Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector Civiel
zaaknummer / rolnummer: 291999/ HA ZA 10-1855
Vonnis van 16 maart 2011
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. M.R. Vossen,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. J.L.J. Leijendekker.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden]. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
• het tussenvonnis van 10 november 20 10,
• het proces-verbaal van comparitie van I februari 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] heeft bij koopovereenkomst van 23 juli 2008 het woonhuis [adres] te [woonplaats] van [gedaagden]. gekocht. De eigendomsoverdracht van het woonhuis heeft op 29 augustus 2008 plaatsgevonden.
2.2. [adres] is een twee-onder-één-kap woning die in 1991 is gebouwd als ware het een “dijkhuis”. Dat wil zeggen dat de voorkant van het woonhuis is gelegen op straatniveau en de benedenverdieping van de achterkant van het woonhuis aansluit op het lager gelegen maaiveld aan de achterzijde.
2.3. In de benedenverdieping aan de achterkant van het woonhuis is vloerverwarming aangelegd.
2.4. Het gemeentelijk riool ligt aan de voorzijde van het woonhuis op straatniveau. De
afwatering van het lager gelegen riool aan de achterzijde vindt plaats door middel van een pomp die het water vanuit een verzamelput automatisch naar het hoger gelegen gemeentelijk riool pompt. Het woonhuis en het buurhuis [adres] maken gezamenlijk gebruik van de put en de pomp en een deel van het riool. De put bevindt zich op het perceel [adres].
2.5. [eisers] heeft een aankoopkeuring laten verrichten door de vereniging “Eigen Huis” (hierna: Eigen Huis).
2.6. In de koopovereenkomst is bepaald:
“Artikel 5 Staat Pro van onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (. .. )
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen
bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de
eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in
voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat
ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die
aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst”
2.7. Bij de koopovereenkomst is een “NVM vragenlijst voor de verkoop van een woonhuis” gevoegd. Daarop heeft [gedaagden]. bij punt 18 “gebreken bezwaren” ingevuld:
“In verband met het feit dat de badkamer onder het maaiveld ligt is er een pomp aangelegd
om het hoogteverschil naar het gemeenteriool te overbruggen”
Bij punt 20. “Riolering” heeft [gedaagden]. de vraag of het woonhuis op het gemeenteriool is aangesloten beantwoord met “Ja” en bij vraag “Zo ja hoe” verwezen naar het hiervoor vermelde antwoord op vraag 18.
2.8. De akte van levering vermeldt:
‘’( ... )
Artikel 6
(. .. )
J Beerput
In het verkochte is een beerput aanwezig. Deze dient periodiek gereinigd te worden. Koper
verklaart hiermee bekend te zijn
( ... )”
2.9. Nadat [eisers] had gemeld dat de vloerverwarming niet werkte, is [gedaagden]. in september 2008 bij hem langs geweest.
2.10. In december 2008, februari 2009, mei 2009 en oktober 2009 is de riolering van het woonhuis overstroomd. [eisers] heeft telkens Arja ontstoppingsservice en riool techniek (hierna: Arja) ingeschakeld om het riool te ontstoppen. De werkbon van Arja van
25 oktober 2009 vermeldt :”verdere bevindingen: bouwfout bij aanleg riool”. Arja heeft op
27 februari 2009 en op 14 mei 2009 camera-inspecties en -opnamen uitgevoerd.
2.11. Bij brief van 2 december 2009 heeft [eisers] [gedaagden]. in gebreke gesteld en hem gesommeerd de schade te vergoeden die [eisers] heeft geleden als gevolg van de defecte verwarming en de niet functionerende riolering.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
de tussen partijen gesloten koopovereenkomst partieel ontbindt met dien verstande dat de oorspronkelijke koopsom van € 387.000,00 in evenredigheid wordt verlaagd met de door [eisers] geleden schade c.q. de gemaakte en nog te maken onderzoeks- en herstelkosten, beraamd op een bedrag van € 14.659,05, althans een door de rechtbank in goede justitie te betalen bedrag en, [gedaagden]. hoofdelijk veroordeelt, des de een betaalt de ander zal zijn bevrijdt, tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 14.659,05, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag, te rekenen vanaf 10 december 2009 tot de dag der algehele voldoening, te voldoen uiterlijk binnen twee weken na datum van het in deze te wijzen vonnis;
Subsidiair
I. [gedaagden]. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van genoemd bedrag van € 14.659,05 vermeerderd met de wettelijke rente, als schadevergoeding wegens wanprestatie;
Meer subsidiair
II. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wegens dwaling wijzigt met dien verstande dat de koopsom wordt gewijzigd in een bedrag van € 372.340,95, althans een door de rechtbank in goede justitie te betalen bedrag en
III . [gedaagden]. hoofdelijk veroordeelt tot (terug)betaling aan [eisers] van een bedrag van € 14.659,05, vermeerderd met de wettelijke rente;
Uiterst subsidiair:
IV. [gedaagden]. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van
€ 14.659,05, vermeerderd met de wettelijke rente, als schadevergoeding wegens dwaling
En/of bedrog en daarmee het plegen van een onrechtmatige daad;
Zowel primair als subsidiair, meer subsidiair en uiterst subsidiair
V. [gedaagden]. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eisers] van een bedrag van
€ 904,00 terzake van buitengerechtelijke (incasso)kosten;
