Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 07/3545
uitspraak van de meervoudige kamer d.d. 29 augustus 2008
in de zaak van
[eiser 1] en [eiser 2]
wonende te [woonplaats],
eisers,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Woerden,
verweerder.
Inleiding
1.1 Bij besluit van 26 mei 2005 heeft de raad van de gemeente Woerden het verzoek van eisers om planschadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) afgewezen.
Bij beslissing van 15 februari 2006 heeft de gemeenteraad het door eisers tegen dit besluit gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 13 april 2007, zaaknummer SBR 2006/2158, heeft deze rechtbank het daartegen door eisers ingestelde beroep gegrond verklaard en dit besluit vernietigd.
1.2 Bij besluit van 29 oktober 2007, verzonden op 6 november 2007, heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en eisers in aanmerking gebracht voor een schadevergoeding van € 25.000,- vermeerderd met wettelijke rente. Tegen dit besluit hebben eisers op 14 december 2007 beroep ingesteld.
1.3 Het beroep is behandeld ter zitting van 4 juli 2008, waar eisers in persoon zijn verschenen, bijgestaan door mr. B.A. Wille, advocaat te Alphen aan de Rijn, en J.J.M Vernooij, makelaar/taxateur te De Meern.
Namens verweerder zijn verschenen drs. M de Groot-den Hartogh en de heer A. Lacroix, beiden werkzaam bij de gemeente Woerden.
Namens de derde-belanghebbende Prorail B.V. te Utrecht is verschenen mr. N. Fokke, werkzaam bij Prorail B.V.
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel II, eerste lid, van de Wet van 8 juni 2005 tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verjaring van en heffing bij planschadevergoedingsaanspraken, alsmede planschadevergoedingsovereenkomsten, Stb. 2005, 305) blijft artikel 49 van Pro de WRO, zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, zijnde
1 september 2005, van toepassing op aanvragen om vergoeding van schade die vóór dat tijdstip zijn ingediend. Aangezien de aanvraag van eisers dateert van 31 maart 2004, is in dit geval het recht van toepassing zoals dat gold vóór 1 september 2005.
2.2 Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dat artikel tot 1 september 2005 luidde, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 van Pro de WRO, schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.3 Vastgesteld wordt dat het primaire besluit van 26 mei 2005 is genomen door de gemeenteraad terwijl het thans bestreden besluit is genomen door verweerder. Niet is gebleken dat de bevoegdheid te beslissen op het bezwaar door de raad aan verweerder is overgedragen. Het bestreden besluit is dan ook onbevoegdelijk genomen en dient op die grond te worden vernietigd.
2.4 De rechtbank ziet in verweerders brief van 31 juli 2008 grond te onderzoeken of de rechtgevolgen van het te vernietigen besluit in stand kunnen blijven. Daarvoor is voorwaarde dat het besluit overigens de rechterlijke toets kan doorstaan.
2.5 De rechtbank heeft in haar uitspraak van 13 april 2007 onder meer overwogen dat de gemeenteraad nader diende te motiveren waarom het door Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) in het rapport van augustus 2004 vastgestelde schadebedrag zo substantieel afwijkt van de door Vernooij in het rapport van 11 mei 1998 getaxeerde waardedaling.
2.6 Gelet op het thans bestreden besluit van 29 oktober 2007 is niet langer in geschil dat eisers als gevolg van de planologische wijziging in een nadeliger positie zijn komen te verkeren ten gevolge waarvan zij schade hebben geleden die niet of niet geheel ter hunner laste moet blijven en die niet anderszins is verzekerd. Daarmee is alleen de vaststelling van de hoogte van de te vergoeden schade nog in geschil tussen partijen.
2.7 De rechtbank stelt voorop dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat de gemeenteraad in beginsel op een door de SAOZ uitgebracht advies mag afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
2.8 De SAOZ heeft op 22 mei 2007 nader geadviseerd. De SAOZ acht de ernst van de planologische inbreuk vrij beperkt en is tot de conclusie gekomen dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object met € 25.000,- is gedaald. De SAOZ geeft verder aan dat het door Vernooij vastgestelde schadebedrag substantieel afwijkt, omdat Vernooij zijn taxatie niet heeft gebaseerd op de vereiste maximale invulling van de oude en nieuwe planologische situatie en een te hoog gewicht heeft toegekend aan de nadelen van de mutatie. De hoogte van de door Vernooij getaxeerde schade komt neer op 10,8% van de waarde van het object en uit de rechtspraak vloeit voort dat een dergelijke schade slechts in aanmerking zou kunnen komen indien de mutatie tot bovenmatig nadeel zou hebben geleid. Daarvan is, aldus de SAOZ, in alle redelijkheid geen sprake.
