Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 280950 / KG ZA 10-45
Vonnis in kort geding van 26 februari 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MARESCA B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres,
advocaat mr. M.H.L. van Dijkman,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE UTRECHT,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. J.M. van Noort.
Partijen zullen hierna Maresca en de Gemeente Utrecht genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 januari 2010 met daaraan gehecht de producties 1 tot en met 6,
- de bij brief van 8 februari 2010 toegezonden producties 1 tot en met 6 van de
Gemeente Utrecht
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2010,
- de pleitnota van Maresca,
- de pleitnota van de Gemeente Utrecht.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Gemeente Utrecht is eigenaar van het Veemarktcomplex gelegen aan de Sartreweg 1-3 te Utrecht.
2.2. In het Veemarktcomplex worden diverse evenementen georganiseerd. Deze evenementen kunnen bij de Gemeente Utrecht worden geboekt.
De auto- en paardenmarkt, en voorheen ook de veemarkt, zijn vaste evenementen die in het Veemarktcomplex worden georganiseerd. Naast deze vaste evenementen worden diverse andere evenementen in het Veemarktcomplex georganiseerd.
De verhouding tussen deze vaste en diverse andere evenementen bedraagt 80%: 20%.
2.3. In het Veemarktcomplex zijn een café-restaurant en twee buffetten gevestigd, die door Maresca op basis van een tussen partijen gesloten overeenkomst (hierna te noemen: “de huur- en exploitatieovereenkomst”) worden gehuurd en geëxploiteerd. De overeenkomst gold sedert 1 januari 1994 voor tien jaar en is daarna verlengd. Sedertdien geldt zij, overeenkomstig hetgeen daartoe in de overeenkomst is bepaald, voor onbepaalde tijd.
2.4. In de huur- en exploitatieovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Artikel 16: Aansprakelijkheid Pro
(…)
16.3. Maresca doet jegens de Gemeente afstand van al haar rechten op vergoeding van schade,
welke zij in verband met de exploitatie van haar bedrijf in de bedrijfsruimten mocht lijden
tengevolge van de uitoefening van het vee- en/of automarktbedrijf in de gebouwen en/of
op de terreinen behorende tot het Veemarktcomplex, of tengevolge van het anderszins
gebruiken of doen gebruiken dan wel het niet-gebruiken van die gebouwen en/of terreinen.
Artikel 21: Be Proëindiging exploitatie Veemarkt
21.1. Indien de Gemeente op enig moment gedurende de looptijd van deze
overeenkomst, eventuele verlengingen daaronder begrepen, het voornemen opvat
of besluit tot beëindiging van de exploitatie van de paardenmarkt en/of de veemarkt
en/of de automarkt, zal zij daarvan tenminste zes maanden voorafgaand aan de
sluitingsdatum bij aangetekende brief mededeling doen aan Maresca.
21.2. Alsdan is Maresca bevoegd om deze overeenkomst tussentijds te doen eindigen
met ingang van de dag waarop de exploitatie van de paardenmarkt en/of de
veemarkt en/of de automarkt wordt beëindigd, mits zij haar wens daartoe
tenminste drie maanden voor dat tijdstip bij aangetekende brief ter kennis van de
Gemeente brengt.
21.3. Terzake wijziging dan wel beëindiging van de exploitatie van de paardenmarkt
en/of de veemarkt en/of de automarkt zal Maresca generlei aanspraak op
schadevergoeding, hoegenaamd en van welke aard ook, jegens de Gemeente
kunnen doen gelden.
(…).”
2.5. In september 2005 heeft de Gemeente Utrecht het principebesluit genomen om op het terrein waarop het Veemarktcomplex is gevestigd woningen te gaan bouwen.
2.6. Bij brief van 6 juni 2008 heeft de Gemeente Utrecht aan Maresca bericht dat haar raad heeft besloten om het Veemarktcomplex per 1 januari 2011 te sluiten en dat dientengevolge de diverse markten en alle andere evenementen in 2010 voor het laatst kunnen plaatsvinden.
2.7. Bij brief van 29 juni 2009 heeft de advocaat van de Gemeente Utrecht, namens de Gemeente Utrecht, aan Maresca meegedeeld dat de Gemeente Utrecht voornemens is de exploitatie van alle evenementen in het Veemarktcomplex per 1 januari 2011 te staken en dat zij de huurovereenkomst tegen 1 januari 2011 opgezegt omdat:
- de Gemeente Utrecht het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik
(artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en sub b BW),
- de belangen van de Gemeente Utrecht bij de beëindiging van de huurovereenkomst
zwaarder wegen dan die van Maresca (artikel 7: 296 lid 3 BW).
