Uitspraak
Vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 587232 UC EXPL 08-11100 IV
vonnis d.d. 25 november 2009
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V.,
gevestigd te [gemeente],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij,
gemachtigde: mr. C.B.E. van Bladel,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. O.P. van der Linden.
1. Het verloop van de procedure
In conventie in reconventie en in voorwaardelijke reconventie
[eiser] heeft een vordering ingesteld.
[gedaagde] heeft geantwoord op de vordering en een voorwaardelijke en onvoorwaardelijke tegeneis ingediend.
[eiser] heeft voor repliek in conventie en voor antwoord in reconventie geconcludeerd.
[gedaagde] heeft voor dupliek in conventie en voor repliek in reconventie geconcludeerd.
[eiser] heeft voor dupliek in reconventie geconcludeerd.
[gedaagde] heeft schriftelijk gereageerd op de bij dupliek in het geding gebrachte producties.
Op 28 september 2009 hebben partijen hun standpunten bepleit en pleitnotities overgelegd.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde] huurt sinds medio 1971 het als “[perceelnummer]” aangeduide gedeelte van het terrein, kadastraal bekend als [gemeente], [sectie], [nummer], gelegen nabij de [adres] te [woonplaats] (hierna: het Terrein). Het Terrein was destijds in gebruik als kampeerterrein, maar wordt al vele jaren permanent bewoond. Het Terrein wordt ook aangeduid met ‘[naam]”.
2.2. De huurprijs bedraagt € 117,50 per maand.
2.3. Bij brief van 10 oktober 2003 aan de voorzitter van de Tweede Kamer heeft de minister van VROM de Tweede Kamer geïnformeerd over de hoofdlijnen van haar beleid ten aanzien van permanente bewoning van recreatieverblijven.
Hierin is onder meer te lezen:
“In beginsel dienen gemeenten ten aanzien van situaties van onrechtmatige bewoning een actief handhavingsbeleid te voeren. Om tegemoet te komen aan bestaande situaties bestaat er m.i. geen bezwaar dat gemeenten een persoonsgebonden beschikking nemen, die ertoe strekt dat de betreffende bewoner(s) in de betreffende recreatiewoning mogen blijven wonen. Deze beschikking is niet overdraagbaar en vervalt in ieder geval op het moment dat de betreffende bewoner verhuist of overlijdt. Voorwaarde is wel dat het betreffende object moet voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit aan een woning stelt en dat het bewonen van het betreffende object niet strijdig is met milieuwetgeving. Na verstrijken van de persoonsgebonden beschikking dient de gemeente de recreatiebestemming actief te handhaven.
(…)
De uiterst mogelijke peildatum is 31 oktober 2003. Situaties van onrechtmatige bewoning die ná 31 oktober 2003 ontstaan, komen niet in aanmerking voor een persoonsgebonden beschikking. “
2.4. [eiser] is op 16 juni 2006 eigenaar geworden van het Terrein.
2.5. [eiser] is voornemens om het Terrein te ontwikkelen in overeenstemming met de geldende bestemming voor de grond. Zij wil op het Terrein zes recreatiewoningen bouwen. Hiertoe heeft [eiser] bouwtekeningen laten maken. [eiser] heeft nog geen bouw- en sloopvergunningen aangevraagd.
2.6. In februari 2007 is overleg geweest met de bewoners. [eiser] heeft de bewoners geïnformeerd over haar plannen en compensatie voor verlies van de gehuurde grond aangeboden.
2.7. Bij brief van 18 april 2007 heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 augustus 2007.
2.8. De [gemeente] heeft een notitie (de definitieve versie dateert van mei 2008) vervaardigd, waarin zij haar positie bepaalt ten aanzien van de bestaande permanente bewoning van recreatieverblijven aan de [adres]. Hierin is onder meer te lezen: “Duidelijk is dat de verblijfsrecreatieve terreinen rond de Maarsseveense plassen ([adres] en [adres]) nooit conform de bestemming gebruikt zijn. Zij zijn altijd gebruikt voor permanente bewoning”(pagina 6).
2.9. In deze notitie heeft de gemeente vijf opties uitgewerkt, waarvan één voorziet in een situatie van gefaseerde legalisatie. Door aan de nieuwe bestemming woondoeleinden en de wijzigingsbevoegdheid voorwaarden te verbinden dat voormalige recreatieverblijven maar een beperkte omvang/hoogte mogen hebben, kan tegemoet worden gekomen aan het uitgangspunt dat het onderhavige gebied niet verder mag verstenen met ongewenste functies. (pagina 26).
2.10. Uit een eerste reactie van de provincie en de VROM-inspectie bleek dat zij van mening zijn dat het vestigen van een woonbestemming nader onderzocht dient te worden. Of dit werkelijk kan hangt af van een aantal factoren en voorwaarden (pagina 28).
