Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 274053 / HA ZA 09-2156
Vonnis van 9 juni 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. J.N.T. van der Linden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.H.J. Emmen.
Partijen zullen hierna [eisers c.s.] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 6 januari 2010
• het proces-verbaal van comparitie van 1 april 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 3 november 2008 heeft [eisers c.s.] van [gedaagde] geleverd gekregen de woning met ondergrond, erf en tuin gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Aan deze levering ligt een koopovereenkomst van 16 april 2008 ten grondslag.
2.2. De koopovereenkomst bepaalt, voor zover relevant:
“Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(..)
5.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woonhuis.
(..)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
Artikel 21
Alvorens tot aankoop over te gaan heeft koper het pand op 14 april 2008 bouwkundig laten inspecteren (..) en is derhalve voldoende op de hoogte van de bouwkundige staat en de gebouwgebonden installaties van het pand.
(..)”.
2.3. In het door [gedaagde] ten behoeve van de verkoop van de woning ingevulde inlichtingenformulier is de vraag “Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag, of optrekkend vocht op de vloeren, plafonds en/of wanden?” beantwoord met “ja”, waarbij is aangegeven dat hiervan sprake was in de slaapkamer en het zogenaamde “werkhok”. Ter toelichting staat vermeld: “Na reparatie Vitens van de oude hoofd waterleiding geen last meer.”
2.4. [eisers c.s.] heeft de woning voorafgaand aan de koop bezichtigd en daarbij vochtplekken in de slaapkamer en werkhok geconstateerd. [eisers c.s.] heeft tevens voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring laten uitvoeren, waarbij de bouwkundige een vochtmeting heeft uitgevoerd.
2.5. Op verzoek van [eisers c.s.] heeft [adviesbureau] na levering van de woning onderzoek verricht in de woning en bij brief van 14 december 2008 aan de heer [eiser sub 1] gerapporteerd dat er sprake is van vocht –en schimmelvorming ter plaatse van de gronddekking in het souterrain en van vochtdoorslag in de slaapkamer.
2.6. Bij brief van 17 december 2008 heeft de makelaar van [eisers c.s.] de makelaar van [gedaagde] als volgt bericht:
“Zoals ik je reeds telefonisch liet weten zijn er bij de verbouwing aan de [adres] te [woonplaats] door [adviesbureau] uit [vestigingsplaats] gebreken geconstateerd met betrekking tot de oorzaak van de al eerder besproken vochtproblemen. Met name het feit dat de vochtproblemen niet opgelost zijn, dit in tegenstelling tot de door de verkoper gedane uitspraken, zijn voor de heer [eiser sub 1] reden geweest nader onderzoek te laten uitvoeren. De verkoper heeft destijds in de onderhandelingen aangegeven dat de vochtproblemen een gevolg waren van oude en lekke waterleidingen in de straat. De gemeente Baarn zou de leidingen hebben gerepareerd en hiermee zou het vochtprobleem zijn opgelost. Helaas blijkt dit niet het geval. Het vochtprobleem is niet opgelost.
De heer [eiser sub 1] stelt verkoper aansprakelijk voor de te maken kosten om het vochtprobleem op te lossen.”
2.7. [gedaagde] heeft iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3. Het geschil
3.1. [eisers c.s.] vordert samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 18.400,24 althans een ander bedrag door de rechtbank te bepalen, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eisers c.s.] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst ten gevolge waarvan hij schade heeft geleden, voor welke schade [gedaagde] aansprakelijk is. [eisers c.s.] voert hiertoe onder meer aan dat de woning een ernstig gebrek vertoont, bestaande uit een lekkage ter plaatse van de gronddekking in het souterrain met ernstige vocht- en schimmelvorming tot gevolg, hetgeen het stucwerk heeft aangetast. Voorts is er sprake van vochtdoorslag in de slaapkamers. Door deze gebreken, waarvan [gedaagde] op de hoogte was, beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst in de zin van artikel 7:17 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). De gebreken staan voorts een normaal gebruik van de woning in de weg, zodat [gedaagde] handelt in strijd met de garantie van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Ten slotte heeft [gedaagde] een expliciete garantie afgegeven dat de vochtproblemen waren opgelost, aldus [eisers c.s.]
