Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 627128 UC EXPL 09-6093 IV
vonnis d.d. 16 december 2009
inzake
1. de vennootschap onder firma
V.O.F. [eiser sub 1],
gevestigd te Den Haag,
2. de besloten vennootschap
[eiser sub 2] B.V.,
gevestigd te Den Haag,
3. de besloten vennootschap
SNSPF Participations II B.V.,
gevestigd te Leusden,
alle eisers tezamen worden hierna ‘[eiser]’genoemd,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser,
tegen:
de besloten vennootschap
Excelsior B.V.,
gevestigd te Maarssen,
verder ook te noemen Excelsior,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr J.M.F.X. van Veggel
1. Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de navolgende stukken
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met producties;
- de akte houdende wijziging van eis;
- de brief van 14 september 2009 van Excelsior met aanvullende producties;
- de aantekeningen van [eiser] ten behoeve van de comparitie na antwoord op 17 september 2009;
- de aantekeningen van Excelsior ten behoeve van de comparitie na antwoord;
1.2. Op 17 september 2009 vond de comparitie na antwoord plaats. Partijen hebben om aanhouding verzocht in verband met onderhandelingen over een oplossing in der minne. Recentelijk hebben partijen laten weten dat er geen regeling tot stand is gekomen.
1.3. De zaak staat thans voor vonnis.
2. De feiten en omstandigheden
2.1. Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Utrecht.
2.2. Excelsior exploiteert vanuit het gehuurde een Gamma-bouwmarkt.
2.3. Op deze huurovereenkomst zijn de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing.
2.4. In de considerans van de huurovereenkomst is onder meer het volgende overwogen:
“ I Verhuurder is eigenaar van de na te melden onroerende zaak;
II verhuurde deze onroerende zaak de eerst komende 10 jaar naar verwachting niet voor eigen gebruik nodig zal hebben
III verhuurder de betreffende onroerende zaak voor die periode wil afstaan, mits hij na die periode wederom vrij daarover kan beschikken;
IV huurder zulks alhoewel deze onderhavige onroerende zaak kan worden beschouwd als bedrijfsruimte in de zin van BW boek 7A, art. 1624 e.v. niet bezwaarlijk vindt en derhalve nu reeds voor alsdan bewilligt in de beëindiging van de huur per 31 december 2006, mits verhuurder tenminste 12 maanden voor die datum schriftelijk aan de huurder te kennen geeft dat hij wenst dat de huurovereenkomst eindigt als voren omschreven;
V in verband hiermee de huurder afstand doet van zijn eventuele rechten op verlening van de huur of huurbescherming, welke hij nu of later volgens de wet of mogelijke andere regeling kan doen gelden, alsmede van mogelijke rechten tot vergoeding van schaden en kosten bij ontruiming op de overeengekomen datum;
V mocht verhuurder geen opzegging doen als bedoeld onder IV dan zal deze huurovereenkomst worden geacht te zijn voortgezet voor onbepaalde tijd.”
2.5. Bij brief van 21 december 2006 bevestigt [A] de met Excelsior gemaakte afspraken met betrekking tot de huurverhoging per 1 januari 2007. Voorts bevestigt [A] dat de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2007 voor onbepaalde tijd zal voortduren en (hoewel daar op dit moment geen sprake van is) dat deze overeenkomstig de wet met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar kan worden opgezegd.
2.6. Op 9 februari 2007 bevestig Excelsior de huuraanpassing.
Voorts deel Excelsior aan [A] mee:
“ Tijdens onze gesprekken over de huuraanpassing is met enige regelmaat gesproken over de toekomst van de locatie. Onze wens om te participeren in de ontwikkeling van het gebied is bij u bekend” . Excelsior wijst [A] op het bepaalde in artikel 9 lid Pro H van de huurovereenkomst, waarin is overeengekomen dat indien de verhuurder over gaat tot of het voornemen heeft tot verkoop van het gehele terrein, de verhuurder de huurder bij voorrang zal informeren, zolang dit niet de belangen van de verhuurder op welke wijze dan ook zal schaden en indien mogelijk in de gelegenheid zal stellen (eveneens) een voorstel uit te brengen.