2.9 In het taxatierapport van Vernooij is aangegeven dat het object door de planologische wijziging € 91.000,- minder waard is geworden. Vernooij heeft aangegeven dat de schade wordt veroorzaakt door aantasting van de privacy (inzichtschade), lichthinder door inschijnende autolampen, geluids- en uitzichtschade. Ervaring leert, zo stelt hij, dat kopers voor een object in deze prijsklasse zeer gesteld zijn op hun privacy. Een waardevermindering van circa 9% is volgens hem reëel.
2.10 Wanneer een betrokkene een beslissing over planschadevergoeding aanvecht door overlegging van een tegenadvies, is het van belang dat een dergelijk tegenadvies berust op een juiste planologische vergelijking, waarbij de relevante peildatum in acht wordt genomen. Hiertoe dient de schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime waarbij niet de feitelijke situatie van belang is maar hetgeen op grond van het voordien geldende regime maximaal kon worden gerealiseerd ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.11 Omdat de waarde van een object aan de hand van objectieve factoren moet worden bepaald, kan niet zonder meer worden volstaan met de motivering dat de waardevaststelling is gebaseerd op ervaring en intuïtie, doch moet worden onderbouwd welke factoren in welke mate oorzaak zijn van een waardevermindering.
2.12 De rechtbank is van oordeel dat eisers met het taxatierapport van Vernooij niet aannemelijk hebben gemaakt dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven. In het taxatierapport van Vernooij komt niet tot uitdrukking dat een expliciete planvergelijking is gemaakt, waarbij is uitgegaan van planmaximalisatie. Verder is niet gemotiveerd waarom, in afwijking van het advies van de SAOZ, wordt geconcludeerd tot een schade van € 91.000,-. Het taxatierapport van Vernooij biedt daarom onvoldoende basis voor afwijking van het advies van de SAOZ. In de stellingen van eisers dat het verschil in schadebedragen wordt veroorzaakt door het verschil in de waardering van de ernst van de opgetreden schadefactoren en dat SAOZ geen oog heeft gehad voor het feit dat kopers van panden in de prijsklasse van het onderhavige object kritisch zijn, ziet de rechtbank onvoldoende aanvullende onderbouwing om het advies van de SAOZ als ondeugdelijk terzijde te schuiven of om te oordelen dat de adviezen van de SAOZ niet aan de besluitvorming ten grondslag gelegd hadden mogen worden.
2.13 Gelet op het vorenstaande bestaat geen aanleiding tot het benoemen van een deskundige, zoals door eisers is verzocht, en is er grond om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten.
2.14 De rechtbank ziet aanleiding verweerder op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb te veroordelen in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 644,- als kosten van verleende rechtsbijstand (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting ad € 322,- per punt). Nu Vernooij ter zitting is verschenen als medegemachtigde kent de rechtbank hiervoor geen punten toe. De kosten die eisers hebben gemaakt voor het inschakelen van Vernooij voor een reactie op het aanvullende advies van de SAOZ, komen niet voor vergoeding in aanmerking gelet op hetgeen hiervoor over die reactie is overwogen en op de uitkomst van de procedure.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt het besluit van verweerder van 29 oktober 2007;
3.3 bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit geheel in stand blijven;
3.4 wijst de gemeente Woerden aan als rechtspersoon die het door eisers betaalde griffierecht ten bedrage van € 143,- aan hen dient te vergoeden;
3.5 veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 644,-, onder aanwijzing van de gemeente Woerden als rechtspersoon die deze kosten aan eisers moet voldoen.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven als voorzitter en mrs. G.J. van Binsbergen en R.M. Crowe als leden en in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2008.
De behandelend griffier De voorzitter:
E. Heemsbergen is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
mr. B.J. van Ettekoven
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak staat, binnen zes weken na de dag van bekendmaking hiervan, voor belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Let wel:
Ook als u in deze uitspraak (gedeeltelijk) in het gelijk bent gesteld, kan het van belang zijn hoger beroep in te stellen voor zover de rechtbank gronden uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft verworpen en u daar niet in wilt berusten.