Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 651044 UE VERZ 09-1901 YJ
beschikking d.d. 9 maart 2010
inzake
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Railclub Utrecht,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Railclub,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. G.H.G. van Riel,
tegen:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Amateur Tuinders Vereniging Stadion,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen ATV ,
verwerende partij,
vertegenwoordigd door [E], bestuurslid.
1. Verloop van de procedure
Railclub heeft op 1 september 2009 een verzoekschrift ingediend.
ATV heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 3 december 2009 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Ter zitting heeft de kantonrechter bepaald dat ATV de gelegenheid wordt geboden om voor 31 december 2009 nadere stukken over te leggen en dat Railclub daarop binnen 4 weken mocht reageren. ATV heeft daarop bij brief van 20 december 2009 een aanvullend verweerschrift ingediend, met daaraan gehecht een zestal stukken. Daarop heeft Railclub bij brief van 22 januari 2010 gereageerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1
ATV is een vereniging van amateurtuinders. Zij huurt het pand Oostbroekselaan 64 te Utrecht, een voormalige boerderij in de Uithof, van haar koepelorganisatie AVVN, die het op haar beurt huurt van de gemeente Utrecht. In beide overeenkomsten wordt een symbolische huur van € 1,-- per jaar berekend. Daarbij staat tegenover dat ATV het pand en de omgeving dient te onderhouden. ATV gebruikt het pand als verenigingsgebouw.
2.2
Railclub huurt met ingang van 1 juli 1996 de zolderruimte in het verenigingsgebouw van ATV. De huurovereenkomst is meermalen verlengd en in 2004 vervangen door een aangepaste huurovereenkomst.
2.3
Bij aangetekende brief van 1 juli 2008, ondertekend door de voorzitter en de secretaris, heeft ATV de huurovereenkomst met Railclub opgezegd per 31 december 2008.
2.4
Nadat Railclub daartoe een verzoek bij de kantonrechter te Utrecht had ingediend, heeft deze bij beschikking (zaaknr. 591112 UE VERZ 08-116) van 22 oktober 2008 de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd verlengd tot 31 december 2009 en bepaald dat Railclub gedurende die termijn het ongehinderde genot heeft over het gehuurde met de daarbij behorende parkeerplaatsen. Daarnaast heeft de kantonrechter in deze beschikking de som die Railclub aan ATV diende te betalen gedurende de termijn van de verlening gesteld op de huurprijs per 1 januari 2009, te verhogen met de indexering, zoals voorzien in art. 3, derde lid, van de huurovereenkomst.
2.5
Op 27 juni 2009 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Namens Railclub waren daarbij aanwezig mr. Brouwer, kantoorgenoot van mr. van Riel, en de bestuurleden [A], [B] en [C]. Namens ATV waren aanwezig de bestuursleden [adres], [E] en [F]. Tijdens dit overleg heeft ATV Railclub gevraagd om uiterlijk op 15 juli 2009 een schriftelijk voorstel te doen om de huurovereenkomst éénmalig te verlengen.
Bij email van 14 juli 2009 heeft Railclub aan ATV het voorstel gedaan om de huurovereenkomst voor vijf jaar te verlengen. Bij aangetekende brief van 20 juli 2009 heeft ATV dit voorstel afgewezen.
2.6
In de email van [G] (hierna: [G]) van de gemeente van 11 augustus 2009 aan ATV staat onder meer vermeld:
“(…)
Voor mogelijke oplossingen zal worden uitgegaan van de huisvesting van de atv Stadion in het eerste deel (meer naar de Oostbroekselaan) van het huidige (te) grote gebouw. Voorts zal duidelijk moeten worden, of aan de wens van de vereniging om een “normale” (maatschappelijk, niet commercieel) huurprijs te betalen en het beheer/onderhoud over te dragen aan de gemeente (lees: sport) kan worden voldaan.
Naar verwachting kunnen Welzijn en sport in september een soort projectorganisatie opzetten voor deze zaak. (…)”
2.7
In de email van [G] van de gemeente van 25 augustus 2009 aan ATV staat onder meer het volgende vermeld:
“(…)
Mijn collega [H] zal met ingang van vandaag het onderzoek leiden naar de mogelijkheden voor de realisering van een nieuwe gebruiksfunctie voor (een deel van) het gebouw Oostbroekselaan 64, als uitdrukkelijk verzoek van de atv Stadion. (…)
Het is naar alle verwachting noodzakelijk om bij wijziging van de functie een bestemmingsplanwijziging te realiseren en te komen tot openbare aanbesteding. Dat heeft gevolgen voor de snelheid van de gehele procedure.