2.7. Op 9 mei 2007 bespreken [A] en Excelsior de ontwikkelingen rond het terrein. De weergave van dit gesprek is te lezen in productie 8 bij CvA/E.
2.8. Op 30 mei 2007 informeert [A] Excelsior schriftelijk over de mogelijke verkoop van het terrein en stelt zij Excelsior in de gelegenheid een voorstel te doen.
2.9. Op 7 juni 2007 stelt de gemeenteraad het gewijzigde structuurplan Zijdebalen (productie 5 bij dagvaarding) vast. Hierin is vermeld(zie pagina 26):
“ Binnen het plangebied is de bouwmarkt Gamma gevestigd. Vanuit stedenbouwkundige en programmatische ambities is de vestiging op de huidige plaats niet gewenst.
(…)
De inpassing van de bouwmarkt Gamma is onder een aantal voorwaarden mogelijk. Deze voorwaarden hebben betrekking op de wijze van ruimtelijke inpassing, de omvang en de wijze van parkeren en de expeditie.
(…)”
2.10. Op 16 juli 2007 stelt [A] Excelsior nogmaals in de gelegenheid om een voorstel te doen met betrekking tot de ontwikkeling van het terrein.
2.11. Op 9 augustus 2007 deelt Excelsior mee dat zij als gevolg van vakanties niet in staat is om een reactie te geven. Excelsior deelt [eiser] mee dat zij verwacht dat zij van [eiser] ruim de gelegenheid krijgt om zich te beraden.
2.12. Op 29 augustus 2007 deelt [A] Excelsior mee dat zij tot uiterlijk vrijdag 14 september 2007 een aanbieding kan doen.
2.13. Op 4 september 2007 verzoekt Excelsior om uitstel tot 15 oktober 2007.
2.14. Bij brief van 7 september 2007 deelt [A] aan Excelsior mee dat er geen nader uitstel wordt verleend.
2.15. Op 20 september 2007 verzoekt Excelsior [A] om aan te geven wat de laagste verkoopprijs zal zijn.
2.16. Op 4 oktober 2007 deelt [A] aan Excelsior mee dat zij inmiddels overeenstemming heeft met een derde partij.
2.17. Op 25 oktober 2007 wijst Excelsior [A] op de schending van artikel 9 lid Pro H van de huurovereenkomst en stelt Excelsior [A] aansprakelijk voor alle directe en indirecte schade als gevolg van het niet nakomen van de huurovereenkomst.
2.18. Bij brief van 30 oktober 2007 wijst [A] de aansprakelijkheid af. Zij wijst Excelsior er onder meer op dat zij Excelsior al bij brief van 8 juni 2001 schriftelijk heeft bevestigd dat het goed mogelijk was dat [A] op termijn zou besluiten het terrein te verkopen. Ook bij brief van 27 november 2002 heeft [A] aan Excelsior meegedeeld dat zij voornemens was het terrein te verkopen. Deze mededeling is wederom bij brief van 6 januari 2003 bevestigd. Daarna heeft [A] Excelsior bij brief van 20 december 2006 bevestigd dat mogelijk op korte termijn zou besluiten om het terrein te verkopen. Een en ander heeft geleid tot de brief van 30 mei 2007 waarin aan Excelsior verzocht is om een concreet aanbod te doen. Naar de mening van [A] is er dan ook geen sprake van overtreding van artikel 9 lid Pro H van de huurovereenkomst.
2.19. Bij brief van 4 december 2007 deelt [A] aan Excelsior mee dat zij de eigendom van het Zijdebalenterrein aan [eiser] heeft overgedragen.