2.11. De notitie eindigt met de conclusie dat de gemeente vanaf 2003 alles in het werk heeft gesteld om het streven om te komen tot een oplossing die voor de gemeente en de bewoners redelijk en billijk is, waar te maken. (…). Indien de gemeente haar streven, ondanks alle risico’s en consequenties toch een laatste kans wil geven, dan vormt optie 5 (gefaseerd legaliseren) de meest haalbare. (pagina 34).
2.12. Op 15 december 2008 is op de website van de [gemeente] ([URL] ) onder meer de volgende informatie te lezen:
“Permanente bewoning recreatieterreinen misschien mogelijk.
VROM heeft geen zienswijze ingediend.
Er zijn wel 300 andere zienswijzen ingediend, die beoordeeld moeten worden.
(…)
De volgende fase is dat de eigenaren hun recreatiewoningen gaan aanpassen aan o.a. het Bouwbesluit en brandveiligheidseisen.
(…)
Vervolg
De [gemeente] zal de komende tijd alle ingediende zienswijzen ten aanzien van de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan gaan beoordelen en opnemen in een zienswijzenrapportage. Deze rapportage zal tezamen met een voorstel tot aanpassingen van het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Vaststelling zal plaats vinden uiterlijk in het tweede kwartaal 2009. Tegen deze vaststelling staat beroep open bij de afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Tevens bestaat voor Gedeputeerde Staten en de Minister van VROM de mogelijkheid om een reactieve aanwijzing te geven. Er kan geen reactieve zienswijze worden gegeven, indien er een zienswijze is ingediend, tenzij er bij de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan wijzigingen zijn aangebracht.”
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiser] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
I. te verklaren voor recht dat op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst alleen de bepalingen van artikel 7:201-231, exclusief 7:230a BW van toepassing zijn;
II. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging per 1 augustus 2007, althans een nader vast te stellen datum, is geëindigd;
III. [gedaagde] te veroordelen om de gehuurde plaats met [nummer] aan de [adres] te [woonplaats] uiterlijk op 15 augustus 2008 althans op een nader vast te stellen datum, te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00, te verhogen met € 1.000,-- voor elke dag dat [gedaagde] in gebreke blijft aan de veroordeling tot ontruiming gehoor te geven, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagde];
IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurpenningen tot aan de ontruimingsdatum;
V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding
3.2. Aan deze vorderingen legt [eiser] het volgende ten grondslag.
De onderhavige overeenkomst is een eenvoudige huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [gedaagde] komt geen huurbescherming toe. [eiser] heeft belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst vanwege haar bouwplannen, die bovendien een eind zullen maken aan de met het bestemmingsplan en brandvoorschriften strijdige huidige situatie.
3.3. [gedaagde] voert samengevat het volgende verweer.
Primair
Er is geen sprake van een huurovereenkomst van grond voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst voldoet aan de wettelijke definitie van 7:233 BW en betreft derhalve woonruimte. Gehuurd is een gebouwde onroerende zaak, te weten een volledig ingerichte standplaats met terreinverharding, nutsvoorzieningen e.d. met daarop een chalet welke aan de vereisten van een zelfstandige woning voldoet, terwijl partijen bovendien als contractuele bestemming ‘wonen’ zijn overeengekomen.
Subsidiair
Het chalet is naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Volgens de regels van natrekking is het chalet formeel gezien eigendom van de eigenaar van het Terrein. Door in afwijking daarvan uitdrukkelijk overeen te komen dat het chalet gekocht moet worden van de rechtsvoorganger van de huurder en dat alleen huur betaald wordt voor de grond zijn partijen feitelijk een economisch opstalrecht overeengekomen ter zake van het chalet.
Meer subsidiair
Meer subsidiair is [gedaagde] van mening dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans nietig, althans vernietigbaar is, vanwege;
1) de te korte opzegtermijn.
2) het feit dat een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is waarbij het wonen in de bestemming gepositiveerd zal worden door middel van woonbestemming;
3) het feit dat de opzegging onjuist is, doordat [eiser] [gedaagde] geen schadeloosstelling heeft aangeboden.
in reconventie
3.4. [gedaagde] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen woonruimtehuur in de zin van boek 7: titel 4, afdeling 5 van het BW is;
II. primair ter verklaren voor recht dat eiser in reconventie door verjaring een opstalrecht heeft gekregen;
subsidiair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen mede inhoudt een economisch opstalrecht;
III. [eiser] te veroordelen binnen een redelijke termijn na het te wijzen vonnis mee te werken aan het vastleggen van het door verjaring verkregen opstalrecht in een notariële akte ten overstaan van een notaris, dan wel mee te werken aan het formaliseren van het economische opstalrecht door middel van het vestigen bij notariële akte van een opstalrecht ter doorbreking van de natrekking.
