 februari 2008 eveneens een franchiseovereenkomst gesloten, waarvan de huurovereenkomst deel uitmaakt.
De artikelen 5.1 tot en met 5.5 houden het volgende in.
(...)
Het perceel [adres] is IPIC uitgegeven in erfpacht door NS Vastgoed BV met een afhankelijk recht van opstal, mede strekkende tot het oprichten van een autowasstraat, voor de periode ingaande 1 december 2007 en eindigend 30 november 2022.
De investering in de wasstraat wordt vrijwel uitsluitend gedaan door IPIC, zij zet de hele wasstraat neer. Franchisenemers betalen aan IPIC eenmalig een entreegeld van
€ 8.000,--. De helft wordt betaald bij aanvang van de franchise/huurovereenkomst, de andere helft in termijnen over de eerste 24 maanden. Wanneer de franchisenemer binnen een half jaar stopt wordt 75 % van het entreegeld terugbetaald.
IPIC krijgt van de franchisenemers een deel van de omzet.
De franchisenemer kan zelf acties bedenken en uitvoeren, maar meestal worden die door IPIC aangereikt.
Het verzoek
Partijen verzoeken goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW Pro van de hiervoor onder 2 weergegeven bedingen.
IPIC onderbouwt het verzoek als volgt:
De wasstraat is een cash business. Dat vormt een risico voor IPIC: als het percentage voor IPIC niet of niet geheel betaald wordt (voor sommigen is het moeilijk de verleiding te weerstaan veel uit te geven). Die schade loopt snel op, met een € 10.000,-- tot € 15.000,-- per maand.
Ook leidt IPIC schade als de wasstraat bijvoorbeeld onvoldoende open is of de exploitant tekortschiet: dan kunnen klanten weglopen.
IPIC wil in zo'n geval de overeenkomst per direct kunnen beëindigen, zonder tussenkomst van de rechter; dat duurt te lang, al is dat in kort geding maar 4-6 weken. Er is teveel geld mee gemoeid. De schade per maand kan zeer aanzienlijk zijn.
De huurder is met deze regeling bekend en stemt ermee in, vandaar een gezamenlijk verzoek. De heer [verzoeker sub 2] huurde ook al eerder van IPIC, in Lelystad.
De goodwill ligt bij de franchisenemer. Bij vertrek mag de zittende franchisenemer/huurder een nieuwe huurder zoeken en goodwill overdragen.
Als de huurder zelf geen kandidaat heeft, of IPIC keurt deze niet goed, vergoed IPIC de goodwill. IPIC heeft zelf geen enkele huurbescherming in haar relatie met NS, maar "huurt" alleen de grond, vandaar art. 5.5. De hoofdhuur (bedoeld is kennelijk de erfpacht) loopt 15 jaar.
In de bedingen zijn de volgende elementen te onderscheiden:
a. een afwijking van de in artikel 7:292 BW Pro gegeven termijnbescherming (6 maanden plus onbepaalde verlenging);
b. een afwijking van de in artikel 7:293 gegeven Pro opzegbescherming, ten aanzien van het tijdstip van opzegging (ten allen tijde volgens art. 5.2), ten aanzien van de duur van de opzegtermijn (deze bedraagt volgens art. 5.2 namelijk een tot drie maanden) en door te voorzien in beëindiging zonder opzegging (art. 5.1 sub iii);
c. een afwijking van artikel 7:296 door Pro het toevoegen van extra beëindigingsgronden, te weten het einde van de franchiseovereenkomst, het eindigen van de hoofdhuur (bedoeld is de erfpacht), de gronden onder 5.3 sub i en i en die onder 5.4;
d. een afwijking van de artikelen 7:295 en 7:296 te weten het uitsluiten van de mogelijkheid van rechterlijke toetsing;
e. een afwijking van artikel 7:297 BW Pro, namelijk het uitsluiten van enige vergoeding van kosten, anders dan die voorzien in art. 5.2 (een tot drie maanden netto winst) en de restitutie van een deel van het entreegeld, die echter in het geval van art 5.1 sub iii; 5.2 eerste alinea, 5.3 i en ii en 5.4 niet worden toegekend;
f. een afwijking van artikel 7:308 BW Pro, namelijk het uitsluiten van enige vergoeding voor goodwill anders dan die voorzien in art. 5.2 (een tot drie maanden netto winst) en de restitutie van een deel van het entreegeld, die echter in het geval van art 5.1 sub iii; 5.2 eerste alinea, 5.3 i en ii en 5.4 niet worden toegekend;
De beoordeling
Artikel 7:291 BW Pro bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Anders dan onder het oude recht zijn de bepalingen dus geldig totdat de huurder de vernietiging van die bepalingen inroept. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar.
De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft is niet gesteld en is ook niet aannemelijk.
De kantonrechter moet dus beoordelen of door de afwijkende bedingen de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast.
Daarbij zijn de aard en inhoud van het beding en de feiten en omstandigheden van het geval, zoals die blijken uit toelichting op het verzoek en de mondelinge behandeling, van belang.
Hetgeen in de ter goedkeuring voorgelegde artikelen van de huurovereenkomst is bepaald, is naar het oordeel van de kantonrechter deels (voor zover het betreft de mogelijkheid van opzegging en beëindiging door de huurder) geen afwijking ten nadele van de huurder. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid van de huurder om te allen tijde op te zeggen. Deze bedingen lenen zich dus niet voor goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW Pro en de verzochte goedkeuring zal daarom in zoverre worden afgewezen.
