Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 230327 / HA ZA 07-899
Vonnis in vrijwaring van 9 september 2009
in de vrijwaringszaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker
namens mr. E.J.C. Ris te Leusden,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEEÙS MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
advocaat mr. J. M. van Noort
namens mr. M.B. Esseling te Rotterdam,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE STAAT DER NEDERLANDEN,
zetelend te 's-Gravenhage,
gedaagden,
advocaat mr. J.M. van Noort
namens mr. A.R. de Jonge te Den Haag.
Partijen zullen hierna [eiser], Meeùs en de Staat genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 april 2009,
- het proces-verbaal van comparitie van 2 juni 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is in dienst van de Staat, Ministerie van Defensie (hierna: Defensie). In 1992 heeft Defensie aan hem één van de vijf dienstwoningen aan de Zuiderweg te Soest ter beschikking gesteld in verband met de uitoefening van zijn toenmalige functie van hondengeleider.
2.2. In 1998 heeft Defensie alle dienstwoningen aan de Zuiderweg te Soest overtollig verklaard vanwege een afname van militaire activiteiten op de vliegbasis Soesterberg. In juli 1998 heeft Defensie het beheer van de woningen overgedragen aan de Regionale directie Domeinen Middenoost van het Ministerie van Financiën (hierna: Domeinen). Domeinen heeft de woningen verhuurd aan de bewoners. Het huurcontract met [eiser], overgelegd als productie 2 bij antwoord van de Staat, is met ingang van 1 augustus 1998 aangegaan voor onbepaalde tijd. In dit contract staat dat [eiser] het gehuurde uitsluitend mag gebruiken als woonruimte. De huurprijs bedroeg ƒ 442,34 per maand. Bij brief van 10 februari 1999 heeft Defensie aan Domeinen opdracht gegeven om de huizen aan de Zuiderweg aan de bewoners te verkopen.
2.3. Op 9 maart 1999 heeft [eiser] een door Domeinen georganiseerde voorlichtingsbijeenkomst voor de bewoners van de woningen aan de Zuiderweg bijgewoond. Tijdens deze bijeenkomst zijn vragen gerezen over de planologische bestemming van de woningen. Bij brief van 10 maart 1999 heeft Domeinen aan de gemeente Soest (hierna: de gemeente) gevraagd wat de bestemming van de woningen in het vigerende bestemmingsplan was. Bij brief van 11 maart 1999 heeft Domeinen makelaar Nefkens te Amersfoort gevraagd om de woningen te taxeren om de geldende marktwaarde vast te stellen. Op 12 april 1999 is de onderhandse verkoopwaarde van de woning van [eiser] door makelaar H. Schep van Nefkens getaxeerd op een bedrag van ƒ 380.000,--.
2.4. Op 16 juni 1999 heeft de Staat telefonisch aan [eiser] de door hem bewoonde woning aan de [adres] te koop aangeboden voor een koopprijs van ƒ 304.000,-- onder voorbehoud resultaat bodemonderzoek. Dit bedrag was 20% lager dan de door Nefkens bepaalde onderhandse verkoopwaarde. Het is vast beleid van de Staat om voormalige dienstwoningen te verkopen voor 80% van de marktwaarde.
2.5. In een telefoongesprek van 2 juli 1999 heeft gemeenteambtenaar Stufkens naar aanleiding van de brief van de Staat van 10 maart 1999 aan Domeinen bericht dat op de woningen aan de Zuiderweg de bestemming “militaire doeleinden” rustte en dat schriftelijk antwoord binnen twee weken zou volgen.
2.6. Bij brief van 5 juli 1999 (productie 7 bij dagvaarding) heeft de Staat het koopaanbod aan [eiser] bevestigd, onder gelijktijdige verzending van een rapportage asbestonderzoek, een rapport Bouwtechnische keuring en de resultaten van bodemonderzoek. Voorts is in deze brief opgenomen:
“Ten slotte deel ik u nog mede, dat van de gemeente Soest is vernomen, dat de woningen aan de Zuiderweg 1, 3, 5, 7 en 9 nog wel een militaire bestemming hebben en dat de gemeente plannen heeft aan de overzijde van de Zuiderweg een bedrijventerrein te realiseren.
Hiermede is overigens door de niet-ambtelijk deskundige met de waardebepaling van de woning rekening gehouden. Voor verdere informatie omtrent de betreffende bestemmingsplannen moge ik u verwijzen naar de gemeente Soest.”
2.7. Op 19 juli 1999 heeft [eiser] Domeinen telefonisch bericht dat de prijs akkoord was en dat hij nog dezelfde week de ontwerp-transportakte wenste te ontvangen.
2.8. Op 7 oktober 1999 heeft de Staat het woonhuis met garage, ondergrond, erf, tuin en verder aanbehoren aan de [adres] te Soesterberg, gemeente Soest, aan [eiser] geleverd voor een koopsom van ƒ 304.000,-- ( dat is € 137.949,18 ). In de leveringsakte is opgenomen, voor zover thans van belang:
“Conformiteit:
De koper zal het verkochte gebruiken als woning.
Ten aanzien van het gebruik van het verkochte heeft verkoper het volgende medegedeeld:
hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.”
“Ontbinding
Partijen doen over en weer afstand van de bevoegdheid om na overdracht op grond van het bepaalde in artikel 265 Boek Pro 6 Burgerlijk Wetboek ontbinding van deze overeenkomst te verlangen.”
