Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 260709 / KG ZA 09-14
Vonnis in kort geding van 13 februari 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ADROGE BEHEER B.V.,
gevestigd te Bilthoven,
eiseres,
advocaat mr. M.P.H. van Wezel,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool,
2. DE (OVERIGE) PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK GELEGEN TE (3768 MD) SOEST AAN DE SOESTERBERGSESTRAAT 158,
verblijvende te Soest,
gedaagden,
niet verschenen.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van gedaagde sub 1, hierna te noemen: [gedaagde sub 1].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eiseres, hierna te noemen: Adroge Beheer, heeft in augustus 2008 de eigendom verkregen van de onroerende zaak aan de Soesterbergsestraat 158 te Soest, hierna te noemen: het pand.
2.2. Op of omstreeks 16 oktober 2008 hebben gedaagden het pand gekraakt.
2.3. Op 27 oktober 2008 heeft Adroge Beheer een huurovereenkomst kantoorruimte gesloten met de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid The One B.V. (hierna te noemen: The One of de huurder). De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Adroge Holding B.V. is bestuurder van laatstgenoemde vennootschap.
De huurovereenkomst luidt - voor zover relevant - als volgt:
“(…) 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaren, ingaande op 1 augustus 2008 en lopende tot met 31 juli 2013. (…)”
2.4. Op of omstreeks 9 december 2008 heeft The One terzake van de huur van het pand een huursom aan Adroge Beheer betaald van ruim EUR 17.000,--.
2.5. Op 10 december 2008 heeft Adroge Beheer bij de gemeente Soest een bouwvergunning aangevraagd met betrekking tot het pand.
2.6. Op 9 januari 2009 heeft Adroge Beheer de bouwvergunningsaanvraag aangepast.
2.7. Bij brief van 14 januari 2009 heeft de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bouwbedrijf Van den Hengel B.V. aan de door Adroge Beheer voor de verbouwing van het pand ingeschakelde architect meegedeeld dat zij met ingang van 1 maart 2009 met de verbouwing wil starten.
3. Het geschil
3.1. Adroge Beheer vordert samengevat - het volgende:
- veroordeling van gedaagden tot ontruiming van het pand,
- afgifte van een machtiging aan Adroge Beheer om de ontruiming zelf, zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie ten uitvoer te leggen,
- te bepalen dat het vonnis binnen een termijn van 12 maanden ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich in het pand bevindt of daarin binnentreedt,
- veroordeling van gedaagden in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde sub 1] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De voorzieningenrechter constateert dat gedaagden sub 2 zich ter zitting niet bekend hebben gemaakt, zodat geoordeeld moet worden dat zij niet verschenen zijn. Nu voorts ten aanzien van het exploot van dagvaarding de overige bij de wet voorgeschreven formaliteiten en een redelijke termijn in acht genomen zijn, zal ten aanzien van gedaagden sub 2 verstek worden verleend.
4.2. Vaststaat dat [gedaagde sub 1] en de overige, anonieme, gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven. De vordering tot ontruiming kan derhalve in beginsel worden toegewezen. Dit is slechts anders, indien Adroge Beheer onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij haar vordering of onder de omstandigheden van het geval misbruik zou maken van een haar toekomende bevoegdheid tot ontruiming.
4.3. Adroge Beheer heeft terzake van het bestaan van een spoedeisend belang bij haar ontruimingsvordering aangevoerd dat zij op basis van een huurovereenkomst met The One gehouden is deze zo spoedig mogelijk het ongestoord huurgenot van het pand te verschaffen, en in dat kader - vooruitlopende op de te verlenen bouwvergunning - zo spoedig mogelijk wil starten met het uitvoeren van niet-bouwvergunningsplichtige werkzaamheden in het pand.
4.4. [gedaagde sub 1] heeft gesteld dat de vraag is welke waarde aan het huurcontract kan worden ontleend. Volgens haar kan niet worden uitgesloten dat sprake is van een schijnovereenkomst die tot doel heeft een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming te creëren, aangezien dezelfde personen als bestuurder c.q. aandeelhouder betrokken zijn bij zowel de verhuurder als de huurder.
4.5. De enkele omstandigheid dat dezelfde personen betrokken zijn bij twee vennootschappen die met elkaar een huurovereenkomst sluiten, brengt niet noodzakelijker-wijs mee dat sprake is van een schijnovereenkomst. Er kunnen goede redenen zijn waarom voor een dergelijke constructie wordt gekozen.
Daarbij komt dat uit de door Adroge Beheer als productie 3 overgelegde correspondentie van The One met de gemeente Woerden voldoende aannemelijk wordt dat The One op zoek is naar vervangende kantoorruimte. Uit deze correspondentie blijkt dat de gemeente het voornemen heeft het pand dat nu gehuurd is door The One, aan te wenden voor eigen gebruik. Met dat doel heeft de gemeente een opzegtermijn aan eigen zijde bedongen van één maand. Dit duidt erop dat - voor zover al niet zou moeten worden afgegaan op de juistheid van de ter zitting afgelegde verklaring dat de gemeente Woerden inmiddels een beroep op deze opzegmogelijkheid heeft gedaan - in de bestaande huursituatie van The One op korte termijn verandering kan komen.
