Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 236437 / HA ZA 07-1703
Vonnis van 16 juli 2008
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. G. Bosma,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. L.A. Drenth.
Partijen zullen hierna [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 november 2007
- de brief van 20 februari 2008 van de zijde van [gedaagde c.s.] met bijgevoegde productie ten behoeve van de comparitie
- het proces-verbaal van comparitie van 14 maart 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde c.s.] hebben in 2006 een tweetal aaneensluitende percelen aan het [adres 1] en [adres 2] te koop aangeboden. De vraagprijs voor het achterste gedeelte bedroeg EUR 495.000,00. Het voorste perceel is op 6 november 2006 door [gedaagde c.s.] aan derden verkocht.
2.2. [eiser c.s.] hebben het achterste perceel ([adres 2]) bezichtigd in het bijzijn van de makelaar van [gedaagde c.s.], mevrouw [naam].
2.3. Op 18 januari 2007 hebben [gedaagde c.s.] en [eiser c.s.] het achterste perceel gekocht in het bijzijn van notaris mr. J.G. Lagendijk. In de koopovereenkomst van 18 januari 2007 (hierna: de koopovereenkomst) staat onder meer, voor zover hier van belang, vermeld:
“(…)
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt:
het volgende registergoed:
het zomerhuis met ondergrond, erf, tuin en water, staande en gelegen te [adres 2], uitmakende een zodanig gedeelte ter grootte van ongeveer tien are en vijftig centiare van de percelen kadastraal bekend [adres 2], ter ware grootte als door de landmeter van het Kadaster bij uitmeting en uitsplitsing zal worden bepaald, zoals schetsmatig met kruisarcering op een aan deze akte gehechte situatieschets staat aangegeven;
(…)
De koopprijs bedraagt voor het verkochte: vierhonderd vijfennegentigduizend euro (EUR 495.000.00).
(…)
Deze koop geschiedt onder de volgende bijzondere en algemene bepalingen, wat betreft de algemene bepalingen voorzover daarvan bij de bijzondere bepalingen niet is afgeweken.
Bijzondere bepalingen
(…)
Artikel 3
Verkoper staat er voor in dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.
(…)
Artikel 4
Verkoper verklaart vervolgens:
a. het is hem niet bekend dat er feiten zijn (…) waaruit blijkt dat het verkochte in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen.
(…)
Artikel 12
a. Betreffende de eventuele verontreiniging in het verkochte zal koper opdracht voor een bodem- en grondwateronderzoek geven. De kosten van dit onderzoek komen ongeacht de resultaten van het onderzoek, ten laste van koper.
b. Voor zover uit het rapport blijkt dat de grond of het grondwater verontreinigd is en deze verontreiniging is:
- aan te merken als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak en/of
- voor de koper gezien het aan partijen bekende voorgenomen gebruik redelijkerwijs niet aanvaardbaar is te achten en/of
- tot gevolg heeft dat de kosten van sanering een bedrag van EUR 25.000,00 te boven gaan,
heeft, mits uiterlijk op 15 maart 2007, koper het recht deze overeenkomst te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de notaris, te verzenden binnen vijf dagen nadat het rapport ter kennis van partijen is gebracht.
Partijen verplichten zich opnieuw in onderhandeling te treden indien een wederpartij binnen vijf dagen nadat het rapport ter kennis van partijen is gebracht, de wens daartoe schriftelijk aan de notaris te kennen geeft, tengevolge waarvan de aanvang van de termijn van vijf dagen waarbinnen deze overeenkomst ontbonden kan worden, wordt opgeschort met één maand na voormelde schriftelijke kennisgeving aan de notaris.
Indien partijen tot overeenstemming komen, dient zulks schriftelijk te worden vastgelegd, waarmee vorenstaand ontbindingsrecht is komen te vervallen.
c. Het risico dat achteraf blijkt dat ten tijde van de levering nog niet in het rapport gesignaleerde verontreiniging in het verkochte aanwezig is welke:
- is aan te merken als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en/of –rechtspraak; en/of
- voor de koper gezien het aan partijen bekende voorgenomen gebruik redelijkerwijs niet aanvaardbaar is te achten;
is voor rekening van koper.