2.9. In reactie op de onder 2.3. genoemde brief van 10 maart 1999 heeft de gemeente bij brief van 11 oktober 1999 (productie 4 bij dagvaarding) aan de Staat bericht, voor zover thans van belang:
“De woningen Zuiderweg (…) hebben volgens het geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied 1994 de bestemming “Militaire doeleinden”. Deze gronden zijn bestemd voor defensiedoeleinden, met de daarbijbehorende bebouwing, dienstwoningen (…). Ingevolge artikel 1 – begripsbepalingen – wordt onder een dienstwoning verstaan “een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die kennelijk slechts is bedoeld voor de huisvesting van (het huishouden van) een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van de grond ter plaatse van het gebouw of het terrein, noodzakelijk moet worden geacht”.
Door verkoop van deze woningen aan de huidige bewoners vervalt het kenmerk van een “dienstwoning” en wordt niet langer meer voldaan aan het bestemmingsplan, tenzij bij de beëindiging van het dienstverband de woning(en) terugverkocht zou(den) worden aan Defensie.”
2.10. [eiser] heeft Meeùs per 19 augustus 2004 opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van zijn woning aan de [adres]. Deze opdracht is vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst die door beide partijen is ondertekend (productie 1 bij antwoord van Meeùs). Onder punt 5, onderzoek naar bestemmingsplan, hebben partijen ‘niet van toepassing’ aangekruist.
2.11. [eiser] is op 31 december 2004 (mede-)eigenaar geworden van zijn huidige (nieuwbouw)woning in [woonplaats].
2.12. In februari 2005 heeft C. Hoogstraten van Meeùs telefonisch aan [eiser] medegedeeld dat een potentiële koper van de gemeente te horen had gekregen dat hij de woning niet kon uitbouwen omdat het om een (militaire) dienstwoning zou gaan. Partijen hebben besproken dat dit standpunt van de gemeente niet juist kon zijn. Zij hebben afgesproken dat [eiser] de kwestie bij de gemeente aan zou kaarten en met hulp van een bevriende jurist zou zorgdragen voor een verklaring van de gemeente dat de woning wel uitgebouwd mocht worden.
2.13. Bij brief van 20 februari 2005 (productie 8 bij dagvaarding) heeft [eiser] aan de gemeente geschreven dat hij in 1999 eigenaar is geworden van zijn woning aan de [adres], dat met die koop het huurcontract is vervallen en dat de woning vanaf dat moment geen dienstwoning meer is. [eiser] heeft verder geschreven:
“Niet wetende dat dit onbekend is bij de gemeente Soest ben ik tegen het probleem aan gelopen dat nu ik mijn woning wil gaan verkopen uw ambtenaren melden dat er wellicht geen sprake kan zijn van verkoop gezien het feit dat volgens de hun bekende gegevens de woning een dienstwoning is gelegen op militair terrein. Ofwel er kan wel sprake zijn van verkoop door mij maar dan geeft de huidige bestemming problemen met het verkrijgen van een bouwvergunning zo een potentiële koper deze wil aanvragen. Dit bovenstaande wetende verzoek ik u vriendelijk het volgende voor mij te doen:
1) Volgens een artikel 19 II Pro procedure de term “Dienstwoning” uit de huidige bestemming te verwijderen.
2) Het erf en omliggend terrein de woonbestemming te geven. (Ik weet dat dit onderdeel een langdurige kwestie kan zijn omdat wijziging van een bestemmingsplan dit met zich meebrengt).
3) Mij op zo’n kort mogelijke termijn mee te delen of er daadwerkelijk bezwaren zijn tegen een eventuele verkoop van mijn woning aan een derde.
4) Mij eveneens op zo’n kort mogelijke termijn meedelen dat als verkoop geen bezwaar is, er ook geen belemmeringen zijn voor het verlenen van een eventuele bouwvergunning, wellicht volgens een artikel 19 procedure Pro, natuurlijk onder de voorwaarden die voor een normale bouwvergunning aanvraag gelden. (…)”
2.14. Bij brief van 12 mei 2005 (productie 15 bij antwoord van de Staat) heeft [eiser] Domeinen om hulp gevraagd. Hij schrijft:
“In 1999 heb ik mijn woning van uw dienst gekocht (…) vrij van enige belemmering. Ik ben dan ook altijd in de veronderstelling geweest dat als dit aan de orde zou komen de woning vrij verkocht mag worden. Eind 2004 hebben mijn vrouw en ik besloten de woning te koop aan te bieden. Er melde zich een koper. De potentiële koper wilde op voorhand weten van de gemeente of hij bouwvergunning kon krijgen voor de plannen die hij met het pand had. De ambtenaar van de gemeente Soest, de heer Hagen, deelde hem mee dat de woning niet eens door een derde gekocht mocht worden omdat de woning de term dienstwoning heeft, laat staan verbouwingen. Daarop heeft de potentiële koper uiteindelijk afgezien van de koop. Ik heb daarop op 20 februari 2005 een verzoek aan het College van B en W gedaan om de term dienstwoning te laten vervallen. (…) Daar ik maar geen antwoord van de gemeente Soest kreeg heb ik de heer Hagen gebeld. Hij deelde mij mee dat het nog wel enige tijd kon duren voordat er een beslissing zou worden genomen over mijn verzoek. De wijziging past hem niet in zijn voornemen voor een deel van Soesterberg een nieuw bestemmingsplan te maken (…) Ik ben echter nog steeds van mening dat de term dienstwoning automatisch is komen te vervallen door de aankoop van de woning in 1999. Door middel van deze brief vraag ik u (…) de gemeente Soest alsnog op de hoogte te brengen (…).”
