Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 275337 / KG ZA 09-1058
Vonnis in kort geding van 13 november 2009
in de zaak van
1. de vennootschap onder firma
[eiseres sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 2] ,
vennoot van eiseres sub 1,
gevestigd te [vestigingsplaats],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres sub 3],
vennoot van eiseres sub 1,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseressen,
advocaat mr. N. de Bruijn,
tegen
[gedaagde],
wonende althans verblijvende te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. J.W. Koekebakker.
Partijen zullen hierna [eiseres sub 1] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres sub 1]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres sub 1] heeft in juli 2001 de eigendom verworven van een perceel grond met aanhorigheden aan de Rotsoord 41, 43 en 43a te Utrecht, met de bedoeling de daarop aanwezige opstallen te slopen en daar vervolgens een nieuwbouwwoningproject te realiseren.
2.2. De gemeente Utrecht heeft bij besluit van 22 december 2008 de bouwvergunning alsmede vrijstelling van het vigerend bestemmingsplan verleend voor de realisering van het project.
De huurder van het belendende perceel heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt. Dit bezwaar heeft er toe geleid dat er een bespreking tussen deze huurder, [eiseres sub 1] en de gemeente Utrecht heeft plaatsgevonden waarbij de mogelijkheid is besproken of, en zo ja tegen welke voorwaarden deze huurder kan worden uitgekocht. Thans is een due diligence onderzoek gaande en de verwachting is dat voor het eind van dit jaar een advies omtrent de waardebepaling voor handen is.
2.3. De opstallen zijn thans gesloopt en het terrein, dat door bouwhekken is omgeven, ligt braak. [eiseres sub 1] wil in het eerste kwartaal van 2010 een aanvang nemen met de bouwwerkzaamheden en wil vooruitlopend daarop voorbereidende werkzaamheden op het perceel grond verrichten, zoals opschonen van het terrein en het plaatsen van een bouwbord. Zij wenst een aanvang te nemen met de presentatie van de nieuw te bouwen woningen en is in dat kader voornemens ter plaatse een mogelijkheid te creëren om belangstellenden over het project en de voortgang daarvan te informeren. Daarnaast beoogt [eiseres sub 1] het terrein, al dan niet gedeeltelijk, te verhuren als parkeergelegenheid tot het moment waarop de bouwwerkzaamheden zullen aanvangen.
2.4. [gedaagde] heeft op 11 augustus 2009 een caravan op het perceel grond geplaatst waarin hij vervolgens is gaan wonen. Ook heeft hij een grote stalen boot op het terrein gestald. [gedaagde] is voornemens deze boot verder af te bouwen met het doel om daarin te gaan wonen. [gedaagde] verwacht dat de boot medio mei 2010 daartoe gereed is.
2.5. [eiseres sub 1] heeft [gedaagde] bij exploot van 24 september 2009 gesommeerd het perceel grond te ontruimen. [gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
3. Het geschil
3.1. [eiseres sub 1] vordert samengevat - ontruiming van het perceel gelegen aan de Rotsoord 41, 43 en 43A te Utrecht en veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten ad EUR 750,--.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Vast staat dat [gedaagde] het onderhavige perceel grond dat aan [eiseres sub 1] in eigendom toebehoort zonder enig voorafgaand overleg of verkregen toestemming en dus zonder recht of titel in gebruik heeft genomen. Aldus staat vast dat zijn verblijf op dat terrein onrechtmatig is zodat de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar is.
4.2. [gedaagde] betwist het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming en stelt dat de belangen van partijen moeten worden afgewogen, waarbij zijn belang bij voortgezette bewoning van het terrein dient te prevaleren boven het belang dat [eiseres sub 1] heeft bij een spoedige ontruiming daarvan.
Daartoe voert hij onder meer aan dat hij niet over andere woonruimte beschikt en ook nergens anders terecht kan om aan zijn boot te werken terwijl [eiseres sub 1] ten gevolge van het nog te nemen besluit op het bezwaarschrift nog geen aanvang kan maken met de door haar gewenste bouwplannen. [gedaagde] acht het ook niet waarschijnlijk dat [eiseres sub 1] een aanvang met de bouw zal nemen voordat een substantieel deel van de te bouwen appartementen zal zijn verkocht of gereserveerd. [gedaagde] stelt in dit kader dat een voorspoedige verkoop van die appartementen ook niet in de lijn der verwachting ligt aangezien de huidige woning-markt stagneert en ook de bouw van het nabijgelegen nieuwbouwproject de “Vaartsche Compagnie” nog niet is gestart terwijl de verkoop van de daarin te realiseren appartementen al geruime tijd loopt.
[gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat [eiseres sub 1] geen enkele schade ondervindt van het feit dat hij het perceel tot medio mei 2010 in gebruik houdt. [gedaagde] heeft in dat kader betwist dat [eiseres sub 1] inkomsten zou derven ten gevolge van het niet kunnen verhuren van (tijdelijke) parkeerplaatsen op het perceel.
Ten slotte stelt [gedaagde] dat hij niet voor hinder of overlast voor omwonenden of voor vervuiling van het terrein zorgt, zodat er op die gronden geen onrechtmatigheid kan worden aangenomen.
4.3. De stellingen van [gedaagde] komen er, kort gezegd, op neer dat het onvoldoende aannemelijk is dat [eiseres sub 1] het terrein op korte termijn daadwerkelijk gaat gebruiken.
Die stelling treft geen doel. De vraag kan gesteld worden of een eigenaar van een perceel (onbebouwde) grond wel een zelfde inbreuk op zijn eigendomsrecht moet dulden als de eigenaar van gebouwde onroerende zaken, nu voor percelen grond, anders dan voor bewoonbare ruimten, niet geldt dat zij direct verband houden met het bestaande tekort aan woonruimte en aldus het langdurig ongebruikt laten van een perceel grond, anders dan het langdurig leeg laten staan van een bewoonbare ruimte, niet dan wel in mindere mate als maatschappelijk onaanvaardbaar gekwalificeerd kan worden. Het antwoord op deze vraag kan echter in het midden blijven nu het belang van [eiseres sub 1] ook anderszins als voldoende spoedeisend moet worden aangemerkt. [eiseres sub 1] heeft gesteld dat zij thans concrete plannen heeft om het terrein te gaan bebouwen en dat zij daartoe voorbereidingen wil gaan treffen. [eiseres sub 1] heeft in dat kader voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de geplande presentatie van de nieuwbouw in verband met het verblijf van [gedaagde] op de locatie, al heeft moeten uitstellen en dat zij bij verder uitstel van haar plannen schade zal lijden.
4.4. Ook een afweging van de belangen van partijen staat niet aan toewijzing van de vordering in de weg. [gedaagde] heeft het terrein zonder toestemming in gebruik genomen en heeft daarmee bewust het risico aanvaard dat hij op enig moment het terrein zou moeten verlaten. [gedaagde] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij zijn caravan en boot nergens anders zou kunnen neerzetten, zodat het belang van [eiseres sub 1] bij ongestoorde uitoefening van haar eigendomsrecht dient te prevaleren boven het belang van [gedaagde] bij een voortgezet gebruik van het perceel grond.
4.5. Uit het voorgaande volgt dat de gevraagde voorziening als na te melden zal worden toegewezen. Daarbij zal aan [gedaagde] na te noemen termijn worden gegund om het perceel te ontruimen.
4.6. De gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen nu dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd met behulp van de sterke arm van justitie en politie.
De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen nu onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat de verrichte werkzaamheden meer inhouden dan verrichtingen ter voorbereiding van de gedingstukken of ter instructie van de zaak, voor welke verrichtingen de kosten bedoeld in de artikelen 237 tot en met 240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering een vergoeding plegen in te sluiten.
4.7. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres sub 1] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 72,25
- vast recht 262,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.150,25
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op 1 januari 2010 met al het zijne en al de zijnen het perceel aan de Rotsoord 41, 43 en 43A te Utrecht (kadastraal bekend Tolsteeg, sectie B, nummer 3190, 3191 en 3192, groot 34 are en 89 centiare), te hebben ontruimd en verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en ter vrije beschikking van eiseressen te stellen,
5.2. bepaalt dat de door [eiseres sub 1] in te schakelen deurwaarder gemachtigd is om de ontruiming zo nodig met behulp van justitie en politie ten uitvoer te leggen indien [gedaagde] in gebreke blijft aan het hiervoor onder 5.1. bepaalde van dit vonnis te voldoen en veroordeelt [gedaagde] om de daarmee gepaard gaande kosten aan [eiseres sub 1] te voldoen,
5.3. bepaalt dat dit vonnis tot een jaar na de datum van deze uitspraak ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich op het onder 5.1. bedoelde perceel bevindt en telkens wanneer zich dat voordoet,
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres sub 1] tot op heden begroot op EUR 1.150,25,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr M.J. Smit en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2009.?