2.20. Bij brief van 21 december 2007 deelt [eiser] Excelsior onder meer mee dat zij de eigendom van ‘ het [A]terrein’ op 30 november 2007 heeft verworven en dat zij het Zijdebalenterrein in de lijn van het structuurplan zal gaan herontwikkelen. Hierin is het voortzetten van de huurovereenkomst in de huidige vorm niet meer mogelijk. [eiser] nodigt Excelsior uit om hierover ‘met open vizier en in alle redelijkheid’ van gedachten te wisselen..
2.21. Bij brief van 19 maart 2008 legt [eiser] aan Excelsior twee opties voor, die erop gericht zijn om Excelsior zo lang mogelijk in staat te stellen de bouwmarkt te exploiteren in het gehuurde.
2.22. De brief van 18 juli 208 van [eiser] aan Excelsior bevat een renovatievoorstel, bestaande uit diverse elementen. Voor het geval Excelsior niet instemt met het voorstel wordt de huur opgezegd per 1 juli 2010.
2.23. Op 20 november 2008 hebben partijen overleg over de mogelijke relocatie van de bouwmarkt. Het verslag is overgelegd als productie 22 bij CvA/E.
2.24. Bij brief van 19 juni 2009 deelt Intergamma ( de franchiseorganisatie ) aan Excelsior mee dat de beëindiging van de huurovereenkomst geen grond is voor de tussentijdse opzegging van de franchiseovereenkomst en dat opzegging eerst mogelijk is per 2 december 2011. Bij opzegging tegen een eerder datum is Excelsior volledig aansprakelijk
2.25. Zijdebalen bestaat thans uit een aantal (leegstaande) bedrijfspanden, waaronder de hal van [D], het gehuurde en leegstaande woningen. Na de herontwikkeling zal Zijdebalen voornamelijk bestaan uit (sociale) woningbouw met in geringe mate bedrijfsruimte. Zijdebalen zal in fasen herontwikkeld worden. De voorbereidende werkzaamheden, waaronder diverse sloopwerkzaamheden zijn reeds aangevangen. De eerste fase start in de tweede helft van 2009. In deze fase zal het gehuurde gesloopt worden om plaats te maken voor nieuwbouw.
3. De vordering in conventie
3.1. [eiser] vordert - samengevat en na wijziging van eis - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
Primair
A. voor recht te verklaren dat het renovatievoorstel zoals neergelegd in III van de brief van 18 juli 2008 een redelijk renovatievoorstel is als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro en de huurovereenkomst Utrecht te ontbinden per de datum van dit vonnis, althans per een nader te bepalen datum en Excelsior te veroordelen het gehuurde per de datum van ontbinding, dan wel een nader te bepalen datum te ontruimen onder afgifte van de sleutels en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
Subsidiair
B. De datum waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde eindigt vast te stellen op 1 juli 2010 althans een nader te bepalen datum en met veroordeling van Excelsior tot ontruiming van het gehuurde onder afgifte van de sleutels en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
Meer subsidiair
C. Voor het geval de huurovereenkomst niet eindigt per 1 juli 2010, althans 1 augustus 2009 Excelsior te veroordelen het gehuurde per 1 juli 2010, althans een nader te bepalen datum te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, onder de voorwaarde dat [eiser] aan Excelsior een bankgarantie heeft gesteld ter hoogte van een nader vast te stellen bedrag, welke bankgarantie uitgewonnen kan worden voor het bedrag van de schade van Excelsior vanwege de voortijdige ontruiming, mits alsdan in rechte bij vonnis dat in kracht van gewijsde is gegaan ook vast staat dat Excelsior die schade heeft geleden.
D. te verklaren voor recht dat de in de dagvaarding van 19 april 2009 omschreven herontwikkeling van het gehuurde en de omgeving waartoe het gehuurde behoort (Zijdebalen) wordt aangemerkt als renovatie in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b laatste Pro zin BW dan wel als een belang van de verhuurder dat beëindiging rechtvaardigt en dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt op 31 december 2011 indien [eiser] tussen 6 en 31 december 2010 deze huurovereenkomst alsnog hernieuwd opzeggen.