2.15. Op 5 juni 2005 heeft [eiser] wederom een brief aan de gemeente geschreven (productie 6 bij productie 1 bij dagvaarding) en aangedrongen op antwoord op zijn brief van 20 februari 2005. [eiser] schrijft onder meer:
“Gebleken is dat potentiële kopers van mijn woning de koop niet door laten gaan omdat uw ambtenaren tot op de dag van vandaag hen onjuist informeren. Uw ambtenaren melden steevast als er naar de mogelijkheden van een bouwvergunning gevraagd wordt dat de woning niet verkocht mag worden vanwege het feit dat het een dienstwoning is en dat er daarom niet eens over een bouwvergunning gesproken kan worden.”
2.16. Bij besluit van 23 juni 2005 heeft de gemeente het bestemmingsplan “Hart voor Groen 2005” vastgesteld (productie 17 bij antwoord van de Staat). Met dit bestemmingsplan wordt onder meer beoogd het bedrijfsterrein Richelleweg/Zuiderweg planologisch mogelijk te maken. Ook in dit bestemmingsplan hebben de woningen aan de Zuiderweg de bestemming “militaire doeleinden”. In het plan is voorzien dat de militaire bestemming gewijzigd kan worden in een bedrijvenbestemming. Wijziging in een woonbestemming is niet voorzien. Het plan is goedgekeurd bij GS besluit van 7 februari 2006. Tegen dit besluit zijn beroepschriften ingediend. Het is nog onzeker of ter plaatse van de Richelleweg/Zuiderweg een bedrijfsterrein gerealiseerd kan worden.
2.17. Nadat wethouder Krijger op 13 juli 2005 een gesprek met [eiser] had gevoerd heeft de gemeente bij brief van 2 augustus 2005, productie 9 bij dagvaarding, het volgende aan [eiser] bericht:
“In antwoord op uw bovenvermelde brieven en met verwijzing naar het op 13 juli jl. door u met wethouder Krijger gevoerde gesprek, delen wij u mede dat ten tijde van de aankoop van uw woning [adres] in 1999 die woning in het bestemmingsplan Landelijk Gebied is bestemd voor “dienstwoning behorend bij militair terrein”. Die toen geldende bestemming is ongewijzigd gebleven en wij zijn niet voornemens die bestemming nu te wijzigen.”
2.18. Bij brief van 6 september 2005, productie 19 bij conclusie van antwoord van de Staat, heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] de Staat verzocht om te interveniëren bij de gemeente en zodoende een bestemmingsplanwijziging te bewerkstelligen. Bij deze brief is de Staat ook formeel aansprakelijk gesteld voor de door [eiser] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het feit dat op de woning de bestemming militaire doeleinden rust en de woning alleen gebruikt mag worden als dienstwoning.
2.19. De Staat heeft in een brief van 6 oktober 2005, productie 3 bij antwoord van Meeùs, geantwoord dat zij geen invloed heeft op de besluitvorming over wijziging van een bestemmingsplan. Zij heeft onder verwijzing naar haar brief van 5 juli 1999 aansprakelijkheid voor schade van de hand gewezen.
2.20. In maart 2006 heeft [eiser] de woning voor een koopsom van € 366.000,-- verkocht aan [A.]. [A.] was niet in dienst van Defensie. [A.] kocht de woning om er zelf in te gaan wonen. In de schriftelijke koopovereenkomst (productie 1 bij productie 1 bij dagvaarding) is onder 5.3 vermeld dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een gebruik als woonhuis/bewoning en dat het omliggende perceel/terrein een militaire bestemming heeft.
2.21. Op 2 mei 2006 is de woning door [eiser] aan [A.] geleverd. In artikel 1 van Pro de leveringsakte is vastgelegd dat koper het gekochte huis als woonhuis/voor bewoning gaat gebruiken. Voorts is vastgelegd dat verkoper geen redenen bekend zijn die zich tegen dit voorgenomen gebruik van koper verzetten.
2.22. Meeùs heeft een bedrag van € 7.417,27 voor haar diensten in rekening gebracht.
2.23. Naar aanleiding van het aanvragen van een bouwvergunning heeft de gemeente bij brief van 12 juli 2006 (productie 4 bij productie 1 bij dagvaarding) aan [A.] bericht dat ter plaatse van het perceel [adres] het bestemmingsplan Landelijk gebied 1994 geldt, dat het perceel hierin de bestemming Miltaire Doeleinden (bebouwd) heeft, dat de binnen deze bestemming vallende woningen geen burgerwoningen maar dienstwoningen behorende bij de militaire bestemming zijn, dat bewoning door iemand die niet in dienst is van Defensie niet is toegestaan en dat bebouwing alleen mogelijk is indien deze ten dienste staat van de militaire bestemming.
2.24. [A.] heeft vervolgens de koopovereenkomst met [eiser] ontbonden en [eiser] aansprakelijk gesteld voor de schade.
2.25. Bij brief van 2 augustus 2006 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] Meeùs aansprakelijk gesteld voor de door [eiser] geleden en te lijden schade als gevolg van de vordering van [A.]. Meeùs heeft aansprakelijkheid bij brief van 3 oktober 2006 van de hand gewezen.