(…)
Voorts zal duidelijk moeten worden, of aan de wens van de vereniging in een “normale” (maatschappelijke niet commercieel) huurprijs te betalen en het beheer/onderhoud over te dragen aan de gemeente (lees: sport) kan worden voldaan.
(…)”
2.8
In de email van de AVVN, de hoofdhuurder van het onderhavige pand, van 4 november 2009, aan de gemeente, staat onder meer het volgende”
“(…)
Al enige tijd is ons bekend dat ATV Stadion problemen ondervindt bij de exploitatie van het voormalig K.I. station, gelegen aan de Oostbroekselaan 64 te Utrecht (…). Mede gezien het belang dat de vereniging heeft bij het afstoten van deze gebouwen en het oprichten van een nieuw verenigingsopstal elders op het gehuurde, kunnen wij ermee instemmen dat deze gebouwen tussentijds uit de verhuur worden genomen. Vriendelijk verzoeken wij u ons schriftelijk te bevestigen dat artikel 20 lid Pro 1 t/m 5 op een nader te bepalen tijdstip buiten werking wordt gesteld en het AVVN c.q. ATV stadion daarmee is ontslagen van verdere verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid met betrekking tot deze opstallen. (…)”
2.9
In de brief van de gemeente van 9 november 2009 aan ATV staat onder meer het volgende:
“(…)
Op verzoek van ATV Stadion is er een overleg gestart tussen het bestuur van ATV Stadion en de gemeente (DMO/sport) over de opstallen aan de Oostbroekselaan 64 die bij de volkstuinvereniging in gebruik zijn.
De vereniging wil graag van het gebruik en de zorg voor deze opstallen af, omdat de lasten voor onderhoud te hoog zijn. Het voorstel van de vereniging is dan ook om de opstallen en omliggende grond terug te geven aan de gemeente en samen met de gemeente te zoeken naar de mogelijkheden voor een nieuwe accommodatie, centraler op het park.
(…)
Wij willen u erop attenderen dat wij de opstallen vrij van verplichtingen als onderhuur en dergelijke verwachten terug te krijgen. Ik wil u dan ook verzoeken om de lopende verplichtingen op te zeggen. (…)”
3. Het verzoek en het verweer
3.1
Railclub verzoekt de kantonrechter in het op 1 september 2009 ingekomen verzoekschrift de ontruimingstermijn nogmaals (voor de tweede keer) te verlengen voor een periode van 12 maanden of zoveel korter als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid passend wordt geacht.
Daarnaast verzoekt Railclub de kantonrechter te bepalen dat zij gedurende (de verlenging van) de ontruimingstermijn het ongehinderde gebruik zal hebben over het gehuurde, zulks op straffe van een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen dwangsom, alsmede dat Railclub gedurende de verlenging gerechtigd zal zijn tot het ongehinderd gebruik van de bij het pand behorende parkeerplaatsen en ATV te veroordelen in de proceskosten van Railclub.
3.2
Railclub legt aan haar tweede verzoek tot verlenging ten grondslag dat zij, ondanks een intensieve zoektocht, er niet in geslaagd is alternatieve clubruimte te vinden en zij heeft er een hard hoofd in of zij er in zal slagen om voor 31 december 2009 geschikte ruimte te vinden. Daar staat tegenover dat niet gebleken is van een belang van ATV bij de ontruiming.
3.3
ATV heeft het volgende verweer gevoerd. Zij stelt dat zij haar verplichting tot het onderhouden van het gehuurde en het omliggend terrein financieel niet langer kan dragen. Het betreft hier een gemeentelijk monument dat onderhoudsgevoelig en groot is. Daarbij kunnen weinig werkzaamheden door de leden van de vereniging verricht worden, waardoor ATV verplicht is om externe bedrijven, met alle kosten van dien, aan te zoeken. Daarom is ATV in overleg met de hoofdverhuurder, de gemeente Utrecht (hierna: de gemeente), getreden. Daaruit is als enige oplossing naar voren gekomen dat de huurovereenkomst met de gemeente wordt beëindigd en dat ATV het gehuurde teruggeeft aan de gemeente. Daarbij heeft de gemeente aangegeven dat zij het pand vrij van huurverplichtingen terug wil krijgen en daarom ATV verzocht de lopende verplichtingen op te zeggen. Op grond daarvan heeft ATV belang bij ontruiming door Railclub per 31 december 2009. Zij verzoekt de kantonrechter dan ook het verzoek tot verlenging van de termijn waarop het gehuurde dient te worden ontruimd af te wijzen en een ontruimingsdatum te bepalen van drie maanden na de beschikking.
