Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector civiel, handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 273406 / HA ZA 09-2064
Vonnis van 20 april 2011
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEMID INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Mijdrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEMID GALGENWAARD B.V.,
gevestigd te Mijdrecht,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWBEDRIJF MIDRETH B.V.,
gevestigd te Mijdrecht,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEERMAATSCHAPPIJ LELIVELD B.V.,
gevestigd te Maarssen,
eiseressen,
advocaat mr. P.N. van Regteren Altena
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE UTRECHT,
zetelend te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. J.M. van Noort
Partijen zullen hierna Memid Investments, Memid Galgenwaard, Bouwbedrijf Midreth, Beheermaatschappij Leliveld en de Gemeente worden genoemd. Eiseressen tezamen zullen hierna in enkelvoud Midreth worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte met producties zijdens Midreth
- de ter gelegenheid van het pleidooi door Midreth en de Gemeente overgelegde pleitnotities
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Midreth is een bouwonderneming en projectontwikkelaar. Midreth is met de Gemeente een samenwerking aangegaan die enerzijds betrekking had op de herontwikkeling van stadion Galgenwaard en omgeving en anderzijds op de financiële redding van FC Utrecht. Stadion Galgenwaard is de thuishaven van FC Utrecht.
2.2. Op 28 april 2000 hebben Bouwbedrijf Midreth en de Gemeente in het kader van de herontwikkeling van stadion Galgenwaard en omgeving een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De herontwikkeling bestond uit, onder meer:
- het ontwikkelen en realiseren van de verschillende onderdelen van het stadion;
- de bouw van een kantorencluster (het zogeheten Eurocommerce gebouw) met parkeerplaatsen; en
- de bouw van een woontoren (het zogeheten Apollo Résidence gebouw) met parkeerplaatsen en 1.500 m² commerciële ruimten.
2.3. In de considerans van de samenwerkingsovereenkomst is onder andere vermeld:
Nemen in aanmerking dat:
(…)
C. Partijen in overleg zijn getreden over de “herontwikkeling stadion Nieuw Galgenwaard en omgeving” (hierna aangeduid als “De Ontwikkeling”) binnen het Exploitatiegebied globaal aangeduid als “Galgenwaard”, ingesloten tussen de Herculeslaan, de Waterlinieweg en de Kromme Rijn.
(…)
E. De grondexploitatie van De Ontwikkeling geen aanleiding tot verrekening tussen partijen geeft.
(…)
H. GU (gemeente Utrecht, rb) bereid is onder de in deze overeenkomst beschreven voorwaarden de grond voor De Ontwikkeling aan Midreth in een voortdurende erfpacht om niet uit te geven.
(…)
2.4. De samenwerkingsovereenkomst bevat daarnaast de volgende bepalingen, voor zover van belang:
Artikel 1: Definities:
(…)
1.2 Kantoren:
Kantorencluster (meerdere kantoorgebouwen van in totaal 30.000 m² bvo) met 650 parkeerplaatsen waarvan 220 parkeerplaatsen uitsluitend beschikbaar zijn ten behoeve van de kantoorgebouwen, tenzij anders aangegeven. Inclusief de bijbehorende infrastructuur.
(…)
1.4 Exploitatiegebied:
Het op tekening behorende bij het Stedenbouwkundig Programma van Eisen gemarkeerde geografisch gebied.
(…)
1.10 Openbaar gebied:
Het op tekening behorende bij het stedenbouwkundig Programma van Eisen op te nemen geografisch gebied.
(…)
1.13 Uitgiftegebied:
Het op de tekening in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) gemarkeerde gebied.
(…)
Artikel 8: Uitgifte in Erfpacht
8.1 GU is verplicht het uitgiftegebied aan Midreth of aan een door Midreth aan te wijzen derde in voortdurende erfpacht om niet uit te geven overeenkomstig het Stedenbouwkundig Programma van Eisen.
(…)
Artikel 10: Publiekrechtelijke procedures
10.1 GU zal zich voor eigen rekening, behoudens voor zover partijen hierover afwijkende afspraken hebben gemaakt, maximaal inspannen om overeenkomstig in de artikel 4 bedoelde tussen partijen overeen te komen planning de noodzakelijke planologische voorwaarden te scheppen en de noodzakelijke vergunningen te verlenen voor de Ontwikkeling. (…)
(…)
10.3 GU heeft voor rekening van Midreth een concept bestemmingsplan voor het Exploitatiegebied in voorbereiding, dat De Ontwikkeling in planologisch opzicht mogelijk maakt. GU spant zich maximaal in om overeenkomstig de planning dit bestemmingsplan voortvarend in procedure te brengen en deze procedure vervolgens voortvarend te vervolgen.
Artikel 11: Publiekrechtelijke belemmeringen
11.1. In geval van een Publiekrechtelijke belemmering treden partijen met elkaar in overleg om te bezien of zij, ondanks de Publiekrechtelijke belemmering, ongewijzigde uitvoering aan deze overeenkomst kunnen en wensen te geven. Indien dat redelijkerwijs niet van één der partijen kan worden gevergd, overleggen partijen over een gewijzigde invulling van de overeenkomst. Indien ook dat redelijkerwijs van één der partijen niet kan worden gevergd, is deze partij gerechtigd de overeenkomst te beëindigen.
(…)
Artikel 14: Parkeren en mobiliteit
Artikel 14: Parkeren
14.1 Partijen komen binnen het Stedenbouwkundig Programma van Eisen de uitgangspunten van het parkeerbeleid overeen.
2.5. Het Integraal Programma van Eisen Galgenwaard-gebied (hierna: het Programma van Eisen), dat in de hierboven weergegeven artikelen nog het Stedenbouwkundig Programma van Eisen werd genoemd, is op 13 juli 2000 door de Gemeente vastgesteld en maakt deel uit van de samenwerkingsovereenkomst. In het Programma van Eisen staat onder meer vermeld:
1.Inleiding
(…)
Het doel van dit Programma van Eisen is om de beleidsuitgangspunten vast te leggen op basis waarvan de gemeente bereid is om mee te werken aan de gebiedsontwikkeling.
(…)
4. Programma gebiedsontwikkeling
(…)
-Toevoeging van 30.000 m² bvo kantoren: hierover zijn afspraken met het Bestuur Regio Utrecht gemaakt. (…)
(…)
-Parkeervoorzieningen voor 1254 auto’s: een aparte parkeervoorziening voor 91 auto’s t.b.v. de woningen is opgenomen in het woongebouw. De overige parkeerplaatsen zijn gesitueerd half-ondergronds in de zuidwesthoek van het plan, m.u.v. 50 parkeerplaatsen (plus 10 plaatsen voor mindervaliden) op maaiveld. (…)
(…)
6. Verkeer, parkeren en mobiliteit
(…)
6.1 Parkeren
(…)
De parkeerplaatsen worden ondergebracht in gebouwde parkeervoorzieningen. In het plangebied wordt betaald parkeren ingevoerd.
De parkeercapaciteit ten behoeve van de sociaal economische functies in het plangebied worden bepaald door parkeernormen. In het plangebied zijn de volgende parkeernormen van kracht.
Tabel 2: parkeerbalans
(…)
Geplande parkeerplaatsen
Onder kantorencluster/west kantoren 650
Geplande parkeergarage Zuid 453
Parkeren maaiveld (inclusief mindervaliden) 60
Onder de woningen 91
Totaal 1254
Bijzondere afspraken
tijdens voetbalwedstrijden extra N/O maaiveld 200
(…)
-Tijdelijk plaatsen voor wedstrijden: Voor het functioneren van de hoofdtribune is het noodzakelijk dat er op korte afstand geparkeerd kan worden door bepaalde parkeerkaarthouders van FC Utrecht. Dit houdt in, dat op wedstrijddagen maximaal 200 auto’s extra op maaiveld worden geparkeerd.
(…)
6.3 Exploitatie betaald parkeren
Betaald parkeren op Galgenwaard zal door particulieren worden geëxploiteerd. Parkeren onder de woontoren is niet openbaar. De overige garages zijn openbaar met de mogelijkheid te verhuren aan partijen in het Galgenwaard-gebied (…).
(…)
2.6. Een kaart van het zogeheten uitgiftegebied is als bijlage aan het Programma van Eisen gehecht. In dezelfde bijlage, maar op een andere kaart, is het exploitatiegebied weergegeven.
2.7. Op 25 juli 2000 hebben Bouwbedrijf Midreth en de Gemeente een aanvullende samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hierin is onder meer bepaald:
Artikel 2 Inrichting openbare buitenruimte
1. Midreth verplicht zich de openbare buitenruimte, waaronder begrepen een ecologische verbindingszone, in te richten conform een nader overeen te komen definitief ontwerp en bestek op basis van de uitgangspunten uit het Integraal Programma en de daarbij behorende tekening nr. OSO 00.05.047.001 van het Ingenieursbureau Utrecht van 6 juli 2000, waarbij het plangebied is aangegeven binnen de stippelarcering op de met de term “exploitatiegebied” aangeduide tekening die aan deze overeenkomst is gehecht.
(…)
Artikel 3 Parkeren
(…)
3. Op de in het plangebied aanwezige openbare parkeerplaatsen zijn het gemeentelijk parkeerbeleid en de gemeentelijke tariefstelling voor parkeerplaatsen van toepassing.
(…)
2.8. Zoals in het hiervoor weergegeven artikel 2 vermeld, is ook aan de aanvullende samenwerkingsovereenkomst een kaart van het zogeheten exploitatiegebied gehecht.