2.26. Bij brief van 21 december 2006 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] de koopovereenkomst met de Staat ontbonden, althans vernietigd, en de Staat aansprakelijk gesteld voor de door [eiser] geleden en te lijden schade. In een brief van 6 februari 2007 heeft de Staat aansprakelijkheid afgewezen.
2.27. In de hoofdzaak is [eiser] bij vonnis van 29 oktober 2008 veroordeeld om binnen 14 dagen na dagtekening vonnis mee te werken aan de overdracht van de woning aan de [adres] te Soest door [A.] aan [eiser], op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, alsmede tot betaling aan [A.] van een bedrag van € 366.000,00 kosten koper en een boetebedrag van € 36.600,00.
2.28. [eiser] is niet in staat aan de veroordeling in de hoofdzaak te voldoen.
3. Het geschil en de beoordeling in de zaak tegen Meeùs
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank:
- voor recht verklaart dat Meeùs aansprakelijk is voor de door de toerekenbare tekortkoming van Meeùs aan de zijde van [eiser] opgekomen schade;
- Meeùs veroordeelt deze schade, nader op te maken bij staat, aan [eiser] te vergoeden;
- de bemiddelingsovereenkomst ontbindt en Meeùs veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 7.417,27 aan [eiser], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 april 2007;
- Meeùs veroordeelt in de kosten van de vrijwaringsprocedure.
3.2. [eiser] stelt ter toelichting op zijn vorderingen dat Meeùs niet als een goed opdrachtnemer heeft gehandeld. Volgens [eiser] had Meeùs als professioneel handelend makelaar de planologische bestemming van zijn woning direct na het sluiten van de overeenkomst van opdracht moeten onderzoeken en had Meeùs hem vervolgens moeten inlichten dat zijn woning alleen aan militairen verkocht kon worden en dat de verkoop dus langer zou kunnen gaan duren. [eiser] stelt dat hij dan zou hebben gewacht met de aankoop van zijn nieuwe woning. Ook had Meeùs volgens [eiser] het risico dat de militaire bestemming beperkingen mee bracht volledig bij [A.] moeten neerleggen. Dat heeft Meeùs niet gedaan. In de koopovereenkomst is alleen vermeld dat het omliggende perceel/terrein een militaire bestemming heeft. Volgens [eiser] is Meeùs daarom aansprakelijk voor:
- de schadevergoeding welke [eiser] in de hoofdzaak aan [A.] verschuldigd is;
en voorts, indien de Staat de woning niet terugneemt:
- de kosten van het retour transport van de woning (van [A.] terug naar [eiser]);
- de dubbele woonlasten van [eiser].
3.3. Meeùs voert verweer. Meeùs stelt dat zij wel de zorg van een goed oprdrachtnemer in acht heeft genomen. Zij stelt voorts dat sprake is van eigen schuld van [eiser]. Ook heeft Meeùs het nodige aan te merken op de vorderingen van [eiser].
3.4. Partijen zijn het er over eens dat Meeùs op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst tegenover [eiser] gehouden was de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. De maatstaf waaraan het handelen van Meeùs dient te voldoen is het gedrag van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot in dezelfde situatie. Wat de norm van een goed opdrachtnemer concreet inhoudt wordt bepaald door de omstandigheden van het geval. De rechtbank beoordeelt in het hierna volgende zowel de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in augustus 2004 als de omstandigheden ten tijde van het verkopen van de woning aan [A.] in maart 2006. Dit onderscheid is noodzakelijk omdat [eiser] in december 2004 eigenaar is geworden van zijn huidige (nieuwbouw) woning in [woonplaats] en [eiser] Meeùs ook aansprakelijk acht voor de dubbele woonlasten die het gevolg zijn van het feit dat [eiser] de woning in Soest van [A.] moet terugnemen, terwijl zijn huidige woning in [woonplaats] nog niet is verkocht.
3.5. Het staat vast dat [eiser] in augustus 2004 opdracht aan Meeùs heeft gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van zijn woning en dat beide partijen op of omstreeks 19 augustus 2004 het opdrachtformulier hebben ondertekend. Ook staat vast dat partijen bij de invulling van dat formulier hebben besproken dat een onderzoek naar het bestemmingsplan niet van toepassing was. Partijen zijn het er over eens dat Meeùs heeft gevraagd of er al eerder woningen aan de Zuiderweg waren verkocht op de vrije markt en dat [eiser] dit heeft bevestigd. Partijen twisten over de vraag of een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in deze situatie een onderzoek naar het bestemmingsplan had moeten instellen. De rechtbank beantwoordt die vraag met Meeùs ontkennend. Meeùs had geen reden om te twijfelen aan de mogelijkheid om de woning van [eiser] te verkopen aan derden. In de transportakte tussen [eiser] en de Staat staat niets over de militaire bestemming, er was al eerder een woning aan de Zuiderweg op de vrije markt verkocht en bovendien trad Meeùs op voor de verkoper die de woning al jarenlang zelf bewoonde. De rechtbank verwerpt dus de stelling van [eiser] dat Meeùs de planologische bestemming van zijn woning direct na het sluiten van de overeenkomst van opdracht had moeten onderzoeken en hem toen ook had moeten waarschuwen dat de verkoop van zijn woning op de beperkte markt van defensiepersoneel mogelijk lang zou kunnen gaan duren. Meeùs is dus niet aansprakelijk voor de schade die voortvloeit uit het feit dat [eiser] al in 2004 een (nieuwbouw) woning in [woonplaats] heeft gekocht en daarmee niet heeft gewacht totdat zijn huis in Soest verkocht zou zijn.