(…)
Artikel 13
Perceelsgrens
De nieuwe perceelsgrens tussen het verkochte en het voorgelegen perceel plaatselijk bekend [adres 1] zal komen te liggen aan de voorzijde van de vierkante border bij de tweede boom gezien vanaf de achtergevel van de woning [adres 1].
Artikel 14
Erfdienstbaarheid van weg
Ten behoeve van het verkochte en ten laste van het voorgelegen perceel plaatselijk bekend [adres 1] zal een erfdienstbaarheid van weg worden gevestigd, inhoudende het recht voor de eigenaar van het verkochte om per personenauto over het bestaande pad aan de linkerzijde van de woning [adres 1] te gaan van – en naar de openbare weg.
(…)
Algemene bepalingen
(…)
4. Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte van het verkochte of de verdere omschrijving daarvan of de in artikel 4 en Pro 5 van de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.
Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de desbetreffende opgave door de wederpartij blijkens dit contract is gegarandeerd, niet te goeder trouw is geschied, dan wel het een niet opgegeven feit betreft hetwelk vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin op heden niet is ingeschreven.
(…)”
2.4. [eiser c.s.] hebben op 9 februari 2007 door Back Milieuadvies en onderzoek B.V. (verder: Back) een verkennend bodemonderzoek laten doen naar de bodem van het door hen gekochte perceel. In het onderzoeksrapport, gedateerd februari 2007, is als conclusie onder meer vermeld:
“(…) De aangetroffen verontreinigingen in vooral de bovengrond kunnen worden toegeschreven aan de toemaakdekachtige grondslag. Voor de ondergrond, die overwegend licht verontreinigd is, is geen directe verklaring te geven vanwege het ontbreken van toemaakdekachtige kenmerken.
In vergelijking tot het onderzoek uit 1993 ligt in dit onderzoek het verontreinigingsniveau iets lager. (…)
Formeel dient naar aanleiding van de aangetroffen matige verontreiniging nader onderzoek te worden uitgevoerd. Echter, bij een dergelijk verontreinigingsniveau zijn geen onaanvaardbare risico’s aanwezig en achten wij nader onderzoek dan ook niet zinvol.”
3. Het geschil
3.1. [eiser c.s.] vorderen – samengevat – primair vergoeding van de door hen geleden schade die het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde c.s.], subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met vermindering van de verschuldigde koopprijs en meer subsidiair wijziging van de koopovereenkomst op voet van artikel 6:230 lid 2 BW Pro. Dit leidt zowel primair, subsidiair als meer subsidiair tot een vordering van [eiser c.s.] tot veroordeling van [gedaagde c.s.] tot betaling van een bedrag van EUR 108.250,00, te vermeerderen met alle overige geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met rente en (buitengerechtelijke) kosten.
3.2. [gedaagde c.s.] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser c.s.] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat het verkochte niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 BW Pro) wat betreft de oppervlakte van het perceel, de bodemgesteldheid en de aard en omvang van de erfdienstbaarheid van uitweg. De non-conformiteit is volgens [eiser c.s.] het gevolg van onjuiste mededelingen of verzwegen omstandigheden door [gedaagde c.s.] Dit heeft tot gevolg dat [eiser c.s.] zich beroepen op een toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW Pro) van [gedaagde c.s.] dan wel op dwaling (artikel 6:228 BW Pro). De in dit kader door [eiser c.s.] gestelde niet gerealiseerde verwachtingen worden in het navolgende achtereenvolgens besproken.
De oppervlakte van het perceel
4.2. Ter onderbouwing van hun vorderingen stellen [eiser c.s.] allereerst dat notaris Lagendijk en makelaar [naam] namens [gedaagde c.s.] hebben gezegd dat de oppervlakte van het perceel 1.050 m2 betrof. [gedaagde c.s.] hebben de stellingen van [eiser c.s.] op dit punt gemotiveerd weersproken.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat het verkochte in de koopovereenkomst is omschreven als een gedeelte van twee percelen, waarvan de ware grootte door de landmeter van het Kadaster bij uitmeting en uitsplitsing zal worden bepaald (zie 2.3., bij de omschrijving van het verkochte). Uit de tekst van de koopovereenkomst volgt derhalve dat de grootte van het verkochte op het moment van tekenen van de koopovereenkomst nog niet bekend was. Ter comparitie is door beide partijen bevestigd dat het perceel na levering door de landmeter van het Kadaster is opgemeten en 825 m2 groot bleek te zijn (en niet ongeveer 1.050 m2). Tussen partijen staat verder vast dat het perceel correct gearceerd is aangegeven op een aan de koopovereenkomst gehechte situatieschets en dat [eiser c.s.] tijdens de bezichtiging op de erfgrens zijn gewezen, zodat zij konden zien wat zij kochten.
