Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 10/1385
uitspraak van de enkelvoudige kamer
inzake
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: A. Oosters,
en
De directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht,
verweerder.
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 15 april 2010 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2009 vastgesteld op € 268.000,-- naar de waardepeildatum 1 januari 2008. Aan eiser is bij deze beschikking als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
1.2 Bij uitspraak op bezwaar van 15 april 2010 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar deels gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van
€ 220.000,- en een proceskostenvergoeding van € 450,84 toegekend. De aanslagen zijn overeenkomstig de waardeverlaging verminderd. Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
1.3 Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Op grond van het taxatierapport van de taxateur M.B. Brazil van 20 mei 2010 heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak correct is vastgesteld.
1.4 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2011. Eiser heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door A. Oosters van het bureau WOZ-consultants. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. W.G. Vos van de gemeente Utrecht. Tevens aanwezig voor verweerder is mw. I.K.I. Fillerup, taxateur.
Overwegingen
Het beroep met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak
2.1.1 Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
2.1.2 Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe aangevoerd dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd hoe de WOZ-waarde van € 220.000,-- tot stand is gekomen.
2.3 Omdat eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van € 220.000,-- per 1 januari 2008 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Nu verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.4 Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport van 20 mei 2010. Blijkens het taxatierapport gaat het om een tussenwoning uit 1850, gelegen aan een landelijke weg, nabij een spoorlijn. De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met vier referentiewoningen. Twee van deze woningen liggen in Utrecht-stad nabij een spoorlijn. De andere twee woningen liggen in Vleuten, eveneens nabij een spoorlijn. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen woningen in de stad niet vergeleken worden met woningen in (het bijna buitengebied van) een dorp, niet alleen vanwege het verschil in ligging, maar ook vanwege het verschil in type koper. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de twee door verweerder genoemde referentiewoningen die in Utrecht-stad liggen daarom niet vergelijkbaar met de onroerende zaak en daarom niet geschikt als referentiewoning.
2.5 Dit betekent dat er twee referentiewoningen overblijven, te weten: [adres] 7 die op 17 juli 2007 is verkocht voor € 360.000,-- en [adres] 28 die op
3 december 2007 is verkocht voor € 262.000,--. Ten aanzien van de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de overgebleven twee referentiewoningen, overweegt de rechtbank het volgende.
2.6 In het taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten de ligging, bruto vloeroppervlakte, bijgebouwen en staat van onderhoud, van de referentiewoningen benoemd. Deze waardebepalende onderdelen zijn echter niet kenbaar gewaardeerd. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaak is voor de waarde van de onroerende zaak en of er met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Dat klemt temeer nu er bij de overgebleven objecten flinke verschillen bestaan: Zo betreft het belastingobject een tussenwoning uit 1850, en is de [adres] 7 een in 1984 gebouwde hoekwoning met een kaveloppervlakte van 685 m2. De woning aan de Prof. Titus Brandsmalaan 28 betreft daarentegen een doorzon-tussenwoning uit 1969.
2.7 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank ook op basis van de twee overgebleven woningen niet inzichtelijk kunnen maken hoe de waardebepaling van de onroerende zaak tot stand is gekomen. Verweerder is er dan ook niet in geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. De bestreden uitspraak is genomen in strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht waarin is bepaald dat de beslissing op bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering. Het beroep is gegrond. De bestreden uitspraak dient te worden vernietigd.
2.8 Eiser heeft een concrete waarde van € 184.249,-- bepleit en hiertoe een ‘taxatiekaart woningen’ overgelegd waarin de onroerende zaak is vergeleken met drie andere woningen aan de [adres], te weten de woningen met de huisnummers 7, 5 en 3. In deze taxatiekaart zijn de verschillende waardebepalende onderdelen kenbaar gewaardeerd.
2.9 De verkoopdatum van [adres] 5 ligt naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum. [adres] 5 kan daarom niet gebruikt worden als vergelijkingsobject.
