Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 08/515
uitspraak van de meervoudige kamer d.d. 1 september 2008
in de zaak van
[eiser 1] en [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
tegen
de raad van de gemeente Oudewater,
verweerder.
Inleiding
1.1 Bij besluit van 30 september 2004 heeft verweerder het verzoek van eisers om planschadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in verband met de verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de WRO voor de bouw van een kindercentrum en 31 woningen (seniorenappartementen) op de locatie [locatie] te Oudewater, afgewezen.
Bij besluit van 23 maart 2005 heeft verweerder het door eisers tegen dit besluit gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.2 Bij uitspraak van 24 augustus 2006, zaaknummer SBR 05/2309, heeft deze rechtbank het daartegen door eisers ingestelde beroep gegrond verklaard en dit besluit vernietigd.
1.3 Bij besluit van 13 december 2007, verzonden op 3 januari 2008, heeft verweerder het bezwaar andermaal ongegrond verklaard. Tegen dit besluit hebben eisers op 10 februari 2008 beroep ingesteld.
1.4 Het beroep is behandeld ter zitting van 4 juli 2008, waar eisers in persoon zijn verschenen, bijgestaan door gemachtigden mr. J.C.V. Grondhuis Geenen, werkzaam bij Geenen bedrijfsjuristen te Utrecht, en drs. K.F.J.P. de Bont, werkzaam bij De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen te Ulvenhout. Namens verweerder is verschenen A.B. den Boer, werkzaam bij de gemeente Oudewater.
Overwegingen
2.1 De rechtbank heeft bij uitspraak van 24 augustus 2006, zaaksnummer SBR 05/2309, het besluit op bezwaar van 23 maart 2005 vernietigd en bepaald dat verweerder nader zal moeten onderzoeken of eisers in een planologisch nadeliger positie zijn geraakt doordat het bouwplan deels buiten de in het bestemmingsplan opgenomen bouwvlakken is gerealiseerd, de verminderde privacy van eisers daarbij mede in aanmerking genomen.
Anders dan betoogd, is in deze uitspraak niet uitdrukkelijk en zonder voorbehoud een oordeel gegeven over de vraag of eisers tengevolge van het vrijstellingsbesluit in een planologisch nadeliger positie zijn geraakt, zodat het verweerder vrij stond zijn besluit van 30 september 2004 in volle omvang te heroverwegen.
2.2 In het thans bestreden besluit heeft verweerder op grond van het aanvullende rapport van 28 februari 2007 van de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (JOS) het bezwaar wederom ongegrond verklaard. In dit aanvullende rapport is aangegeven dat eisers geen schade hebben geleden, omdat het vrijstellingsbesluit ten opzichte van het geldende bestemmingsplan 'Stadskern 1980' zowel tot voor- als tot nadeel voor eisers heeft geleid. Het planologische nadeel vloeit, aldus de JOS, voort uit de situering van de door het vrijstellingsbesluit mogelijk gemaakte bebouwing buiten de op de plankaart opgenomen bouwvlakken en bestaat uit inkijk in de tuin van eisers. Het planologische voordeel bestaat uit het wegvallen van de huidige bestemming en de daardoor gewijzigde gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden. De JOS acht redengevend dat ten gevolge van deze bestemming het gebruik van de betreffende gronden in de nabijheid van het perceel van eisers reeds kon leiden tot toename van de inkijk in de tuin van eisers, omdat op deze gronden bebouwing was toegestaan met een maximale goothoogte van 6 meter en bouwhoogte van 12,60 meter. Nu het vrijstellingsbesluit betrekking heeft op bebouwing met een beduidend lagere bouwhoogte van 9,50 meter, is voor eisers sprake van een mindere verslechtering van het woon- en leefmilieu dan op grond van het oude bestemmingsplan mogelijk was. Van extra aantasting van de privacy is geen sprake.
2.3 Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO dient te worden bezien of er sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het nieuwe regime en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden.
2.4 Eisers hebben ter zitting aangegeven hun formele beroepsgronden niet langer te handhaven, zodat deze verder onbesproken blijven.
2.5 Eisers betogen allereerst dat verweerder ten onrechte heeft gekeken naar hetgeen onder het oude bestemmingsplan maximaal mogelijk was. Zij achten dat niet reëel omdat de maximale invulling van de toen vigerende bestemming om financiële en bouwtechnische redenen nooit zou zijn gerealiseerd.
