Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 541524 UC EXPL 07-13204 IV
vonnis d.d. 19 mei 2010
inzake
de stichting
Stichting pensioenfonds Metaal en Techniek,
gevestigd te 's Gravenhage,
verder ook te noemen PMT,
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.D. Flesseman
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. P.C.J. Twaalfhoven.
1. Het verdere verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 7 oktober 2009 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld een akte te nemen, ter onderbouwing van de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
PMT heeft een akte genomen, waarop [gedaagde] schriftelijk heeft gereageerd.
Vervolgens heeft PMT nog een akte uitlating producties genomen.
De zaak staat thans voor vonnis.
2. De verdere beoordeling
2.1. [gedaagde] heeft de in het tussenvonnis van 7 oktober 2009 verzochte stukken in het geding gebracht. In het onderstaande worden de diverse kostenposten, waarvoor [gedaagde] een tegemoetkoming vraagt, beoordeeld.
2.2. De elektrotechnische installatie
2.2.1. Als productie 5 en 6 bij akte van 16 december 2009 heeft [gedaagde] een brief van Warmtebouw Utrecht BV van 14 december 2009 en een brief van [A] Elektrotechniek BV van 14 december 2009 overgelegd. Uit beide brieven volgt dat het verplaatsten en hergebruik van een bestaande installatie niet wenselijk is, omdat verplaatsing vaak leidt tot storingen en extra kosten. Voorts volgt uit deze brieven dat het niet gebruikelijk is om sprinklers en sanitaire installaties te verplaatsen. Deze kunnen wel worden overgenomen door de nieuwe huurder. [gedaagde] concludeert dan ook dat elektrotechnische installaties, de sprinklerinstallatie en de sanitaire installatie zich niet lenen voor verplaatsing.
2.2.2. Anders dan [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat bouwkundige voorzieningen/aanpassingen niet aangemerkt kunnen worden als inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW Pro. Kosten die hiermee gepaard gaan, worden in de regel gedurende de looptijd van de huurovereenkomst terug verdiend, omdat de huurprijs voor een casco bedrijfsruimte in het algemeen lager is. Ook is het gangbaar dat door de huurder aangebrachte voorzieningen door de opvolgende huurder tegen betaling worden overgenomen. Nu onduidelijk is of [gedaagde] daadwerkelijk een casco bedrijfsruimte gaat huren, zijn deze kosten bovendien hypothetisch. Uit het voorgaande volgt dat voor zo ver de gevorderde tegemoetkoming betrekking heeft op kosten in verband met bouwkundige aanpassingen/voorzieningen, wordt deze afgewezen.
2.3. De bestaande interieurelementen en het lichtplan
2.3.1. Ter onderbouwing van de stelling van [gedaagde] dat de aanwezige interieurelementen en aanwezige verlichting niet hergebruikt kunnen worden, heeft [gedaagde] als productie 7 een brief van [bedrijf 1] van 10 december 2010 overgelegd. Samenvattend stelt [bedrijf 1] dat het aanpassen van de bestaande interieurelementen duurder is dan het vervaardigen van nieuwe elementen. Bovendien zijn de interieuronderdelen - aldus [bedrijf 1] - maatwerk en niet zonder meer geschikt voor een andere bedrijfsruimte.
2.3.2. Ondanks het advies van [bedrijf 1] is de kantonrechter niet overtuigd van de noodzaak om een complete nieuwe winkelinrichting inclusief verlichting aan te schaffen. Op de eerste plaats is het advies van [bedrijf 1] erg algemeen en niet toegesneden op het interieur van [gedaagde]. De stelling van [bedrijf 1] dat het interieur van de winkel van [gedaagde] maatwerk is, is denkbaar. Dit laat onverlet dat ook maatwerk herbruikbaar kan zijn. Op de tweede plaats is [bedrijf 1] geen onafhankelijke deskundige, nu zij mogelijk een eigen belang heeft bij de uitkomst van deze procedure. Dit heeft tot gevol dat het advies van [bedrijf 1] niet van doorslaggevende betekenis is.
2.3.3. Aan [gedaagde] is tevens verzocht om een opgave van de boekwaarde van de inventaris over te overleggen. Dit verzoek is gedaan om op uitgaande van een adequate begroting van de verwachte inrichtingskosten, de actuele boekwaarde van de inventaris en de ‘nieuw-voor oud-aftrek’ een reële berekening te kunnen maken van een ‘redelijke’ tegemoetkoming in de inrichtingskosten. Nu de overgelegde offerte van de inrichtingskosten geen rekening houdt met het hergebruik van de huidige inventaris, is deze niet bruikbaar. Dit heeft tot gevolg dat de voorgestane berekening niet gemaakt kan worden en de door PMT aan [gedaagde] te betalen vergoeding op een andere wijze berekend zal worden.