Daarnaast is het onwaarschijnlijk dat The One - naast de huurbetalingen aan de gemeente Woerden - huurbetalingen aan Adroge Beheer zou doen in verband met de huur van het pand (zie productie 8 van Adroge Beheer), indien zij niet daadwerkelijk op een zo kort mogelijke termijn het pand zou kunnen en willen betrekken.
4.6. Aan de zijde van de verhuurder (Adroge Beheer) bestaat het belang bij de huurovereenkomst eruit dat zij in staat wordt gesteld om de kosten voor de financiering van het pand (een koopsom van ruim anderhalf miljoen euro) en de kosten van de voorgenomen verbouwing zo spoedig mogelijk terug te verdienen middels het realiseren van huuropbrengsten. Voor zover Adroge Beheer op dit moment reeds huur ontvangt van de huurder, moet zij er rekening mee houden dat zij vanwege het niet nog niet kunnen verstrekken van het huurgenot deze betalingen uiteindelijk zal moeten crediteren. In het licht van het voorgaande acht de voorzieningenrechter het gevaar voor leegstand, waarop [gedaagde sub 1] heeft gewezen, dan ook niet groot. Hoe sneller The One het huurgenot van het pand kan worden verschaft, des te sneller kan Adroge Beheer de kosten met betrekking tot het pand gaan terugverdienen.
4.7. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de stelling van [gedaagde sub 1] dat sprake is van een schijnovereenkomst moet worden afgewezen.
4.8. Verder heeft [gedaagde sub 1] als verweer aangevoerd dat de behandeling van de bouwvergunningsaanvraag nog geruime tijd (drie maanden) in beslag zal nemen, en dat haar de mogelijkheid moet worden geboden om tot dat moment in het pand te blijven.
4.9. Adroge Beheer heeft ter zitting verklaard dat zij op 9 januari 2009 de bouwvergunningsaanvraag zodanig heeft aangepast dat daarvoor geen vrijstellingsprocedure behoeft te worden doorlopen. Dit brengt mee dat de verlening van de bouwvergunning sneller kan verlopen dan [gedaagde sub 1] heeft gesteld.
Voorts blijkt uit het ter zitting verhandelde dat de te verrichten werkzaamheden kunnen worden onderverdeeld in bouwvergunningsplichtige werkzaamheden aan de buitenzijde van het pand en niet-bouwvergunningsplichtige werkzaamheden aan de binnenkant. Door Adroge Beheer kan tijdswinst worden geboekt, indien zij reeds met het laten uitvoeren van werkzaamheden aan de binnenzijde kan beginnen. Mogelijk kan zij dientengevolge The One reeds eerder dan na voltooiing van de bouwvergunningsplichtige werkzaamheden een deel (het achterste gedeelte) van het pand laten gebruiken.
Tenslotte geldt dat indien - zoals [gedaagde sub 1] ter zitting heeft aangegeven - er sprake is van lekkage vanuit het dak van het pand, daarin een extra reden gelegen is dat Adroge Beheer zo spoedig mogelijk kan beschikken over een leeg pand ten behoeve van het uitvoeren van benodigde herstelwerkzaamheden en overige werkzaamheden aan de binnenzijde van het pand.
4.10. De voorzieningenrechter constateert verder dat Adroge Beheer relatief kort na het in eigendom verkrijgen van het pand een huurovereenkomst heeft gesloten (met The One) en een bouwvergunningsaanvraag heeft ingediend. Voorts blijkt uit de onder 2.7 bedoelde brief dat er ook vergevorderde plannen zijn voor de start van diverse werkzaamheden aan het pand op korte termijn (1 maart 2009). In dit licht acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat na een eventuele ontruiming van gedaagden Adroge Beheer niet voortvarend aan de slag zal gaan met het laten uitvoeren van werkzaamheden aan het pand.
4.11. Uit het voorgaande volgt dat Adroge Beheer voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van het pand. Het gestelde belang van [gedaagde sub 1] bij het hebben van betaalbare woonruimte weegt niet op tegen dit spoedeisende belang, zodat de vorderingen in beginsel voor toewijzing vatbaar zijn.
4.12. In het licht van het feit dat gedaagden reeds geruime tijd in het pand verblijven, zal hen een ruimere termijn worden gegund om het pand te ontruimen dan gevorderd.
4.13. De door Adroge Beheer gevorderde machtiging om de ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen zal op de in de beslissing te vermelden manier worden toegewezen.
4.14. Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Adroge Beheer worden begroot op:
- dagvaarding EUR 92,98
- vast recht 254,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.162,98
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2. veroordeelt gedaagden om binnen 7 dagen na de betekening van dit vonnis de onroerende zaak gelegen te Soest aan de Soesterbergsestraat 158 met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, en geheel leeg en ontruimd ter beschikking van Adroge Beheer te stellen,
5.3. bepaalt dat de door Adroge Beheer in te schakelen deurwaarder gemachtigd is om de ontruiming zo nodig met behulp van justitie en politie ten uitvoer te leggen, indien gedaagden in gebreke blijven aan het onder 5.2. bepaalde van dit vonnis te voldoen,
5.4. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.5. veroordeelt gedaagden in de proceskosten, aan de zijde van Adroge Beheer tot op heden begroot op EUR 1.162,98,
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Delft-Baas en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2009.?
w.g. griffier w.g. rechter