2.10 Verweerder heeft ter zitting ten aanzien van de verkoop van [adres] 3 gemotiveerd gesteld dat die verkoop geen reguliere verkoop betrof. Eiser heeft hier tegenover gesteld dat [adres] 3 bij een NVM makelaar in de verkoop is geweest en daarom wel een reguliere verkoop betreft. Omdat verweerder noch eiser hun standpunten hebben onderbouwd en de rechtbank deze niet kan controleren, zal de rechtbank ook deze woning niet gebruiken als vergelijkingsobject.
2.11 Gelet op het voorgaande resteert als enige nog de woning aan de [adres] 7. Uit de eerder genoemde taxatiekaart blijkt dat de prijs per kubieke- en per vierkante meter van de onroerende zaak een gemiddelde is van de prijzen per kubieke- en vierkante meter van de drie door eiser opgegeven referentiewoningen. Eiser heeft geen staffel aangelegd.
Eiser heeft ter zitting - zakelijk weergegeven - verklaard dat eerst de prijs per kubieke meter is vastgesteld en van de verkoopprijs is afgetrokken en dat het bedrag dat dan overblijft, de prijs per vierkante meter is. De prijs per kubieke meter heeft eiser bepaald aan de hand van bouw- en stichtingskosten.
Los van de vraag of deze methode van berekenen correct is, wreekt zich deze methode bij het enig overgebleven referentiepand [adres] 7, nu eiser is uitgegaan van een inhoud van 500 m3 bij een bruto vloeroppervlakte van 111 m2. Het significante verschil in deze getallen wordt veroorzaakt, aldus verweerder, doordat er in [adres] 7 zich een vlizotrap naar een bovengelegen gedeelte bevindt. De inhoud van 500 m3 correspondeert daardoor niet met de reële oppervlakte van de woning. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ook de door eiser voorgestane waarde niet kan worden gevolgd.
2.12 Nu beide partijen hun standpunt niet aannemelijk hebben gemaakt ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009, naar de waardepeildatum 1 januari 2008, in goede justitie vast te stellen op
€ 200.000,--.
Het beroep met betrekking tot de proceskosten
2.13 Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van belanghebbende, voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.
2.14 Op grond van artikel 7:15, vierde lid, van de Awb worden bij algemene maatregel van bestuur nadere regels gesteld over de kosten waarop de vergoeding uitsluitend betrekking kan hebben en over de wijze waarop het bedrag van de kosten wordt vastgesteld. Daarbij is volgens Nota van Toelichting bij het Besluit van 22 december 1993, houdende nadere regels betreffende de proceskostenveroordeling in bestuursrechtelijke procedures, de kostenveroordeling niet bedoeld als een volledige schadevergoeding maar als een tegemoetkoming in de kosten (NvT. Stb. 1993, 763, p.5).
2.15 Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) wordt het bedrag van de proceskostenvergoeding wegens beroepsmatig door een derde verleende rechtsbijstand, vastgesteld door aan de verrichte proceshandelingen punten toe te kennen overeenkomstig de bijlage opgenomen in het Bpb en die punten te vermenigvuldigen met de waarde per punt en met de toepasselijke wegingsfactoren. De waarde van 1 punt bedroeg ten tijde van het instellen van bezwaar € 161,--. De wegingsfactor van een ‘gemiddelde’ zaak is 1.
2.16 Op grond van artikel 1, aanhef en onder b, van het Bpb kan een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, of 7:28, tweede lid, van de Awb, uitsluitend betrekking hebben op: “b. kosten van een getuige, deskundige of tolk die door een partij of een belanghebbende is meegebracht of opgeroepen, dan wel van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht.”
2.17 Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Bpb wordt het bedrag van de kosten bij de uitspraak, onderscheidenlijk de beslissing op het bezwaar of het administratief beroep als volgt vastgesteld: “b. ten aanzien van de kosten, bedoeld in artikel 1, onderdeel b: op de vergoeding die ingevolge artikel 8:36, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht is verschuldigd indien de kosten zijn gemaakt in bezwaar of administratief beroep wordt deze vergoeding vastgesteld met overeenkomstige toepassing van het bepaalde bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken;”.
2.18 Op grond van artikel 1, eerste lid, van de Wet tarieven in strafzaken worden op de voet van het bij en krachtens deze wet bepaalde vergoedingen toegekend voor werkzaamheden, voor tijdverzuim, alsmede voor daarmede verband houdende noodzakelijke kosten, en voor gemaakte reis- en verblijfkosten, voor zover voortvloeiende uit een verzoek of opdracht van de justitie.
