Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
272437 / HA ZA 09-19033 maart 2010
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 272437 / HA ZA 09-1903
Vonnis van 17 maart 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. J.J.J.M.D. Maas,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
gedaagde,
advocaat mr. A.T. Chinnoe.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 28 oktober 2009; en
• het proces-verbaal van comparitie van 14 december 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenares van een perceel grond tussen de huisnummers [adres] [nummer] en [nummer] te [woonplaats] (hierna: het perceel). Zij heeft dit perceel in 2008 te koop aangeboden. Vervolgens is [gedaagde] als potentiële koper met [eiseres] in onderhandeling getreden. De onderhandelingen zijn door hun makelaars gevoerd.
2.2. Tijdens de onderhandelingen heeft [gedaagde] gezegd dat hij ten aanzien van het perceel een bodemonderzoek wilde laten verrichten. Over dit onderzoek heeft de makelaar van [eiseres] bij brief van 4 juli 2008 het volgende aan de makelaar van [gedaagde] geschreven:
“Verkoper en koper hebben overeenstemming bereikt over de verkoopprijs van € 51.000,00 k.k. Koper heeft als enige voorwaarde gesteld dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden wanneer bij bodemonderzoek verontreiniging wordt aangetroffen. (…)
Koper heeft aangegeven geen schriftelijke koopovereenkomst met onbindende voorwaarde ten aanzien van bodemverontreiniging te willen ondertekenen voordat de uitslagen van het bodemonderzoek bekend zijn.
Verkoper stemt hierin toe en geeft koper de mogelijkheid dit bodemonderzoek op [met pen toegevoegd: de koper] zijn kosten uit te voeren.”
2.3. Op 14 juli 2008 heeft de makelaar van [gedaagde] op deze brief gereageerd, onder meer met de mededeling dat [gedaagde] eerst duidelijkheid wilde hebben over de bodemgesteldheid. Verder heeft hij [eiseres] verzocht niet met andere potentiële kopers te gaan onderhandelen zolang de uitslag van het bodemonderzoek niet bekend was:
“De heer en mevrouw [gedaagde] hebben, dat zal duidelijk zijn, interesse om het weiland te kopen maar zijn nog niet zover dat ze als “koper” willen worden aangemerkt.
Eerst willen ze duidelijkheid hebben over de bodemgesteldheid en mogelijke verontreiniging. Als blijkt dat het weiland vervuild is dan ontstaat een nieuwe situatie en trekken ze hun bod in of gaan opnieuw met mevrouw [eiseres] in gesprek om over de prijs te onderhandelen.
Als blijkt dat de grond “schoon” is dan is er een basis om verder te onderhandelen en overige voorwaarden te bespreken. Dat is dus iets anders dan mevrouw [eiseres] in haar brief stelt.
(…)
We gaan er (hopelijk niet ten onrechte) van uit dat mevrouw [eiseres] de intentie heeft om tot zaken met de heer en mevrouw [gedaagde] te komen. We verwachten dan ook dat zij hen op een normale manier de gelegenheid zal geven om hun huiswerk te doen. Dat wil zeggen dat zij zolang de uitslagen van het bodemonderzoek niet bekend zijn geen overeenkomst van koop en verkoop met een andere kandidaat sluit.”
2.4. Vervolgens heeft [gedaagde] het bodemonderzoek laten verrichten. Het rapport naar aanleiding van dit bodemonderzoek (hierna: het onderzoeksrapport) is op 7 oktober 2008 voltooid.
2.5. Op 22 oktober 2008 heeft de makelaar van [gedaagde] per e-mail medegedeeld dat tijdens het bodemonderzoek vervuiling was aangetroffen en dat [gedaagde] daarom geen belangstelling meer had voor het perceel, in elk geval niet voor de gevraagde koopsom. De bijlagen bij die e-mail bevatten enkele alinea's uit de conclusie van het onderzoeksrapport, waaruit blijkt dat bodem en grondwater op de plaats van één van de boringen verontreinigd zijn.
