Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 261480 / HA ZA 09-221
Vonnis van 21 oktober 2009
in de zaak van
1. [eiser sub 1 ],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. D. van Kampen,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. E. Hunneman.
Partijen zullen hierna Kopers of [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en Verkopers of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 juli 2009;
- de akte nadere bewijslevering schade betreffende de reconventionele vordering aan de zijde van Verkopers d.d. 29 juli 2009
- het tussenvonnis van 19 augustus 2009, waarin het verzoek van Kopers om met betrekking tot het tussenvonnis van 1 juli 2009 alsnog hoger beroep toe te staan, is afgewezen;
- de antwoordakte d.d. 26 augustus 2009 aan de zijde van Kopers.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
in conventie en reconventie
2.1. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 1 juli 2009 het beroep op matiging van Kopers ten onrechte alleen behandeld in het kader van de reconventionele vordering van Verkopers. Kopers hebben in conventie immers subsidiair gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de door Kopers te verbeuren boete wordt gematigd tot nihil, althans tot een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie oordeelt, en om binnen 24 uur na betekening van het vonnis in de onderhavige zaak aan het notariskantoor te berichten dat aan Kopers een door de rechtbank onder invloed van matiging te betalen bedrag dient te worden terugbetaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 500,-- per dag. Daarom moeten de overwegingen van de rechtbank in het tussenvonnis van 1 juli 2009, alsmede de sindsdien door partijen overgelegde processtukken met betrekking tot het beroep op matiging, geacht worden tevens betrekking te hebben op de vordering in conventie van Kopers.
2.2. Na het tussenvonnis van 1 juli 2009 heeft de rechtbank Verkopers, naar aanleiding van het beroep op matiging van Kopers, in de gelegenheid gesteld om bij akte hun schade te specificeren en met stukken te onderbouwen. Verkopers hebben vervolgens op 29 juli 2009 hun akte ingediend, waarin zij uiteen hebben gezet dat hun schade bestaat uit drie onderdelen: het verschil in koopprijs, het verschil in woonlasten en rentederving. Kopers hebben hierop gereageerd in hun antwoordakte van 26 augustus 2009. Naar aanleiding van de inhoud van deze akten overweegt de rechtbank als volgt.
Verschil in koopprijs
2.3. Dat Verkopers hun woning inmiddels aan derden hebben verkocht voor EUR 750.000,-- staat thans vast. Uit de door Verkopers overgelegde stukken blijkt dat de levering van de woning aan die derden heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2009. Ten aanzien van de verkoop van een deel van de inventaris aan de derden die de woning van Verkopers hebben gekocht, heeft de rechtbank in haar tussenvonnis van 1 juli 2009 overwogen dat het bedrag van EUR 5.000,-- niet in mindering strekt op de schade. Hetgeen partijen in hun akten hebben aangevoerd brengt de rechtbank thans tot een ander oordeel. De rechtbank ging er aanvankelijk van uit dat er geen sprake was van de verkoop van een deel van de inventaris aan Kopers. Uit de door Verkopers overgelegde producties 4 en de 5 blijkt thans dat aan Kopers dezelfde roerende zaken zouden worden geleverd als aan de derden die de woning later van Verkopers hebben gekocht. In tegenstelling tot Kopers hebben die derden echter bedongen dat de gaskachel in de woning achterblijft. In de hypothetische situatie dat Kopers de woning hadden afgenomen, zouden Verkopers deze gaskachel dus nog hebben gehad.