2.9. In 2001 hebben Midreth en de Gemeente gesproken over het realiseren van 200 extra parkeerplaatsen in aanvulling op de parkeerplaatsen die reeds in het Programma van Eisen waren genoemd. Het voornemen was dat deze parkeerplaatsen in een parkeergarage onder het Noordplein zouden worden gerealiseerd en dat de Gemeente de daarbij betrokken grond aan Midreth om niet in erfpacht zou uitgeven.
2.10. De Gemeente heeft op 31 oktober 2002 het bestemmingsplan Galgenwaard vastgesteld. Hierin is onder meer bepaald:
(…)
Artikel 9 Kantoren 3 (K3)
(…)
B. Bebouwingsbepalingen
(…)
2 (…)
in de bestemmingen kantoren 2 en kantoren 3 mag tezamen maximaal 30.000 m² bvo gerealiseerd worden;
(…)
2.11. In het bestemmingsplan komt het begrip “dienstverlening” verschillende keren voor en daarvan wordt de volgende definitie gegeven:
het beroepsmatig verlenen van diensten door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent gericht op het publiek, zoals een stomerij, wasserette, kapper, pedicure, makelaar, reis- en uitzendbureau of een foto-atelier, e.d.; niet zijnde administratieve, financiële of zakelijke diensverlening; met uitzondering van prostitutie.
2.12. Omdat FC Utrecht en de vennootschap Stadion N.V. op een gegeven moment grote financiële problemen kregen, hebben Bouwbedrijf Midreth, Memid Investments, Beheermaatschappij Leliveld en de Gemeente, samen met onder andere Stichting FC Utrecht, op 20 juni 2003 de zogenoemde parapluovereenkomst gesloten. In de parapluovereenkomst was bepaald dat Memid Investments het Stadion Galgenwaard en de trainingsaccommodatie Zoudenbalch zou kopen, voor de afbouw van het stadion zou zorgen en de schulden van Stadion N.V., FC-Utrecht en de trainingsaccommodatie Zoudenbalch zou saneren. Hiermee zou een bedrag van € 25 miljoen gemoeid zijn, waarvoor de Gemeente aan Memid Investments op grond van de eveneens op 20 juni 2003 gesloten overeenkomst van geldlening een lening verstrekte. Memid Investments en Beheermaatschappij Leliveld zouden daarnaast zelf nog op een andere wijze circa € 10 miljoen bijdragen.
2.13. In de parapluovereenkomst is in dat verband onder meer het volgende opgenomen:
1.1 Met een inzet van circa 35 miljoen moet de financiële problematiek kunnen worden opgelost
Memid Investments heeft gesteld dat de oplossing van de financiële problemen bij FC-Utrecht en bij Stadion N.V niet meer dan 35 miljoen EUR mag kosten.
(…)
1.5. Publieke functie van het Stadion wordt hersteld
1.5.1. De Gemeente krijgt gedurende maximaal 25 dagen per jaar de mogelijkheid om (culturele, maatschappelijke, sportieve) evenementen in het stadion Galgenwaard te (doen) organiseren.
(…)
1.5.2. FC-Utrecht en Memid Investments werken hieraan mee onder de volgende voorwaarden:
(…)
- De evenementen dienen te voldoen aan de vigerende regelgeving (bestemmingsplan, milieuregelgeving, regelgeving mbt evenementen etc.).
(…)
3.De lening van de gemeente aan Memid Investments
Door de gemeente wordt een lening verstrekt aan Memid Investments. Deze lening wordt door Memid Investments geheel aangewend voor de verwerving en afbouw van Stadion Galgenwaard en de trainingsaccommodatie Zoudenbalch. In verband met deze lening ontvangt de gemeente een aantal zekerheden en gaat Memid Investments de verplichting aan de schulden van Stadion N.V., FC-Utrecht en Zoudenbalch te saneren.
3.2. Zekerheden voor de gemeente
3.2.1 Zekerheden
-Door Memid Investments wordt een eerste hypotheek aan de gemeente verstrekt voor 15 miljoen EUR. Het onderpand van deze hypotheek is a) de opstallen van de trainingsaccomodatie Zoudenbalch en b) het voetbal deel van het stadion Galgenwaard (speelveld en tribunes
-Door Memid Galgenwaard wordt per 1-1-2006 een tweede hypotheek verleend voor 10 miljoen EUR. Het onderpand voor deze hypotheek zijn de niet voetbal gerelateerde delen van het stadion.
2.14. Omdat er voor Memid Investments uit de geldleningsovereenkomst verplichtingen jegens de Gemeente voortvloeiden en uit de parapluovereenkomst verplichtingen jegens Stadion N.V. en FC-Utrecht, is er door de bij de parapluovereenkomst betrokken partijen bekeken of Memid Investments hiervoor financieel kon worden gecompenseerd. Daarbij is aanvankelijk onder meer gedacht aan de mogelijkheid om de onderneming Krijco (die gokhallen exploiteert) naar het exploitatiegebied te verplaatsen of om in dat gebied circa 16.000 m² kantoor door Memid Investments aan de Gemeente te laten verhuren (de zogenaamde huurvariant). Beide opties vonden geen doorgang. Om deze reden is in de parapluovereenkomst onder meer het volgende bepaald:
4.1. Verplaatsing Krijco; uitbreiding met 1500 m² BVO
(…)
4.1.4. Nieuwe afspraak
(…)
c. de Gemeente heeft de zwaarst mogelijke inspanningsverplichting om zo snel mogelijk, liefst binnen een periode van 12 maanden, te rekenen vanaf de datum van ondertekening van deze overeenkomst, te zoeken naar een compensatie in de vorm van een bouwclaim met een waarde van 2,6 miljoen EUR. Deze bouwclaim zal worden verleend onder de gebruikelijke condities.
4.2. Compensatie voor niet doorgaan huurvariant
Toen bleek dat het huren van 16000 m² kantoorruimte niet mogelijk was, is gezocht naar andere gelijkwaardige vormen van compensatie. Daarbij was de waarde van de huurvariant van belang. Door een door de gemeente ingeschakelde deskundige werd de waarde van de huurvariant becijferd op circa 3,6 miljoen. Door Memid werd de waarde becijferd op een bedrag tussen de 6 á 7 miljoen EUR. Partijen hebben in onderling overleg de waarde van de huurvariant op 5 miljoen EUR gesteld. Uiteindelijk is gekozen voor de onderstaande nadere compenserende afspraken. (…)
4.2.1. Grond aankoop Rijnenburg
De Gemeente koopt twee percelen grond van Memid Investments gelegen in de polder Rijnenburg. (…)
4.2.2. bouwclaim Rijnenburg
De Gemeente zal, indien en voor zover op de sub 4.2.1. bedoelde percelen in de toekomst woningbouw zal worden toegestaan, aan Memid de percelen grond in eeuwigdurende erfpacht uitgeven tegen marktconforme condities en de alsdan door de gemeente gehanteerde voorwaarden bij uitgifte zodat de marktpartij haar bouwclaim kan realiseren.
(…)
4.2.3 bouwclaim en ontwikkelingsclaim elders
De Gemeente verstrekt aan Memid een bouwclaim, voor de bouw van honderd woningen op door de Gemeente nader aan te wijzen locaties. De gemeente is gehouden deze locaties uiterlijk per 1-6-2008 aan te geven. De Gemeente zal aan Memid de percelen grond in eeuwigdurende erfpacht uitgeven tegen marktconforme conditities en de alsdan door de gemeente gehanteerde voorwaarden voor uitgifte zodat Memid haar bouwclaim kan realiseren.
(…)
2.15. Voordat de parapluovereenkomst werd gesloten, is een overzicht opgesteld van de schulden die Stadion N.V. en FC-Utrecht op dat moment hadden. In artikel 1.1. van de parapluovereenkomst is hierover vermeld:
(…)
Voorafgaand aan de ondertekening van deze paraplu-overeenkomst zal door FC- Utrecht aan Memid Investments en aan de Gemeente een definitief overzicht worden verschaft van de voorgenomen betalingen aan alle schuldeisers, rekening houdend met de saneringsafspraken die zijn gemaakt. Dit overzicht is voorzien van een rapportage/verklaring, (…) waarin opgenomen:
- een verklaring dat alle bekende vorderingen op de lijst staan vermeld,
- een verklaring dat alle bekende risico’s mbt latente vorderingen zijn gemeld,
(…)
- een verklaring waaruit blijkt dat ook de vordering van REMU (ENECO) is opgelost
2.16. In bijlage 2 van de parapluovereenkomst wordt in verband met de schuld van Eneco, waarnaar in het hiervoor weergegeven artikel verwezen wordt, opgemerkt:
Sanering schulden Stadion N.V.
(…)
1.(…)
Door Memid zijn afspraken gemaakt met ENECO waarbij deze verplichtingen door Memid worden overgenomen en ENECO finale kwijting verleent jegens Stadion N.V.
2.17. Bijlage 2 van de parapluovereenkomst bevat ook een fiscale bepaling:
6. Door Memid wordt verondersteld dat bij de verkoop van het stadion geen overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dit staat niet vast. Het financieel risico ligt in de concept koopakte bij de stadion N.V. (kosten VERKOPER). Naar aanleiding van opmerkingen hierover is dit inmiddels gewijzigd. De verkoop zal geschieden onder de normale conditie van kosten koper.
