Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 10/2482
uitspraak van de enkelvoudige kamer van d.d 3 maart 2011
inzake
[eiser]
wonende te Houten,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Houten,
verweerder.
gemachtigden: D.J.P. van Wijk, WOZ-medewerker en G. Meulman, taxateur
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 28 februari 2010 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerend[adres]es] te Houten (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 419.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2009. Aan eiser is bij deze beschikking als eigenaar van de onroerende zaak onder meer een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.
1.2 Bij uitspraak op bezwaar van 16 juli 2010 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot een bedrag van € 402.000,-. De aanslagen zijn dienovereenkomstig verminderd. Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
1.3 Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd. Op grond van het taxatierapport van de taxateur G. Meulman RMT van 30 september 2010 heeft verweerder in het verweerschrift geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak correct is vastgesteld.
1.4 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2010. Eiser en zijn echtgenote zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
2.1.1 Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
2.1.2 Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde en heeft daartoe - samengevat - het volgende aangevoerd.
De gemeente heeft de waarde van de onroerende zaak met name vergeleken met de verkoopprijs van de referentiewoning [adres] 27. De gemeente heeft bij die verkoopprijs, ex artikel 26a van de Wet WOZ, een bedrag van 4% opgeteld. De uitkomst van deze som is
€ 401.000,-. Een onderbouwing voor het verschil tussen € 402.000,- en € 401.000,- ontbreekt en de regeling lijkt niet juist toegepast. [adres] 27 is, anders dan verweerder heeft gesteld, op 31 januari 2008 verkocht voor een bedrag van € 364.000,- en niet voor een bedrag van
€ 385.000,-. De woningen zijn qua verkoopwaarden wel enigszins vergelijkbaar. De waarde van de als vergelijkingswoning gehanteerde [adres] 27 moet bijgesteld worden in verband met de kredietcrisis. De aangrenzende woning [adres] 12 is eind 2009 verkocht voor een bedrag van € 353.000,-. Tot slot bepleit eiser een waarde van de onroerende zaak van
€ 350.000,-.
2.3 Omdat eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van € 419.000,- per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Nu verweerder de vergelijkingsmethode heeft toegepast, dient verweerder aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen.
2.4 Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar het taxatierapport van 30 september 2010. Zoals blijkt uit dat taxatierapport betreft het een drive-in tussenwoning met serre, (dak)terras en een inpandige garage. De inhoud van de woning is 483 m3 en de grondoppervlakte is 192 m2. De taxateur concludeert in het rapport tot een waarde van
€ 402.000.-.
2.5 De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met de navolgende drie referentiewoningen: [adres] 27, [adres] 18 en [adres] 60. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen [adres] 27 en [adres] 18 in beginsel voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat deze woningen als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak. [adres] 60 acht de rechtbank niet vergelijkbaar, omdat dit een ander type woning is en in een andere wijk ligt.
2.6 Eiser heeft aangevoerd dat [adres] 27 weliswaar vergelijkbaar is, maar dat het buurhuis [adres] 12 te Houten, waarvan de verkoopakte getransporteerd is in maart 2010, een beter vergelijkbare woning is, omdat [adres] 27 verder weg ligt van de rondweg dan de onroerende zaak en [adres] 12. Verweerder acht de verkoop van [adres] 12 niet bruikbaar, omdat de verkoopdatum te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum. Omdat de verkoopakte van [adres] 12 in maart 2010 is getransporteerd, is het aannemelijk dat de woning rond december 2009 is verkocht. Deze verkoopdatum ligt niet verder verwijderd van de waardepeildatum dan de door verweerder gebruikte verkoop van [adres] 27. De verkoop van [adres] 12 acht de rechtbank daarom, anders dan verweerder, wel bruikbaar voor de waardebepaling van de onroerende zaak.
2.7 Verweerder heeft voorts aangevoerd dat [adres] 12 na de verkoop grondig is verbouwd. Eiser heeft hier tegenin gebracht dat [adres] 12 een vergelijkbare eenvoudige keuken, badkamer en wc had als de onroerende zaak en [adres] 12 na de verkoop met name grondig verbouwd is, omdat er een praktijkruimte in de woning moest komen.
Nu verweerder hetgeen eiser over de onderhoudstoestand van [adres] 12 heeft aangevoerd niet heeft weersproken, gaat de rechtbank ervan uit dat de onderhoudstoestand van [adres] 12 ten tijde van de verkoop vergelijkbaar was met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
2.8 In het taxatierapport zijn de verschillende waardebepalende onderdelen, te weten inhoud, oppervlakte, garage, (dak)terras en serre van de referentiewoningen benoemd en gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport en zijn toelichting ter zitting inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaak is voor de waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft in de bestreden uitspraak ten aanzien van referentiewoning [adres] 27 een onjuiste verkoopprijs genoemd. Verweerder heeft ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling is uitgegaan van de juiste verkoopprijs van [adres] 27. Om het verschil in ligging met de onroerende zaak tot uitdrukking te brengen heeft verweerder in de bezwaarfase de waarde van de onroerende zaak met € 17.000,- verlaagd. De rechtbank is echter, mede gelet op de verkoopprijs van [adres] 12 van oordeel dat verweerder daarmee het verschil in ligging tussen de onroerende zaak en [adres] 27 onvoldoende tot uitdrukking heeft gebracht in de WOZ-waarde. Verweerder is er dan ook niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem beschikte waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.
2.9 Eiser heeft de door hem bepleite waarde van € 350.000,- evenmin aannemelijk gemaakt. Hij heeft geen taxatieverslag overgelegd of de waarde op andere wijze onderbouwd.
2.10 Ter informatie van eiser merkt de rechtbank nog op dat artikel 26a van de Wet WOZ - anders dan eiser op grond van de op dit punt verwarrende bestreden uitspraak meent - niet van invloed is geweest op de waardebepaling van de onroerende zaak. Dit artikel beoogt slechts te bereiken dat indien een eiser bezwaren aanvoert die leiden tot een kleine procentuele afwijking van de waardevaststelling, de waardevaststelling en daarmee de WOZ-beschikking niet gewijzigd hoeven te worden. Overigens mag sinds oktober 2010 dit artikel op grond van een uitspraak van de Hoge Raad niet meer worden toegepast.
2.11 Gelet op het voorgaande moet het beroep tegen de uitspraak van verweerder gegrond worden verklaard en moet deze uitspraak worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de beschikking van 28 februari 2010 te herroepen en de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, in goede justitie vast te stellen op € 395.000,-.
2.12 De rechtbank is niet gebleken van kosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel zal verweerder het door eiser betaalde griffierecht moeten vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
3.1 verklaart het beroep gegrond;
3.2 vernietigt de bestreden uitspraak;
3.3 verlaagt de waarde van het de onroerende zaak voor het belastingjaar 2010, naar de waardepeildatum 1 januari 2009, tot € 395.000,- , verlaagt de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
3.4 bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 41,- vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert en in het openbaar uitgesproken op
16 februari 2011.
De griffier: De rechter:
mr. L.M. Janssens-Kleijn mr.drs. P.M.J.H. Muijlaert
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.