2.8. Bij brief van 2 februari 2010 heeft de Gemeente Utrecht aan de heer [A]
(de directeur en eigenaar van Maresca) bericht dat zij heeft besloten om het Veemarktcomplex op 1 juli 2011 te sluiten in plaats van op 1 januari 2011. Maresca heeft geen gebruik gemaakt van de haar in artikel 21.2 van de huur- en exploitatieovereenkomst geboden mogelijkheid.
2.9. De Gemeente Utrecht heeft een procedure voor de kantonrechter te Utrecht aanhangig gemaakt waarin zij vordert dat de huurovereenkomst wordt ontbonden op de onder 2.7 genoemde gronden. Maresca zal op 17 februari 2010 haar conclusie van antwoord indienen.
3. Het geschil
3.1. Maresca vordert, na wijziging van eis, dat de Gemeente Utrecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld:
a) om het Veemarktcomplex voor het publiek – bezoekers en deelnemers daaronder
begrepen – toegankelijk te houden en te blijven exploiteren totdat de huur- en
exploitatieovereenkomst met Maresca rechtsgeldig is geëindigd, althans in ieder geval
tot 1 februari 2012, dit op straffe van een dwangsom,
b) om binnen zeven dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan de
organisaties van de evenementen op het Veemarktcomplex als bedoeld in alinea 14
van de dagvaarding mee te delen dat het Veemarktcomplex beschikbaar blijft voor
evenementen en dat zij ook reserveringen voor 2011 en daarna aanneemt, althans dat zij
in ieder geval tot 1 februari 2012 reserveringen aanneemt, dit op straffe van
een dwangsom,
c) tot betaling van de proceskosten vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na
betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis.
3.2. Maresca legt het volgende aan haar vorderingen zoals weergegeven in punt 3.1. onder a en b ten grondslag. Uit de tussen partijen gesloten huur- en exploitatieovereenkomst vloeit voort dat op de Gemeente Utrecht de verplichting rust om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het Veemarktcomplex te exploiteren. Zolang de kantonrechter niet onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de Gemeente Utrecht om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, blijft deze overeenkomst, ondanks de opzegging, van rechtswege van kracht (artikel 7:295 BW Pro) en is de Gemeente Utrecht gehouden om het Veemarktcomplex te exploiteren. Het is aannemelijk dat de kantonrechter de beëindigingdatum van de huurovereenkomst zal koppelen aan de datum waarop de wijziging van het bestemmingsplan, die benodigd is voor de door de Gemeente Utrecht gewenste realisatie van de voorgenomen woningbouw op het terrein waarop het Veemarktcomplex is gevestigd, definitief is. Het is voorts, mede gezien de mogelijkheden die de wet biedt om bezwaar tegen een voorgenomen wijziging van een bestemmingsplan te maken, aannemelijk dat (de wijziging van) het bestemmingsplan in ieder geval niet voor
¬1 februari 2012 definitief zal zijn.
3.3. De Gemeente Utrecht voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De Gemeente Utrecht voert als verweer dat Maresca niet ontvankelijk in haar vorderingen moet worden verklaard, omdat het spoedeisend belang daarbij ontbreekt.
Dit verweer wordt verworpen. Maresca heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de evenementen in de regel 1 à 1,5 jaar van tevoren worden geboekt. Daarmee is het spoedeisende belang voldoende aannemelijk gemaakt. Daarmee wordt toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling van de zaak. Hierover wordt het volgende overwogen.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat op de Gemeente Utrecht, in beginsel, jegens Maresca de verplichting rust om het Veemarktcomplex te exploiteren door daarin evenementen te organiseren. Voorts staat vast dat met betrekking tot het jaar 2010 het Veemarktcomplex is volgeboekt.
4.3. Maresca stelt zich op het standpunt dat de in punt 4.2. omschreven exploitatieverplichting van de Gemeente Utrecht onlosmakelijk is verbonden met de duur van de huurovereenkomst en dat de huurovereenkomst – en daarmee de exploitatie-verplichting van de Gemeente Utrecht – op zijn vroegst per 1 februari 2012 zal eindigen.
4.4. De Gemeente Utrecht betwist dit standpunt van Maresca en stelt zich – onder meer met een beroep op artikel 16.3 en artikel 21 van Pro de huur- en exploitatieovereenkomst – op het standpunt dat zij bevoegd is om de exploitatie van het Veemarktcomplex per 1 juli 2011 te beëindigen.
4.5. Aan de orde is dan ook de beantwoording van de vraag of de Gemeente Utrecht de exploitatie van het Veemarktcomplex per 1 juli 2011 mag beëindigen of dat zij de exploitatie dient voort te zetten tot de door Maresca genoemde tijdstippen.