4.4. Voorts volgt uit de stellingen van [eiser c.s.] en de verklaring van notaris Lagendijk (productie 2 bij de conclusie van antwoord) dat [eiser c.s.] (onder meer tijdens de bespreking bij de notaris op 18 januari 2007) voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst hun twijfel hebben uitgesproken over de grootte van het perceel. Als niet weersproken staat ten deze vast dat de [gedaagde sub 1] tijdens genoemde bespreking aan [eiser c.s.] heeft medegedeeld: “Dat wat je ziet, koop je” en door de notaris is medegedeeld dat als partijen eerder dan na het passeren van de akte van levering zekerheid willen hebben over de grootte van het perceel, bij het Kadaster een verzoek tot opmeting moet worden ingediend, waaraan extra kosten verbonden zijn. [eiser c.s.] hebben vervolgens afgezien van een dergelijke opmeting door het Kadaster. Onder de hiervoor geschetste omstandigheden kunnen [eiser c.s.] zich er naar het oordeel van de rechtbank niet met succes op beroepen dat zij er op mochten vertrouwen dat de omvang van het verkochte ongeveer 1.050 m2 zou zijn. Deze stelling van [eiser c.s.] wordt derhalve verworpen.
De bodemgesteldheid
4.5. Voorts stellen [eiser c.s.] dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging, waarvan [gedaagde c.s.] hen niet op de hoogte hebben gesteld. In verband hiermee vorderen [eiser c.s.] vergoeding van saneringskosten ad EUR 14.233,59 en kosten van (aanvullend) bodemonderzoek ad EUR 3.103,52, te vermeerderen met de nader te bepalen waardevermindering van de grond vanwege de verontreiniging.
4.6. Met betrekking tot de bodemgesteldheid voeren [gedaagde c.s.] daartegenover aan dat de [gedaagde sub 1] [eiser c.s.] heeft medegedeeld dat er toemaakdek (oud huisvuil) in de grond zat en er dus sprake is van enige verontreiniging. Vanwege de mogelijke verontreiniging is artikel 12 in Pro de koopovereenkomst opgenomen, waarin onder meer is voorzien in een ontbindingsmogelijkheid van de koopovereenkomst tot 15 maart 2007. Voor die datum is echter geen rapport aan [gedaagde c.s.] toegezonden waaruit blijkt dat sprake is van ernstige verontreiniging. [gedaagde c.s.] betwisten dit dan ook bij gebrek aan wetenschap.
4.7. De rechtbank stelt voorop dat in de koopovereenkomst een artikel is opgenomen dat specifiek ziet op mogelijke verontreiniging, te weten artikel 12 (zie 2.3.). Uit het opnemen van dit artikel in de koopovereenkomst en uit de verklaring van de notaris (productie 2 bij conclusie van antwoord) blijkt dat voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst tussen partijen uitdrukkelijk is gesproken over mogelijke bodemverontreiniging. In genoemd artikel is vermeld dat [eiser c.s.] een bodemonderzoek uit zullen laten voeren. Uit het rapport van het verkennend onderzoek (zie 2.4.) blijkt dat er verontreinigingen zijn aangetroffen, maar dat geen sprake is van onaanvaardbare risico’s en voorts dat nader onderzoek niet zinvol wordt geacht. De rechtbank stelt derhalve, anders dan [eiser c.s.], vast dat uit het rapport van het verkennend bodemonderzoek niet is gebleken dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging en het rapport evenmin aanleiding gaf te veronderstellen dat sprake is van verontreiniging die niet aanvaardbaar is te achten voor het overeengekomen gebruik van het registergoed, namelijk voor bewoning.