De rechtbank onderschrijft dit betoog niet. In hetgeen eisers aanvoeren wordt geen aanleiding gevonden om te veronderstellen dat in het onderhavige geval niet van de maximale benuttingsmogelijkheden van het oude regime mag worden uitgegaan. Zo was het niet ondenkbaar dat na de sloop van het oude, aan renovatie toe zijnde complex huurwoningen, ter plaatse nieuwbouw van woningen zou zijn gerealiseerd tot de maximaal toegestane bouwhoogte. Niet relevant is of de toentertijd aanwezige huurwoningen konden worden verbouwd en vergroot met benutting van de maximale bouwmogelijkheden. Daarom kan de stelling dat een dergelijke verbouwing om financiële en bouwtechnische redenen niet haalbaar was, onbesproken blijven.
2.6 Eisers hebben daarnaast aangevoerd dat voor- en nadelen elkaar niet compenseren, omdat het terugvallen van de toegestane bouwhoogte van 12,60 meter onder het oude regime naar 9,50 meter onder het nieuwe regime niet als voordeel kan worden gekwalificeerd. Daar staat namelijk tegenover, aldus eisers, dat het appartementencomplex zo'n 10 meter dichter bij hun woning is gesitueerd, de bouwmassa is toegenomen en de mogelijkheden tot inkijk eerder zijn toegenomen dan afgenomen.
Anders dan verweerder, en met eisers, is de rechtbank van oordeel dat het vrijstellingsbesluit voor eisers heeft geleid tot een planologisch nadeliger situatie.
Daarbij is ten eerste van belang de situering van de bouwwerken. Onder het oude regime was bebouwing mogelijk in de drie op de plankaart aangegeven bouwvlakken, waartussen enige afstand was gelegen. De met toepassing van het vrijstellingsbesluit opgerichte nieuwbouw behelst een aaneengesloten bouwblok in U-vorm, dat in vergelijking tot de oude bouwmogelijkheden is gerealiseerd tot 10 meter dichterbij de perceelsgrens en de achtergevel van de woning van eisers. Door de geringere afstand tot de nieuwbouw, alsmede door de massaliteit van de nieuwbouw zijn eisers ontegenzeggelijk in een nadeliger planologische positie komen te verkeren. Dat wordt naar het oordeel van de rechtbank niet gecompenseerd door de geringere bouwhoogte. Het nieuwe appartementencomplex is 9,5 meter hoog. Dat is weliswaar minder dan de toegestane maximale bouwhoogte van 12,60 meter onder het oude regime, maar daarmee is niet gezegd dat de mogelijkheden tot inkijk in het voordeel van eisers zijn gewijzigd. Integendeel, de rechtbank acht het aannemelijk dat de mogelijkheden tot inkijk zijn toegenomen. Daarbij betrekt de rechtbank naast de situering van het bouwblok, dat het appartementencomplex bestaat uit een aaneengesloten bouwwerk met afgeplat dak, galerijen en patio's, ook aan de achterzijde. Dit betekent dat uit vele woningen in dit complex, die dichter op de woning van eisers zijn gelegen, op en in de tuin van eisers kan worden gekeken. Voorheen was dit anders door de situering van de bouwblokken en de maximale goot- en nokhoogte. Maximale benutting van de bouwmogelijkheden zou hebben geleid tot een kap met een grote hellingshoek. In het dakvlak zouden dakkapellen en/of dakramen hebben kunnen worden gerealiseerd, maar het is niet aannemelijk dat deze op een hoogte van meer dan 9,5 meter zouden zijn gerealiseerd.
2.7 Nu het bestreden besluit een juiste (feitelijke) grondslag ontbeert, komt het voor vernietiging in aanmerking. Het beroep zal gegrond worden verklaard.
Gezien de datum van eisers verzoek om planschade, het gegeven dat ook deze beslissing op bezwaar de rechterlijke toets niet kan doorstaan, en de lange duur van de procedure, acht de rechtbank termen aanwezig om in dit geschil met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Awb zelf in de zaak te voorzien. Daartoe wordt als volgt overwogen.