2.4. De rechtbank dient te beoordelen hoe hoog de waarde van die gaskachel was op het moment dat Kopers de woning hadden moeten afnemen, dus in januari 2009. Kopers betogen dat de restwaarde daarvan lager is dan EUR 5.000,--. Uit de door Verkopers overgelegde stukken blijkt dat zij op 12 september 2006 voor EUR 5.979,-- een ongeveer 7 weken later (omstreeks begin december 2006) te installeren gaskachel hebben gekocht. De installatiekosten daarvan bedroegen EUR 1.383,--. De rechtbank verwerpt het verweer van Kopers dat niet bewezen is dat de desbetreffende factuur betrekking heeft op dezelfde gaskachel als die zij destijds in de woning van Verkopers hebben gezien. Gesteld noch gebleken is dat zich in de woning van Verkopers meer gaskachels bevonden. Kopers betogen voorts dat de installatiekosten niet kunnen worden betrokken bij de bepaling van de waarde van die gaskachel, aangezien de derden niet verplicht waren om de gaskachel over te nemen. Dit standpunt is juist. De rechtbank gaat er voorts van uit dat Verkopers de gaskachel sinds begin december 2006 hebben gebruikt. Met inachtneming van het voorgaande schat de rechtbank de waarde van de gaskachel in januari 2009 naar redelijkheid en billijkheid op een bedrag van EUR 3.500,--.
2.5. Verkopers voeren aan dat daarnaast aan de derden twee glas-in-lood ramen worden meegeleverd en betogen dat de prestatie die zij dienen te leveren ten aanzien van de roerende zaken een reële prestatie is. De rechtbank gaat ervan uit dat Verkopers hiermee bedoelen dat de waarde van de gaskachel en de glas-in-lood ramen gezamenlijk op EUR 5.000,-- moet worden gesteld. Kopers betogen dat zij niet beter weten dan dat deze ramen ook in de woning zouden zijn achtergebleven indien zij de woning hadden afgenomen. De rechtbank overweegt dat gesteld noch gebleken is dat de desbetreffende ramen waren uitgezonderd van de koopovereenkomst tussen Verkopers en Kopers. In het kader van de schadeberekening van Verkopers zal de rechtbank de ramen dan ook buiten beschouwing laten.
2.6. In de hypothetische situatie dat Kopers de woning hadden afgenomen zouden Verkopers een koopprijs hebben ontvangen van EUR 775.000,-- en zouden zij nog een gaskachel in hun bezit hebben gehad ter waarde van EUR 3.500,--. Nu ontvangen Kopers voor de woning inclusief de gaskachel EUR 750.000,--. Kopers betogen dat Verkopers niet hebben gemotiveerd, laat staan bewezen dat en waarom zij gedwongen waren om genoegen te nemen met een lagere verkoopprijs. Voor zover Kopers bedoelen dat moet worden aangenomen dat Verkopers, nadat Kopers niet aan hun verplichtingen hebben voldaan, hun woning voor eveneens EUR 775.000,-- aan derden hadden kunnen verkopen, verwerpt de rechtbank dit standpunt bij gebrek aan onderbouwing. Kopers betogen zelf dat zij de koopprijs niet hebben kunnen financieren in verband met de financiële crisis die in september 2008 is ingetreden. Het is een feit van algemene bekendheid dat de huizenprijzen sindsdien zijn gedaald en nog steeds dalen. De rechtbank acht het alleszins aannemelijk dat Verkopers niet zouden hebben geaarzeld van de derden een hogere koopprijs te bedingen dan EUR 750.000,--, indien de woningmarkt dat toeliet.
2.7. Met inachtneming van het voorgaande begroot de rechtbank de schade van Verkopers als gevolg van het verschil in koopprijs op EUR 28.500,--
(775.000 + 3.500 = 778.500 – 750.000).
Verschil in woonlasten
2.8. Verkopers betogen dat zij in de hypothetische situatie dat Kopers de woning
hadden afgenomen negen maanden eerder dan thans het geval is een woning zouden hebben gehuurd tegen een huurprijs van EUR 750,-- per maand. Kopers betwisten dat Verkopers al per 1 januari 2009 een woning zouden hebben gehuurd, nu uit de brief van de makelaar (productie 10) blijkt dat Verkopers pas in juni 2009 woningen hebben bezichtigd. De rechtbank verwerpt dit verweer. Verkopers hebben aannemelijk gemaakt dat zij een woning willen huren in plaats van kopen. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er geen reden om eraan te twijfelen dat Verkopers dit ook zouden hebben gedaan indien Kopers hun verplichtingen waren aangekomen. Zodra het voor Verkopers duidelijk werd dat Kopers de woning niet zouden afnemen bestond er voor hen geen noodzaak om al eerder woningen te bezichtigen.