3.6. [eiser] heeft uiteindelijk, in maart 2006, zijn woning aan de Zuiderweg verkocht aan [A.]. [A.] heeft de woning gekocht om daar zelf in te gaan wonen terwijl de voorschriften van het bestemmingsplan bewoning door burgers zoals [A.] niet toestaan. De vraag is nu of het handelen van Meeùs bij de totstandkoming van deze koopovereenkomst voldoet aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden.
3.7. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Meeùs stelt zelf dat zij, nadat zij in februari 2005 te weten was gekomen dat de woning volgens het bestemmingsplan mogelijk een militaire (dienst) woning was, aspirant kopers steeds heeft voorgehouden dat de gemeente het uitbouwen van de woning niet toestond vanwege die militaire bestemming. Volgens Meeùs ging zij er daarbij van uit dat de militaire bestemming niet in de weg stond aan bewoning door burgers zonder dat uitgebouwd zou worden. Een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar had daar naar het oordeel van de rechtbank echter niet van uit mogen gaan. Het enkele feit dat op een woning een militaire bestemming rust moet aanleiding zijn om te betwijfelen of bewoning door burgers mogelijk is. Meeùs had daarnaar in 2005 nader onderzoek moeten doen. Meeùs had het dus niet mogen laten bij de afspraak met [eiser] dat deze zelf de kwestie bij de gemeente zou aankaarten. Meeùs had beslist bij [eiser] naar de uitkomst van diens onderzoek moeten vragen en had zonodig zelf contact met de gemeente moeten opnemen. [eiser] heeft dan ook terecht aangevoerd dat Meeùs als redelijk deskundig en redelijk bekwaam makelaar hem opdit moment had moeten waarschuwen dat de voorschriften van het bestemmingsplan bewoning door burgers niet toestonden. Dat al eerder woningen aan de Zuiderweg waren verkocht aan burgers, en dat een ambtenaar van de gemeente mondeling had medegedeeld dat de gemeente een aanvraag tot afgifte van een bouwvergunning in behandeling zou nemen als een “gewone” aanvraag om een bouwvergunning, maakt dit niet anders. Deze omstandigheden zijn onvoldoende om de twijfel weg te nemen. Meeùs had haar eigen opdrachtgever, [eiser], duidelijk moeten waarschuwen voor de risico’s die verbonden waren aan verkoop van de woning aan een burger. Dat heeft Meeùs niet gedaan. Bovendien heeft Meeùs verzuimd in de koopovereenkomst met [A.] op te nemen dat niet alleen op de omliggende terreinen maar ook op het perceel zelf een militaire bestemming rustte.
3.8. Toch is Meeùs niet aansprakelijk voor de schadevergoeding welke [eiser] in de hoofdzaak aan [A.] verschuldigd is en de kosten van het retour transport van de woning (van [A.] terug naar [eiser]). Er is namelijk geen sprake van causaal verband tussen de tekortkomingen van Meeùs en de gestelde schade. Uit de stukken blijkt dat [eiser] door de gemeente al duidelijk was ingelicht over de voorschriften van het bestemmingsplan en dat hij in maart 2006 goed wist, althans moet hebben geweten, dat de bestemmingsvoorschriften bewoning door een burger niet toestonden en dat de gemeente niet van plan was de bestemming te wijzigen. Dit valt namelijk onmiskenbaar te lezen in de onder 2.13 tot en met 2.17 geciteerde correspondentie met de gemeente in 2005. [eiser] stelt onder punt 18 van de dagvaarding dat hij de brief van de gemeente van 2 augustus 2005 wel alarmerend vond, maar dat hij er van uitging dat de soep door de gemeente minder heet gegeten zou worden dan zij werd opgediend. Volgens [eiser] heeft een ambtenaar hem later namelijk telefonisch verteld dat de militaire bestemming niet aan de verlening van een bouwvergunning of aan bewoning door een niet-militair in de weg stond. De rechtbank ziet niet in op grond waarvan [eiser] geloof kon hechten aan een telefonische mededeling van een ambtenaar die in strijd was met een duidelijke brief van de gemeente. Dit geldt temeer nu aan die brief een gesprek met een wethouder was vooraf gegaan. De rechtbank concludeert dan ook dat [eiser] in maart 2006 volledig geïnformeerd was en had moeten weten dat het bestemmingsplan bewoning door [A.] niet toestond. [eiser] heeft zijn woning toch aan een burger verkocht. De schade die hij daardoor lijdt heeft hij dan ook volledig aan zichzelf te wijten. Die schade is niet het gevolg van het achterwege blijven van informatie en waarschuwingen van de kant van Meeùs.
3.9. [eiser] heeft nog gesteld dat hij de brief van de gemeente van 2 augustus 2005 met Meeùs heeft besproken. Meeùs heeft dit betwist. De rechtbank verwerpt de stelling van [eiser]. [eiser] had gelet op de ontkenning van Meeùs moeten stellen met wie hij de brief van 2 augustus 2005 heeft besproken, of hij een afschrift van die brief aan Meeùs heeft gegeven en, belangrijker, wat dan wel naar aanleiding van die brief tussen hem en Meeùs zou zijn besproken. Het is namelijk evident dat die brief verkoop aan burgers bijzonder bemoeilijkt. Het staat vast dat [eiser] na ontvangst van de brief van de gemeente juridisch advies heeft ingewonnen bij zijn rechtsbijstandsverzekeraar en dat deze vervolgens de Staat aansprakelijk heeft gesteld voor het bestemmingsgebrek aan de woning. Dat [eiser] de inschakeling van een gemachtigde en de aansprakelijkstelling van de Staat met Meeùs heeft besproken is niet gesteld en ook niet gebleken.