Een en ander met veroordeling van Excelsior in de kosten van de procedure.
3.2. Aan deze vorderingen legt [eiser] het volgende - samengevat - ten grondslag.
[eiser] heeft aan Excelsior een redelijk renovatievoorstel gedaan als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Aan Excelsior wordt een passende vergoeding geboden. Voorts is de medewerking van Excelsior noodzakelijk voor de doorgang van de herontwikkeling. De huurovereenkomst dient derhalve ontbonden te worden omdat Excelsior zich niet als goed huurder gedraagt, doordat zij het passende renovatievoorstel niet heeft aanvaard. Voorts stelt [eiser] dat, nu de huurovereenkomst langer dan 10 jaar bestaat, het mogelijk is om de huurovereenkomst op grond van belangenafweging te beëindigen. Bij deze weging dienen de belangen van [eiser] zwaarder te wegen dan die van Excelsior omdat de financiële belangen van [eiser] bijzonder groot zijn, terwijl Excelsior al vanaf het aangaan van de huurovereenkomst wist dat Zijdebalen herontwikkeld zou worden en de mogelijkheid om te participeren in de herontwikkeling heeft afgehouden. Tegen deze achtergrond moet geconcludeerd worden dat [eiser] de huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 lid 3 BW Pro rechtsgeldig heeft opgezegd.
4. Het verweer in conventie
4.1. Excelsior voert - samengevat - het volgende verweer.
De kern van het verweer van Excelsior heeft betrekking op de wachttijd als bedoeld in artikel 7:296 lid 2 BW Pro. Deze wachttijd is van toepassing bij een beroep op de beëindiginggrond
‘dringend eigen gebruik’ als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro, maar ook indien zou worden toegekomen aan de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW Pro. Deze wachttijd dient [eiser] in acht te nemen, nu er geen sprake is van een administratieve fusie, noch van een organisatorische splitsing. Het beleid van [A] is er nooit op gericht geweest het terrein te herontwikkelen. Haar beleid, voor zo ver hiervan sprake is, was slechts gericht op het verkopen van het terrein op enig moment. Voorts is er geen sprake van dat Excelsior zich niet als goed huurder gedraagt door het renovatievoorstel niet te aanvaarden. Ten overvloede stelt Excelsior nog dat het eigen gebruik van [eiser] niet aan te merken is als dringend eigen gebruik.
5. De voorwaardelijke vorderingen in reconventie
5.1. Voor het geval de vorderingen van [eiser] worden toegewezen, vordert Excelsior bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
Primair
[eiser] te veroordelen tot het doen van een redelijk aanbod aan Excelsior tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de `kamps-hal;
Subsidiair
[eiser] te veroordelen tot het vergoeden van de verhuis- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat;
Meer subsidair
[eiser] te veroordelen tot betaling van alle schade die Excelsior lijdt ten gevolge van de (afbraak van de ) werken in het algemeen belang, nader op te maken bij staat.
En met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
5.2. Aan deze vorderingen legt [eiser] - kort weergegeven - het volgende ten grondslag.
[eiser] en Excelsior hebben gesproken over de relocatie van Excelsior in de [D]-hal. Deze gesprekken zijn door [eiser] afgebroken in verband met een te lage indicatie van de verwachte huurprijs zijdens Excelsior. Van [eiser] mag echter verwacht worden dat zij Excelsior een huurovereenkomst met betrekking tot de [D]-hal aanbiedt onder gelijke voorwaarden als waarvan sprake is waarbij de huurprijs zonodig zou moeten en kunnen worden vastgesteld op de voet van artikel 7:303 BW Pro. Voor zover deze vordering wordt afgewezen vordert Excelsior een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en - naar de kantonrechter begrijpt - ook de schadeloosstelling als bedoeld in artikel 7:309 BW Pro.