2.6. Op 7 november 2008 heeft [eiseres] via haar makelaar op deze e-mail geantwoord. Zij heeft [gedaagde] erop gewezen dat hij de koopovereenkomst weliswaar onder ontbindende voorwaarde was aangegaan – namelijk dat bij bodemonderzoek vervuiling zou worden aangetroffen – maar dat hij deze ontbindende voorwaarde niet kon inroepen. Reden daarvoor was dat hij haar geen compleet onderzoeksrapport had toegestuurd en dus niet had aangetoond dat er sprake was van verontreiniging.
2.7. In reactie daarop heeft [gedaagde] op 17 november 2008 via zijn makelaar bericht dat hij geen interesse meer had in het perceel, nu uit het onderzoek gebleken was dat de bodem vervuild was.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
(a) voor recht bepaalt dat er tussen [eiseres] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij [gedaagde] van [eiseres] het perceel voor EUR 51.000,00 heeft gekocht;
(b) [gedaagde] veroordeelt om, binnen twee dagen na het vonnis aan de door de rechtbank te bepalen notaris opdracht te geven om [eiseres] en [gedaagde] op te roepen tegen een bepaalde dag en uur ter ondertekening van de akte van eigendomsoverdracht, althans hun medewerking te verlenen aan de totstandkoming van de notariële eigendomsoverdracht betreffende het voormelde registergoed, onder verbeurte van een dwangsom ten gunste van [eiseres] van EUR 2.000,00 voor iedere dag of deel daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft geheel of deels aan het vonnis te voldoen;
subsidiair:
(a) voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld door de in de eindfase geraakte onderhandelingen af te breken, terwijl bij [eiseres] de gerechtvaardigde verwachting bestond dat tussen partijen overeenstemming zou worden bereikt;
(b) [gedaagde] veroordeelt tot het betalen aan [eiseres] van een schadevergoeding van EUR 53.500,00, te vermeerderen met wettelijke rente; en
meer subsidiair:
[gedaagde] veroordeelt om binnen tien dagen na betekening van het vonnis de onderhandelingen met [eiseres] over de nog te bepalen koopprijs voort te zetten, op verbeurte van een dwangsom ten gunste van [eiseres] van EUR 2.000,00 voor iedere dag of deel daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft geheel of deels aan het vonnis te voldoen.
Voorts vordert [eiseres] dat [gedaagde] in de proceskosten wordt veroordeeld.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Aan de primaire vordering legt [eiseres] een koopovereenkomst tussen haar en [gedaagde] ten grondslag. Grondslag voor de subsidiaire vordering is een onrechtmatige daad van [gedaagde], bestaande uit het afbreken van de onderhandelingen terwijl [eiseres] de gerechtvaardigde verwachting had dat partijen tot overeenstemming zouden komen. De grondslag voor de meer subsidiaire vordering wordt in de dagvaarding niet vermeld.
(a) De primaire vordering
4.2. Ten aanzien van de primaire vordering werpt [gedaagde] twee verweren op. Ten eerste stelt hij dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ten tweede stelt hij dat de koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarde is aangegaan en dat de ontbindende voorwaarde vervuld is.
4.3. Het tweede verweer, het beroep op de ontbindende voorwaarde, is gegrond en zal meteen door de rechtbank worden behandeld.
4.4. Partijen zijn het erover eens dat de koopovereenkomst – als al vast zou komen te staan dat die tot stand is gekomen, hetgeen de rechtbank gezien het navolgende in het midden zal laten – is aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat tijdens het bodemonderzoek vervuiling wordt aangetroffen. Zij verschillen alleen van mening over de uitleg van dit beding. [eiseres] meent dat de ontbindende voorwaarde niet vervuld is, omdat er slechts plaatselijk een lichte mate van verontreiniging is geconstateerd en omdat [gedaagde] de mate van verontreiniging onvoldoende heeft geconcretiseerd. [gedaagde] meent echter dat partijen niet hebben afgesproken dat een bepaalde mate van vervuiling vereist is.
