Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 08/2387
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 februari 2010
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
en
de inspecteur gemeentelijke belastingen van de gemeente [P],
verweerder.
Inleiding
1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak op bezwaar van verweerder van 21 juli 2008, waarbij het bezwaar van eiseres tegen de in één geschrift vervatte beschikkingen van 29 februari 2008 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikkingen is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5], [adres 6] en [adres 7] en de [adres 8] voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 120.000,-, € 161.500,-,
€ 131.500,-, € 253.500,-, € 293.500,-, € 429.000,-, 480.500,- respectievelijk € 96.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2007.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 5 januari 2009, waar eiseres is verschenen, bijgestaan door mr. G.J. Boven, advocaat te Leusden. Namens verweerder zijn verschenen [X] en [Y], beide werkzaam bij de gemeente [P].
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, dan wel door middel van een methode van vergelijking.
Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt - voor zover hier van belang - de bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak geacht juist te zijn indien deze meer dan € 200.000,- maar niet meer dan € 500.000,- bedraagt en de waarde die op grond van artikel 17 aan Pro de onroerende zaak had behoren te worden toegekend niet meer dan vier procent (4%) van de vastgestelde waarde afwijkt.
2.2 Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde waarden voor wat betreft de [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5], alsmede de [adres 6] en [adres 7] en heeft daartoe aangevoerd dat de referentiepanden niet vergelijkbaar zijn. Ter zitting heeft eiseres het beroep ten aanzien van de [adres 8] ingetrokken. Verder stelt eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillende objectkenmerken. Van belang is dat de betreffende panden nog niet af zijn. Verder stelt eiseres dat uitgegaan dient te worden van de huidige waarde van de panden en niet van een eventueel toekomstige waarde. In dit kader voert eiseres aan dat de vraagprijs gebaseerd was op de panden in afgebouwde staat. Eiseres wijst er hierbij op dat zich nog geen potentiële koper voor de panden gemeld heeft.
2.3 De rechtbank merkt op dat verweerder de onroerende zaak [adres 9] (ten overvloede) meegenomen heeft in het taxatierapport, maar dat ten aanzien van deze onroerende zaak geen beroep is ingesteld. De onroerende zaak [adres 9] is derhalve geen onderwerp van geschil.
Tussen partijen is verder niet langer in geschil dat de onroerende zaken [adres 1], [adres 2] en [adres 3] in 2003 volledig zijn gerenoveerd en dat de onroerende zaken [adres 4] en [adres 5] ook in 2003 zijn gerenoveerd, maar dat deze casco zijn opgeleverd.
2.4 Nu eiseres de waardevaststellingen door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 2007 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger zijn vastgesteld dan de waarden in het economisch verkeer per die datum. Wanneer verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de referentiewoningen.
[adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5]
2.5 Het taxatierapport van M.C.M. van Roon van 23 januari 2009 ziet op de onroerende zaken [adres 1] en [adres 3]. Blijkens het taxatierapport betreft de onroerende zaak [adres 1] een 2-kamerappartement van 147 m³ met een dakterras, gelegen op de eerste verdieping. De onroerende zaak [adres 3] betreft een 2-kamerappartement van 158 m³ met een balkon, gelegen op de tweede verdieping. Beide onroerende zaken zijn circa 1934 gebouwd, goed onderhouden en gelegen aan een drukke winkelstraat. Voor de onroerende zaak [adres 2] heeft M.C.M. van Roon eveneens op 23 januari 2009 een taxatierapport gemaakt. De onroerende zaak betreft een 2-kamerappartement van 202 m³ met een dakterras, gelegen op de eerste verdieping. De onroerende zaak is in 1934 gebouwd, goed onderhouden en gelegen aan een drukke winkelstraat. Voor de onroerende zaken [adres 4] en [adres 5] heeft verweerder verwezen naar het taxatierapport van M.C.M. van Roon van 29 januari 2009. Blijkens het taxatierapport betreft de onroerende zaak [adres 4] een 3-kamerappartement van 339 m³ met een dakterras, gelegen op de eerste verdieping. De onroerende zaak [adres 5] betreft een 4-kamerappartement van 415 m³ met balkon, gelegen op de tweede en derde verdieping. Beide onroerende zaken zijn circa 1880 gebouwd, goed onderhouden en gelegen aan een drukke winkelstraat, boven een winkel in de historische stadskern.
2.6 Verweerder heeft de onroerende zaken [adres 1] en [adres 3] vergeleken met drie referentiewoningen, te weten [adres 10], [adres 11] en [adres 12], alle te [woonplaats], welke zijn verkocht op 14 mei 2007, 16 februari 2007 en 10 april 2006 voor
€ 147.5000,-, € 147.5000,- respectievelijk € 151.000,-.
Ten aanzien van de onroerende zaak [adres 2] heeft verweerder [adres 13], [adres 14] en [adres 15] (zijnde [adres 15] als referentiewoning gebruikt, welke woningen verkocht zijn op 26 september 2006, 29 augustus 2006 respectievelijk
15 september 2006 voor € 184.500,-, € 162.000,- en € 261.000,-.
Ten aanzien van de onroerende zaken [adres 4] en [adres 5] te [woonplaats] heeft verweerder [adres 16], [adres 17], [adres 18] en de [adres 19] als referentiewoning gebruikt, welke woningen verkocht zijn op
4 september 2006, 3 maart 2006, 1 februari 2007 respectievelijk 3 oktober 2006 voor
€ 250.000,-, € 260.000,-, € 247.000,- en € 332.500,-.
2.7 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaken [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5], zodat verweerder deze woningen als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van de onroerende zaken.