3.10. Ook ontbreekt causaal verband tussen de door [eiser] gestelde schade en het feit dat Meeùs heeft verzuimd in de koopovereenkomst met [A.] op te nemen dat op de woning zelf een militaire bestemming rustte. [eiser] wist immers dat [A.] de woning kocht om er zelf in te gaan wonen. Vermelding van de militaire bestemming in de koopovereenkomst had niet gemaakt dat het risico van non-conformiteit bij [A.] was komen te liggen. [A.] mocht op grond van de koopovereenkomst verwachten dat hij zelf in de woning zou kunnen gaan wonen. Met artikel 5.3 van de koopovereenkomst heeft [eiser] aan [A.] ook gegarandeerd dat de woning de eigenschappen bezat die voor dat gebruik nodig waren.
3.11. [eiser] vordert ook ontbinding van de overeenkomst van opdracht op grond van de tekortkoming van Meeùs en veroordeling van Meeùs het bedrag van € 7.417,27 aan [eiser] terug te betalen. Hoewel hiervoor is overwogen dat Meeùs haar opdrachtgever had moeten inlichten over de beperkingen die de planologische bestemming met zich meebracht levert dit geen tekortkoming op. [eiser] was immers al volledig op de hoogte en geïnformeerd door de gemeente. Meeùs voldeed overigens aan de door [eiser] aan haar verstrekte opdracht door een koper voor de woning te vinden en het op schrift stellen van de koopovereenkomst te begeleiden. Ook de vordering tot ontbinding van de overeenkomst van opdracht en vergoeding van de daardoor geleden schade kan dus niet worden toegewezen.
3.12. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen tegen Meeùs moeten worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Die kosten worden begroot op € 1.356,- (3 x tarief II 452,-)
4. De beoordeling in de zaak tussen [eiser] en de Staat
4.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. a. voor recht verklaart dat de Staat aansprakelijk is voor de door de toerekenbare tekortkoming van de Staat aan de zijde van [eiser] opgekomen schade;
b. de Staat veroordeelt deze schade, nader op te maken bij staat, aan [eiser] te vergoeden.
2. a. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst tussen [eiser] en de Staat is vernietigd op grond van dwaling, althans deze overeenkomst zelf te vernietigen op grond van dwaling;
b. de Staat veroordeelt om binnen 14 dagen na dit vonnis mee te werken aan de overdracht (door [A.] of [eiser] aan de Staat) van de woning, met gelijktijdige betaling door de Staat aan [eiser] van een door de rechtbank te bepalen bedrag gelijk aan de vigerende waarde van de woning in het economisch verkeer zonder de beperkingen die de militaire bestemming met zich brengt, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 5.000,-- voor iedere dag dat de Staat in gebreke mocht blijven aan het vonnis te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dag van het vonnis.
3. de Staat veroordeelt in de kosten van de vrijwaringsprocedure.
4.2. [eiser] stelt ter toelichting op zijn vorderingen dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst omdat het bestemmingsplan alleen bewoning door personeel in dienst van Defensie toestaat. Volgens [eiser] mocht hij op grond van de koopovereenkomst verwachten dat bewoning door, en daarmee verkoop aan, burgers mogelijk was. [eiser] stelt dat hij de koopovereenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten. Als hij geweten had dat zijn woning alleen door personeel van Defensie bewoond mocht worden had hij de koop niet gesloten. Volgens [eiser] had Domeinen, een professionele partij op de onroerend goedmarkt, hem moeten voorlichten over de beperkingen die de militaire bestemming meebracht.
4.3. De Staat voert verweer. De Staat betwist dat de voorschriften van het bestemmingsplan bewoning door burgers niet toestaan. De Staat voert aan dat elke vordering wegens non-conformiteit, ook de vordering op grond van dwaling, is vervallen doordat [eiser] niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW Pro aan de Staat heeft medegedeeld dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordde. De Staat bestrijdt dat sprake is van non-conformiteit. De Staat bestrijdt ook dat [eiser] de koopovereenkomst onder invloed van dwaling heeft gesloten en dat de dwaling te wijten is aan het achterwege blijven van mededelingen van de kant van de Staat over de bestemming. Zij betwist verder dat de dwaling kenbaar was. Tot slot betwist de Staat dat zij na vernieting op grond van dwaling méér dan de koopprijs van de woning in 1999, derhalve ƒ 304.000,-- (volgens de Staat circa € 152.000,-- ) zou moeten terugbetalen.
4.4. [eiser] heeft zijn vorderingen onder 1 en 2 cumulatief, en dus niet als primair en subsidiair ingesteld. De vordering onder 2 op grond van dwaling is van de verste strekking. De rechtbank zal die vordering dus eerst beoordelen.