4.5. Met het oog op de uitleg van de ontbindende voorwaarde verwijst [gedaagde] naar de brief van 4 juli 2008 van [eiseres]'s makelaar en die van zijn eigen makelaar van 14 juli 2008. In deze twee brieven wordt alleen gesproken over de situatie dat tijdens het bodemonderzoek vervuiling wordt aangetroffen. Dat een bepaalde mate van vervuiling vereist zou zijn voor het vervullen van de voorwaarde, kan uit deze brieven niet worden opgemaakt.
4.6. In haar reactie op dit verweer licht [eiseres] onvoldoende toe dat de ontbindende voorwaarde slechts in vervulling gaat bij een bepaalde mate van vervuiling. Zij stelt geen feiten of omstandigheden die pleiten voor die uitleg. Bovendien wijst de verklaring die namens haar ter comparitie is afgelegd, op het tegendeel: haar gevolmachtigde, de heer [A], heeft ter comparitie verklaard dat de ontbindende voorwaarde inhield 'dat ontbonden kon worden indien er vervuiling zou zijn' en dat de mate van vervuiling verder niet besproken is.
4.7. Gezien het voorgaande moet de ontbindende voorwaarde in die zin worden uitgelegd, dat deze vervuld is wanneer tijdens het bodemonderzoek vervuiling wordt aangetroffen en dat een bepaalde mate van vervuiling daarvoor niet vereist is.
4.8. De ontbindende voorwaarde is vervuld. [gedaagde] heeft immers gesteld dat tijdens het bodemonderzoek vervuiling is aangetroffen en dat de ontbindende voorwaarde daarmee in vervulling is gegaan; hij heeft daartoe verwezen naar het onderzoeksrapport. [eiseres] heeft die stelling niet gemotiveerd betwist. In dit verband heeft zij alleen gesteld dat de vervuiling plaatselijk was, maar de aanwezigheid van vervuiling heeft zij niet ontkend.
4.9. Nu is komen vast te staan dat de ontbindende voorwaarde vervuld is, zal de rechtbank ingaan op het rechtsgevolg daarvan. De rechtbank stelt daarbij voorop dat een verbintenis onder ontbindende voorwaarde komt te vervallen wanneer de voorwaarde vervuld wordt.
4.10. Op dit punt stelt [eiseres] dat de ontbindende voorwaarde er niet toe kan leiden dat [gedaagde] van de koop zou afzien, maar slechts dat partijen verder moesten onderhandelen over de koopsom van het perceel. Zij verwijst daarvoor naar de brief van de makelaar van [gedaagde] van 14 juli 2008.
4.11. [gedaagde] spreekt dit tegen en stelt, eveneens onder verwijzing naar de brief van 14 juli 2008, dat hij expliciet heeft bedongen dat hij bij gebleken vervuiling van de koopovereenkomst mocht afzien.
4.12. De rechtbank constateert dat dit laatste inderdaad uit de bedoelde brief kan worden opgemaakt, in het bijzonder uit de bewoording “dan (…) trekken ze hun bod in of gaan opnieuw (…) in gesprek om over de prijs te onderhandelen”. Uit die bewoording volgt dat [gedaagde], als er vervuiling wordt aangetroffen, weliswaar het recht heeft om verder te onderhandelen, maar daartoe niet verplicht is en desgewenst van de koopovereenkomst kan afzien.
4.13. Gezien deze omstandigheden brengt de vervulling van de ontbindende voorwaarde met zich mee dat de verbintenissen van [gedaagde] uit de koopovereenkomst zijn komen te vervallen. [gedaagde] is immers niet verplicht tot verder onderhandelen over de koopsom en heeft, onder meer op 17 november 2008, aan [eiseres] laten weten dat hij daartoe niet meer bereid is.
