Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 610307 UC EXPL 09-343 MVV
vonnis d.d. 10 juni 2009
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Interco B.V.,
gevestigd te Zeist,
verder ook te noemen Interco,
eisende partij,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Voet en Sonneveld,
tegen:
1. [naam sub 1],
wonende te Utrecht,
2. [naam sub 2],
wonende te Utrecht,
verder tezamen ook te noemen [gedaagden].,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. B.M.M. Abeln.
Verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 1 april 2009.
[gedaagden]. heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 11 mei 2009. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Hierna is uitspraak bepaald.
De feiten
1
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
1.1
Interco verhuurde de flatwoning aan de [adres] te Utrecht (hierna: de woning) aan de heer [X]. De huurovereenkomst is aangegaan op 16 maart 2004.
De woning wordt beheerd door De Elf Provinciën B.V.
1.2
Voor de ingebruikname van de woning is een huisvestingsvergunning als bedoeld in de Huisvestingswet vereist.
1.3
Uit de gemeentelijke basisadministratie (GBA) blijkt dat [X] sinds 7 januari 2008 is “geëmigreerd”.
1.4
Uit de GBA blijkt voorts dat [naam sub 1], geboren [1980], sinds 15 februari 2007 op het adres staat ingeschreven en [naam sub 2], geboren [1955] en [naam sub 3], geboren [2005], sinds 23 mei 2007 op het adres staan ingeschreven.
1.5
[naam sub 1] heeft met [X] terzake de woning een overeenkomst van onderhuur gesloten. Zij heeft de met [X] overeengekomen huur steeds stipt voldaan.
1.6
De huurovereenkomst tussen Interco en [X] is ontbonden bij vonnis van de kantonrechter van 3 december 2008 (zaaknummer 601575 UC EXPL 08-16427).
1.7
Sinds [naam sub 1] weet dat [X] niet meer als bewoner stond ingeschreven, betaalt zij de huur die [X] aan Interco was verschuldigd steeds rechtstreeks aan De Elf Provinciën.
Er is geen huurachterstand.
1.8
De beslissing op bezwaar van 11 december 2008 van Burgemeester en Wethouders van Utrecht, genomen op het bezwaar van [naam sub 1]. tegen de afwijzing van haar aanvraag voor en huisvestingsvergunning voor de woning, luidt - voor zover hier van belang - als volgt:
“Aan uw cliënte wordt alsnog een nieuwe huisvestingsvergunning verleend voor de woning aan de [adres] te Utrecht.
(…)
Verder ontvingen wij een opgave van de boekhouder van cliënte met een prognose over de winstverwachting van het bedrijf over 2008/2009, waaruit blijkt dat het netto inkomen varieert tussen € 1.600,- en €1.800,- per maand.
(…)
Wij hebben aan de hand van de ons ten dienste staande gegevens geconstateerd, dat uw cliënte voldoet aan bovengemelde voorwaarden om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning. (…) Ook hebben wij geconstateerd, dat de woning voldoet aan de passendheidseisen (…) van de Huisvestingsverordening.
Uw cliënte staat sinds 8 januari 2008 ingeschreven als woningzoekende als gevolg waarvan zij over voldoende registratieduur beschikt om voor de woning in aanmerking te komen. De wachttijd voor woonruimte bedraagt immers ongeveer drie maanden. Hieruit volgt dat met ingang van de verzenddatum van dit besluit een nieuwe huisvestingsvergunning dient te worden afgegeven. De registratieduur als woningzoekende komt hiermee te vervallen.
Het vierde huis zal zorgdragen voor de uitvoering van dit besluit.”
De vordering en het verweer
2.1
Interco vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- de huurovereenkomst met [gedaagden]. ex art. 7:269 lid 2 BW beëindigt op een door de kantonrechter te bepalen tijdstip;
- [gedaagden]. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een gebruiksvergoeding voor de woning, thans € 538,54 per maand, ingaande 1 januari 2009 en wel tot [gedaagden]. de woning heeft verlaten;
- [gedaagden]. veroordeelt in de proceskosten.
2.2
Het verweer van [gedaagden]. strekt tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van Interco in de proceskosten.