4.2. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eisers c.s.] [gedaagde] stelt daartoe dat het gestelde gebrek niet aan normaal gebruik van de woning in de weg staat alsmede dat er geen sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro aangezien de vochtproblematiek duidelijk zichtbaar was en hij [eisers c.s.] daar ook uitdrukkelijk op heeft gewezen. Voorts stuit de vordering af op het bepaalde in artikel 21 van Pro de koopovereenkomst, waarmee [eisers c.s.] afstand heeft gedaan van zijn rechten om hem aan te spreken vanwege gebreken als de als de onderhavige, aldus [gedaagde].
4.3. De rechtbank stelt voorop dat, zoals door [eisers c.s.] is gesteld en door [gedaagde] niet is betwist, door [eisers c.s.] tijdig is geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW Pro.
4.4. Artikel 7:17 lid 2 BW Pro bepaalt onder meer dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Bij de beantwoording van de vraag of de woning voldoet aan het conformiteitsvereiste van art. 7:17 BW Pro, dienen alle van belang zijnde omstandigheden in aanmerking te worden genomen. In het onderhavige geval staat vast dat er ten tijde van de bezichtiging van de woning door [eisers c.s.] vochtplekken in de slaapkamer en “werkhok” zijn geconstateerd. Tevens staat vast dat er in opdracht van [eisers c.s.] voorafgaand aan de aankoop een bouwkundig onderzoek is uitgevoerd, waarvan de rapportage overigens niet in het geding is gebracht, en dat daaruit is gebleken dat het in de betreffende ruimtes vochtig was. Gezien deze omstandigheden mocht [eisers c.s.] er niet van uit gaan dat er geen vochtprobleem (meer) in de woning aanwezig was. Ook uit artikel 5.3 van de koopovereenkomst volgt dat de verkopers slechts aansprakelijk zijn voor eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Uit het vorengaande volgt echter dat [eisers c.s.] wel degelijk reden had te twijfelen aan de toestand van de muren in de slaapkamer en het werkhok, in het bijzonder ten aanzien van de vochtwerendheid, voor zo ver dat niet reeds zichtbaar was. Kenbaar, want duidelijk zichtbaar was immers dat de muren - los van de vraag wat de oorzaak daarvan was - vochtplekken vertoonden. Tevens was uit het bouwkundig onderzoek naar voren gekomen dat het in de betreffende kamers vochtig was.
4.5. Dat [gedaagde] in het inlichtingenformulier en tijdens de bezichtiging heeft aangegeven dat het onderliggende probleem was verholpen, doet aan het vorengaande niet af. Dat laat immers onverlet dat de zichtbare vochtplekken en de constatering van vochtigheid door de bouwkundige, alle aanleiding gaven tot twijfel over de vochtwerendheid van de muren. Immers, los van de vraag of de vochtplekken veroorzaakt zijn door een oud probleem - waarvan de oorzaak door Vitens was verholpen - of een nieuw probleem, duidelijk was dat de muren niet bestand waren tegen van buiten komend water. Hieruit volgt dat [eisers c.s.] er rekening mee had te houden dat zich op deze plaatsen in de woning nog problemen zouden openbaren waar het betreft (een niet afdoende) vochtwerendheid en daarmee vochtigheid in de betreffende kamers. Ten slotte kan, anders dan [eisers c.s.] stelt - mede gelet op het vorengaande en de onbetwiste stelling van [gedaagde] dat hij weliswaar heeft gezegd dat het probleem aan de hoofdwaterleiding door Vitens was opgelost, maar niet dat de muur waterdicht was - in de mededelingen van [gedaagde] geen expliciete garantie ten aanzien van de afwezigheid van vochtproblemen worden gelezen.
4.6. Op het vorengaande stuit de vordering van [eisers c.s.] af. De overige verweren van [gedaagde] behoeven geen behandeling.
4.7. [eisers c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht 410,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.314,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.314,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.V.M. Veldhoen en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2010.
GV/ CvSC