2.18. In de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht, de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht kantoren stadion Galgenwaard en de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht appartementen stadion Galgenwaard van 24 september 2001 respectievelijk 17 augustus 2004 en 23 november 2004, is in artikel 2.4. (artikel 2.3. in de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht kantoren stadion Galgenwaard) bepaald, voor zover van belang:
Alle kosten, rechten en belastingen die op de uitgifte in erfpacht vallen zijn voor rekening van de erfpachter.
In de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht kantoren stadion Galgenwaard is in artikel 12.2 ook een bepaling over het aantal te realiseren parkeerplaatsen opgenomen:
In totaal zullen conform de Samenwerkingsovereenkomst, de Aanvullende Samenwerkingsovereenkomst, het nieuwe bestemmingsplan Galgenwaard en het Integraal Programma van Eisen Galgenwaard-gebied 650 parkeerplaatsen worden aangelegd in het in artikel 1.1. aangeduide gedeelte van het exploitatiegebied Galgenwaard met in achtneming van artikel 14 lid 1 van deze overeenkomst. Ten behoeve van de kantoorruimte kan erfpachter maximaal 240 parkeerplaatsen realiseren conform het vigerende ABC-locatie beleid van het Rijk, op basis waarvan een norm van 1 parkeerplaats per 125 m² BVO van toepassing is. (…)
2.19. In de akte waarbij het appartementsrecht is geleverd dat betrekking had op het stadion, is in artikel 17.2 bepaald:
Terzake van de heffing van overdrachtsbelasting wordt voor de levering van het verkochte een beroep gedaan op de vrijstelling vervat in artikel 15 lid 1 sub a van de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer, aangezien het goed niet als bedrijfsmiddel is gebruikt.
De akten waarbij de grond gelegen aan de noordzijde van het stadion, de grond voor de woontoren en die van de kantoorruimte in de Eurocommerce toren is uitgegeven, bevatten een gelijksoortige bepaling.
2.20. Midreth heeft de Gemeente in 2006 laten weten dat zij de hiervoor onder 2.9 genoemde parkeergarage onder het Noordplein niet kon realiseren en dat zij de 200 extra parkeerplaatsen om deze reden op het maaiveld wilde exploiteren.
2.21. In datzelfde jaar hebben Bouwbedrijf Midreth, Memid Investments, Memid Galgenwaard en de Gemeente de zogenaamde uitvoeringsovereenkomst gesloten, waarin zij nadere afspraken over onder andere parkeren hebben opgenomen. In de considerans van de Uitvoeringsovereenkomst is onder meer vermeld:
(…)
c. dat Memid heeft aangegeven dat een verantwoorde exploitatie van de reeds gerealiseerde parkeergarage aan de Zuid kant van het stadion alleen mogelijk is als de circa 200 nog resterende parkeerplaatsen op maaiveldniveau eveneens betaald parkeren zijn;
d. dat deze wens van Memid ten aanzien van het betaald parkeren op maaiveldniveau op gespannen voet staat met eerder gemaakte afspraken daaromtrent;
e. dat partijen na overleg echter zijn overeengekomen dat de gemeente de grond waarop de circa 200 parkeerplaatsen zijn gesitueerd tijdelijk aan Memid zal verhuren en dat Memid -onder nadere in deze (huur)overeenkomst bepaalde voorwaarden- bevoegd is betaald parkeren in te voeren;
(…)
2.22. In de huurovereenkomst, die deel uitmaakt van de uitvoeringsovereenkomst, is in de verhuur van de 200 parkeerplaatsen voorzien. Midreth diende hiervoor een huurprijs van € 50.000,00 per jaar aan de Gemeente te voldoen.
2.23. Omdat Midreth meende dat de Gemeente haar verplichtingen die uit de verschillende overeenkomsten voortvloeiden niet nakwam en de overeenkomsten daarnaast een aantal leemten hadden die volgens Midreth tot een financieel nadeel voor haar hadden geleid, heeft de raadsman van Midreth bij brief van 28 januari 2009 aan de Gemeente medegedeeld dat Midreth een bedrag van € 25.370.500,00 ter zake van de door haar geleden schade verrekende met het bedrag van € 22.250.000,00 en de daarbij vervallen rente die zij uit hoofde van de geldleningovereenkomst nog aan de Gemeente verschuldigd was.
2.24. De Gemeente heeft daarop een door Memid Investments en Beheermaatschappij Leliveld verstrekte bankgarantie ingeroepen, waarna Memid Investments en Beheermaatschappij Leliveld ten laste van de Gemeente conservatoir derdenbeslag hebben doen leggen, nadat de voorzieningenrechter van deze rechtbank daarvoor op 15 juli 2009 verlof had verleend.
3. Het geschil
3.1. Midreth vordert, na vermindering van eis, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht verklaart dat Midreth op grond van de tussen Midreth en de Gemeente gesloten samenwerkingsovereenkomst van 28 april 2000 en daarop nader gesloten overeenkomsten gerechtigd is tot de exploitatie van:
a. 250 parkeerplaatsen gelegen op de grond aan de noordkant van het Stadion Galgenwaard te Utrecht [kadastraal bekend als Gemeente Utrecht, sectie O, nummer 1119], alsmede
b. 60 parkeerplaatsen gelegen op het daar thans toe gebruikte maaiveld rondom het stadion.
2. primair de Gemeente veroordeelt –ter uitoefening van de onder sub 1 genoemde exploitatie door Midreth- tot het uitgeven aan Midreth in erfpacht om niet van de onder punt 1.a. en 1.b. uitgegeven percelen; en
subsidiair, de Gemeente veroordeelt om te gehengen en te gedogen dat Midreth het op
grond van het hiervoor onder punt 1 van het petitum verzochte recht om niet uitoefent.
3. voor recht verklaart dat:
a. de Gemeente toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de tussen haar en Midreth gesloten samenwerkingsovereenkomst van 28 april 2000 en de daarop nader gesloten aanvullende samenwerkingsovereenkomst door het Midreth niet mogelijk te maken kantoren te exploiteren in de commerciele ruimten in de Woontoren te Utrecht, zijnde het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen op de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend Herculesplein te Utrecht, kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie O, complexaanduiding 1169 A appartementsindexnummer 1; en
b. de Gemeente toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de tussen haar en Midreth gesloten samenwerkingsovereenkomst van 28 april 2000 doordat de Gemeente niet met Midreth in overleg is getreden op het moment dat sprake was dat het bestemmingsplan Galgenwaard op een zodanige wijze zou worden vastgesteld dat het bestemmingsplan het niet mogelijk zou maken kantoren te exploiteren in de commerciele ruimten in de Woontoren te Utrecht, zijnde het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de bedrijfsruimte, gelegen op de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend Herculesplein te Utrecht, kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie O complexaanduiding 1169 A appartementsindexnummer 1; alsmede
4. voor recht verklaart dat de Gemeente gehouden is het aantal van 240 parkeerplaatsen in de parkeergarage Zuid formeel te wijzigen in de werkelijke 800 parkeerplaatsen met veroordeling van de Gemeente om binnen vier weken na het in deze procedure te wijzen vonnis die maatregelen te entameren waardoor het aantal van 800 plaatsen in, dan wel bij, de desbetreffende akten kan worden opgenomen zo nodig met het entameren van de daartoe mogelijk vereiste publiekrechtelijke procedures;
5. voor recht verklaart dat de Gemeente gehouden is haar medewerking te verlenen aan in het Stadion Galgenwaard te organiseren evenementen op die data en tijdstippen waarop de Gemeente niet zelf conform artikel 1.5. van de parapluovereenkomst een evenement in het stadion organiseert;
6. voor recht verklaart dat de Gemeente de navolgende schadebedragen met de wettelijke handelsrente per de in punt 23 van de dagvaarding genoemde data verschuldigd is met de bepaling dat de Gemeente door de betaling aan/de verrekening door één van de eiseressen ten opzichte van de ander zal zijn gekweten:
- compensatie parapluovereenkomst € 21.698.320,00
- overdrachtsbelasting € 721.184,00
- redding FC Utrecht € 2.800.000,00
- extra kosten openbare buitenruimte € 2.200.000,00
7. de Gemeente veroordeelt tot betaling aan Midreth van het restant van de hoofdsom ad
€ 5.100.282 na de verrekening per 28 januari 2009 te vermeerden met de wettelijke handelsrente daarover per 28 januari 2009 tot de dag der algehele voldoening met de bepaling dat de Gemeente door de betaling aan/de verrekening door één van de eiseressen ten opzichte van de ander zal zijn gekweten;
8. de Gemeente veroordeelt tot vergoeding van de overige schade van Midreth, nader op te maken bij staat te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover met ingang van 28 januari 2009 dan wel de wettelijke handelsrente vanaf het moment dat Midreth de schade lijdt;
9. de Gemeente veroordeelt om binnen vier weken na het ten dezen te wijzen vonnis de ten behoeve van de Gemeente verschafte zekerheden door te halen en daarvan afstand te doen onder meer door mee te werken aan het doen doorhalen van de ten behoeve van de Gemeente ingeschreven hypothecaire zekerheden, het afstand doen van iedere aanspraak op de ten behoeve van de Gemeente door de Rabobank Veenstromen te Mijdrecht verstrekte bankgarantie en het retourneren van deze, partijen bekende, bankgarantie.
10.de Gemeente veroordeelt in de kosten van de procedure, die van het gelegde beslag daaronder begrepen.