Daar komt bij dat – zelfs als er sprake zou zijn geweest van ernstige bodemverontreiniging –niet is gesteld noch gebleken dat [eiser c.s.] binnen de gestelde termijn overeenkomstig de in artikel 12 van Pro de koopovereenkomst weergegeven procedure een beroep hebben gedaan op de in dit artikel vermelde ontbindingsmogelijkheid.
Ook dit beroep faalt derhalve.
Uitweg
4.8. [eiser c.s.] stellen voorts dat tijdens de bezichtiging met de makelaar is gesproken over ontsluitingsmogelijkheden voor bouwverkeer. Volgens [eiser c.s.] heeft de makelaar in dat kader gezegd dat een toereikend recht van overpad ten laste van het voorliggende perceel was gevestigd en een uitweg voor bouwverkeer via een naastgelegen terrein kon worden gerealiseerd. Naderhand bleek dit echter niet het geval te zijn. [eiser c.s.] vorderen vergoeding van de nader te bepalen kosten in verband met het bewerkstelligen van een alternatieve uitweg voor het bouwverkeer.
4.9. [gedaagde c.s.] voeren aan dat [eiser c.s.] voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst op geen enkele wijze onderzoek hebben verricht naar de (on)mogelijkheden die het recht van overpad ten laste van het voorste perceel zou bieden. [gedaagde c.s.] betwisten voorts dat de makelaar of notaris [eiser c.s.] onjuiste informatie over een te realiseren uitweg heeft verstrekt.
4.10. Met betrekking tot de stellingen van partijen over de vordering die verband houdt met het feit dat de makelaar van [gedaagde c.s.] tijdens de bezichtiging toezeggingen zou hebben gedaan over de mogelijkheden voor een uitweg voor bouwverkeer, overweegt de rechtbank als volgt.
Tussen partijen staat vast dat voorafgaand aan de koop, tijdens de bezichtiging, door [eiser c.s.] en de makelaar is gesproken over een recht van overpad en/of andere mogelijke uitwegen en voorts dat een recht van overpad in de koopovereenkomst van 18 januari 2007 is geformuleerd (artikel 14). Anders dan [eiser c.s.] is de rechtbank van oordeel dat een recht van overpad om met bouwverkeer te komen en te gaan naar de openbare weg niet beschouwd kan worden als een eigenschap die nodig is voor een normaal gebruik van het verkochte voor bewoning, terwijl een recht van overpad zoals beschreven in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst wel als zodanig kan worden beschouwd. Als [eiser c.s.] meer of anders dan dit in de koopovereenkomst geformuleerde (normale) gebruik van het overpad wensten, of meenden dat het in de koopovereenkomst geformuleerde recht van overpad niet weergaf wat tussen partijen was besproken, had het op hun weg gelegen hiertoe een bepaling of voorziening in de koopovereenkomst op te nemen. Dit hebben zij nagelaten. Daartegenover hebben zij de koopovereenkomst met het daarin geformuleerde recht van overpad voor akkoord ondertekend. Daaraan zijn [eiser c.s.] gebonden. Het beroep van [eiser c.s.] faalt derhalve.
[eiser c.s.] hebben weliswaar nog gesteld dat zij na het tekenen van de koopovereenkomst contact hebben gehouden met de notaris. Deze stelling kan [eiser c.s.] echter niet baten, omdat de notaris onafhankelijk is van partijen en niet optreedt als vertegenwoordiger van één van hen.
4.11. Niet geconcludeerd kan worden op grond van hetgeen hiervoor is overwogen dat het door [gedaagde c.s.] geleverde niet beantwoordt aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst dan wel tot stand is gekomen op basis van [gedaagde c.s.] toe te rekenen onjuiste informatie. De daarop gebaseerde vorderingen zullen derhalve worden afgewezen.
4.12. [eiser c.s.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde c.s.] worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 1.136,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 2.842,00 (2,0 punten × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 3.978,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde c.s.] tot op heden begroot op EUR 3.978,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2008.
w.g. griffier w.g. rechter