4.14. Dit betekent dat de primaire vordering op een onjuiste veronderstelling gebaseerd is. Immers, de verbintenissen van [gedaagde] uit de koopovereenkomst zijn komen te vervallen, terwijl de primaire vordering ten onrechte tot uitgangspunt neemt dat tussen partijen nog steeds een koopovereenkomst van kracht is die verbintenissen voor [gedaagde] in het leven roept.
4.15. Dit laatste geldt voor beide onderdelen van de primaire vordering. In onderdeel a wordt weliswaar alleen gevorderd voor recht te verklaren dat een koopovereenkomst 'tot stand is gekomen'; de rechtbank neemt echter aan dat hiermee bedoeld is dat de koopovereenkomst niet alleen in het verleden tot stand is gekomen, maar ook nu nog tussen partijen geldt. De verklaring voor recht in onderdeel a van de primaire vordering wordt immers gevorderd in samenhang met onderdeel b daarvan, dat betrekking heeft op de eigendomsoverdracht en zonder meer tot uitgangspunt neemt dat de koopovereenkomst nog steeds tussen partijen van kracht is. Dat betekent dat beide onderdelen van de vordering op een onjuist uitgangspunt gebaseerd zijn.
4.16. De primaire vordering zal daarom worden afgewezen.
(b) De subsidiaire vordering
4.17. De subsidiaire vordering is gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] de onderhandelingen heeft afgebroken, terwijl [eiseres] het gerechtvaardigde vertrouwen had dat zij met [gedaagde] tot overeenstemming zou komen.
4.18. Uitgangspunt voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen is dat ieder van de onderhandelende partijen, die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen, vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in de totstandkoming van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij moet rekening worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop degene die de onderhandelingen afbreekt, tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (Hoge Raad 12 augustus 2005, NJ 2005, 467).
4.19. Deze maatstaf brengt met zich mee dat een schadevergoedingsplicht wegens het afbreken van onderhandelingen alleen dan aan de orde is als [eiseres], zoals zij heeft gesteld, er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een koopovereenkomst met [gedaagde] ten aanzien van het perceel tot stand zou komen.
4.20. In zijn verweer stelt [gedaagde] dat [eiseres] niet gerechtvaardigd op de totstandkoming van een overeenkomst heeft mogen vertrouwen. Hij stelt daartoe dat hij van meet af aan duidelijk heeft gemaakt dat hij een bodemonderzoek wenste en dat hij bij gebleken vervuiling van de koopovereenkomst mocht afzien. Ter comparitie heeft hij uitgelegd dat het om een schonegrondverklaring ging, omdat hij dan eventueel een schuur op het perceel kon plaatsen.
4.21. Dit verweer van [gedaagde] slaagt. [gedaagde] heeft tijdens de onderhandelingen de bodemgesteldheid expliciet aan de orde gesteld en aangekondigd dat hij een bodemonderzoek wenste, zoals onder meer blijkt uit de hiervoor genoemde brieven van 4 en 14 juli 2008. [eiseres] heeft daaruit moeten opmaken dat het voor [gedaagde] van belang was of er al dan niet sprake was van vervuiling en dat hij, wanneer tijdens het onderzoek vervuiling zou worden geconstateerd, mogelijk zou afzien van de koop van het perceel. Gezien deze omstandigheden heeft [eiseres] moeten begrijpen dat het niet zeker was dat zij met [gedaagde] tot overeenstemming zou komen.
4.22. In dit verband wijst [eiseres] erop dat [gedaagde] haar heeft verzocht niet met derden over het perceel te gaan onderhandelen, zolang de uitslag van het bodemonderzoek nog niet bekend was. De rechtbank neemt aan dat zij daarbij doelt op de brief van 14 juli 2008, waarin een dergelijk verzoek is opgenomen. Anders echter dan [eiseres] meent, heeft zij daaraan niet de verwachting mogen ontlenen dat de onderhandelingen zonder meer in een koopovereenkomst zouden resulteren. In de brief van 14 juli 2008 heeft de makelaar van [gedaagde] immers ook duidelijk gemaakt dat [gedaagde], als er vervuiling zou worden gevonden, mogelijk zijn 'bod' zou 'intrekken'. [eiseres] heeft dus moeten beseffen dat het verzoek om niet met derden te onderhandelen onder dit uitdrukkelijke voorbehoud werd gedaan en dat de verkoop van het perceel bij gebleken vervuiling mogelijk geen doorgang zou vinden.