Nu
- [gedaagde] slechts aanspraak kan maken op een tegemoetkoming en niet op een volledige vergoeding van de inrichtings- en verhuiskosten,
- deze tegemoetkoming op basis van de door [gedaagde] overgelegde stukken niet eenvoudig kan worden bepaald en
- het niet mogelijk is om in dit geschil een deskundige te benoemen, aangezien geen van de benaderde personen en/of instanties bereid is om in deze (en de zaak met nummer 541522 PMT/Toko Mitra) een deskundigen bericht uit te brengen,
komt het de kantonrechter geraden voor, om bij de beantwoording van de vraag wat in casu een redelijke tegemoetkoming in de inrichtingskosten is, aansluiting te zoeken bij de in
‘Reed Business Taxatieboekje, 2008’, opgenomen waarden van de kosten van winkelinrichtingen. Uit de toelichting volgt dat onder de standaard kosten van een winkelinrichting behoren: bijvoorbeeld toonbanken, kassa’s, pin-automaten, stellingen, vitrines, apparatuur etc. Bij luxe-inrichtingen is ook rekening gehouden met een geluidinstallatie, hoger percentage accentverlichting, diefstalbeveiligingsinstallatie, luxe stellingen/vitrines en luxe vloerbedekking. Bij zeer luxe winkelinrichting komt hier nog bij: airconditioning, zeer luxe stellingen/vitrines, zeer luxe vloerbedekking.
2.3.4. Anders dan PMT is de kantonrechter van oordeel dat de Barsoi-winkel in la Vie getypeerd kan worden als een zeer luxe winkel, gelet op de nog immer hoge boekwaarde van de huidige inrichting. De inrichtingskosten van een zeer luxe kledingwinkel bedragen gemiddeld ca € 322,00 per m2. Uitgaande van 408m2 bedragen de kosten voor een volledige winkelinrichting € 131.376,00. Op dit bedrag dient de ‘nieuw voor oud-aftrek van 20% te worden toegepast, zodat resteert een bedrag ad € 105.100,80. Nu PMT onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde] zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 27 februari 2013 en derhalve in 2013 de kosten van een eventuele verhuizing volledig zelf had dienen te dragen, acht de kantonrechter een tegemoetkoming gebaseerd op 25% van het bedrag ad € 105.00,80 redelijk. Dit komt neer op een bedrag van € 26.275,20. Het enkele feit dat [gedaagde] een aanzienlijk hoger bedrag heeft betaald voor haar inventaris, leidt niet tot een ander oordeel, nu het tot de beleidsvrijheid van [gedaagde] behoort om te kiezen voor een aanzienlijk duurder interieur dan de gemiddelde kledingwinkelier.
2.4. Kostenindicatie schildersbedrijf
2.4.1. Als productie 8 heeft [gedaagde] een offerte voor [bedrijf 2] overgelegd.
Hierin wordt uitgegaan van een casco bedrijfsruime van 500m2. De kosten voor het schilderen van deze casco ruimte wordt geschat op € 14.552,00
2.4.2. PMT heeft onweersproken gesteld dat de offerte ca 20% te hoog, omdat uit is gegaan van 500m2, terwijl het oppervlak 408m2 bedraagt. Bovendien wordt in de offerte ook melding gemaakt van het schilderen van puien aan de voorgevel op de begane grond en aan de binnen- en buitenzijde, terwijl onbekend is of deze werkzaamheden noodzakelijk en/of toegestaan zijn.
2.4.3. Zoals hiervoor is overwogen wordt aangenomen dat schilderwerkzaamheden niet behoren tot de inrichtingskosten als bedoeld in het Reed Business boekje. Voorts wordt aangenomen dat [gedaagde] de nieuwe bedrijfsruimte zal dienen te schilderen en zij hiervoor kosten zal dienen te maken. Indien wordt uitgegaan van een vergelijkbaar aantal m2 en voorts aangenomen wordt dat de schilderwerkzaamheden aan de pui niet noodzakelijk dan wel toegestaan zijn, bedragen de kosten voor het schilderwerk € 7.161,60. Dit bedrag wordt dan ook toegekend.
2.5. Verhuiskosten
2.5.1. Als productie 9 heeft [gedaagde] een offerte van Transportbedrijf Coulance overgelegd van 11 december 2009. Hieruit volgt dat Coulance de totale kosten begroot op € 12.600,00. Met PMT is de kantonrechter van oordeel dat deze offerte niet helder is, nu Coulance enerzijds concludeert dat bestaande installaties en interieuronderdelen niet verhuisd hoeven te worden, terwijl zij hiervoor wel mankracht en materieel berekend. Wat hier verder ook van zij, nu PMT niet aangeeft wat volgens haar wel een reëel bedrag is voor verhuiskosten, wordt uitgegaan van het geoffreerde bedrag € 12.600,00.
2.6. Conclusie
2.6.1. De totale tegemoetkoming in de inrichtings- en verhuiskosten bedraagt aldus
€ 26.275,20 + € 7.161,60 +€ 12.600,00 = € 46.036,80
2.6.2. Dit bedrag wordt toegewezen onder de voorwaarde dat de tegemoetkoming eerst betaald dient te worden nadat [gedaagde] een koop- of huurovereenkomst heeft overgelegd en [gedaagde] aantoont dat zij binnen een periode van drie jaar na de ontruiming van het gehuurde, haar onderneming daadwerkelijk in de nieuwe bedrijfsruimte heeft voortgezet.
2.6.3. Alvorens te beslissen zal PMT in overeenstemming met het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW Pro, in de gelegenheid worden gesteld haar vordering in te trekken.
2.7. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3. De beslissing
3.1. verwijst de zaak naar de rol van woensdag 16 juni 2010 voor akte uitlating als bedoeld in r.o.2.6.3. aan de zijde van PMT;
3.2. houdt iedere verdere beslissing aan;
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Vanwersch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 mei 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.