2.9. Kopers voeren voorts aan dat Verkopers moeten aantonen dat zij nog maar één thuiswonend kind hebben. Kennelijk bedoelen Kopers dat Verkopers, die vijf kinderen hebben, in de hypothetische situatie dat Kopers hun verplichtingen jegens Verkopers waren nagekomen, een grotere en dus duurdere huurwoning (dan EUR 750,-- per maand) zouden hebben betrokken. De rechtbank passeert dit verweer. Uit de brief van de makelaar blijkt dat Verkopers een woning zoeken voor drie personen, waarvan één thuiswonend kind, en dat zij in verband daarmee in juni 2009 woningen hebben bezichtigd. In de hypothetische situatie dat Kopers de woning hadden afgenomen zou de woning op 6 januari 2009 aan Kopers zijn geleverd. Gelet op het geringe verschil van slechts enkele maanden tussen januari en juni 2009 is er naar het oordeel van de rechtbank geen enkele reden om aan te nemen dat er meer dan één kind bij Verkopers zou hebben gewoond, indien de woning in januari 2009 aan Kopers zou zijn overgedragen.
2.10. Kopers betogen dat Verkopers ten onrechte niet een bedrag van (tenminste) een bedrag van EUR 350,-- per maand in mindering hebben gebracht op de gepresenteerde woonlasten met betrekking tot de woning in Zeist. In verband daarmee voeren Kopers aan dat [gedaagde sub 1] aandeelhouder is van twee besloten vennootschappen, welke allebei zijn gevestigd op hetzelfde adres als dat van de woning in Zeist. In verband daarmee is het volgens Kopers aannemelijk dat [gedaagde sub 1] een gedeelte van de woning ter dekking van kosten heeft verhuurd aan (een van) zijn vennootschappen, althans bestaat die fiscale mogelijkheid. De rechtbank verwerpt dit verweer. De rechtbank heeft Verkopers in haar tussenvonnis van 1 juli 2009 verzocht hun schade te specificeren en met stukken te onderbouwen. Verkopers hebben in hun akte vervolgens niet aangegeven dat zij met betrekking tot een deel van de woning inkomsten hebben genoten ter zake van de verhuur aan een vennootschap, noch hebben zij aanleiding gegeven voor die veronderstelling. Het opwerpen door Kopers van slechts de mogelijkheid tot verhuur door Verkopers is naar het oordeel van de rechtbank dan ook onvoldoende om Verkopers op die stelling in een nadere akte te laten reageren. Dit geldt ook voor de door Kopers geopperde mogelijkheid dat Verkopers, na een verhuizing van Zeist naar Sneek, in of omstreeks Zeist zouden zijn blijven werken waardoor er ook reistijd en reiskosten zouden zijn bijgekomen in de hypothetische situatie dat Kopers de woning zouden hebben afgenomen.