Hetgeen in artikel 5.3 onder iii en iv van de huurovereenkomst is bepaald behelst naar het oordeel van de kantonrechter geen afwijking van afdeling 6, maar betreft een afwijking van artikel 7:231 BW Pro. Dit beding leent zich dus niet voor goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW Pro en de verzochte goedkeuring zal daarom in zoverre worden afgewezen.
Dat de overeenkomst na afloop van de overeenkomst voor 6 maanden voor onbepaalde tijd is aangegaan wijkt wel af van art. 7:292, maar behoeft op zichzelf geen inbreuk op de rechten van de huurder op te leveren. Dat doet het echter wel in samenhang met alle opzeggings- en beëindigingsbepalingen.
Alle bedingen 5.1 t/m 5.5 behelzen een afwijking van de bepalingen betreffende de wettelijk vereiste opzegging en de rechterlijke toetsing daarvan omdat ze voorzien in beëindiging zonder tussenkomst van de rechter en - behoudens artikel 5.2 - zonder opzegging. Thans valt niet met zekerheid te voorspellen hoe de omstandigheden ten aanzien van het gehuurde zullen zijn ten tijde van het eindigen van de huurovereenkomst de daarmee samenhangende franchiseovereenkomst. Die omstandigheden worden voorts niet uitsluitend door partijen, maar ook door derden (zoals de overheid) beïnvloed. Bij goedkeuring van dit beding zou huurder niet langer de mogelijkheid hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of de verhuurder alle omstandigheden in aanmerking genomen in redelijkheid gebruik maakt van zijn (opzeg)bevoegdheid. Daarmee is in dit geval een te vergaande aantasting van de rechten van [verzoeker sub 2] gegeven.
Dat het gebruik van het gehuurde is beperkt maakt dit niet anders. Als de huurder al niet bereid is zelf in te stemmen met het einde van de huurovereenkomst (in welk geval de verhuurder haar doel ook bereikt heeft) ligt het voor de hand dat de verhuurder de huurovereenkomst zal kunnen ontbinden. In dat geval is echter wel gewaarborgd dat de beëindiging van de huurovereenkomst door de rechter wordt getoetst.
De opzegtermijnen voorzien in art. 5.2 wijken bovendien af van de wettelijke termijn. Daarmee vormen ze een wezenlijke inbreuk op de rechten van de huurder.
De kantonrechter acht het door IPIC geschetste financiële belang, gelet op de mogelijkheden van een kort geding, onvoldoende om die inbreuk te compenseren.
Met betrekking tot het beding onder 5.1 sub iii en 5.5 overweegt de kantonrechter het volgende. Dit beding ziet niet op hoofdverhuur van 291-bedrijfsruimte, maar op erfpacht van grond en een opstalrecht voor de wasstraat.
Het belang van IPIC om de huur van [verzoeker sub 2] te kunnen beëindigen bij beëindiging van de erfpacht is evident. Het automatisch eindigen van de huurovereenkomst tussen beiden bij einde van de erfpacht en opstalrecht vormt echter een te grote inbreuk op [verzoeker sub 2]'s rechten, juist nu er geen enkele toetsing is voorzien van die beëindiging (die IPIC om haar moverende redenen ook zelf kan bewerkstelligen).
Een en ander geldt op dezelfde wijze voor beëindiging van de huurovereenkomst door het einde van de franchiseovereenkomst: zonder toetsing van die beëindiging is sprake van een onaanvaardbare inbreuk op [verzoeker sub 2]'s rechten.
IPIC heeft de voor exploitatie noodzakelijke investering grotendeels gefinancierd. In de huurovereenkomst is een vergoedingsregeling opgenomen. Verzoekers stellen voorts dat is voorzien in een overname van goodwill door IPIC, wanneer die een door [verzoeker sub 2] aangedragen overnamekandidaat afwijst (artikel 22).
De vraag is dus, zoals IPIC suggereert in het verzoekschrift onder 6, of belangen van de huurder die afdeling 6 beoogt te beschermen aldus reeds op andere wijze worden gewaarborgd. Die vraag wordt negatief beantwoord.
De kantonrechter is van oordeel dat in het bijzonder de goodwill-overname (die geschreven lijkt voor het geval dat partijen goedschiks uit elkaar gaan, niet op de onder art 5 beschreven Pro manier) onvoldoende compensatie biedt, waarbij opnieuw betekenis toekomt aan het feit dat de toetsing in concreto op het moment van beëindiging van de overeenkomst ontbreekt.
De kantonrechter heeft in de beoordeling betrokken dat IPIC heeft aangegeven de huurovereenkomst niet te willen voortzetten indien de bedingen niet goedgekeurd worden.
Gegeven de omstandigheden van het onderhavige geval acht de kantonrechter dit laatste belang onvoldoende om de afwijkende bedingen niettemin goed te keuren. Daarbij wordt overwogen dat dergelijke bedingen ook niet op goedkeuring kunnen rekenen als ze deel uitmaken van andere overeenkomsten met andere, vergelijkbare, huurders waarmee IPIC wenst te contacteren.
Bij het voorgaande is nog in aanmerking genomen dat de wetgever zich blijkens de wetsgeschiedenis bewust is geweest van de mogelijkheid dat zonder goedkeuring afgezien wordt van het sluiten van een overeenkomst als de onderhavige, maar dat zij daaraan geen (doorslaggevende) betekenis heeft gehecht.
Slotsom is, dat het verzoek wordt afgewezen.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
compenseert de proceskosten als boven aangegeven.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.J. Grapperhaus, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2008.