Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector Civiel, handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 300179 / KG ZA 11-47
Vonnis in kort geding van 25 februari 2011
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
3. [eiser sub 3],
wonende te [woonplaats]
eisers,
advocaat mr. M.J. Jeths te [woonplaats],
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagden sub 2],
gedaagden,
advocaat mr. M.F. van Hulst te ‘s-Gravenhage.
Eisers sub 1 en 2 zullen hierna [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden genoemd. Eisers zullen gezamenlijk worden aangeduid als [eiser sub 1] c.s.. Gedaagden zullen de krakers worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 februari 2011;
- de producties van de zijde van [eiser sub 1] c.s. (6);
- de mondelinge behandeling van 10 februari 2011;
- de pleitnota van de krakers.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser sub 1] c.s. is sinds 29 april 2010 eigenaar van de woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).
2.2. Op 30 september 2010 hebben de krakers de woning gekraakt. [eiser sub 1] c.s. heeft hiervan op 3 oktober 2010 bij de politie aangifte gedaan.
2.3. De krakers hebben [eiser sub 1] c.s. bij brieven van 4 oktober 2010 en 13 oktober 2010 verzocht om met hen een gebruiksovereenkomst aan te gaan. Dit is door [eiser sub 1] c.s. geweigerd.
2.4. [eiser sub 1] c.s. heeft de krakers bij brief van 22 december 2010 gesommeerd om de woning uiterlijk op 29 december 2010 te verlaten. De krakers hebben aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
3. Het geschil
3.1. [eiser sub 1] c.s. vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
a. de krakers te veroordelen om de woning binnen 24 uur na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van [eiser sub 1] c.s. te stellen met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen met machtiging aan [eiser sub 1] c.s. om, indien de krakers met die ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie en met bepaling dat dit ontruimingsvonnis binnen een termijn van 12 maanden ook zal kunnen worden tenuitvoergelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt telkens wanneer dat zich voordoet;
b. met veroordeling van de krakers in de kosten van deze procedure.
3.2. De krakers voeren verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de krakers zich zonder recht of titel in de woning bevinden. De vordering tot ontruiming kan derhalve in beginsel worden toegewezen. Dit is slechts anders, indien [eiser sub 1] c.s. onvoldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering of onder de omstandigheden van het geval misbruik zou maken van een hem toekomende bevoegdheid tot ontruiming. De krakers betwisten dat [eiser sub 1] c.s. een voldoende spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter overweegt hierover het volgende.
4.2. [eiser sub 1] c.s. stelt dat hij de woning wil slopen en op de plek van de woning een gezondheidscentrum wil laten bouwen. De aanvraag van een bouw- en sloopvergunning dient nog bij de gemeente te worden ingediend. Hij heeft afgelopen zomer besloten om de woning tot aan de sloop tijdelijk te verhuren aan drie kinderen van kennissen van hem (hierna: de huurders), omdat hij graag mensen in het pand wil hebben die hij kent en vertrouwt. Verhuur van de woning was toen nog niet meteen mogelijk omdat er eerst nog een aantal bomen achter de woning moet worden gekapt. Deze bomen verkeren in zeer slechte staat en zouden bij harde wind op de woning kunnen vallen. Er is op 3 augustus 2010 bij de gemeente een kapvergunning aangevraagd, die op 31 januari 2011 is verleend. [eiser sub 1] c.s. heeft in december 2010 met de huurders huurovereenkomsten gesloten voor de periode van 1 januari 2011 tot aan de geplande sloop op 1 juli 2011, welke periode eventueel nog kan worden verlengd, en lijdt financiële schade doordat hij de woning niet aan de huurders ter beschikking kan stellen. Twee van de huurders wonen in afwachting van de ontruiming van de woning inmiddels tijdelijk bij [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in huis.