Hierover wordt het volgende overwogen.
4.6. In artikel 21.1 van de huur- en exploitatieovereenkomst is bepaald dat het de
Gemeente Utrecht, in beginsel, vrijstaat om de exploitatie van de paardenmarkt en/of veemarkt en/of automarkt op een door haar gewenst tijdstip te beëindigen, mits zij
Maresca daarvan ten minste zes maanden tevoren op de hoogte brengt.
Het tweede lid van dit artikel biedt Maresca vervolgens de mogelijkheid om in dat
geval de huur- en exploitatieovereenkomst tussentijds te beëindigen.
Naar de Gemeente Utrecht onvoldoende weersproken heeft aangevoerd strookt met deze vrijheid dat Maresca (zo zij van de haar geboden opzegmogelijkheid geen gebruik maakt) krachtens artikel 16.3 van de huur- en exploitatieovereenkomst geen aanspraak kan maken op vergoeding van schade in verband met het niet langer door de Gemeente Utrecht exploiteren van (de gebouwen en terreinen van) het Veemarktcomplex.
Op grond van deze artikelen is de voorzieningenrechter dan ook voorlopig van oordeel dat het de Gemeente Utrecht vrijstaat om de exploitatie van het Veemarktcomplex te (gaan) beëindigen, ook als de huur voortduurt, zonder dat Maresca daartegen op kan komen.
Maresca heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die een andere conclusie rechtvaardigen. De omstandigheid dat Maresca bedrijfsruimten in het Veemarktcomplex van de Gemeente Utrecht huurt, dat de Gemeente Utrecht enige mate van zeggenschap heeft over de exploitatie door Maresca van het gehuurde restaurant en de buffetten en dat Maresca voor haar bedrijfsvoering en inkomsten afhankelijk is van de evenementen die via de Gemeente Utrecht in het Veemarktcomplex worden georganiseerd, is daartoe, mede in het licht van hetgeen in artikel 21 van Pro de huur- en exploitatieovereenkomst is bepaald, van onvoldoende gewicht.
Voor zover Maresca heeft bedoeld te stellen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente Utrecht van haar desbetreffende rechten gebruik maakt, faalt dat betoog, reeds omdat de Gemeente Utrecht met dat gebruik het belang van de voorgenomen nieuwbouw dient en de daarmee samenhangende voorbereidingshandelingen.
4.7. Gezien het voorgaande moet vooralsnog dan ook worden beslist dat de
Gemeente Utrecht bevoegd is om de exploitatie van evenementen in het Veemarktcomplex op het door haar gewenste tijdstip te beëindigen, mits zij Maresca daarvan ten minste zes maanden van tevoren op de hoogte heeft gebracht.
4.8. De Gemeente Utrecht heeft Maresca bij brieven van 6 juni 2008 en 29 juni 2009 erop gewezen dat zij met ingang van 1 januari 2011 de exploitatie van het Veemarktcomplex zal beëindigen en heeft Maresca vervolgens bij brief van 2 februari 2010 erop gewezen dat deze termijn wordt verschoven naar 1 juli 2011.
De Gemeente Utrecht heeft Maresca derhalve met inachtneming van de in artikel 21.1 van de huur- en exploitatieovereenkomst genoemde termijn van ten minste 6 maanden ervan op de hoogte gebracht dat de exploitatie van het Veemarktcomplex met ingang van
1 juli 2011 zal eindigen. Zij heeft daarbij zelfs een veel ruimere termijn in acht genomen.
4.9. Er moet gezien het voorgaande dan ook in dit geding van worden uitgegaan dat de exploitatieverplichting van de Gemeente Utrecht per 1 juli 2011 zal eindigen. De
Gemeente Utrecht heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij tot die tijd haar verplichting zal nakomen. Feiten en omstandigheden die meebrengen dat aan de juistheid van deze verklaring moet worden getwijfeld zijn niet gebleken. Het is voorts voldoende aannemelijk dat de Gemeente Utrecht – zoals zij aanvoert – aan de organisatoren van de evenementen in het Veemarktcomplex te kennen heeft gegeven (in een door haar verzonden brief en tijdens een gehouden voorlichtingsbijeenkomst) dat er tot 1 juli 2011 evenementen in het Veemarktcomplex kunnen worden georganiseerd.
4.10. De slotsom is dat de vorderingen van Maresca zullen worden afgewezen.
4.11. Maresca zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Utrecht worden begroot op:
- vast recht EUR 263,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.079,00
Ook de over deze proceskosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Maresca in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Utrecht tot op heden begroot op EUR 1.079,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Steenbergen en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2010.