5.3. [eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen deze vorderingen. Dit verweer komt zonodig bij de beoordeling aan de orde.
6. De beoordeling
in conventie
6.1. De centrale vraag in deze zaak is of [eiser] bij haar huuropzegging van 18 juli 2008 tegen 1 augustus 2009 /1 juli 2010 voorbij kon gaan aan de wachttijd van drie jaar als bedoeld in artikel 7:296 lid 2 BW Pro.
6.2. Een vordering strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik is niet toewijsbaar, indien de verhuurder de rechtsopvolger is van de vorige verhuurder en de opzegging plaats vindt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.
6.3. In navolging van de HR 10 juli 2009, NJ 2009, 538 is van de kantonrechter van oordeel dat het beroep van Excelsior op de wachttijd van drie jaar, in het licht van de geschetste feiten en omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Hiertoe wordt als volgt overwogen.
6.4. Hoewel de rechtsopvolging in de onderhavige zaak meer omvat dan een puur formele /administratieve kwestie, staat vast dat Excelsior al vanaf 1997 op de hoogte is van het feit dat de voormalige verhuurder/eigenaar - [A] - het terrein Zijdebalen, waar het gehuurde deel vanuit maakt, op korte of langere termijn wilde verkopen in verband met de herontwikkeling van het gebied. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft Excelsior om deze reden ingestemd met een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst, voor het geval [eiser] tot verkoop wenste over te gaan. Dat Excelsior bewust was van de mogelijke verkoop van het terrein blijkt ook uit artikel 9 lid Pro H van de huurovereenkomst. Hierin heeft Excelsior immers bedongen dat zij, zodra [A] wenste te verkopen, in de gelegenheid zou worden gesteld om een voorstel te doen.
6.5. Voorts volgt uit de verder niet weersproken brief van 30 oktober 2007 van [A] aan Excelsior, dat de mogelijke verkoop van het terrein - ook na het sluiten van de huurovereenkomst - regelmatig onderwerp van gesprek is geweest tussen partijen. Voor zo ver Excelsior derhalve bij het aangaan van de huurovereenkomst de gevolgen van de verkoop door [A] niet overzag, zijn deze haar tijdens de looptijd van de huurovereenkomst wel duidelijk geworden. Daar komt bij dat Excelsior niet voor niets heeft bedongen dat zij, zodra [A] daadwerkelijk tot verkoop wilde overgaan, in de gelegenheid gesteld wilde worden om een voorstel te doen. Excelsior heeft verklaard dat zij serieus aan het onderzoeken was of zij tezamen met een of meerdere andere partijen het terrein konden kopen. Het enkele feit dat [A] de herontwikkeling niet zelf ter hand wilde nemen, terwijl [eiser] als rechtsopvolger dit wel doet, kan voor Excelsior dan ook geen (onaangename) verrassing zijn geweest. Ook het feit dat de huurovereenkomst op 21 december 2006 is omgezet in een voor onbepaalde tijd, leidt niet tot een ander oordeel, nu uit de brief van 9 februari 2007 van Excelsior aan [A] volgt dat Excelsior zich (nog steeds) realiseert dat Zijdebalen herontwikkeld dient te worden.
6.6. Zoals overwogen is het beroep van Excelsior tegen deze achtergrond naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
6.7. De vraag die thans beantwoord dient te worden luidt of [eiser] de huurovereenkomst kon opzeggen op grond van dringend eigen gebruik. Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, volgt toewijzing van het subsidiair gevorderde, aangezien bij deze opzeggingsgrond uitdrukkelijk geen plaats is voor belangenafweging (HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 [B]/[C], HR 12 juli 2002, NJ 2002,456 Co-op/Vomar). Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Hierbij hoeft de verhuurder het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten (HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148 [B]/[C], HR 12 juli 2002, NJ 2002,456 Co-op/Vomar).