2.11. Verkopers voeren aan dat hun hypotheeklast met betrekking tot de woning in Zeist netto EUR 943,-- per maand bedraagt, het eigen woning-forfait EUR 161,11 per maand en het eigenaarsdeel voor de onroerende zaakbelasting EUR 39,58 per maand. De hoogte van deze bedragen is niet door Kopers betwist. Uit de door Verkopers overgelegde aanslag voor de gemeentebelastingen (productie 8, bladzijde 2 bovenaan) blijkt dat terzake van een gebruiker/niet-eigenaar geen onroerende zaakbelasting wordt geheven. Anders dan Kopers betogen hoeven Verkopers in het kader van de berekening van hun schade dus geen rekening te houden met een gebruikersgedeelte voor de onroerende zaakbelasting ter zake van de huur van een woning. Met betrekking tot de waterschapsbelasting voeren Verkopers een bedrag op van EUR 12,62 per maand en betogen zij dat deze belasting niet aan een huurder in rekening wordt gebracht. Uit de door Verkopers overgelegde aanslag waterschapsbelasting een (productie 9) kan echter worden afgeleid dat ook aan huurders een aanslag waterschapsbelasting wordt opgelegd. Dit volgt uit de toelichting onderaan op het aanslagbiljet, waar onderscheid wordt gemaakt tussen een watersysteemheffing voor huiseigenaren en een watersysteemheffing voor alle inwoners. Nu Verkopers niet hebben aangegeven welk bedrag wordt geheven van een huurder gaat de rechtbank er in het kader van de bepaling van de hoogte van de schade vanuit dat dit even hoog is als het bedrag voor een huiseigenaar. Het bedrag van EUR 12,62 blijft daarom buiten beschouwing.
2.12. Gelet op het bovenstaande gaat de rechtbank uit van een bedrag van EUR 750,-- per maand terzake van niet betaalde huurlasten in de hypothetische situatie dat Kopers de woning zouden hebben afgenomen. De werkelijke maandelijkse woonlasten worden als volgt begroot:
- maandelijkse netto hypotheeklasten EUR 943,--
- eigen woning-forfait 161,11
- eigenaarsdeel onroerende zaakbelasting 39,58
Totaal EUR 1.143,69
Rentederving
2.13. Verkopers betogen dat zij een gedeelte van de door Kopers te ontvangen koopsom van EUR 775.000,-- zouden hebben aangewend ter aflossing van hun hypotheken. Het restant ter hoogte van EUR 302.972,40 zou worden gestort op een depositorekening tegen een rentevergoeding van 4%. Dientengevolge hebben zij rente gederfd ter hoogte van EUR 1.009,91 per maand. Kopers stellen dat Verkopers het bedrag van EUR 302.972,40 niet op een depositorekening hadden kunnen storten. In verband daarmee voeren zij aan dat [gedaagde sub 1] ter zitting heeft verklaard dat het eigen vermogen van zijn vennootschap negatief is, dat hij een schuld heeft aan zijn B.V. van EUR 60.000,--, dat hij een bruto jaarinkomen heeft van EUR 78.000,-- en dat de B.V. ten tijde van de zitting geen opdrachten en dus geen omzet had. Aan hun stelling met betrekking tot het negatieve eigen vermogen verbinden Kopers geen conclusie, zodat de rechtbank aan deze stelling voorbijgaat. Volgens Kopers is [gedaagde sub 1] verplicht om de schulden aan zijn B.V.’s af te lossen. Deze stelling hebben Kopers echter niet nader onderbouwd. De rechtbank overweegt in verband hiermee voorts dat met betrekking tot de afbetaling van dit soort schulden diverse afspraken mogelijk zijn. De suggestie van Kopers dat het niet anders kan dan dat de [gedaagde sub 1] reeds nu verplicht is om die schulden af te lossen mist ieder fundament, zodat de rechtbank ook hieraan voorbijgaat. Dit geldt ook voor de suggestie van Kopers dat Verkopers een deel van de verkoopprijs die ze van Kopers zouden hebben ontvangen, zouden hebben moeten besteden aan hun levensonderhoud.
Matiging boete
2.14. Wanneer Kopers hun verplichtingen zouden zijn nagekomen was de woning aan hen geleverd op 6 januari 2009. De levering aan de derden die de woning inmiddels hebben gekocht heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2009. Terzake van niet betaalde huur gaan Kopers uit van negen maanden, met betrekking tot andere posten gaan zij uit van 9,4 maanden (6 januari tot 15 oktober). In het overzicht van hun schade in paragraaf 19 van hun akte gaan Verkopers echter uit van de periode vanaf 6 januari tot 1 oktober. Gelet hierop acht de rechtbank het redelijk om uit te gaan van een periode van negen maanden.