4.23. Verder stelt [eiseres] dat het afbreken van de onderhandelingen aan [gedaagde] te wijten is, omdat hij aanvankelijk heeft geweigerd haar een kopie van het onderzoeksrapport te verstrekken en haar daarmee heeft gedwongen de zaak op scherp te stellen. Deze omstandigheid is onvoldoende grond voor het toewijzen van een vordering tot schadevergoeding wegens het afbreken van de onderhandelingen. De omstandigheid dat het afbreken van de onderhandelingen aan [gedaagde] te wijten is, al aangenomen dat dit juist zou zijn, brengt nog niet mee dat [eiseres] tijdens de onderhandelingen op de totstandkoming van een koopovereenkomst heeft mogen vertrouwen.
4.24. Tot slot stelt [eiseres] nog dat het onzeker is of er wel een noodzaak tot saneren bestaat, omdat de vervuiling slechts plaatselijk is, en dat zij daarom op 26 mei 2009 heeft voorgesteld een 'indicatief' bodemonderzoek te doen. Deze stelling is niet relevant voor de beoordeling van deze vordering. Bepalend daarvoor is of [eiseres], in het licht van de omstandigheden vóór het afbreken van de onderhandelingen, heeft mogen vertrouwen op de totstandkoming van een koopovereenkomst. Omstandigheden die zich pas daarna hebben voorgedaan, zoals het voorstel tot het doen van een indicatief bodemonderzoek, zijn niet relevant. [eiseres] heeft dit voorstel immers op 26 mei 2009 gedaan; de onderhandelingen waren geruime tijd daarvoor al afgebroken, onder meer doordat [gedaagde] op 17 november 2008 had laten weten dat hij geen interesse meer had in het perceel.
4.25. Gezien het voorgaande zal de subsidiaire vordering worden afgewezen.
(c) De meer subsidiaire vordering
4.26. Meer subsidiair heeft [eiseres] gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het voortzetten van de onderhandelingen. Ook deze vordering zal worden afgewezen.
4.27. De rechtbank stelt vast dat voor deze vordering geen specifieke grondslag in de dagvaarding vermeld is. Voor zover [eiseres] deze vordering heeft willen baseren op de door haar verdedigde uitleg van de ontbindende voorwaarde – namelijk dat partijen bij vervulling van de ontbindende voorwaarde verplicht zijn verder te onderhandelen – verwijst de rechtbank naar wat zij in r.o. 4.9 tot en met 4.13 heeft overwogen. De ontbindende voorwaarde moet in die zin worden uitgelegd dat [gedaagde], wanneer tijdens het bodemonderzoek vervuiling wordt aangetroffen, weliswaar het recht heeft om verder te onderhandelen, maar daartoe niet verplicht is en desgewenst van de koopovereenkomst kan afzien. Op grond van de ontbindende voorwaarde kan [gedaagde] dus niet worden verplicht tot het voortzetten van de onderhandelingen.
4.28. Mogelijk heeft [eiseres] bedoeld deze vordering te baseren op dezelfde grondslag als de subsidiaire vordering, te weten een onrechtmatige daad, bestaande uit het afbreken van de onderhandelingen terwijl zij het gerechtvaardigde vertrouwen had dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand zou komen. Voor zover dit de beoogde grondslag is geweest, overweegt de rechtbank dat van een gerechtvaardigd vertrouwen in de totstandkoming van een overeenkomst geen sprake is, zoals hiervoor in r.o. 4.17 tot en met 4.25 is toegelicht. Ook op deze grondslag kan [gedaagde] niet tot verder onderhandelen worden veroordeeld.
4.29. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EUR 262,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
totaal EUR 2.050,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 2.050,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Praamstra en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2010.
DG