4.5. De rechtbank stelt vast dat de voorschriften van het bestemmingsplan, zowel het geldende plan Landelijk Gebied 1994 als het nieuwe plan Hart voor Groen 2005, alleen bewoning door personeel in dienst van Defensie toestaan en ieder gebruik op een andere wijze of voor enig ander doel dan in overeenstemming met de bestemming “dienstwoning voor militaire doeleinden” verbieden. Volgens de Staat moet de gemeente vrijstelling verlenen en/of moet de gemeente meewerken aan een wijziging van de bestemming in een woonbestemming. Dit standpunt van de Staat kan niet worden aanvaard. De gemeente weigert immers medewerking aan een wijziging van de bestemming in een woonbestemming. Zij heeft zelfs geweigerd om [A.] tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van de procedure tegen [eiser], toe te staan om de woning te bewonen. De Staat heeft niet aangetoond dat de gemeente zich in redelijkheid niet op dit standpunt kan stellen. De Staat verwijt [eiser] dat hij onvoldoende heeft gedaan om de gemeente te bewegen een ander standpunt in te nemen. In deze procedure voert de Staat echter als verweer dat ondanks de duidelijke voorschriften van het bestemmingsplan de woning wel bewoond mag worden door burgers. Dat brengt mee dat het op de weg van de Staat had gelegen om de juistheid van dit verweer, zonodig met rechtsmaatregelen tegen de gemeente, aan te tonen.
4.6. Ook het beroep van de Staat op de termijn van artikel 7:23 BW Pro gaat niet op. [eiser] heeft immers in augustus 2004 opdracht aan Meeùs gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van zijn woning. Pas nadat één of meer kopers hadden afgehaakt, nadat zij contact hadden gehad met de gemeente, begreep [eiser] dat er misschien geen sprake kon zijn van verkoop aan burgers omdat de woning volgens de gemeente een dienstwoning voor militaire doeleinden was. [eiser] heeft toen een brief aan de gemeente geschreven. Dat is de hiervoor geciteerde brief van 20 februari 2005. Op 5 juni 2005 heeft [eiser] wederom een brief aan de gemeente geschreven omdat hij nog steeds geen antwoord had ontvangen. Op 13 juli 2005 heeft wethouder Krijger van de gemeente Soest een gesprek gevoerd met [eiser]. Vervolgens heeft de gemeente bij brief van 2 augustus 2005 aan [eiser] geschreven dat de in 1999 geldende bestemming ongewijzigd is gebleven en ook niet zal worden gewijzigd in een woonbestemming. Vervolgens heeft [eiser] bij brief van zijn rechtsbijstandverzekeraar van 6 september 2005 de Staat aansprakelijk gesteld omdat op de woning de bestemming militaire doeleinden rust en de woning alleen gebruikt mag worden als dienstwoning. Dit tijdsverloop is naar het oordeel van de rechtbank zodanig dat geoordeeld moet worden dat [eiser] zich binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 BW Pro tot de Staat heeft gewend.
4.7. De rechtbank overweegt dat [eiser] in 1999 niet wist, en ook niet hoefde te weten, dat zijn woning aan de Zuiderweg volgens de voorschriften van het bestemmingsplan alleen zou mogen worden gebruikt als dienstwoning voor militaire doeleinden. [eiser] is een leek op het gebied van onroerend goed en bestemmingsplannen. In 1999 was hij werkzaam als bewaker in dienst van Defensie. [eiser] is bij de aankoop van de woning ook niet bijgestaan door een deskundige. [eiser] heeft de woning vanaf 1992 wel zelf in gebruik gehad als dienstwoning voor militaire doeleinden, maar dat gebruik is door de Staat in haar hoedanigheid van werkgever van [eiser] in 1998 beëindigd. Sinds 1 augustus 1998 huurde [eiser] de woning van Domeinen en was de bestemming volgens het huurcontract een woonbestemming. [eiser] wist dat de Staat één van de voormalige dienstwoningen wilde verkopen aan een burger, namelijk aan de weduwe van een anderhalf jaar daarvoor overleden personeelslid van Defensie. Bovendien is in de door de Staat opgestelde akte van levering van 7 oktober 1999 niets vermeld over de militaire bestemming.
4.8. Naar het oordeel van de rechtbank had de Staat wel moeten weten dat de voorschriften van het bestemmingsplan bewoning door burgers niet toestonden. De Staat is immers professioneel actief op de onroerend goed markt. Bovendien heeft de Staat de woningen aan de Zuiderweg jarenlang zelf overeenkomstig de militaire bestemming gebruikt. Zij had moeten beseffen dat planologische voorschriften mogelijk in de weg zouden staan aan haar voornemen om overtollige dienstwoningen op militair terrein te verhuren en te verkopen als burgerwoningen. De Staat heeft nog aangevoerd dat zij er op grond van een telefonische mededeling van gemeenteambtenaar Stufkens van uit mocht gaan dat verkoop op de vrije markt geen enkele probleem zou opleveren. Die stelling kan de rechtbank niet als juist aanvaarden. Stufkens heeft in datzelfde gesprek immers verteld dat de woningen een militaire bestemming hadden en een schriftelijke reactie aangekondigd. Voorts oordeelt de rechtbank dat de Staat had moeten begrijpen dat de militaire bestemming en de belangrijke beperkingen die daaruit voortvloeiden, vanwege de aard van deze beperkingen van belang waren voor [eiser] . De Staat had als werkgever moeten begrijpen dat een investering van een bedrag van ƒ 304.000,-- voor haar werknemer [eiser] een zeer grote investering was. De Staat had er dus niet van uit mogen gaan dat [eiser] de woning ook zou kopen indien hij had geweten dat hij de woning alleen zou kunnen verkopen binnen de beperkte kring van Defensie(personeel). In de omstandigheden van dit geval had de Staat [eiser] daarom duidelijk moeten waarschuwen voor de beperkingen die uit de militaire bestemming voortvloeiden en was de dwaling kenbaar.