4.3. De krakers stellen dat de sloop- en bouwplannen van [eiser sub 1] c.s. nog niet concreet zijn, omdat de benodigde vergunningen nog niet zijn aangevraagd. De huurovereenkomsten komen op hen ongeloofwaardig over. De bij de dagvaarding gevoegde huurovereenkomsten zijn geanonimiseerd, waardoor het niet duidelijk is of er sprake is van bijzondere connecties en personele overlappingen tussen de verhuurder en de huurders. Voorts verkeert de woning in een dermate slechte staat van onderhoud dat deze niet van de ene op de andere dag regulier kan worden verhuurd. De in de huurovereenkomsten vermelde huurprijs van EUR 280,-- per maand is, vergeleken met de huur die ingevolge het puntenstelsel zou kunnen worden gevraagd, onevenredig hoog. De krakers wijzen voorts op de zeer korte termijn tussen de ondertekening op 20 december 2010 en de ingang van de huurovereenkomsten op 1 januari 2011 en op het feit dat [eiser sub 1] c.s. met de dagvaarding heeft gewacht tot 2 februari 2011. De bepalingen in de huurovereenkomsten zijn zeer uitgebreid, maar de meeste daarvan zijn niet op de woning van toepassing. Voorts stellen de krakers dat voor verhuur van de woning een vergunning ingevolge de Leegstandswet nodig is en dat niet is gebleken dat [eiser sub 1] c.s. over deze vergunning beschikt. Volgens de krakers kan niet worden uitgesloten dat er sprake is van een opzetje tussen huurders en verhuurder om door middel van de huurovereenkomsten een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning te creëren.
4.4. De voorzieningenrechter overweegt dat de krakers terecht stellen dat de sloop- en bouwplannen van [eiser sub 1] c.s. op dit moment nog niet erg concreet zijn, nu hiervoor nog geen omgevingsvergunning is aangevraagd. In dit verband dient echter wel te worden opgemerkt dat [eiser sub 1] c.s. de woning pas sinds 29 april 2010 in eigendom heeft verkregen en dat hij ter zitting heeft verklaard dat hij zich de laatste maanden meer met de kraak van de woning dan met de sloop- en bouwplannen heeft beziggehouden, hetgeen voorstelbaar is. [eiser sub 1] c.s. heeft naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter door zijn uitgebreide toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft om deze tot aan de sloop aan de kinderen van zijn kennissen te verhuren. Het staat [eiser sub 1] c.s. vrij om zelf de personen uit te kiezen aan wie hij de woning wil verhuren. De enkele omstandigheid dat de krakers in de woning verblijven, betekent niet dat [eiser sub 1] c.s. gehouden is om hen als eerste een huur- of gebruiksovereenkomst aan te bieden. De voorzieningenrechter ziet in hetgeen de krakers hebben aangevoerd onvoldoende grond om aan te nemen dat de [eiser sub 1] c.s. de woning na de ontruiming niet op korte termijn zal opknappen en verhuren. [eiser sub 1] c.s. heeft ter zitting de originele, niet geanonimiseerde huurovereenkomsten aan de voorzieningenrechter getoond. De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat de daarin genoemde huurders geen fictieve personen zijn.
4.5. Gezien het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser sub 1] c.s. voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de woning.
4.6. Gesteld nog gebleken is dat [eiser sub 1] c.s. onder de omstandigheden van het geval misbruik zou maken van de hem toekomende bevoegdheid tot ontruiming. De voorzieningenrechter wijst de vordering tot ontruiming van de woning daarom toe. De voorzieningenrechter ziet bij afweging van de belangen van partijen echter wel aanleiding om de krakers een langere termijn voor ontruiming te gunnen dan de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde 24 uur na betekening van het vonnis, teneinde de krakers de gelegenheid te geven andere woonruimte te zoeken. De voorzieningenrechter zal de gevorderde ontruiming daarom toewijzen per 11 maart 2011.
4.7. De door [eiser sub 1] c.s. gevorderde machtiging om de ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen zal op de in de beslissing te vermelden manier worden toegewezen.
4.8. De krakers zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 97,81
- vast recht 258,--
- salaris advocaat 816,--
Totaal EUR 1.171,81
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt de krakers om de woning vóór 11 maart 2011 geheel leeg en ontruimd ter beschikking van [eiser sub 1] c.s. te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen;
5.2. bepaalt dat de door [eiser sub 1] c.s. in te schakelen deurwaarder gemachtigd is om de ontruiming, zo nodig met behulp van justitie en politie, ten uitvoer te leggen indien de krakers in gebreke blijven aan het onder 5.1. bepaalde van dit vonnis te voldoen en veroordeelt de krakers om de daarmee gepaard gaande kosten aan [eiser sub 1] c.s. te voldoen;
5.3. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet;
5.4. veroordeelt de krakers in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot op heden begroot op EUR 1.171,81;
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2011.?