4. De beoordeling
4.1
Voor zover Railclub bezwaar maakt tegen het feit dat ATV in haar brief van 20 december 2009 een aanvulling op haar verweer heeft opgenomen, is de kantonrechter van oordeel dat hetgeen ATV ter aanvulling van haar verweer stelt, niet van doorslaggevende betekenis voor de hierna te geven beoordeling is.
4.2
De kantonrechter dient op grond van art. 7:230a lid 4 BW te beoordelen of de belangen van de (onder)huurder Railclub door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de (onder)verhuurder ATV bij voortzetting van het gebruik door de (onder)huurder.
4.3
Het belang van Railclub om gebruik te kunnen maken van het gehuurde blijft evident, omdat zij voor haar activiteiten een groot oppervlak nodig heeft. Dat het niet eenvoudig is om vergelijkbare ruimte te vinden voor een vergelijkbare of zelfs iets hogere huurprijs, blijkt wel uit de opsomming die Railclub heeft gegeven van de pogingen om elders onderdak te vinden.
ATV heeft thans echter eveneens een serieus te nemen belang bij ontruiming van het gehuurde. Railclub heeft immers niet, althans niet voldoende, betwist dat het pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, een onderhoudsintensief gemeentelijk monument is en dat de financiële last van het uitvoeren van het onderhoud te zwaar is voor ATV, omdat deze kosten niet uit de contributiegelden van de leden kunnen worden bekostigd. Daarbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat ter zitting gebleken is dat Railclub zelf evenmin in staat is om een relevante bijdrage aan de onderhoudskosten te leveren - bijvoorbeeld door het betalen van een hogere huurprijs - omdat haar leden maar een beperkt huurbedrag kunnen opbrengen. ATV heeft ter zitting aannemelijk gemaakt dat er aanzienlijke onderhoudskosten aanstaande zijn, omdat het dakwerk, de goten en de raampartijen van het pand waar het gehuurde deel van uitmaakt, aan vervanging toe zijn. Daarnaast blijkt uit de door ATV overgelegde stukken enerzijds dat de hoofdhuurder AVVN onderschrijft dat ATV problemen heeft met de exploitatie van het pand en anderzijds dat ATV sinds augustus 2009 in overleg is met de gemeente over de mogelijkheden. Uit de brief van 9 november 2009 (zie hierboven in nr. 2.9) blijkt dat de gemeente bereid is het gehuurde “terug te nemen”, mits het gehuurde vrij van verplichtingen als onderhuur en dergelijke wordt opgeleverd. Niet aannemelijk is gemaakt dat ATV onder de huidige omstandigheden een andere optie heeft dan het pand terug te geven aan de gemeente.
De kantonrechter volgt Railclub niet in haar stelling dat de ontruiming door ATV niet op korte termijn kan plaatsvinden omdat een bestemmingsplanwijziging en openbare aanbesteding jaren in beslag zou kunnen nemen: met name uit de brief van 9 november 2009 (zie hierboven in nr. 2.9) blijkt niet dat de gemeente de oplevering van het pand door ATV afhankelijk stelt van het resultaat van dergelijke procedures.
4.4
Op grond van het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat thans het belang van ATV bij voortzetting van de huurovereenkomst ernstiger wordt geschaad dan dat van Railclub bij ontruiming. Daarom zal de verzochte verlenging worden afgewezen.
Aangezien uit de door ATV overgelegde correspondentie echter niet blijkt van een concrete datum waarop het pand, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, aan de gemeente dient te worden opgeleverd en gelet op het belang van Railclub om een zo lang mogelijke termijn te hebben om alsnog vervangende ruimte te vinden, zal de kantonrechter de ontruimingsdatum vaststellen op 6 maanden na de eerste van de maand die volgt op de datum van deze beschikking. Daarbij geldt als uitgangspunt dat Railclub de in de beschikking van 22 oktober 2008 vastgestelde som voor het gebruik van het gehuurde verschuldigd blijft tot het tijdstip van ontruiming en dat Railclub tot dat tijdstip eveneens aanspraak kan maken op het gebruik van de parkeerplaatsen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een dwangsom aan ATV op te leggen.
4.5
Railclub zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
5. Beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
het tijdstip van ontruiming wordt vastgesteld op 1 oktober 2010;
veroordeelt Railclub in de proceskosten aan de zijde van ATV, tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 400,-- aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2010.