3.2. De Gemeente voert verweer en concludeert dat de vorderingen van Midreth dienen te worden afgewezen, met een veroordeling van Midreth in de kosten van de procedure.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Het geschil tussen Midreth en de Gemeente heeft betrekking op verschillende onderwerpen, die als volgt kunnen worden gerubriceerd:
- de exploitatie van 200 parkeerplaatsen aan de noordkant van het stadion
- de exploitatie van 60 parkeerplaatsen op het maaiveld
- de percelen waarop genoemde parkeerplaatsen zijn gelegen
- de exploitatie van commerciële ruimten in de woontoren Apollo Résidence
- de parkeerplaatsen in de Parkeergarage Zuid
- het organiseren van evenementen in het stadion
- de compensatieafspraken uit de parapluovereenkomst
- de door Midreth afgeloste schuld van FC Utrecht aan Eneco
- de overdrachtsbelasting in verband met uitgiften in erfpacht van de grond en levering van het stadion
- de inrichting van de openbare buitenruimte
4.2. De rechtbank zal de stellingen van partijen per onderwerp beoordelen in de hiervoor gehanteerde volgorde.
De exploitatie van parkeerplaatsen aan de noordkant van het stadion
4.3. Midreth heeft tijdens het pleidooi te kennen gegeven dat de exploitatie waarop zij volgens haar recht heeft ziet op 200 parkeerplaatsen aan de noordkant van het stadion en niet op 250, zoals in het petitum vermeld. De rechtbank zal daarom in het navolgende van het aantal van 200 uitgaan. Vaststaat dat deze parkeerplaatsen zich bevinden op het zogeheten Noordplein, dat in de processtukken door partijen ook wel het maaiveld N/O wordt genoemd. Het betreft hier niet de 200 extra parkeerplaatsen die op die plek alleen tijdens voetbalwedstrijden zouden worden gebruikt en waarvan in de tabel van artikel 6.1. van het Programma van Eisen reeds melding wordt gemaakt. Het gaat hier om de 200 parkeerplekken waaraan behoefte bestond toen het voor Midreth niet mogelijk bleek om de parkeergarage onder het Noordplein te realiseren en in het kader waarvan partijen een huurovereenkomst hebben gesloten (zie 2.21 en 2.22).
4.4. Midreth meent tot exploitatie van de 200 parkeerplaatsen op het maaiveld N/O gerechtigd te zijn. Midreth voert daarvoor aan dat het altijd de bedoeling van partijen is geweest dat alle binnen het exploitatiegebied gelegen parkeerplaatsen door haar zouden worden geëxploiteerd. Dit kan worden volgens haar worden afgeleid uit de samenwerkingsovereenkomst, waarvan het Programma van Eisen deel uitmaakt. In artikel 6.3. van het Programma van Eisen is bepaald dat betaald parkeren op Galgenwaard door particulieren zal worden geëxploiteerd. Volgens Midreth wordt met “particulieren” op haarzelf gedoeld. Het exploitatierecht blijkt ook uit het zogenaamde vervoersplan van 29 juni 2001, waarin is vermeld dat eigenaren/bezoekers van de skyboxen (die door Midreth zouden worden uitgegeven en verkocht) zouden beschikken over een parkeerplaats voor de deur. Om deze parkeerplaatsen aan derden te kunnen verkopen dient Midreth daarover te kunnen beschikken en dit betekent dat zij deze parkeerplaatsen ook kan exploiteren.
4.5. De rechtbank stelt het volgende voorop. De vraag naar het recht op exploitatie van de parkeervoorziening wordt eerst relevant indien die parkeervoorziening is (of wordt) gerealiseerd. Aan de vordering van Midreth ligt het uitgangspunt ten grondslag dat 200 parkeerplaatsen permanent beschikbaar zijn op het maaiveld N/O, aanvullend op de parkeervoorziening tijdens wedstrijden (200 tijdelijke parkeerplaatsen). De Gemeente heeft dit uitgangspunt evenwel bestreden door er op te wijzen dat slechts overeenstemming bestond over het realiseren van 200 parkeerplaatsen in een door Midreth te bouwen ondergrondse parkeergarage en dat Midreth slechts vooruitlopend op de realisatie van die parkeergarage (derhalve tijdelijk) op grond van de met de Gemeente gesloten huurovereenkomst gerechtigd is om 200 extra parkeerplaatsen op het maaiveld te benutten.
De rechtbank oordeelt dat de Gemeente niet (althans niet voldoende duidelijk) heeft bestreden dat de aldus gerealiseerde parkeervoorziening -voor de duur van de huurovereenkomst- wordt gehandhaafd hoewel van de bouw van een parkeergarage is afgezien. Dit betekent dat de rechtbank er bij de beoordeling van uitgaat dat er sprake is van een aanvullende permanente parkeervoorziening voor 200 parkeerplaatsen.
4.6. De rechtbank zal thans de door Midreth opgeworpen vraag naar het recht op exploitatie van die parkeerplaatsen beoordelen. Vaststaat dat de parkeerplaatsen die binnen het exploitatiegebied liggen door Midreth moesten worden gerealiseerd. Midreth heeft ter onderbouwing van haar stelling dat zij gerechtigd is tot de exploitatie van de parkeerplaatsen gewezen op de samenwerkingsovereenkomst. In de samenwerkingsovereenkomst zelf is over parkeerplaatsen, en het recht op exploitatie daarvan, niets geregeld. Het daarin opgenomen artikel 14 verwijst daarvoor naar het Programma van Eisen, waarin de uitgangspunten voor het parkeerbeleid zouden worden overeengekomen. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom met de term “particulieren” in artikel 6.3 van het Programma van Eisen (uitsluitend) Midreth zou zijn bedoeld. Uit ditzelfde artikel blijkt voorts dat parkeren in het Galgenwaard-gebied openbaar is, met uitzondering van het parkeren onder de woontoren. Doordat Midreth ook niet duidelijk heeft gemaakt waarom haar ten aanzien van openbare parkeerplaatsen een (exclusief) exploitatierecht zou toekomen, heeft Midreth haar stelling onvoldoende onderbouwd.
4.7. Uit het vervoersplan waarnaar Midreth verwijst kan evenmin worden afgeleid dat Midreth de parkeerplaatsen op het maaiveld N/O zou mogen exploiteren. In dit document wordt slechts aangegeven op welke wijze de verschillende vervoerbedrijven denken te kunnen voorzien in het vervoer van bezoekers van thuiswedstrijden van FC Utrecht. Het vervoersplan maakt bovendien geen deel uit van de overeenkomsten die Midreth met de Gemeente heeft gesloten, zodat Midreth daaraan geen rechten kan ontlenen. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de Gemeente onweersproken heeft gesteld dat waar in het vervoersplan wordt gesproken over “parkeerplaatsen voor de deur” gedoeld wordt op (een aantal van de) 200 parkeerplaatsen die alleen tijdens wedstrijden zouden bestaan en niet op de 200 parkeerplaatsen die aanvankelijk zouden worden gerealiseerd in de gebouwde parkeervoorziening op het maaiveld N/O en waarop deze vordering betrekking heeft.
4.8. De onder 1.a. van het petitum opgenomen vordering om voor recht te verklaren dat Midreth op grond van de samenwerkingsovereenkomst en daarop nader gesloten overeenkomsten gerechtigd is tot de exploitatie van de 200 parkeerplaatsen aan de noordkant van het stadion zal op grond van het voorgaande worden afgewezen.
De exploitatie van 60 parkeerplaatsen op het maaiveld
4.9. Uit de in artikel 6.1 van het Programma van Eisen weergegeven tabel, blijkt dat er van de geplande parkeerplaatsen 60 door Midreth op het maaiveld zouden worden gerealiseerd. Midreth stelt zich op het standpunt dat zij gerechtigd is ook deze parkeerplaatsen te exploiteren en ook in dit verband heeft zij verwezen naar artikel 6.3. van het Programma van Eisen. Ook wat betreft deze parkeerplaatsen geldt dat het feit dat zij zich binnen het exploitatiegebied bevinden en dus door Midreth zouden worden gerealiseerd, niet meebrengt dat Midreth gerechtigd is tot de exploitatie daarvan. Zoals de rechtbank reeds heeft overwogen, kan dit niet uit artikel 6.3 worden afgeleid.
4.10. De onder 1.b. van het petitum weergegeven vordering om voor recht te verklaren dat Midreth op grond van de tussen samenwerkingsovereenkomst en daarop nader gesloten overeenkomsten gerechtigd is tot de exploitatie van de 60 parkeerplaatsen op het maaiveld zal daarom eveneens worden afgewezen.
De bij de genoemde parkeerplaatsen betrokken gronden
4.11. Midreth heeft gesteld dat de Gemeente gehouden is om de grond van het maaiveld N/O in voortdurende erfpacht om niet aan haar uit te geven. Zij leidt dit af uit overweging H van de samenwerkingsovereenkomst, waarin is vermeld dat de Gemeente bereid is onder de in de samenwerkingsovereenkomst beschreven voorwaarden de grond voor de Ontwikkeling aan Midreth in voortdurende erfpacht om niet uit te geven. De term Ontwikkeling wordt in de samenwerkingsovereenkomst gedefinieerd als “herontwikkeling stadion Nieuw Galgenwaard en omgeving”. Het maaiveld N/O maakt volgens Midreth deel uit van de Ontwikkeling. Daarnaast is in artikel 8.1. van de samenwerkingsovereenkomst bepaald dat de Gemeente verplicht was het uitgiftegebied aan Midreth in voortdurende erfpacht om niet uit te geven. Toen de samenwerkingsovereenkomst werd gesloten, was er nog geen tekening van het uitgiftegebied beschikbaar. Deze tekening is uiteindelijk aan de aanvullende samenwerkingsovereenkomst gehecht en volgens Midreth is er toen niet over het uitgiftegebied gesproken. Zij was er daarom niet op bedacht dat de uitgiftekaart niet zou overeenkomen met de in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen afspraken.