6.8. Vast staat dat Zijdebalen sterk verouderd is en herontwikkeld dient te worden. Al in 2005 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht ingestemd met de randvoorwaarden voor Zijdebalen, die in samenspraak met de omwonenden tot stand zijn gekomen. Kern van de uitgangspunten is om het plangebied van een voormalig industrieel bedrijventerrein om te vormen tot een woongebied met functiemenging; wonen en werken.[eiser], heeft onweersproken gesteld dat de herontwikkeling van Zijdebalen voor haar van vitaal belang is. [eiser] heeft - ook onweersproken - gesteld dat zij reeds vele jaren bezig is met de voorbereiding en al aanzienlijke investeringen heeft gepleegd. Voorts heeft [eiser] - onbetwist - gesteld dat de herontwikkeling in fases zal plaats vinden. Met de eerste fase is reeds een aanvang gemaakt. De tweede fase start in de tweede helft van 2010. Hiervoor is van belang dat het gehuurde ontruimd is, zodat het gesloopt kan worden en er op die locatie gebouwd kan gaan worden. Aldus heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft, teneinde haar (nieuw)bouwplannen te kunnen realiseren.
6.9. Uit het voorgaande volgt dat het subsidiair gevorderde wordt toegewezen. De huurovereenkomst tussen partijen eindigt dan ook per 1 juli 2010.
6.10. [eiser] vordert primair te verklaren voor recht dat het voorstel zoals gedaan bij brief van 18 juli 2008 een redelijk renovatievoorstel is en de huurovereenkomst te ontbinden omdat Excelsior geweigerd heeft om met dit redelijke voorstel in te stemmen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] geen belang meer bij het primair gevorderde nu de huurovereenkomst per 1 juli 2010 eindigt op grond van het bepaalde in artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro.
6.11. Het meer subsidiair gevorderde kan om deze reden eveneens verder onbesproken blijven.
6.12. Excelsior wordt nu zij in het ongelijk is gesteld in de kosten van de conventie veroordeeld.
6.13. Nu op de vorderingen in conventie definitief wordt beslist, wordt hoger beroep tegen dit tussenvonnis toegestaan.
in voorwaardelijke reconventie
6.14. Nu de huurovereenkomst eindigt per 1 juli 2010, dienen de voorwaardelijke vorderingen in reconventie beoordeeld te worden.
6.15. Primair vordert Excelsior [eiser] te veroordelen tot het doen van een redelijk aanbod aan Excelsior tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de [D]-hal.
6.16. Deze vordering wordt afgewezen, nu hiervoor een juridische grondslag ontbreekt. Dit laat onverlet dat het partijen vrij staat om (weer) met elkaar in onderhandeling te treden over de relocatie van de Gamma-bouwmarkt op het terrein van [eiser].
6.17. Met betrekking tot gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW Pro heeft als uitgangspunt te gelden dat de wet niet dwingt tot een volledige kostenvergoeding, maar dat de rechter een vergoeding kan vaststellen, wanneer aannemelijk is dat degene die de vergoeding vraagt zijn bedrijf daadwerkelijk elders zal voortzetten. Hiervoor ontbreekt thans nog elke onderbouwing. Voorts dient bij toewijzing van de tegemoetkoming naar redelijkheid en billijkheid rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de staat waarin de oude inrichting verkeert, de reeds gedane afschrijvingen, de vraag of de huurder de inrichting zelf heeft bekostigd alsmede de vraag wat de huidige boekwaarde van de inventaris is en in hoeverre deze kan worden hergebruikt op een nieuwe locatie. Nu de tegemoetkoming eenvoudig te begroten is, is verwijzing naar de schadestaat-procedure niet nodig. De zaak wordt dan ook verwezen naar de rol voor nadere onderbouwing verhuis- en inrichtingskosten aan de zijde van Excelsior. Aansluitend zal [eiser] in de gelegenheid worden gesteld een antwoordakte te nemen.