met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.5. [eiser] voert verweer, dat zonodig bij de beoordeling aan de orde komt.
in voorwaardelijke reconventie
3.6. [gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[eiser] te veroordelen tot het betalen van de waarde van het chalet zijnde € 110.000,00 vermeerderd met verhuis- en inrichtingskosten ad € 15.000,00 en de waarde van de tuininrichting ad € 5.000,00 en te bepalen dat de in conventie toe te wijzen ontruiming eerst mag geschieden nadat de door de rechtbank vastgestelde schadeloosstelling zal zijn uitbetaald, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.7. [eiser] voert verweer, dat zonodig bij de beoordeling aan de orde komt.
4. De beoordeling
in conventie
Huurregime
4.1. Het eerste geschilpunt tussen partijen heeft betrekking op de aard van het van toepassing zijnde huurregime. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt.
4.2. Alvorens te kunnen bepalen welk huurregime van toepassing is, dient eerst te worden vastgesteld wat het object is van de huurovereenkomst.
4.3. Vast staat dat [gedaagde] een stuk grond huurt. Op dit perceel stond destijds een chalet, dat [gedaagde] gekocht heeft van een derde, niet zijnde (de rechtsvoorganger van) [eiser]. [gedaagde] betaalt aan [eiser] en haar rechtsvoorgangers slechts een bedrag voor de huur van de grond. Voorts staat vast dat partijen nimmer een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot het chalet. Aldus staat vast dat het object van de huurovereenkomst slechts een ongebouwde onroerende zaak betreft, te weten een stuk grond. Of het chalet een roerende of een onroerende zaak betreft is verder niet van belang, nu de huurovereenkomst uitsluitend betrekking heeft op de verhuur van een ongebouwde onroerende zaak (vergelijk Hof den Haag 10 november 2006, RW 2007,67 ).
4.4. Uit het voorgaande volgt dat er geen sprake is van huur van woonruimte, maar van huur van een ongebouwde onroerende zaak. Het enkele feit dat de vorige eigenaar toegezegd zou hebben dat [gedaagde] in het chalet mocht wonen, leidt - zelfs indien juist - niet tot een ander oordeel, nu uit een toezegging niet kan worden afgeleid dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het huren van het chalet.
Huurbescherming
4.5. In de tweede plaats dient de vraag te worden beantwoord of [gedaagde] een beroep op huurbescherming toekomt ten aanzien van zijn chalet en wel op grond van reflexwerking van het bepaalde in artikel 7:233 BW Pro.
4.6. In artikel 7:233 BW Pro is bepaald dat onder woonruimte wordt verstaan: een gebouwde onroerende zaak voor zo ver deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.
4.7. De bepalingen die in Boek 7 Titel 4 Afdeling 5 BW zijn opgenomen ter bescherming van de huurder van woonruimte en vormen een uitzondering op de algemene regels voor verhuur en huur. Zij beperken in belangrijke mate de verhuurder van woonruimte (ten opzichte van de verhuurder van niet-woonruimte) in - onder meer - zijn mogelijkheden tot beëindiging van de verhuur. Analoge toepassing van de bescherming die deze bepalingen bieden, dient dan ook met grote terughoudendheid, slecht in zeer bijzondere omstandigheden, plaats te vinden. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken.
4.8. Uit het voorgaande volgt dat het gehuurde niet onder de speciale huurbeschermingsbepalingen valt. Voorts volgt daaruit dat de algemene bepalingen, te weten de artikelen 7:201-231 BW (voor zover deze betrekking hebben op een ongebouwde onroerende zaak) van toepassing zijn.
Opzegging
4.9. [eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van het bepaalde in artikel 7:228 lid 2 BW Pro. De opzegging is, aldus [eiser], gerechtvaardigd, omdat haar bouwplannen, die een einde zullen maken aan de met het bestemmingsplan en brandvoorschriften strijdige huidige situatie. Voorts stelt [eiser] dat zij belang heeft bij de ontruiming van het gehuurde zodat een aanvang kan worden genomen met het bouwrijp maken van de grond.