4.12. De rechtbank stelt vast dat Midreth ter gelegenheid van pleidooi heeft erkend dat het maaiveld N/O blijkens de uitgiftekaart die aan de aanvullende samenwerkingsovereenkomst en het Programma van Eisen is gehecht, niet onder het uitgiftegebied valt. Op grond van de uitgiftekaart heeft Midreth dus geen recht op de uitgifte in erfpacht van het daar gelegen perceel. De stelling dat de uitgiftekaart in strijd met de in de samenwerkingsovereenkomst weergegeven afspraak is vastgesteld, is in het licht van het navolgende onvoldoende onderbouwd.
4.13. Allereerst volgt uit de samenwerkingsovereenkomst dat de exacte omvang van het uitgiftegebied nog moest worden vastgesteld. Het uitgiftegebied is daarin immers gedefinieerd als “het op de tekening in het stedenbouwkundig programma van eisen gemarkeerde gebied”. In artikel 8.1. is ten aanzien van de uitgifte in erfpacht kort gezegd bepaald dat de Gemeente verplicht was het uitgiftegebied aan Midreth in voortdurende erfpacht om niet uit te geven overeenkomstig het Programma van Eisen. Toen de samenwerkingsovereenkomst gesloten werd, moest het Programma van Eisen nog worden vastgesteld. Het gebied dat door de Gemeente in erfpacht om niet aan Midreth zou worden uitgegeven, zou dus pas na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst worden bepaald. Door de samenwerkingsovereenkomst te ondertekenen, is Midreth ermee akkoord gegaan dat er wat dat betreft nog een leemte bestond. Dat de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst en de later opgestelde uitgiftekaart met elkaar in strijd zouden zijn, is om deze reden niet mogelijk.
4.14. Voorzover Midreth betoogt dat zij met de Gemeente zou hebben afgesproken dat het uitgiftegebied gelijk zou zijn aan het exploitatiegebied (en dat er op dat vlak dus geen leemte bestond) is deze stelling zonder nadere toelichting onbegrijpelijk. Niet in te zien valt immers waarom er in dat geval voor één gebied twee verschillende termen worden gebruikt.
4.15. Daarnaast geldt dat nu de uitgiftekaart niet alleen aan het Programma van Eisen maar ook aan de aanvullende samenwerkingsovereenkomst werd gehecht, Midreth de uitgiftekaart -en dus de gebiedsbepaling voor de uitgifte- heeft geaccepteerd. Gesteld noch gebleken is dat de uitgiftekaart vóór de ondertekening van de aanvullende samenwerkingsovereenkomst niet meer gewijzigd kon worden of dat het niet meer mogelijk was om van de uitgiftekaart afwijkende afspraken te maken.
4.16. Midreth heeft voorts gesteld dat de Gemeente de grond op het maaiveld N/O aan haar in erfpacht om niet zou moeten uitgeven op grond van een met de Gemeente gemaakte afspraak. Deze hield in dat indien Midreth de 200 parkeerplaatsen op het maaiveld N/O in een ondergrondse garage zou realiseren, de Gemeente het daarbij betrokken perceel in erfpacht om niet aan Midreth zou uitgeven. De rechtbank overweegt dat nu de ondergrondse garage niet is gerealiseerd, de Gemeente niet tot uitgifte is verplicht. Dat Midreth volgens haar van de bouw van de ondergrondse garage heeft moeten afzien omdat zij op bodemverontreiniging was gestuit die afkomstig was van het naastgelegen terrein, maakt dit niet anders. Midreth heeft niet duidelijk gemaakt waarom om deze reden de met de Gemeente gemaakte afspraak verruimd zou moeten worden en voor de Gemeente de verplichting is ontstaan de grond op het maaiveld N/O aan Midreth in erfpacht om niet uit te geven zonder dat de ondergrondse garage wordt gerealiseerd.
4.17. De onder 2 van het petitum opgenomen vordering om de Gemeente te veroordelen om de bij de hiervoor genoemde parkeerplaatsen betrokken percelen om niet in erfpacht aan Midreth uit te geven zal daarom worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de eveneens onder 2 van het petitum opgenomen subsidiaire vordering om de Gemeente te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat Midreth het exploitatierecht van de op deze percelen gelegen parkeerplaatsen om niet uitoefent. Zoals overwogen, komt Midreth met betrekking tot deze parkeerplaatsen geen exploitatierecht toe. Voor deze vordering bestaat dan ook geen grond.
De exploitatie van commerciële ruimten in de woontoren Apollo Résidence
4.18. Volgens Midreth was zij met de Gemeente overeengekomen dat de commerciële ruimten van de woontoren Apollo Résidence als kantoorruimte zouden kunnen worden gebruikt. Door zich nu op het standpunt te stellen dat het bestemmingsplan een dergelijk gebruik niet toestaat, komt de Gemeente deze afspraak niet na. Dat op grond van het bestemmingsplan administratieve, financiële of zakelijke dienstverlening op gronden bestemd voor dienstverlening niet is toegestaan, berust volgens Midreth op een verschrijving.
4.19. Het voorgaande brengt volgens Midreth mee dat de Gemeente artikel 10.1. van de samenwerkingsovereenkomst heeft geschonden, waarin is bepaald dat de Gemeente verplicht is zich maximaal in te spannen om de voor de Ontwikkeling noodzakelijke planologische voorwaarden te scheppen en de noodzakelijke vergunningen te verlenen. Voor zover er geen sprake zou zijn van een verschrijving, maar van een bewuste wijziging van het bestemmingsplan, geldt dat ook artikel 11.1 van de samenwerkingsovereenkomst is geschonden, op grond waarvan de Gemeente verplicht was om in geval van een publiekrechtelijke belemmering in overleg met Midreth te treden om te bezien of ondanks deze belemmering ongewijzigde uitvoering aan de samenwerkingsovereenkomst kon worden gegeven. Doordat Memid Investments de ruimten heeft verkocht en de koper vanwege de onmogelijkheid om daar kantoren te exploiteren € 600.000,00 van de koopsom heeft achtergehouden, heeft Memid Investments schade geleden, die door de Gemeente dient te worden vergoed. Memid Investments heeft de koper daarnaast gegarandeerd dat het bestemmingsplan binnen zes maanden zodanig zou worden aangepast dat de ruimten als kantoor zouden kunnen worden gebruikt. Nu dit niet het geval is, pleegt Memid Investments jegens de koper wanprestatie en kan zij voor de door de koper te lijden schade aansprakelijk worden gesteld. De Gemeente dient ook deze schade, nader op te maken bij staat, te vergoeden.
4.20. De Gemeente heeft betoogd dat Midreth op grond van de met haar gemaakte afspraken maximaal 30.000 m² bvo kantoorruimte mocht realiseren. Doordat Midreth kantoorruimte in het “Eurocommerce” gebouw had ontwikkeld, was dit maximum al bereikt. Volgens de Gemeente is om deze reden het gebruik van commerciële ruimten als kantoor in het bestemmingsplan bewust niet mogelijk gemaakt en is er geen sprake van een verschrijving.
4.21. De rechtbank overweegt als volgt. In de samenwerkingsovereenkomst wordt in de definitie van “kantoren” melding gemaakt van een totaal van 30.000 m² bvo. Hieruit kan worden afgeleid dat het aantal vierkante meters niet -althans niet zonder meer- kon worden overschreden (en dat het dus om een maximum gaat). In artikel 4 van het Programma van Eisen is opgemerkt dat 30.000 m² bvo aan kantoren aan het gebied zou worden toegevoegd en dat hierover afspraken met het Bestuur Regio Utrecht waren gemaakt. Ook hieruit kan worden opgemaakt dat een overschrijding van het aantal vierkante meters niet -althans niet zonder meer- mogelijk was. Door Midreth is niet betwist dat zij door de ontwikkeling van het “Eurocommerce” gebouw reeds 30.000 m² bvo aan kantoren had gerealiseerd. Haar stelling dat zij gerechtigd zou zijn om meer dan 30.000 m² bvo aan kantoren te realiseren en dat zij met de Gemeente zou hebben afgesproken dat de commerciële ruimten van de woontoren Apollo Résidence als kantoorruimte zouden kunnen worden gebruikt, is in het licht van het door de Gemeente gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd. Anders dan Midreth heeft betoogd, biedt artikel 4 lid 2 van de aanvullende samenwerkingsovereenkomst voor haar stelling geen steun, nu dit artikel over het aantal vierkante meters kantoren niets bepaalt. Aan het feit dat de Gemeente voor de rechterkant van de woontoren een bouwvergunning voor het gebruik als kantoor heeft verstrekt, kan Midreth geen rechten ontlenen. In het licht van het voorgaande en het geldende bestemmingsplan heeft de Gemeente immers genoegzaam aangevoerd dat dit op een vergissing berustte.