6.18. De kantonrechter acht het noodzakelijk dat Excelsior bij akte - naast een onderbouwing van de toekomstige bedrijfsverplaatsing - tevens de volgende gegevens overlegt:
Met betrekking tot de verhuiskosten:
a. een kostenindicatie van een verhuisbedrijf;
Met betrekking tot de inrichtingskosten:
b. een gespecificeerde begroting van de kosten van het inrichten van een nieuwe bedrijfsruimte, bij voorkeur gebaseerd op een in de branche als gebruikelijk te hanteren - eveneens duidelijk onderbouwde – berekeningsmethode. In deze begroting dient tevens begrepen te zijn in hoeverre de huidige inventaris hergebruikt kan worden;
c. een gespecificeerde opgave van de boekwaarde van de huidige inventaris.
6.19. Wat betreft de (meer) subsidiaire vordering wordt als volgt overwogen.
De kantonrechter begrijpt de stellingen van Excelsior aldus, dat indien [eiser] en Excelsior er niet in slagen een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten, Excelsior (tevens) aanspraak maakt op de schadeloosstelling als bedoelt in artikel 7:309 BW Pro. Op grond van deze bepaling is de opvolgende verhuurder aan de huurder een schadeloosstelling verschuldigd indien de huur wordt opgezegd omdat het gehuurde moet worden afgebroken in verband met werken in het algemeen belang. Ook in het geval de huurovereenkomst is opgezegd (bijvoorbeeld) wegens dringend eigen gebruik, dan heeft dit niet tot gevolg dat toepassing van het bepaalde in artikel 7:309 BW Pro achterwege dient te blijven. In artikel 7:309 lid 3 BW Pro is bepaald dat indien de afbraak binnen zes jaar na de opzegging aanvangt, de opzegging vermoed wordt in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang wordt afgebroken. Indien de planning van [eiser] uitkomt, wordt het gehuurde in de tweede helft van 2010 afgebroken en dus binnen de termijn van het bepaalde in artikel 7:309 lid 3 BW Pro. Dit heeft tot gevolg dat [eiser] in beginsel gehouden is Excelsior schadeloos te stellen. Deze schadeloosstelling wordt gerelateerd aan het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de eigendomsoverdracht zou hebben voortgeduurd. In casu staat vast dat [A] het terrein op enig moment zou gaan verkopen. Dit was - zoals is overwogen - al bekend bij aanvang van de huurovereenkomst. De kans dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zou zijn voortgezet wordt om deze reden uiterst gering geacht. Daar komt bij dat Excelsior invloed heeft gehad op de mogelijkheid om gehuisvest te blijven op het Zijdebalen terrein. Immers, indien zij tijdig had gereageerd had zij wellicht kunnen participeren in de herontwikkeling en haar eigen huisvesting kunnen verzekeren.
6.20. Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde schadeloosstelling - voor zo ver gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:309 BW Pro - wordt afgewezen. Voor toewijzing van een schadeloosstelling op een andere grond - anders dan de hiervoor besproken tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten - bestaat evenmin aanleiding.
6.21. Iedere verder beslissing in reconventie wordt aangehouden.
7. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
7.1. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te Utrecht eindigt op 1 juli 2010;
7.2. veroordeelt Excelsior het gehuurde per 1 juli 2010, met alle zich daarin bevindende personen en zaken te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen met machtiging van [eiser] om, bij gebreke van volledige voldoening hieraan, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;
7.3. wijst het meer of anders gevorderde af;
7.4. veroordeelt Excelsior in de kosten van de conventie, begroot op
7.5. verklaart de veroordelingen in conventie uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
7.6. verwijst de zaak naar de rol van 13 januari 2010 voor akte uitlating als bedoeld in r.o. 6.18. aan de zijde van Excelsior;
7.7. aansluitend zal [eiser] in de gelegenheid worden gesteld een antwoordakte te nemen;
7.8. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Vanwersch, kantonrechter en uitgesproken op de openbare zitting van 16 december 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.