2.8 Eisers hebben, onder verwijzing naar het taxatierapport van de makelaar H. van der Linde van 20 juni 2003, betoogd dat hun schade € 20.000,- bedraagt. Van der Linde heeft de waarde van de woning van eisers vóór en ná de wijziging van het planologische regime vastgesteld op € 235.000,- respectievelijk € 215.000,-. Hoewel in dit taxatierapport schadefactoren zijn opgenomen, ontbreekt daarin onder meer een zelfstandige planvergelijking en kan aan dit rapport niet worden ontleend dat de maximale invulling van het oude regime daarin als uitgangspunt heeft gediend. De rechtbank gaat daarom aan deze taxatie van de schade voorbij.
De rechtbank ziet aanleiding de door eisers geleden schade in redelijkheid en billijkheid te bepalen op 2% van de door Van der Linde hiervoor aangegeven waarde van de woning van eisers per juni 2003, welke waarde door verweerder niet is weersproken. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat er sprake is van één schadefactor en dat de aantasting van de privacy van eisers beperkt van aard en omvang is, zodat alleen een lichte waardevermindering kan worden aangenomen. De rechtbank zal bepalen dat ter zake van planschade op de voet van artikel 49 van Pro de WRO aan eisers een bedrag moet worden toegekend ter hoogte van € 4.700,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het verzoek, te weten 10 november 2003.
2.9 Ten aanzien van het verzoek van eisers om vergoeding van de door hen gemaakte kosten overweegt de rechtbank als volgt.
De kosten verbonden aan het rapport van makelaar Van der Linde komen niet voor vergoeding in aanmerking, gelet op hetgeen hiervoor onder 2.7 is overwogen en het feit dat dit rapport niet in het kader van deze procedure is uitgebracht.
De kosten die eisers hebben gemaakt voor het inschakelen van de deskundige K.F.J.P. de Bont RT, werkzaam bij De Bont Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen, teneinde een reactie op het advies van de JOS te kunnen geven, merkt de rechtbank aan als redelijkerwijs noodzakelijk gemaakte kosten om tot een geobjectiveerde waardebepaling te komen. De rechtbank kent, met toepassing van de artikelen 1 en 2, eerste lid, onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) in samenhang met artikel 6 van Pro het van overeenkomstige toepassing zijnde Besluit tarieven in strafzaken, een vergoeding toe voor deze werkzaamheden. Bij afwezigheid van een urenopgave begroot de rechtbank het aantal bestede uren op vier, zodat de toe te kennen vergoeding 4 maal € 81,23 = € 324,92 bedraagt.
Voorts veroordeelt de rechtbank verweerder in de kosten die eisers in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het bepaalde in het Bpb vastgesteld op € 1.127,- (1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting van 12 januari 2007, 0,5 punt voor de reactie op het aanvullende advies van de JOS van 13 april 2007, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting x € 322,- per punt) als kosten van verleende rechtsbijstand. Nu De Bont ter zitting is verschenen als medegemachtigde kent de rechtbank hiervoor geen nadere punten toe.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt het besluit van 13 december 2007;
3.3 bepaalt dat aan eisers ter zake van planschade op de voet van artikel 49, eerste lid, van de WRO wordt toegekend een bedrag van € 4.700,- (ZEGGE: vier duizend en zeven honderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 november 2003 tot aan de dag der voldoening, te betalen door de gemeente Oudewater aan eisers;
3.4 bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
3.5 wijst de gemeente Oudewater aan als rechtspersoon die het door eisers betaalde griffierecht ten bedrage van € 143,- aan hen dient te vergoeden;
3.6 veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 1.451,92 onder aanwijzing van de gemeente Oudewater als rechtspersoon die deze kosten aan eisers moet voldoen.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven als voorzitter en mrs. G.J. van Binsbergen en R.M. Crowe als leden en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2008.
De behandelend griffier De voorzitter:
E. Heemsbergen is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
mr. B.J. van Ettekoven
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak staat, binnen zes weken na de dag van bekendmaking hiervan, voor belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.
Let wel:
Ook als u in deze uitspraak (gedeeltelijk) in het gelijk bent gesteld, kan het van belang zijn hoger beroep in te stellen voor zover de rechtbank gronden uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft verworpen en u daar niet in wilt berusten.