4.22. De onder 3.a. van het petitum opgenomen vordering zal gezien het voorgaande worden afgewezen. Omdat uit de samenwerkingsovereenkomst niet blijkt dat er meer dan 30.000 m² bvo voor kantoren bestemd was, vormt het feit dat op grond van het bestemmingsplan niet meer dan 30.000 m² bvo aan kantoorruimte gerealiseerd kan worden, geen publiekrechtelijke belemmering aangezien dit in overeenstemming is met de tussen partijen gemaakte afspraak. Dit betekent dat de Gemeente niet gehouden was om op grond van artikel 11.1 van de samenwerkingsovereenkomst met Midreth in overleg te treden en dat zij dit artikel niet heeft geschonden. Om deze reden zal ook de onder 3.b. van het petitium opgenomen vordering worden afgewezen.
De parkeerplaatsen in de Parkeergarage Zuid
4.23. Bij het door Midreth ontwikkelde Eurocommerce gebouw heeft Midreth parkeerplaatsen voor 1020 auto’s gerealiseerd. Omdat er voor het gebied nog een oude parkeernorm geldt, is er voor de kantoren formeel slechts plek voor 240 auto’s. Dit moet volgens Midreth worden verhoogd tot 800. De Gemeente heeft geweigerd om hieraan mee te werken. Zij verliest hierbij volgens Midreth uit het oog dat 240 parkeerplaatsen voor 30.000 m² kantoorruimte onvoldoende is.
4.24. De Gemeente heeft aangevoerd dat indien het aantal parkeerplaatsen voor de kantoren tot 800 zou worden verhoogd, er aan de flexibiliteit van de parkeervoorziening in het gehele gebied zou worden getornd. De beschikbaarheid van openbare parkeervoorzieningen zou in dat geval immers sterk worden beperkt. Om deze reden is in artikel 12.2. van de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht kantoren bepaald dat Midreth, op basis van de geldende norm 1 parkeerplaats per 125 m² bvo kantoor, ten behoeve van de kantoorruimte 240 parkeerplaatsen kon realiseren. De Gemeente heeft Midreth desondanks verzocht een parkeerbalans op te stellen, zodat zij het probleem van Midreth zou kunnen beoordelen en ondervangen. Deze parkeerbalans heeft Midreth haar echter nog niet toegestuurd.
4.25. De rechtbank overweegt als volgt. Uit het feit dat Midreth de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht kantoren heeft ondertekend, blijkt dat zij niet alleen bekend was met de voor het gebied geldende parkeernorm maar dat zij daarmee ook akkoord is gegaan. In deze overeenkomst werd van dezelfde hoeveelheid vierkante meter kantoor uitgegaan als door Midreth inmiddels is gerealiseerd. Gesteld noch gebleken is dat Midreth en de Gemeente hebben afgesproken om deze norm aan te passen. Dat de Gemeente Midreth heeft laten weten dat Midreth haar een parkeerbalans zou kunnen toesturen die de Gemeente vervolgens zou beoordelen, betekent niet dat zij tot het aanpassen van de geldende parkeernorm kan worden verplicht. Op grond van het voorgaande zal de vordering zoals weergegeven onder 4 van het petitum worden afgewezen.
Het organiseren van evenementen in het stadion
4.26. Midreth vordert een verklaring voor recht dat de Gemeente gehouden is haar medewerking te verlenen aan in het stadion te organiseren evenementen op de momenten waarop de Gemeente niet zelf een evenement in het stadion organiseert. Zij heeft hiertoe gesteld dat de Gemeente een organisator van evenementen ten onrechte geen toestemming heeft gegeven om een evenement in het stadion te organiseren. Volgens Midreth is het altijd de bedoeling geweest om de mogelijkheden die het stadion voor het organiseren van evenementen bood, te benutten, nu de huurprijs van € 900.000,00 die zij jaarlijks van FC Utrecht ontvangt commercieel niet verantwoord is. Doordat de Gemeente volgens Midreth nu pas laat weten dat het organiseren van evenementen op basis van de geldende milieuvergunning niet is toegestaan, is Midreth bij het aangaan van de parapluovereenkomst volgens haar misleid. Artikel 1.5. van de parapluovereenkomst, waarin onder andere is bepaald dat de Gemeente een bepaald aantal dagen per jaar de mogelijkheid heeft om onder bepaalde voorwaarden evenementen in het stadion te (doen) organiseren, heeft hierdoor immers geen enkele inhoud.
4.27. De Gemeente heeft hiertegen aangevoerd dat in het kader van de milieuvergunning waarover Midreth beschikt slechts voetbalactiviteiten in het stadion kunnen plaatsvinden en dat het organiseren van evenementen niet is toegestaan, ook niet indien de Gemeente zelf als organisator wil optreden.
4.28. De rechtbank overweegt dat uit de parapluovereenkomst blijkt dat partijen de publieke functie van het stadion wensten te herstellen. Dit betekent echter niet dat de Gemeente in dat verband niet aan publiekrechtelijke regelgeving zou moeten toetsen. Dit had voor Midreth ook duidelijk kunnen zijn. In artikel 1.5.2 van de parapluovereenkomst is immers bepaald dat de evenementen die de Gemeente zou organiseren dienen te voldoen aan de vigerende regelgeving en daarbij wordt onder andere de milieuregelgeving genoemd. Uiteraard geldt dit ook voor evenementen die door Midreth zelf of derden worden georganiseerd. In dat geval zal de Gemeente eveneens moeten toetsen of de organisatie van het desbetreffende evenement voldoet aan de voorwaarden van de milieuvergunning. Het had op de weg van Midreth gelegen om voor het ondertekenen van de parapluovereenkomst te onderzoeken of het op grond van de vergunning waarover zij beschikte - of zou komen te beschikken - mogelijk zou zijn om evenementen te organiseren. Dat Midreth dit kennelijk heeft nagelaten dient voor haar risico te komen. Gesteld noch gebleken is dat de Gemeente aan Midreth zou hebben toegezegd dat zij zonder toetsing het organiseren van evenementen zou toestaan, laat staan dat Midreth op een dergelijke toezegging zou hebben mogen vertrouwen. De Gemeente kan niet worden verplicht om toestemming te geven voor het organiseren van evenementen als de geldende milieuvergunning dit niet toelaat. Zij is immers aan haar publiekrechtelijke taak gebonden. Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde verklaring niet zal worden gegeven.
De compensatieafspraken uit de parapluovereenkomst
4.29. Volgens Midreth is de Gemeente ook de compensatieafspraken uit artikel 4.1. en 4.2 van de parapluovereenkomst niet nagekomen. In de eerste twee concepten van de parapluovereenkomst werd voor de bepaling van de waarde van een bouwclaim (niet zijnde de bouwclaim Rijnenburg) eerst vastgesteld wat de omzet zou zijn die met de bouwclaim zou worden gerealiseerd. De waarde van de bouwclaim werd vervolgens gelijk gesteld aan de winst die in dat verband zou worden behaald. In het eerste concept werd een winstpercentage van tussen de 5 % en 10 % van de omzet vermeld, in het tweede concept een percentage van 6 %. In de daarop volgende twee concepten, en in de definitieve versie van de parapluovereenkomst, komt de koppeling tussen omzet, winst en waarde van de bouwclaim niet meer voor. Volgens Midreth is het niettemin de intentie van partijen geweest dat bij de bepaling van de waarde van de bouwclaim gekeken wordt naar de winst die Midreth als gevolg van de bouwclaim zou kunnen behalen. Dit betekent dat nu in de parapluovereenkomst is bepaald dat de waarde waarvoor Midreth moet worden gecompenseerd € 7,6 miljoen bedraagt, Midreth door deze claims in staat zou moeten zijn een nettowinst van € 7,6 miljoen te realiseren. Alleen op deze manier zou Midreth kunnen worden gecompenseerd voor het netto vermogensnadeel dat zij als gevolg van het niet doorgaan van de verplaatsing van Krijco en het uitblijven van de huurvariant had geleden.
4.30. Van alle projecten die de Gemeente Midreth heeft aangeboden, is er echter slechts één dat aan de winst van Midreth en aan de vermindering van haar vermogensnadeel een bijdrage zou kunnen leveren, namelijk het project aan de Vleutenseweg te Utrecht, aldus Midreth. Het daarmee gemoeide bedrag van € 600.000,00 heeft Midreth reeds op haar schade in mindering gebracht waardoor haar schade € 21.698,000,00 bedraagt. Als zij bouwclaims aangeboden had gekregen waarmee zij dit bedrag aan omzet had kunnen maken, had zij een nettowinst van € 7,6 miljoen kunnen realiseren.
4.31. De Gemeente voert hiertegen aan dat zij met Midreth nooit heeft afgesproken dat met de door de Gemeente aan te bieden bouwclaims een netto winst van € 7,6 miljoen zou moeten kunnen worden behaald. Daarnaast geldt volgens de Gemeente dat het bedrag van
€ 7,6 miljoen inmiddels naar beneden kan worden bijgesteld, omdat de Gemeente Midreth al gedeeltelijk heeft gecompenseerd. Zo heeft de Gemeente de zogenaamde “Rijnenburg” grond van Midreth aangekocht, die deze grond zelf een jaar eerder voor € 700.000,00 minder had verworven. Ook de bouwclaim Rijnenburg, waarnaar in artikel 4.2.2. van de parapluovereenkomst verwezen wordt, had compenserende waarde, die tussen de
€ 2.800.000,00 en € 3.300.000,00 ligt. Hetzelfde geldt voor het genoemde project aan de Vleutenseweg (waarmee een netto opbrengst van € 600.000,00 behaald kan worden) en de projecten die door Midreth niet zijn aanvaard, namelijk dat aan de Van Lieflandlaan en project Waterwijk. De Gemeente stelt dat zij daarom aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan. De Gemeente zou Midreth nog voor een bedrag van maximaal € 1.500.000,00 á
€ 2.500.000,00 moeten compenseren, waarbij de waarde van de twee laatst genoemde projecten volgens de Gemeente nog van dit bedrag zal moeten worden afgetrokken.