4.10. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de opzegging zonder rechtsgevolgen blijft, nu deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Immers, ter gelegenheid van het pleidooi bleek dat [eiser] (nog immer) niet beschikt over de benodigde vergunningen. Daar komt bij dat het de vraag is of [eiser] deze vergunningen daadwerkelijk zal krijgen, nu de [gemeente] zich ten doel heeft gesteld om de jarenlange bestaande gedoogsituatie van de permanente bewoning op de recreatieterreinen binnen haar gemeente gefaseerd te gaan legaliseren. Nu VROM zich (vooralsnog) niet heeft verzet tegen het wijzigen van het bestemmingsplan ten aanzien van het gebied waarbinnen het onderhavige kampeerterrein zich bevindt, acht de kantonrechter het niet uitgesloten dat de bewoners van kampeerterrein [naam] in de toekomst legaal in hun chalets wonen, mits deze chalets aan de eisen van het Bouwbesluit voldoen. Tegen de geschetste achtergrond acht de kantonrechter het niet opportuun om in afwijking van deze - voor de bewoners van het kampeerterrein [naam] gunstige - ontwikkelingen de opzegging in stand te laten en de gevorderde ontruiming toe te wijzen.
Conclusie in conventie
4.11. De sub I. in het petitum van de dagvaarding gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen wegens het ontbreken van enig belang.
4.12. De sub II. gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen, nu de opzegging zonder rechtsgevolgen blijft.
4.13. De nevenvorderingen volgen het lot van de hoofdvordering.
4.14. [eiser] wordt, nu zij in het ongelijk is gesteld, in de kosten van conventie veroordeeld. Deze kosten worden begroot op drie punten van het toepasselijke liquidatietarief, dat wordt vastgesteld op € 150,00 per punt, nu in de - eveneens heden gewezen - vonnissen in de andere 13 procedures een gelijkluidende proceskostenveroordeling wordt uitgesproken.
in reconventie
4.15. De sub I. gevorderde verklaring voor recht wordt in verband met hetgeen in conventie reeds is beoordeeld afgewezen.
4.16. De primaire vordering sub II wordt om de navolgende redenen afgewezen. Een opstalrecht kan weliswaar door verjaring worden verkregen door de bezitter (te goeder of niet te goeder trouw), maar dan moet duidelijk zijn wat het object van dat bezit is. Van [gedaagde] wordt in dat kader verwacht dat hij omvang en inhoud van het door hem gepretendeerde opstalrecht nader had ingevuld. Hij heeft echter slechts gesteld “het“ opstalrecht van het chalet te hebben verkregen. De vordering van [gedaagde] is op dit punt dan ook onvoldoende concreet onderbouwd.
4.17. Ook de subsidiaire vordering sub II wordt afgewezen. Het is een feit van algemene bekendheid dat het economische opstalrecht, hoewel het in beginsel een vormvrij contract is, meestal de vorm heeft van een notariële akte houdende de vestiging van een opstalrecht, met dien verstande dat partijen afzien van de inschrijving van een afschrift van die akte in de openbare registers. Aan de “opstaller” wordt in die akte veelal een privatieve last gegeven om een afschrift van die akte alsnog namens partijen in te laten schrijven, zodat het economische opstalrecht, mocht de opstaller daar behoefte aan hebben, alsnog een echt, zakenrechtelijk opstalrecht wordt. Dergelijke “structuren” kennen (kenden) vaak een fiscaal en/of boekhoudkundig motief.
4.18. Zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, is niet begrijpelijk hoe het enkele feit dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] op de door hem gehuurde onbebouwde grond voor eigen rekening en risico een chalet mag hebben, zou moeten leiden tot de conclusie dat partijen, mede in het licht van de basale wijze waarop zij de huurovereenkomst hebben vormgegeven, een (ingewikkeld) economisch opstalrecht zijn overeengekomen. Dat klemt te meer nu, naar de kantonrechter begrijpt, [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat sprake is van een van de huur van de grond onafhankelijk economisch opstalrecht. Een dergelijk opstalrecht ligt in de onderhavige situatie minder voor de hand dan een van de huur afhankelijk economisch opstalrecht.
4.19. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, wordt de reconventionele vordering sub III eveneens afgewezen.
in voorwaardelijke reconventie
4.20. De voorwaardelijke reconventionele vordering wordt - gelet op de uitkomst in conventie - afgewezen.
in reconventie en in voorwaardelijke reconventie
4.21. Nu de stellingen in (voorwaardelijke) reconventie voortvloeien uit die van de conventie, worden de kosten van de (voorwaardelijke) reconventie geacht te zijn begrepen in die van de conventie.
4.22. [gedaagde] wordt, nu hij in reconventie in het ongelijk is gesteld, in de kosten van reconventie veroordeeld, begroot op drie punten van het toepasselijke liquidatietarief ad
€ 150,00 per punt.
5. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 450,00 voor salaris gemachtigde;
5.3. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.4. wijst de vorderingen af;
in voorwaardelijke reconventie
5.5 wijst de vordering af;
5.6. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van reconventie, welke worden begroot op € 450,00 voor salaris gemachtigde.
5.7. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Vanwersch, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 november 2009.