2.15. Met inachtneming van het voorgaande begroot de rechtbank de schade van Verkopers als volgt:
- verschil in koopprijs EUR 28.500,--
- bij: verschil in woonlasten: EUR 1.143,69 x 9 = 10.293,21
- af: niet betaalde huur: EUR 750,-- x 9 = ( 6.750,--)
- bij: gederfde rente: EUR 1.009,91 x 9 = 9.089,19
Schade Verkopers EUR 41.132,40
2.16. Kopers hebben in verband met de koop van de woning een waarborgsom ter hoogte van EUR 77.500,-- op een bankrekening van het notariskantoor gestort. In haar tussenvonnis van 1 juli 2009 heeft de rechtbank overwogen dat toepassing van het boetebeding, op grond waarvan Kopers een boete van EUR 77.500,-- dienen te betalen, in dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat kan leiden, afhankelijk van de hoogte van de schade van Verkopers. Gelet op artikel 6:94 lid 1 BW Pro mag matiging van een contractuele boete immers niet verdergaan dan de schadevergoeding waartoe Verkopers op grond van de wet gerechtigd zijn. Met inachtneming van voornoemd tussenvonnis en de thans vastgestelde hoogte van de schade van Verkopers concludeert de rechtbank dat een boete van EUR 77.500,-- in dit geval tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. In verband daarmee matigt de rechtbank de boete tot EUR 41.132,40. Het notariskantoor zal dit bedrag daarom aan de Verkopers dienen over te maken. Het restant ter hoogte van EUR 36.367,60 komt toe aan Kopers.
in conventie voorts
2.17. De gevorderde dwangsom zal met inachtneming van het aan Kopers toekomende bedrag worden beperkt tot EUR 45.000,--.
2.18. Ten onrechte heeft de rechtbank in haar tussenvonnis van 1 juli 2009 overwogen dat Kopers als de in het ongelijk gestelde partij in het te wijzen eindvonnis in de proceskosten zullen worden veroordeeld. In verband hiermee verwijst de rechtbank naar hetgeen zij in dit eindvonnis heeft overwogen in 2.1. De rechtbank komt thans dan ook tot een ander oordeel. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
in reconventie voorts
2.19. De gevorderde dwangsom zal met inachtneming van het aan Verkopers toekomende bedrag worden beperkt tot EUR 50.000,--.
2.20. Verkopers hebben wettelijke rente gevorderd vanaf 23 februari 2009. Kopers hebben noch de verschuldigdheid noch voornoemde datum betwist, zodat deze vordering zal worden toegewezen.
2.21. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
3. De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1. verklaart voor recht dat de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de verbeuren boete dient te worden gematigd tot EUR 41.132,40,
3.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan notariskantoor Holtman Begheijn notarissen te Utrecht te berichten dat aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] EUR 36.367,60 dient te worden terugbetaald,
3.3. bepaalt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelen met het onder 3.2 bepaalde, aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] een dwangsom verbeuren van EUR 500,--, tot een maximum van EUR 45.000,--,
3.4. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
3.7. veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] EUR 41.132,40 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 februari 2009 tot de dag der algehele voldoening,
3.8. veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om binnen 24 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan notariskantoor Holtman Begheijn notarissen te Utrecht te berichten dat van het onder laatstgenoemde berustend bedrag van EUR 77.500,-- een gedeelte ter grootte van EUR 41.132,40 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dient te worden doorgestort,
3.9. bepaalt dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelen met het onder 3.8 bepaalde, aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een dwangsom verbeuren van EUR 500,--, tot een maximum van EUR 50.000,--,
3.10. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.11. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.12. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op
21 oktober 2009.?
AvM