4.32. De rechtbank overweegt als volgt. Vaststaat dat partijen zijn overeengekomen dat Midreth gecompenseerd diende te worden voor een bedrag van € 7,6 miljoen. Dit betekent dat als de Gemeente aan Midreth schade zou moeten vergoeden wegens niet nakoming van de gemaakte compensatie afspraken, deze schadevergoeding ten hoogste € 7,6 miljoen zou kunnen bedragen. Voor een vergoeding van een bedrag van € 21.698.320, het bedrag aan omzet waarmee, zo begrijpt de rechtbank, volgens Midreth door haar een winst van
€ 7,6 miljoen behaald zou kunnen worden, bestaat geen grond. De onder 6 van het petitum gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente in het kader van de compensatie van de parapluovereenkomst een bedrag van € 21.698.320 aan Midreth verschuldigd is, zal daarom worden afgewezen. De rechtbank zal hierna beoordelen of er voor een schadevergoeding van € 7,6 miljoen, of minder, en een in dat verband te geven verklaring voor recht, wél grond bestaat.
4.33. In de parapluovereenkomst wordt onderscheid gemaakt tussen compensatie voor het niet doorgaan van de verplaatsing van Krijco en compensatie voor het niet doorgaan van de zogenaamde huurvariant.
4.34. In artikel 4.1.4 van de parapluovereenkomst is bepaald dat Midreth voor het niet doorgaan van de verplaatsing van Krijco naar het Galgenwaard gebied gecompenseerd zou worden doordat de Gemeente de zwaarst mogelijke inspanningsverplichting zou hebben om te zoeken naar een bouwclaim met een waarde van € 2,6 miljoen. Gesteld noch gebleken is dat de Gemeente aan deze inspanningsverplichting niet heeft voldaan. Om deze reden zal de vordering tot vergoeding van schade, voor zover deze ziet op de € 2,6 miljoen, worden afgewezen.
4.35. Voor wat betreft de compensatie voor het niet doorgaan van de huurvariant geldt het volgende. Artikel 4.2 van de parapluovereenkomst vermeldt dat partijen in onderling overleg de waarde van de huurvariant op € 5 miljoen hebben gesteld en dat zij hebben gekozen voor de in artikel 4.2.1 van de parapluovereenkomst weergegeven afspraken ter compensatie van het wegvallen daarvan. In de considerans voorafgaande aan de hier genoemde artikelen (onder het kopje: “4. nadere afspraken tussen gemeente en Memid Investments”) staat in dit verband vermeld dat de Gemeente aan Memid Investments geen andere compensaties aanbiedt dan genoemd in hoofdstuk 4 van de parapluovereenkomst. In artikel 4.2.1 is bepaald dat de Gemeente twee percelen grond in de Rijnenburg polder van Memid Investments zou aankopen, dat Midreth van de Gemeente een bouwclaim voor deze twee percelen zou krijgen en dat de Gemeente aan Midreth nog een andere bouwclaim zou verstrekken voor honderd woningen op door de Gemeente aan te wijzen locaties. Niet is bepaald dat Midreth hiermee een winst van € 5 miljoen zou moeten kunnen genereren. Aan de aankoop van de twee percelen en het verstrekken van de twee genoemde bouwclaims is immers geen waarde gekoppeld. Uit de parapluovereenkomst volgt slechts dat de huurvariant een waarde van € 5 miljoen had en dat door de aankoop van de twee percelen en de bouwclaims Midreth geacht moest worden voor het gemis van de huurvariant te zijn gecompenseerd. De Gemeente heeft niet méér op zich genomen dan de verplichting om Midreth de in hoofdstuk 4 van de parapluovereenkomst genoemde bouwclaims te verstrekken. Vaststaat dat de Gemeente de twee Rijnenburg percelen van Midreth heeft gekocht en Midreth voor deze percelen een bouwclaim heeft verstrekt. Daarnaast heeft de Gemeente Midreth bouwclaims verstrekt in het kader van, onder andere, het project Lieflandlaan en Waterwijk. Uit het voorgaande blijkt dat de Gemeente aan haar verplichting heeft voldaan. Ook voor een schadevergoeding wegens het niet bieden van compensatie voor de huurvariant bestaat daarom geen grond.
De overdrachtsbelasting in verband met uitgiften in erfpacht van de grond en levering van het stadion
4.36. Midreth heeft naar aanleiding van de uitgiften in erfpacht en de levering van het stadion overdrachtbelasting moeten betalen, terwijl de Gemeente haar volgens haar had medegedeeld dat er uitsluitend omzetbelasting verschuldigd zou zijn. Dit was het uitgangspunt geweest bij de besprekingen die Midreth met de Gemeente had gevoerd en het werd ondersteund door een advies van de fiscalist Ambergen dat Midreth vóór ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst van de Gemeente had ontvangen. Midreth had met de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting in haar projectbegroting om deze reden geen rekening gehouden. Nu de Gemeente volgens Midreth op dit punt onvoldoende onderzoek heeft gedaan en Midreth onjuist heeft geïnformeerd, dient de Gemeente van het door Midreth aan overdrachtsbelasting betaalde bedrag van
€ 1.690.000,00 een bedrag van € 721.184,00 te vergoeden.
4.37. De Gemeente heeft betwist dat zij Midreth zou hebben laten weten dat uitsluitend omzetbelasting verschuldigd zou zijn. Deze mededeling kan volgens de Gemeente ook niet worden afgeleid uit het advies van Ambergen. Dit advies dateerde van januari 2000 en was gericht aan de Ontwikkelingscombinatie, de VOF die zich in die periode over het aangaan van een samenwerking met de Gemeente bezon. Daarnaast blijkt uit de aktes waarbij de erfpacht aan Midreth is uitgegeven en het appartementsrecht met betrekking tot het stadion aan haar is geleverd, dat de in dat kader verschuldigde belasting voor rekening van Midreth als koper zou komen. In de akte waarbij het appartementsrecht met betrekking tot het stadion aan Midreth geleverd is, is zelfs letterlijk bepaald dat onder de kosten met betrekking tot de koop en levering, die voor rekening van koper zouden komen, eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting begrepen was. Gezien deze bepalingen had het op de weg van Midreth gelegen om zelf naar de fiscale aspecten van het project onderzoek te doen. Midreth was zich er bovendien van bewust dat er een fiscaal risico aan het project kleefde. Dit blijkt uit punt 6 van bijlage 2 van de parapluovereenkomst, waarin met zoveel woorden wordt opgemerkt dat het niet vast staat dat bij de verkoop van het stadion geen overdrachtsbelasting is verschuldigd.
4.38. Het verweer van de Gemeente slaagt. Midreth heeft haar stelling dat de Gemeente haar generiek had medegedeeld dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd was, niet onderbouwd doordat zij niet duidelijk heeft gemaakt van wie deze mededeling afkomstig was en wanneer zij is gedaan. Voor zover Midreth bedoelt dat het advies van Ambergen als een mededeling van de Gemeente moet worden beschouwd, miskent zij allereerst dat dit advies niet aan haar was gericht en dus was gebaseerd op een voorgenomen ontwikkeling die niet door Midreth zou worden gerealiseerd. Midreth ziet daarnaast over het hoofd dat uit dit advies blijkt dat de fiscus nog om een bevestiging moest worden gevraagd dat er inderdaad geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Midreth had om deze reden niet op dit advies mogen afgaan, laat staan dat zij het advies had mogen beschouwen als een toezegging van de Gemeente dat zij geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Van Midreth als professionele vastgoed ontwikkelaar had mogen worden verwacht dat zij voordat zij de transactie aanging zelf onderzoek naar de fiscale aspecten daarvan zou doen. Dat daarvoor geen tijd zou hebben bestaan, maakt dit niet anders. Midreth had immers van de transactie kunnen afzien of een regeling kunnen treffen die het mogelijk zou hebben gemaakt dat zij de overeenkomst na het onderzoek nog had kunnen ontbinden. Dit geldt temeer nu Midreth heeft betoogd dat de vraag of overdrachtsbelasting verschuldigd was voor haar bij het opstellen van de projectbegroting een belangrijke rol heeft gespeeld.
4.39. Het feit dat er in de verschillende akten van uitgifte en overdracht van het appartementsrecht een beroep is gedaan op vrijstelling van overdrachtsbelasting, biedt evenmin steun voor de stelling van Midreth dat de Gemeente haar zou hebben toegezegd dat zij geen overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn. Uit het gegeven dat er vrijstelling is aangevraagd, blijkt juist dat het niet zeker was dat overdrachtsbelasting niet verschuldigd was. Het is immers mogelijk dat een beroep op vrijstelling niet wordt gehonoreerd. Met betrekking tot de levering van het stadion wordt in bijlage 2 van de parapluovereenkomst over deze onzekerheid zelfs uitdrukkelijk een opmerking gemaakt. Daarnaast blijkt uit de fiscale bepalingen uit de akten dat als de overdrachtsbelasting wel verschuldigd zou zijn, deze voor rekening van Midreth zou komen. Midreth heeft haar stelling dat de Gemeente haar niet aan deze bepalingen kan houden onvoldoende onderbouwd.
