Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
269107 / HA ZA 09-140512 mei 2010
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 269107 / HA ZA 09-1405
Vonnis van 12 mei 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. drs. I.A.E. Spaan-de Wit,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. S.N.M. van Paassen-Pasch.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 12 augustus 2009;
• het proces-verbaal van comparitie van 3 november 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Tussen [eiseres] enerzijds en [gedaagde] anderzijds is op 21 maart 2007 een koopovereenkomst tot stand gekomen, krachtens welke [gedaagde] (verkoper) aan [eiseres] (koper) een pand heeft verkocht (hierna: het pand).
2.2. In de verkoopbrochure is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“(…) Historisch pand met eigen oprit en garage (…) Geschikt voor het combineren
van wonen en werken (…)
Begane grond: winkelruimte, vanuit winkelruimte toegang tot garage, thans in
gebruik als werkruimte/opslag. Achterkamer, met open keuken met bar, tussenhal,
toilet, toegang tot kleine binnenplaats waar een klein huisje/schuur is gesitueerd met vliering en achteruitgang. Vanuit de binnenplaats trap naar dakterras.”
2.3. [gedaagde] heeft jarenlang vanuit het betreffende pand het bedrijf [naam] gevoerd, waarbij de begane grond van het pand het winkelgedeelte betrof en de kantoren van [gedaagde] in de verdiepingen waren ondergebracht. De achteruitgang in de schuur is slechts enkele keren gebruikt en werd door [gedaagde] beschouwd als brand-/nooduitgang.
2.4. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst en de feitelijke levering is het pand in februari 2007 in het bijzijn van [gedaagde] twee maal door [eiseres] bezichtigd.
2.5. Artikel 5.3 van de koopovereenkomst luidt – voor zover hier van belang – :
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen
bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning en winkel. (…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik
nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat
normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het
tot stand komen deze koopovereenkomst.”
2.6. De koopprijs werd bepaald op EUR 460.000,--. Op 16 april 2007 is het pand geleverd.
2.7. Toen [eiseres] haar intrek in het pand had genomen, is haar door (achter)buren kenbaar gemaakt dat zij eigenaar zijn van het pad waar de achteruitgang van de schuur op uitkomt en dat [eiseres] de toegang en het gebruik daarvan wordt ontzegd. [eiseres] gebruikt het bedrijfsgedeelte van het pand als uitzendbureau waarbij het haar bedoeling was de kamers in de bovenwoning te verhuren aan de door haar gedetacheerde chauffeurs die dan via de binnenplaats en de achteruitgang langs de brandgang naar de openbare weg zouden kunnen komen.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, – samengevat – :
primair
1. een verklaring voor recht dat de koopprijs in de koopovereenkomst EUR 368.000,-- bedraagt in plaats van EUR 460.000,-- ;
met zowel primair als subsidiair veroordeling van [gedaagde] tegen een behoorlijk bewijs van kwijting tot betaling van
2. EUR 92.000,--, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf 16 april 2007 tot de dag van gehele voldoening;
3. EUR 500,--, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van gehele voldoening;
4. primair de daadwerkelijk gemaakte buitengerechtelijke incassokosten ad EUR 2.500,--, subsidiair de forfaitaire buitengerechtelijke incassokosten (inclusief beslagkosten);
5. de wettelijke (handels)rente over de buitengerechtelijke incassokosten vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van gehele voldoening;
6. nakosten indien de voldoening van de onder 4 bedoelde kosten niet binnen 14 dagen plaatsvindt;
7. nakosten indien de voldoening aan de inhoud van het vonnis niet binnen 14 dagen plaatsvindt;
8. executiekosten;
9. en proceskosten.
3.2. [eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag, dat de achteruitgang in de schuur bij het verkochte pand niet normaal gebruikt kon worden, aangezien het pad waar de achteruitgang op uitkomt eigendom is van (achter)buren en [eiseres] door hen de toegang tot het pad geheel is ontzegd.
[eiseres] stelt dat zij er op grond van de verkoopbrochure, de koopovereenkomst en hetgeen tijdens de bezichtigingen is besproken van uit mocht gaan dat de achteruitgang ook als ingang voor het woongedeelte van het pand gebruikt kon worden. Om die reden is volgens [eiseres] sprake van non-conformiteit van het geleverde pand, althans sprake van dwaling, strijd met de redelijkheid en billijkheid of onrechtmatige daad. [eiseres] voert daartoe verder aan dat het [gedaagde] ten tijde van de verkoop bekend was dat er geen recht van overpad op het pad achter de schuur bestond, althans dat er problemen waren met (achter)buren omtrent het gebruik van het pad. [gedaagde] had [eiseres] hierover moeten inlichten, omdat [eiseres] bij bekendheid met dit gebrek nooit akkoord zou zijn gegaan met de koopprijs zoals deze in de koopovereenkomst is overeengekomen. [eiseres] stelt [gedaagde] aansprakelijk voor de door haar geleden schade, (onder meer) bestaande uit het verschil in waarde van het pand met én zonder het gebruik van de achteruitgang als ingang en gemiste huurinkomsten.