2.19 Op grond van artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de Wet tarieven in strafzaken worden bij algemene maatregel van bestuur de tarieven vastgesteld voor vergoedingen voor: “a. werkzaamheden ingevolge verzoeken en opdrachten als bedoeld in artikel 1, eerste en derde lid.”
2.20 Op grond van artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken (hierna: Bts) geldt voor werkzaamheden als bedoeld in artikel 3, eerste lid, onderdeel a, van de wet, waarvoor geen speciaal tarief is bepaald, naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, een tarief van ten hoogste € 81,23 per uur. In de Nota van Toelichting bij het Bts wordt over artikel 6, voor zover hier van belang, het volgende vermeld: “Het artikel stelt het maximum uurtarief vast voor vergoedingen voor werkzaamheden waarvoor elders in het besluit geen speciaal tarief is bepaald. De vraag of voor deze werkzaamheden het maximum uurtarief of een lager tarief geldt, is afhankelijk van de mate van wetenschappelijke of bijzondere aard van de werkzaamheden. Door een maximumtarief op te nemen is er ruimte voor marktwerking; om deze reden is eveneens afgezien van het opnemen van een minimumtarief.” (NvT, Stb. 2003, 330, p. 11).
2.21 Op grond van artikel 9 van Pro het Bts geldt voor de vaststelling van de uurvergoeding als bedoeld in de artikelen 2 tot en met 8, een gedeelte van een uur gelijk aan een half uur of korter, als een half uur, en een gedeelte langer dan een half uur als een heel uur.
2.22 Op grond van artikel 15 van Pro het Bts worden de bedragen, genoemd in dit besluit, verhoogd met de omzetbelasting die daarover is verschuldigd.
2.23 Ter beoordeling staat de door verweerder in de uitspraak op bezwaar toegekende proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase.
2.24 Voor kosten voor rechtsbijstand heeft verweerder aan eiser € 243,69 toegekend. Verweerder heeft dit bedrag als volgt opgebouwd:
? 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift,
? 0,25 punt voor het verschijnen ter hoorzitting,
? wegingsfactor gemiddeld, met een waarde van € 161,-- per punt. Vervolgens heeft verweerder de waarde en de wegingsfactor met 1,25 vermenigvuldigd.
Als vergoeding van de kosten van het taxatierapport is aan eiser toegekend 3 uur à € 81,23 en voor kosten uittreksels Kadaster € 5,90. Er is geen omzetbelasting vergoed.
2.25 Verweerder erkent dat ten onrechte geen omzetbelasting is vergoed, maar betoogt in beroep dat bij nader inzien een te hoog uurtarief is toegekend. De rechtbank begrijpt dit betoog aldus dat nu het bedrag dat eiser als vergoeding voorstaat, drie uren à € 80,-- verhoogd met omzetbelasting, nog hoger is dan het oorspronkelijk door verweerder betaalde bedrag, verweerder zich op het standpunt stelt dat in de uitspraak op bezwaar ondanks de vergoeding zonder omzetbelasting, niet te weinig vergoeding is toegekend zodat hierin geen grond voor vernietiging is gelegen.
2.26 Het standpunt van verweerder is onjuist. Onder verwijzing naar de overweging 2.26 in de uitspraak onder SBR 10/1358 zal de rechtbank in deze zaak uitgaan van het door eiser gevraagde uurtarief van € 80,--, te vermeerderen met BTW. De rechtbank kent voor de kosten van het taxatierapport toe een bedrag van 3 * € 80,-- * 1,19, totaal € 285,60. Voor vergoeding van een hoger aantal uren zoals door eiser (vermoedelijk abusievelijk) in zijn beroepschrift is gevraagd, acht de rechtbank geen termen aanwezig, nu eiser in bezwaar ook om vergoeding van € 285,60 heeft gevraagd, welk bedrag overeenkomt met de door de gemachtigde bij eiser in rekening gebrachte drie uren.