4.40. Uit het voorgaande volgt dat de vordering om voor recht te verklaren dat de Gemeente het bedrag van € 721.184,00 aan Midreth dient te vergoeden (onderdeel van de onder punt 6 van het petitum weergegeven vordering) zal worden afgewezen.
De door Midreth afgeloste schuld van FC Utrecht aan Eneco
4.41. Midreth heeft gesteld dat in het kader van de beoogde redding van FC Utrecht door de Gemeente en FC Utrecht een overzicht is opgesteld waaruit bleek dat er met de redding een bedrag van € 35 miljoen gemoeid zou zijn. Dit is door de Gemeente ook zo aan Midreth gepresenteerd en op basis daarvan heeft Midreth besloten in het reddingsplan te participeren. Vlak daarna bleek dat er een grote schuld van Stadion N.V. aan Eneco bestond en dat de energielevering aan FC Utrecht (het stadion) zou worden beëindigd indien deze schuld niet meteen zou worden voldaan. Midreth heeft om deze reden een bedrag van
€ 2,8 miljoen aan Eneco betaald en omdat het bedrag van € 35 miljoen hiermee is overschreden, dient dit door de Gemeente aan haar te worden vergoed.
4.42. De rechtbank oordeelt als volgt. In bijlage 2 van de parapluovereenkomst (met als titel: sanering schulden Stadion N.V.) is vermeld dat door Memid Investments afspraken met Eneco waren gemaakt waarbij de verplichtingen (gedoeld wordt kennelijk op de verplichtingen van Stadion N.V. jegens Eneco) door Memid Investments worden overgenomen en Eneco aan Stadion N.V. finale kwijting verleent. Hieruit blijkt dat Midreth ten tijde van het sluiten van de parapluovereenkomst niet alleen met het bestaan van de vordering van Eneco bekend was, maar dat zij ten aanzien daarvan met Eneco ook afspraken had gemaakt. Voordat Midreth de parapluovereenkomst sloot, was zij er dus van op de hoogte dat er met de redding meer dan € 35 miljoen gepaard zou gaan en dat het door de Gemeente aan haar gepresenteerde overzicht niet volledig was.
4.43. In het licht van het bovenstaande acht de rechtbank de stelling van Midreth dat zij is afgegaan op de bij het overzicht horende verklaring waaruit bleek dat de vordering van Eneco was opgelost, onbegrijpelijk. Midreth is zelf bij deze oplossing betrokken geweest. Zij heeft echter nagelaten om naar aanleiding daarvan een regeling in de parapluovereenkomst op te nemen. Dat in artikel 1.1. van de parapluovereenkomst staat vermeld dat Memid Investments heeft gesteld dat de oplossing van de financiële problematiek bij FC-Utrecht en bij Stadion N.V. niet meer dan circa € 35 miljoen mag kosten, brengt niet zonder meer mee dat dit door partijen ook is afgesproken. Bovendien is in de parapluovereenkomst niet bepaald wat de gevolgen van een overschrijding van dit bedrag zouden zijn. Op grond van de parapluovereenkomst is de Gemeente daarom niet verplicht om het bedrag dat Midreth aan Eneco heeft voldaan, en ten aanzien waarvan Midreth bovendien geen bescheiden heeft overgelegd, aan haar te vergoeden. Gesteld noch gebleken is dat de Gemeente aan Midreth zou hebben toegezegd dat zij de schuld aan Eneco zou voldoen. Dat de Gemeente toen partijen met de schuld aan Eneco bekend werden Midreth had laten weten dat de Eneco kwestie moest worden opgelost, zoals Midreth tijdens het pleidooi heeft gesteld, betekent, wat daarvan ook zij, zonder nadere toelichting niet dat die oplossing financieel voor rekening van de Gemeente zou moeten komen.
4.44. De vordering om voor recht te verklaren dat de Gemeente het bedrag van
€ 2,8 miljoen aan Midreth dient te vergoeden (onderdeel van de onder 6 van het petitum opgenomen vordering), zal dan ook worden afgewezen.
De inrichting van de openbare buitenruimte
4.45. Midreth stelt tot slot dat de inrichting van de in het exploitatiegebied gelegen openbare buitenruimte € 6,2 miljoen heeft gekost, terwijl daarvoor een bedrag van
€ 4 miljoen was begroot. De overschrijding van € 2,2 miljoen, die vooral verband houdt met de verkeersregelinstallatie, dient voor rekening van de Gemeente te komen.
4.46. De Gemeente heeft aangevoerd dat Midreth op grond van artikel 2 van de aanvullende samenwerkingsovereenkomst en paragraaf 7 van het Programma van Eisen verplicht is de openbare buitenruimte in te richten. Volgens de Gemeente was het bedrag van € 4 miljoen een raming, waarbij een marge van 20 % werd gehanteerd. Bovendien diende dit bedrag te worden gecorrigeerd als gevolg van prijsstijgingen. De Gemeente is om deze reden niet verplicht het bedrag van € 2,2 miljoen aan Midreth te vergoeden. Daarnaast geldt volgens de Gemeente dat Midreth niet duidelijk heeft gemaakt dat het geraamde bedrag van € 4 miljoen is overschreden.
4.47. De rechtbank stelt allereerst vast dat Midreth heeft nagelaten haar stelling dat de kosten met een bedrag van € 2,2 miljoen zijn overschreden te onderbouwen, ondanks het feit dat Midreth deze overschrijding heeft betwist. Midreth heeft daarvoor slechts verwezen naar de bijlagen van de door haar als productie 31 in het geding gebrachte brief van 30 maart 2009. De rechtbank gaat ervan uit dat Midreth hierbij doelt op het overzicht van facturen die zij in het kader van de inrichting van de openbare ruimte heeft voldaan. Waarop deze facturen betrekking hebben, van wie zij afkomstig zijn en of deze ook door Midreth zijn betaald, blijkt hieruit echter niet. De vordering om voor recht te verklaren dat de Gemeente het bedrag van € 2,2 miljoen zal moeten vergoeden (onder 6 van het petitum) zal reeds om deze reden worden afgewezen.
4.48. Ten overvloede wordt overwogen dat Midreth in het licht van het door de Gemeente gevoerde verweer bovendien niet duidelijk heeft gemaakt waarom deze extra kosten voor rekening van de Gemeente zouden moeten komen. Op grond van artikel 2 van de aanvullende samenwerkingsovereenkomst is Midreth verplicht om de openbare buitenruimte in te richten volgens een nader overeen te komen definitief ontwerp en bestek op basis van de uitgangspunten van het Programma van Eisen. In het Programma van Eisen wordt in paragraaf 6.7 melding gemaakt van een nieuw te plaatsen verkeersregelinstallatie. Ook in artikel 2 van de akte van uitgifte van erfpacht van 29 oktober 2004 is deze verplichting tot inrichting van de openbare ruimte opgenomen en ook hierin wordt verwezen naar het Programma van Eisen. Dat de kosten van het inrichten slechts tot een bepaald bedrag voor rekening van Midreth zouden komen, blijkt niet uit de overeenkomsten en het Programma van Eisen en kan ook niet worden afgeleid uit de bijlage van de e-mail van
7 november 2002 (onderdeel van productie 31 bij dagvaarding) waarop Midreth zich heeft beroepen. In deze bijlage wordt immers gesproken van een raming (en dus niet van een maximum) en er wordt bovendien niet in opgemerkt dat de kosten bij overschrijding van de raming door de Gemeente moeten worden gedragen. Hetzelfde geldt voor de brief van
20 april 1999 (door Midreth overgelegd bij akte als productie 43). Voorzover Midreth betoogt dat de overschrijding is veroorzaakt door nadere eisen die de Gemeente aan de inrichting van de openbare ruimte zou hebben gesteld, en dat de kosten om deze reden door de Gemeente moeten worden gedragen, heeft Midreth deze stelling onvoldoende onderbouwd.
Schadevergoeding en overige schade
4.49. In het voorgaande is overwogen dat de vordering om voor recht te verklaren dat de Gemeente aan Midreth in verband met de compensatie parapluovereenkomst, overdrachtsbelasting, redding FC Utrecht en extra kosten openbare buitenruimte een bedrag van € 27.419.504,00 verschuldigd is (onder 6 van het petitum), zal worden afgewezen. Dit brengt mee dat ook de vordering om de Gemeente te veroordelen tot betaling van
€ 5.100.282,00, het bedrag van de hoofdsom dat resteert na de verrekening, (onder 7 van het petitum) zal worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de onder 8 van het petitum weergegeven vordering om de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de overige schade van Midreth, nader op te maken bij staat, nu voor deze vordering gezien het voorgaande geen grond bestaat.
Doorhalen zekerheden
4.50. Voor de vordering om de Gemeente te veroordelen om de door Midreth verschafte zekerheden door te halen en daarvan en van iedere aanspraak op de door Midreth verstrekte bankgarantie afstand te doen, bestaat evenmin grond, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.51. Midreth zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
-vast recht € 4.938,00
-salaris advocaat € 12.844,00 (4,0 punten x € 3.211)
Totaal € 17.782,00
4.52. Midreth zal niet in de kosten van tenuitvoerlegging van dit vonnis worden veroordeeld. De Gemeente is aangewezen op hetgeen over de tenuitvoerlegging in boek 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is bepaald.
5. De beslissing
De rechtbank:
wijst de vorderingen van Midreth af;
veroordeelt Midreth tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de Gemeente, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 17.782,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf 14 dagen na de datum van dit vonnis.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, mr. H. Phaff en mr. A.F. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 20 april 2011.