Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 08/501
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 december 2008
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
en
het hoofd belastingen van de gemeente [P],
verweerder.
Inleiding
1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 31 december 2007, waarbij eisers bezwaar tegen de beschikking van 31 maart 2007 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikking is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 vastgesteld op € 916.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2005.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 27 november 2008, waar eiser is verschenen. Namens verweerder is verschenen [A], werkzaam bij de gemeente [P].
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt twee jaren voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
In afwijking van het eerste lid wordt de waarde op grond van het derde lid van dit artikel bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,
b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat verweerder had moeten uitgaan van het eigen verkoopcijfer van € 715.000,-, nu de transactiedatum van 1 maart 2005 dicht bij de waardepeildatum ligt. De WOZ-waarde kan derhalve per waardepeildatum 1 januari 2005 niet hoger hebben gelegen dan die waarde. Naar de mening van eiser heeft verweerder slechts referentieobjecten gehanteerd die hoge transactiecijfers kennen en die (te) ver verwijderd liggen van het object. Volgens eiser zijn er ook goed vergelijkbare woningen verkocht die aanzienlijk dichter bij het object liggen en die een transactiewaarde van rond de € 700.000,- hebben. Eiser vindt het onbegrijpelijk dat gesproken wordt over een waardepeildatum van 1 januari 2005 terwijl vervolgens wordt gekeken naar de waarde op 1 januari 2007. Eiser wijst er verder op dat de referentieobjecten eveneens zijn opgeknapt maar toch een lagere WOZ-waarde hebben dan de aankoopprijs. Bij zijn object ligt de WOZ-waarde echter veel hoger dan de aankoopprijs. De thans vastgestelde WOZ-waarde correspondeert volgens eiser niet met de werkelijke waardevermeerdering en is in zijn ogen dan ook buitenproportioneel. Eiser acht een waarde van maximaal € 715.000,- reëel.
2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.4 Ten aanzien van de beroepsgrond van eiser dat gekeken had moeten worden naar de waardepeildatum 1 januari 2005 en niet naar de toestandsdatum van 1 januari 2007, overweegt de rechtbank dat het onderhavige object na aankoop is gerenoveerd. In dat geval wordt ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ de waarde van het object bepaald naar de staat van 1 januari 2007 (toestandsdatum) en het prijspeil van 1 januari 2005 (waardepeildatum). Daaraan voegt de rechtbank toe dat de eigen aankoopprijs in veel gevallen inderdaad een betere indicatie geeft dan het gebruikmaken van transactiecijfers van referentiewoningen. In dit geval geldt echter dat de aankoopprijs geen goede indicatie (meer) geeft van de waarde aangezien het object na aankoop grondig is opgeknapt. Eiser heeft ter zitting de kosten voor de renovatie niet willen noemen, maar wel aangegeven dat deze aanzienlijk waren. Verweerder heeft bij de waardering dan ook rekening kunnen en mogen houden met verbeteringen die na 1 januari 2005 (en na de aankoopdatum) aan het object zijn aangebracht.
2.5 Verweerder heeft verwezen naar het naar aanleiding van het beroepschrift uitgebrachte taxatierapport van [B] (opnamedatum 8 augustus 2005) en [A] (opnamedatum 3 april 2008). Blijkens het taxatierapport gaat het om een vrijstaande woning met kelder, twee aanbouwen, garage en een zwembad. De perceeloppervlakte van het object bedraagt 1.000 m² en de inhoud van het hoofdgebouw (de woning) bedraagt 520 m³. Op de toestandsdatum van 1 januari 2007 is de woning volledig gerenoveerd en verbeterd. De fundering van de aanbouw en de garage is gemaakt en de aanbouw is vernieuwbouwd.
2.6 Verweerder heeft het object vergeleken met vier referentiewoningen, te weten [woning 1], [woning 2], [woning 3] en [woning 4], alle te [woonplaats]. Wat betreft de woningen [woning 2] en [woning 3] stelt de rechtbank vast dat deze zijn verkocht op respectievelijk 6 juni 2006 en 20 november 2006. Deze verkoopdata zijn naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2005, zodat de rechtbank deze woning bij haar beoordeling buiten beschouwing laat. De overige twee referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Verweerder erkent dat de huidige referentiewoningen niet identiek zijn aan eisers woning, maar acht de verschillen niet zodanig dat daarmee bij de waardering geen rekening kan worden gehouden. De rechtbank acht verweerders standpunt in deze niet onjuist. De door eiser genoemde panden betreffen twee-onder-een-kapwoningen en zijn daarom niet goed vergelijkbaar met het object dat een vrijstaand pand is. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.7 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, oppervlakte, garages/bergingen/hobbyruimtes, zwembaden en aanbouwen van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Aan de hand van de waardeberekening is ook de prijs per m³ en m² inzichtelijk gemaakt en een vergelijking gemaakt met de referentiewoningen. De rechtbank acht aannemelijk dat er, zoals verweerder ter zitting heeft aangegeven, een relatie bestaat tussen de oppervlakte dan wel inhoud van een woning en de prijs per m² en m³. De prijs per m³ neemt daarbij af naarmate de inhoud van een woning groter is. In dat verband overweegt de rechtbank dat de woning aan de [woning 4] een veel grotere inhoud heeft dan het object. Nu voor het object desondanks eenzelfde kubieke meter prijs is berekend, kan niet worden gezegd dat de aan het object toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van deze referentiewoning. Verweerder heeft derhalve naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.
2.8 Met betrekking tot de beroepsgrond van eiser dat de WOZ-waarde van het object buitensporig is gestegen en niet overeenkomt met de waarde op basis van door de vereniging Eigen Huis genoemde stijgingpercentages, overweegt de rechtbank dat de waardering naar een waardepeildatum onafhankelijk van eerdere waarderingen wordt uitgevoerd. Van belang is immers welke waarde het object had op de waardepeildatum met als toestandsdatum 1 januari 2007. Een vergelijking met de eerder vastgestelde waarde, verhoogd met regionale of landelijke stijgingspercentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan voor de waardering dan ook niet als maatstaf worden gebruikt.
2.9 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum.
2.10 De door eiser aangevoerde bezwaren kunnen, gelet op het voorgaande, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2008.
De griffier: De rechter:
mr. M.H.L. Debets mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.