Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 08/2252
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2009
inzake
[eiseres],
wonende te Nieuwegein,
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwegein,
verweerder.
Inleiding
1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 18 juli 2008, waarbij het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 29 februari 2008 gegrond is verklaard en waarbij
op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres object] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 is vastgesteld op € 318.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2007. Bij laatstgenoemde beschikking was de waarde van het object vastgesteld op € 335.000,-.
1.2 Bij uitspraak van verweerder van 31 juli 2008 is de waarde van het object vastgesteld op € 305.000,-.
1.3 Bij brief van 23 september 2008 heeft de rechtbank aan eiseres meegedeeld dat het door haar ingestelde beroep tegen de uitspraak van 18 juli 2008 - op grond van artikel 6:19, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) - in beginsel mede gericht wordt geacht tegen de uitspraak van 31 juli 2008.
1.4 Het beroep is behandeld ter zitting van 23 maart 2009, waar eiseres, zoals tevoren aangekondigd, niet is verschenen. De heffingsambtenaar, J. van den Heuvel, is verschenen, alsmede H.B. van Bommel, taxateur, werkzaam bij Atend te Veenendaal.
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.2 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat het object is vergeleken met de referentiewoningen [straat] 1 en 13. De referentiewoning op nr. 1 is veel groter en heeft een garage. De referentiewoning op nr. 13 is iets kleiner dan het object. Deze woning is in 2007 verkocht voor € 280.000,-. De uitbouw van het object is naar de mening van eiseres geen € 25.000,- waard.
2.3 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.4 Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport van 31 juli 2008. Blijkens het taxatierapport betreft het object een hoekwoning, bouwjaar 1997, met een aangebouwde woonruimte, berging en tuin. De woning heeft inclusief de aanbouw een inhoud van 460 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 172 m2.
2.5 Verweerder heeft het object vergeleken met drie referentiewoningen, te weten [straat] 1,13 en 20, alle te Nieuwegein. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze objecten als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.6 In verweerders taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de inhoud, oppervlakte, garages en dakkapellen van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en het object is voor de waarde van het object. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.
Uit de vergelijkingsanalyse in het taxatierapport blijkt dat de woning aan de [straat] 1 weliswaar groter is en meer grond en een garage heeft, maar dat heeft ook geleid tot een aanzienlijk hogere verkoopprijs, namelijk € 362.000,-, dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van het hier in geding zijnde object. De rijwoningen aan de [straat] 13 en 2 zijn het best vergelijkbaar met het object, maar hebben 34 m3 minder inhoud en 28 m2 minder grond.
Gelet op de verkoopprijzen van die woningen per 2 mei 2007 en 3 december 2007, van
€ 280.000,- respectievelijk € 275.000,-, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 305.000,- niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.
2.7 De rechtbank is niet gebleken dat eiseres nog een belang heeft bij beoordeling van de uitspraak van 18 juli 2008, welke uitspraak is vervangen door die van 31 juli 2008. Het beroep tegen eerstgenoemde uitspraak wordt om die reden niet-ontvankelijk verklaard.
Wel zal verweerder het door eiseres betaalde griffierecht moeten vergoeden. Eiseres heeft op 31 juli 2008 haar beroepschrift tegen de uitspraak van 18 juli 2008 ingediend. Nadien heeft zij kennis kunnen nemen van de uitspraak van 31 juli 2008, welke uitspraak strekte ter vervanging van de uitspraak van 18 juli 2008.
2.8 De door eiseres aangevoerde beroepsgronden kunnen, gelet op hetgeen onder 2.6 is overwogen, niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak van 31 juli 2008, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep niet-ontvankelijk voor zover dat beroep zich richt tegen de uitspraak van 18 juli 2008;
3.2 verklaart het beroep voor het overige ongegrond;
3.3 bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 39,- aan haar vergoedt, en wijst de gemeente Nieuwegein aan als de rechtspersoon die genoemd bedrag dient te betalen.
Aldus vastgesteld door mr. B.J. van Ettekoven en in het openbaar uitgesproken op
10 april 2009.
De griffier: De rechter:
A. Heijboer mr. B.J. van Ettekoven
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.