3.3. [gedaagde] heeft onder meer als verweer gevoerd dat het al dan niet kunnen gebruiken van de achteruitgang het normaal gebruik van het woon- en winkeldeel van het pand niet in de weg staat. Verder betwist [gedaagde] dat [eiseres] gedurende de bezichtigingen of voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst aan haar kenbaar heeft gemaakt, dat zij voornemens was de bovenwoning te verhuren en daarom de achteruitgang (ook) als ingang wilde gebruiken. Tot slot betwist [gedaagde] een onjuiste voorstelling van zaken te hebben gegeven, althans dat zij wist dat [eiseres] het gebruik van het pad zou worden ontzegd.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Als onbetwist is tussen partijen komen vast te staan dat de achteruitgang, die zowel in de verkoopbrochure als in de koopovereenkomst wordt genoemd, uit komt op een pad waarvan [eiseres] het gebruik door de (achter)buren na de levering van het pand geheel is ontzegd. De rechtbank zal eerst ingaan op de vraag of [eiseres] gelet op de brochure, de koopovereenkomst en hetgeen tijdens de bezichtigingen is besproken, mocht verwachten dat deze achteruitgang ook als ingang gebruikt zou kunnen worden van het woongedeelte van het pand en [gedaagde] in dat geval gelet op voornoemde grondslagen is gehouden de door [eiseres] geleden schade te vergoeden. Vervolgens zal aan de orde komen de vraag of er is gedwaald ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst, althans of er door [gedaagde] jegens [eiseres] onrechtmatig is gehandeld en [gedaagde] op die grondslagen gehouden is de door [eiseres] geleden schade te vergoeden.
4.2. Ingevolge artikel 7:17 BW Pro dient de afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper over de zaak, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wanneer dit het geval is, is in het onderhavige geval door partijen nader bepaald in artikel 5.3 van de koopovereenkomst, zoals weergegeven onder 2.5. In dit artikel is het vereiste van conformiteit door partijen uitdrukkelijk herhaald. Daarbij hebben partijen expliciet bepaald dat het registergoed als woning en winkel gebruikt zal worden. Met die bepaling heeft [gedaagde] derhalve gegarandeerd dat het registergoed bij de feitelijke levering de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik als woning en winkel nodig zijn. Dit betekent dat [gedaagde] aansprakelijk is voor gebreken die in de weg staan aan een normaal gebruik van het pand als woning en winkel, behalve, zoals ook in artikel 5.3 overeengekomen, in het geval de gebreken voor [eiseres] kenbaar waren. De vraag of [gedaagde] het gebrek al dan niet kende heeft dus voor de beoordeling van conformiteit geen doorslaggevende betekenis.
4.3. De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde] betwist dat er sprake is van non-conformiteit en voert ten verwere aan dat zij zelf een geruime periode het pand als woning en bedrijf heeft gebruikt, zonder gebruik te (hoeven) maken van de achteruitgang, omdat het woongedeelte ten tijde van de levering op twee manieren kon worden bereikt, namelijk via het winkelgedeelte en via het magazijn. Dat is door [eiseres] niet weersproken. De rechtbank houdt het er dan ook voor dat het woongedeelte van het pand tijdens de levering ook afgezien van de achteruitgang normaal toegankelijk, en daarom voor normaal gebruik geschikt was in de zin van de koopovereenkomst. Voorts heeft [gedaagde] gesteld dat hij slecht een paar keer per jaar gebruik maakte van de achteruitgang en hij daarbij nooit problemen heeft ondervonden, hetgeen onvoldoende gemotiveerd door [eiseres] is betwist, zodat ook in dat opzicht geen sprake is van non conformiteit. In dit kader acht de rechtbank van belang dat [eiseres] kennelijk een ander gebruik van het pand voorstond dan waarvan sprake was ten tijde van de verkoop. [gedaagde] gebruikte het pand als winkel annex kantoorruimte waarbij de achteruitgang door hem werd gezien als een branduitgang. [eiseres] was - blijkens zijn stellingen op dit punt - reeds bij de aankoop van het pand voornemens om daarin een uitzendbureau te vestigen en de bovenwoning te verhuren aan door haar gedetacheerde chauffeurs. De achteruitgang zou in die context moeten dienen als zelfstandige in -en uitgang voor de huurders. De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van [eiseres] had gelegen om, gelet op het door haar voorgenomen bijzondere gebruik van het pand, nader onderzoek te doen naar de status van de achteruitgang en de vraag of er ten aanzien van het achterliggende pad een recht van overpad bestond. Dit klemt te meer nu, zoals blijkt uit de in het geding gebrachte foto's van de achteruitgang en het pad, sprake was van een deur waarbij slechts aan één zijde, te weten de binnenzijde, een deurklink zat en het pad ook overigens meer het karakter heeft van een achterom dan van een vrij toegankelijke openbare weg. Nu [eiseres] heeft nagelaten om, ondanks het door haar voorgenomen voornoemde bijzondere gebruik, nader onderzoek te doen naar de status van de achteruitgang, dienen de gevolgen daarvan voor haar rekening te blijven. Dat er, tenslotte, feitelijk en juridisch geen recht van overpad bestaat kan [gedaagde] niet worden tegengeworpen nu als onvoldoende betwist vaststaat dat [gedaagde] in het verleden sporadisch gebruik maakte van dit pad en daarbij geen hinder ondervond zodat ook dit een normaal gebruik van het pand niet in de weg stond.