4.9. De brief van 5 juli 1999 bevat, anders dan de Staat meent, geen duidelijke mededeling over, en waarschuwing voor de gevolgen van, de militaire bestemming. Integendeel, doordat de Staat schrijft dat op de woningen nog wel een militaire bestemming rust wordt de suggestie gewekt dat die situatie tijdelijk is, bijvoorbeeld totdat [eiser] eigenaar zou zijn geworden. Ook de prijs waarvoor de woning in die brief te koop werd aangeboden hoefde [eiser] niet wakker te schudden. Volgens [eiser] hield de korting van 20% op de waarde in de vrije verkoop alleen verband met het feit dat hij de woning al huurde. Deze veronderstelling van [eiser] past bij het vaste beleid van de Staat om voormalige dienstwoningen te verkopen voor 80% van de marktwaarde. De Staat heeft in haar brief van 5 juli 1999 in het geheel niet duidelijk gemaakt dat, laat staan in hoeverre, de militaire bestemming, nog los van de aanleg van een bedrijventerrein ter plaatse, van invloed is geweest op de vraagprijs voor de woningen aan de Zuiderweg. In het taxatierapport van makelaar Schep van Nefkens staat hierover namelijk niets terwijl de Staat met haar verwijzing naar de niet-ambtelijk deskundige kennelijk wel op Schep doelt.
4.10. De vordering onder 2.a, de verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser] en Domeinen is vernietigd op grond van dwaling, kan dus worden toegewezen.
4.11. De vordering onder 2.b kan niet volledig worden toegewezen. Op grond van artikel 3:53 BW Pro werkt de vernietiging namelijk terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht, dat wil zeggen tot 7 oktober 1999. Al hetgeen op grond van de later vernietigde overeenkomst is gepresteerd is onverschuldigd betaald als bedoeld in artikel 6:203 e.v. BW. Dat betekent dat [eiser] de koopsom van ƒ 304.000,-- , dat is € 137.949,18, onverschuldigd heeft betaald. De Staat is verplicht deze koopsom terug te betalen. [eiser] heeft gesteld dat de Staat gehouden is een bedrag gelijk aan de huidige waarde van de woning in het economisch verkeer zonder de beperkingen van de militaire bestemming aan hem te betalen. [eiser] heeft deze stelling echter niet gemotiveerd. De rechtbank ziet evenals de Staat niet in op grond waarvan die stelling juist zou kunnen zijn.
4.12. De wettelijke rente is als gevorderd toewijsbaar vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis. Wettelijke rente is uiteraard niet verschuldigd indien de overdracht van de woning aan de Staat uitblijft door een omstandigheid die de Staat niet valt toe te rekenen. De rechtbank denkt hierbij bijvoorbeeld aan de mogelijkheid dat [eiser] er niet in slaagt om weer eigenaar van de woning te worden en daardoor zelf niet aan de Staat kan leveren.
4.13. Naast toewijzing van de vordering onder 2 zoals hiervoor vermeld is geen plaats meer voor toewijzing van de vordering onder 1. Nu de overeenkomst is vernietigd op grond van dwaling en deze vernietiging terugwerkt tot 7 oktober 1999 heeft [eiser] geen schade geleden door tekortkomingen van de kant van de Staat in de nakoming van verbintenissen die uit de overeenkomst voortvloeiden, maar die nu zijn komen te vervallen. Bovendien is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet duidelijk op welke schade [eiser] met zijn vordering onder 1 het oog heeft. Alle schade die samenhangt met de verkoop van de woning aan [A.] heeft [eiser] aan zichzelf te wijten en kan hij dus niet afwentelen op de Staat. Dat volgt uit hetgeen hiervoor in het kader van de beoordeling van de vordering tegen Meeùs is overwogen.
4.14. De Staat zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Deze kosten worden begroot op € 6.084,31, te weten € 84,31 voor kosten van dagvaarding en € 6.000,- voor salaris (3x tarief VI).
4.15. Dit alles maakt dat als volgt kan worden beslist.
5. De beslissing
De rechtbank:
in de zaak tegen Meeùs
5.1. wijst de vordering af;
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Meeùs tot op heden begroot op € 1.356,--,
in de zaak tegen de Staat
5.3. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser] en de Staat van 7 oktober 1999 is vernietigd op grond van dwaling,
5.4. veroordeelt de Staat om binnen veertien dagen na dit vonnis mee te werken aan de overdracht van de woning met ondergrond aan de [adres] te Soest door [A.] of [eiser] aan de Staat onder gelijktijdige betaling door de Staat aan [eiser] van een bedrag van € 137.949,18,
5.5. veroordeelt de Staat om aan [eiser] de wettelijke rente over voormeld bedrag te betalen vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de voldoening; bepaalt dat geen wettelijke rente verschuldigd is over een periode waarin de overdracht van de woning niet kan plaatsvinden door een omstandigheid die de Staat niet valt toe te rekenen,
5.6. veroordeelt de Staat in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 6.084,31,
5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8. wijst het meer of anders gevorderde af..
Dit vonnis is gewezen door mrs. Schepen, Pinckaers en Koppert en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2009.?