2.27 Met betrekking tot de vergoeding voor de aanwezigheid op de hoorzitting van de taxateur overweegt de rechtbank als volgt. Niet in geschil is dat op de hoorzitting van 11 februari 2010 door de gemachtigde van eiser, de taxateur en verweerder totaal zes bezwaren zijn behandeld. Verweerder heeft, zoals hij in zijn verweerschrift erkent, ten onrechte voor de taxateur geen vergoeding toegekend. Eiser betoogt dat de hoorzitting de taxateur voor de onderhavige zaak dertig minuten heeft gekost en bepleit een vergoeding van € 47,60. Verweerder stelt dat aan de onderhavige zaak slechts tien minuten is besteed en bepleit een vergoeding van 10/60 à € 40,61 exclusief omzetbelasting, totaal € 8,05.
2.28 Anders dan verweerder voorstaat, is het op grond van artikel 9 van Pro het Bts niet mogelijk het tarief van een deskundige op minder dan een half uur te stellen. Indien ervoor gekozen wordt om in een hoorzitting meerdere zaken te behandelen dienen partijen derhalve bij te houden hoeveel tijd er per zaak wordt besteed en dienen zij die tijd aan de desbetreffende zaak toe te schrijven, rekening houdend met artikel 9 van Pro het Bts. In het onderhavige geval betekent dit dat er voor het bijwonen van de hoorzitting door de taxateur een half uur vergoed dient te worden. Dat betekent dat verweerder aan eiser moet vergoeden 0,5 * € 80,-- * 1.19, totaal € 47,60.
2.29 Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat de vergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting door zijn gemachtigde ongemotiveerd tot een kwart punt is gematigd. Volgens verweerder is in de uitspraak op bezwaar juist een te hoog bedrag aan proceskostenvergoeding toegekend.
De rechtbank kan verweerder hierin evenmin volgen. Het gegeven dat zes verschillende zaken op één hoorzitting werden behandeld neemt naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat het hier om zes verschillende zaken met zes verschillende partijen ging. Het maakt daarbij geen verschil dat de gemachtigde van eiser in deze zaak ook de gemachtigde in één of meer andere zaken was. Het Bpb geeft geen aanknopingspunt voor het om deze reden toekennen van minder dan 1 punt voor het bijwonen van een hoorzitting door een gemachtigde. Verweerder dient dan ook in de onderhavige zaak het bijwonen van de hoorzitting volledig voor 1 punt te vergoeden.
2.30 Gelet op het hiervoor overwogene zijn de te vergoeden proceskosten, toe te rekenen aan de bezwaarfase, als volgt:
? 1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde van € 161,- per punt € 322,00
? Taxatierapport vermeerderd met omzetbelasting 19% € 285,60
? Hoorzitting taxateur vermeerderd met omzetbelasting 19% € 47,60
? Kosten uittreksels Kadaster € 5,90
totaal te vergoeden € 661,10
2.31 Gelet op het voorgaande zal het beroep gegrond worden verklaard. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van zijn beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- voorziet zelf in de zaak, verlaagt de waarde van het object naar de waardepeildatum
1 januari 2008 voor het belastingjaar 1 januari 2009 tot 1 januari 2010 op € 200.000,--
- verlaagt de opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder de proceskosten van eiser in de bezwaarfase dient te vergoeden ten bedrage van € 661,10, te betalen door verweerder aan eiser onder inhouding van de reeds betaalde proceskosten;
- veroordeelt verweerder in de kosten van dit geding ten bedrage van € 874,-- te betalen door verweerder aan eiser;
- bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41,-- aan hem vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. J.W. Veenendaal, als rechter en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2011.
De griffier: De rechter:
mr. L.M. Janssens-Kleijn mr. J.W. Veenendaal
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
De uitspraak van de rechtbank is bindend tussen partijen. Die binding heeft ook betekenis bij een eventueel vervolg van deze procedure, bijvoorbeeld indien het beroep gegrond wordt verklaard en verweerder een nieuw besluit moet nemen. Als een partij niet met hoger beroep opkomt tegen een oordeel van de rechtbank waarbij uitdrukkelijk en zonder voorbehoud een standpunt van die partij is verworpen, staat de bestuursrechter die partij in beginsel niet toe dat standpunt in een latere fase van de procedure opnieuw in te nemen.