Ten overvloede overweegt de rechtbank dat het feit dat [eiseres] na de levering van het pand werkzaamheden heeft verricht, waardoor het pand en daarmee het woongedeelte niet meer via de garage toegankelijk is, niet aan [gedaagde] kan worden tegengeworpen.
4.4. [eiseres] heeft nog aangevoerd dat het voornemen het woongedeelte aan derden te verhuren met [gedaagde] is besproken, waardoor het voor [gedaagde] duidelijk moet zijn geweest dat het gebruik van de achteruitgang als ingang en het pad essentieel was. [gedaagde] heeft – zo stelt [eiseres] – onrechtmatig gehandeld door willens en wetens informatie over (de problemen met het gebruik van) het pad voor [eiseres] achtergehouden. [gedaagde] betwist deze stelling gemotiveerd en voert aan dat zij ten tijde van de verkoop niet wist dat er geen recht van overpad bestond, althans de achteruitgang door problemen met (achter)buren niet (ook) als ingang gebruikt zou kunnen worden. Bovendien is er – zo stelt [gedaagde] – voor de totstandkoming van de koopovereenkomst niet gesproken over het voornemen van [eiseres] het woongedeelte aan derden te verhuren. [eiseres] heeft haar stellingen in dat verband onvoldoende (nader) onderbouwd. Daarbij wordt meegewogen dat door [eiseres] zelf ter gelegenheid van de comparitie van partijen, is aangegeven dat zij denkt dat [gedaagde] de achteruitgang niet gebruikte en daarom geen problemen met de (achter)buren ondervond. Deze stelling laat zich moeilijk rijmen met de eerdere stellingen van [eiseres] dat [gedaagde] wel degelijk op de hoogte was van het voornemen van [eiseres] en in dat kader informatie heeft achtergehouden.
Van onrechtmatig handelen is dan ook naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. [eiseres] heeft voorts onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die tot toewijzing van de vordering op grond van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid kunnen leiden.
4.5. Of er aan de zijde van [eiseres] sprake is geweest van een onjuiste voorstelling van zaken voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst, veroorzaakt door onjuiste inlichtingen, een schending van de mededelingsplicht aan de zijde van [gedaagde] of wederzijdse dwaling, kan in het midden blijven. Immers, zelfs indien er sprake zou zijn van dwaling omtrent de (on)mogelijkheid het pad grenzend aan de achteruitgang te gebruiken, is het de vraag of het voor [gedaagde] voldoende kenbaar was dat de eventueel mede te delen feiten of de omstandigheid waaromtrent werd gedwaald voor de dwalende van essentieel belang waren. Hetgeen [eiseres] hiertoe heeft aangevoerd kan die conclusie niet rechtvaardigen. Ook indien, zoals [eiseres] heeft gesteld, voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst is gesproken over haar voornemen het woongedeelte van het pand aan derden te verhuren, is dit onvoldoende om te concluderen dat het [gedaagde] reeds daarmee kenbaar was dat het gebruik van het de achteruitgang van de schuur als ingang en het grenzende pad van essentieel belang was voor [eiseres]
4.6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er geen grond is krachtens welke de koopovereenkomst vernietigd of (gedeeltelijk) ontbonden zal worden. Dat betekent dat de gevraagde verklaring voor recht met betrekking tot de koopprijs zal worden afgewezen. De overige stellingen van [eiseres] kunnen niet tot een andere uitkomst leiden.
De vorderingen tot schadevergoeding zullen eveneens worden afgewezen. De vordering van [eiseres] biedt onvoldoende aanknopingspunten om de door haar geleden schade vast te stellen. [eiseres] is er immers in zijn stellingen – en in de onderbouwing van de gevorderde vergoeding – steeds vanuit gegaan dat het pand volgens de overeenkomst ook een achteringang zou moeten hebben, en dat is niet komen vast te staan. Voor een andere benadering van een passende vergoeding biedt het partijdebat geen ruimte.
4.7. [eiseres] vordert verder vergoeding van schade, ad EUR 500,--, die zij heeft geleden doordat zij werkzaamheden heeft moeten (laten) verrichtten nadat de achteruitgang met een paal was geblokkeerd. De rechtbank volgt [gedaagde] in haar verweer, dat niet duidelijk is op grond van welke rechtsgrondslag [eiseres] schadevergoeding van [gedaagde] vordert, voor de gevolgen van een gedraging van (achter)buren. [eiseres] heeft hierover onvoldoende gesteld, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.
4.8. Nu de vordering met betrekking tot de hoofdsom van [eiseres] wordt afgewezen, zullen ook de nevenvorderingen met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten, de beslagkosten en de nakosten worden afgewezen.
4.9. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EUR 2.345,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 4.133,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 4.133,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.V.M. Veldhoen en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2010.