2.3
De grondslag van de vorderingen en de inhoud van het verweer komen hierna - voor zover nodig - bij de beoordeling van het geschil aan de orde.
De beoordeling
3.1
Op grond van art. 7:269 lid 2 BW kan de verhuurder van een zelfstandige woonruimte binnen zes maanden nadat hij, na beëindiging van de huur tussen de verhuurder en de huurder, de onderhuur heeft voortgezet, vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op de grond dat:
a. de wederpartij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
b. de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen;
c. in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen hem en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van hem kan worden gevergd dat hij de huur met de wederpartij voortzet;
d. de wederpartij indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt.
3.2
Interco legt aan haar vorderingen alle vier de in art. 7:269 lid 2 BW genoemde gronden ten grondslag. [gedaagden]. voert verweer tegen alle vier de gronden.
Wat betreft de waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur
3.3
[gedaagden]. heeft de stelling van Interco dat zij onvoldoende waarborg biedt, gemotiveerd betwist door te stellen dat haar maandinkomen over 2008-2009 tussen de € 1.600,- en
€ 1.800,- zal bedragen. Uit de beslissing op bezwaar blijkt dat de in die procedure overgelegde opgaven van de boekhouder tot een zelfde verwachting leiden.
Niet betwist is dat een dergelijk inkomen voldoende waarborg biedt.
Voorts is niet betwist dat [gedaagden]. steeds aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de (onder)huurovereenkomst heeft voldaan, eerst jegens [X], daarna jegens Interco.
De kantonrechter is van oordeel dat, mede gelet op het verweer van [gedaagden]., Interco geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat [gedaagden]. vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.
Wat betreft de kennelijke strekking van het aangaan van de onderhuur
3.4
De kantonrechter is van oordeel dat Interco geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen.
De kantonrechter vermag niet inzien hoe de stelling van Interco dat [gedaagden]. geen antwoord geeft op de vraag in welke relatie zij tot [X] staat, zich verhoudt tot de in art. 7:269 lid 2 sub b BW genoemde beëindigingsgrond.
Wat betreft de beëindigingsgrond van art. 7:269 lid 2 sub c BW
3.5
Interco betoogt dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte alsmede op de inhoud van de geëindigde huur tussen haar en de huurder en de inhoud van de voortgezette huurovereenkomst, niet van haar kan worden gevergd dat zij de huur met [gedaagden]. voortzet.
Ter onderbouwing van haar betoog wijst Interco erop dat zij een wachtlijst heeft met gegadigden voor flatwoningen aan de [adres]. Deze gegadigden hebben allemaal inschrijfgeld aan Interco voldaan. Indien de huurovereenkomst in stand blijft wordt [gedaagden]. aldus bevoordeeld ten opzichte van de mensen op de wachtlijst.
Interco heeft geen nadere onderbouwing gegeven van haar stelling. Zo ontbreken concrete gegevens over de wachtlijst voor de [adres]. De kantonrechter onderkent dat Interco (en haar potentiële huurders) een belang heeft bij het correct afwikkelen van een wachtlijst.
Daar tegenover staat het belang van [gedaagden]. bij het kunnen voortzetten van het gebruik van de woning waar zij al twee jaar met een klein kind woont. Dat belang krijgt meer gewicht door hetgeen in de beslissing op het bezwaar is overwogen ten aanzien van de passendheid van de woning en de registratieduur van [gedaagden].: zij heeft een huisvestingsvergunning voor de woning verkregen, waardoor haar registratie als woningzoekende is vervallen. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagden]. een zwaarder gewicht toe komt dan aan gemeld belang van Interco.
Wat betreft de huisvestingsvergunning
3.6
Ook ter zitting is Interco haar stelling dat [gedaagden]. niet beschikt over een huisvestingsvergunning blijven verdedigen. In het licht van de bij conclusie van antwoord overgelegde kopie van de beslissing op bezwaar van december 2008 is dat een onbegrijpelijk standpunt: [gedaagden]. heeft een huisvestingvergunning.
3.7
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, komen de vorderingen van Interco niet voor toewijzing in aanmerking.
3.8
Interco zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden].
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen van Interco af;
- veroordeelt Interco tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagden]., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,- aan salaris gemachtigde, te voldoen aan de griffier.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.F. van Vugt, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2009.