2.8 In de taxatierapporten van verweerder zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, zoals het bouwjaar, de staat van het onderhoud, de ligging, de (kavel)oppervlakte en de aanwezigheid van bergingen en dakkapellen van deze referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van de taxatierapporten en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaken is voor de waarde van de onroerende zaken. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Zo heeft verweerder uiteengezet dat de onroerende zaken [adres 4] en [adres 5] zich in casco staat bevinden, hetgeen betekent dat ze zonder badkamer en keuken opgeleverd zijn. In het taxatierapport zijn de onroerende zaken vergeleken met woningen die niet in casco staat waren. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn betoog dat hier uitdrukkelijk rekening mee is gehouden. De kosten van het aanbrengen van een badkamer en een keuken zijn immers verwerkt in de (aanzienlijk) lagere prijs per m³ die is gehanteerd voor beide onroerende zaken.
2.9 Eiseres heeft aangevoerd dat de bergingen nog niet klaar zijn en derhalve een lagere waarde aan de onroerende zaken [adres 4] en [adres 5] dient te worden toegekend. In het taxatierapport is voor de bergingen een bedrag van € 4400,- opgenomen. Verweerder heeft ter zitting uiteengezet dat voor bergingen, onafhankelijk van de oppervlakte, standaard
€ 4400,- berekend wordt. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de panden als gevolg van het voorgaande maximaal
€ 4400,- lager gewaardeerd hadden moeten worden, maar dat dit binnen de marge van artikel 26a, van de Wet WOZ blijft.
2.10 Uit artikel 26a van de Wet WOZ volgt dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde geacht wordt juist te zijn wanneer deze blijft binnen een marge van 4% van € 253.500,- ([adres 4]) of € 293.500,- ([adres 5]), zijnde € 10.140,- respectievelijk
€ 11.740,-. Nu het door eiseres gestelde verschil in waarde in het economische verkeer binnen deze marge blijft, moet de door verweerder vastgestelde waarde geacht worden juist te zijn.
2.11 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarden voor de onroerende zaken [adres 1], [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] niet hoger zijn dan de economische waarden op de waardepeildatum.
[adres 6] en [adres 7]
2.12 Voor de onroerende zaken [adres 6] en [adres 7] heeft verweerder verwezen naar de taxatierapporten van J. Haan van 2 februari 2009. Blijkens het taxatierapport betreft de onroerende zaak [adres 6] een winkelruimte met een frontbreedte van circa 6,75 meter in het centrum van [woonplaats]. De onroerende zaak [adres 7] betreft een winkelruimte met een frontbreedte van circa 9 meter, gelegen in het centrum van [woonplaats]. In de taxatierapporten zijn voor beide onroerende zaken een achttal referentiepanden weergegeven. De taxateur heeft de waarde bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaarde is gebaseerd op de gerealiseerde huren van [adres 6] en [adres 7]. De kapitalisatiefactor is op 10,8 gesteld.
2.13 Partijen zijn het eens over de te hanteren huurwaarde. Het geschil spitst zich toe op de hoogte van de kapitalisatiefactor. Verweerder heeft ter onderbouwing daarvan wel verkoopprijzen van referentiepanden overgelegd, maar – uit concurrentieoverwegingen- niet de huurgegevens van deze panden. Wel heeft verweerder aangeboden de huurgegevens aan de rechtbank te overleggen. Een dergelijke handelwijze acht de rechtbank strijdig met het procesbelang van eiseres. Het door verweerder aangevoerde concurrentiebelang weegt daar naar het oordeel van de rechtbank niet tegenop. Daarbij overweegt de rechtbank ook dat, indien de kapitalisatiefactor door verweerder juist is berekend, de huurgegevens rechtstreeks zijn af te leiden uit de verkoopprijs en de kapitalisatiefactor.
Nu de rechtbank de uit de verkoopprijzen van de referentiepanden afgeleide kapitalisatiefactor niet kan controleren heeft verweerder deze niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor evenmin op andere wijze onderbouwd.
2.14 Ter zitting heeft verweerder nog aangevoerd dat de vergelijkingsmethode de waarde onderbouwt. De taxatierapporten van 2 februari 2009 bevatten echter geen uitwerking van de vergelijkingsmethode in die zin dat de taxatierapporten te weinig inzicht geven in de waardebepalende verschillen om langs die weg de waarde te onderbouwen.
2.15 Verweerder is er dan ook niet in geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden van [adres 6] en [adres 7] niet hoger zijn dan de economische waarden op de waardepeildatum. Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) zelf in de zaak te voorzien door de beschikking van 21 juli 2008 te herroepen en de waarden van de onroerende zaken [adres 6] en [adres 7] voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, in goede justitie vast te stellen op € 400.000,- respectievelijk € 445.000,-, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 10.
2.16 In dit geval ziet de rechtbank aanleiding verweerder met toepassing van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. De kosten zijn op grond van het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644,-
(1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 322,-). In verband met de afgegeven toevoeging onder nummer 4GZ1487 dient dit bedrag op grond van artikel 8:75, tweede lid, van de Awb te worden betaald aan de griffier van de rechtbank. Verder zal verweerder het griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de uitspraak van 21 juli 2008, voor zover deze betrekking heeft op de onroerende zaken [adres 6] en [adres 7];
3.3 voorziet zelf in de zaak, verlaagt de waarde van de onroerende zaak [adres 6] tot
€ 400.000,- en de waarde van de onroerende zaak [adres 7] tot € 445.000,-, vermindert de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
3.4 bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht ten bedrage van € 39,- aan haar vergoedt;
3.5 veroordeelt verweerder in de kosten van eiseres in dit geding ten bedrage van € 644,- te betalen aan de griffier van de rechtbank.
Aldus vastgesteld door mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert en in het openbaar uitgesproken op
12 februari 2010.
De griffier: De rechter:
Mr. J.C. van Vuren mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.