VI. [gedaagden]. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de kosten van deze procedure en
VII. te vermeerderen met de rente over de proceskosten en
VIII. de nakosten.
3.2. [gedaagden]. voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
non-conformiteit
4.1. [eisers] vordert primair gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met vermindering van de betaalde koopsom. Aan deze vordering legt hij ten grondslag dat het woonhuis bij de eigendomsoverdracht niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan als woonhuis (non-conformiteit). [eisers] beroept zich op artikel 5.3 van de koopovereenkomst en stelt dat de vloerverwarming en de riolering niet, althans niet naar behoren functioneren. Nu er sprake is van non-conformiteit is [gedaagden]. volgens [eisers] te kort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De vermindering van de betaalde koopovereenkomst voor een bedrag van € 14.659,05 baseert [eisers] op de door hem noodzakelijkerwijs gemaakte en nog te maken kosten voor onderzoek en het herstellen van de riolering en de vloerverwarming en de schade die is ontstaan doordat de riolering niet goed functioneerde en daardoor meerdere malen overstroomde.
4.2. Aan zijn subsidiaire vordering legt [eisers] eveneens non-conformiteit ten
grondslag. Nu [gedaagden]. is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst dient hij volgens [eisers] de als gevolg van de tekortkoming door hem geleden en nog te lijden schade ten bedrage van € 14.659,05 te vergoeden.
4.3. [gedaagden]. heeft gemotiveerd betwist dat sprake is van non-conformiteit van het woonhuis.
4.4. De rechtbank zal de primaire en subsidiaire vordering gezamenlijk behandelen en daartoe eerst beoordelen of het woonhuis niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat zij niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.
4.5. Partijen hebben gebruik gemaakt van een NVM standaard koopakte. Van belang zijn de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopakte. In artikel 5.1 zijn partijen een exoneratie overeengekomen voor zichtbare en onzichtbare gebreken en met artikel 5.3 een garantie voor normaal gebruik van het woonhuis, behal ve voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik belemmeren die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst.
4.6. Het voorgaande brengt met zich dat de verkoper in beginsel alleen aansprakelijk kan worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van het woonhuis in de weg staan. Uitgangspunt daarbij dient te zijn dat normaal gebruik betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat een woonhuis bewoond moet kunnen wonen op een veilige en duurzame wijze. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van non-conformiteit van het woonhuis dient ook te worden betrokken wat de koper omtrent het normaal gebruik van het woonhuis heeft kunnen verwachten. De koper van een bestaand woonhuis zal daarom, afhankelijk van ouderdom en prijs van het woonhuis, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud (bijvoorbeeld van de installaties) ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. Gebreken die niet onder artikel 5.3 zijn begrepen, komen op grond van artikel 5.1 voor rekening van de koper. Dit alles lijdt uitzondering indien de koper op grond van mededelingen van de verkoper meer mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van het gekochte woonhuis nodig is.
4.7. Aan de hand van bovenstaand kader zal de rechtbank de door [eisers] gestelde gebreken aan de vloerverwarming en het riool beoordelen. De peildatum voor de
beoordeling is de datum van de eigendomsoverdracht van het woonhuis op 29 augustus
2008
De vloerverwarming.
4.8. [eisers] stelt dat kort na de levering van het woonhuis bleek dat de
vloerverwarming niet functioneerde. De vloer van de benedenverdieping werd niet warmer dan 11 tot 14 graden. Na onderzoek van een monteur van Gasservice bleek volgens [eisers] dat de installatie slecht onderhouden was en diverse gebreken vertoonde. Na nader onderzoek is in oktober 2009 geconstateerd dat het verdeelblok van de vloerverwarming ernstig verroest was, waardoor het water van de vloerverwarming kon weglekken en het verdeelblok niet meer functioneerde. [eisers] heeft het verdeelblok laten vervangen, omdat het risico aanwezig was dat het verdeelblok het zou begeven met als gevolg dat al het water het woonhuis in zou stromen. Thans functioneert de vloerverwarming volgens [eisers] weer goed, met dien verstande dat het systeem nog moet worden doorgespoeld omdat er nog roest - afkomstig van het verdeelblok - in de leidingen aanwezig is.
4.9. [gedaagden]. stelt dat de vloerverwarming in de periode dat hij in het woonhuis woonde altijd goed heeft gefunctioneerd. Hij wijst er op dat de vloerverwarming even oud is als het woonhuis (zo’n 20 jaar) en dat een vloerverwarming van die leeftijd eenvoudigweg wel eens kan sneuvelen. De cv ketel was ongeveer drie à vier jaar oud. Het probleem dat de benedenverdieping niet warm genoeg wordt kan volgens hem te maken hebben met de omstandigheid dat de thermostaat van de vloerverwarming zich op de bovenverdieping bevindt, waar het warmer is dan beneden, zodat de verwarming niet snel aanslaat. [gedaagden]. stelt dat [eisers] hem hebben meegedeeld dat het probleem in 2008 een opstartprobleem was. Dit probleem was volgens [gedaagden]. blijkbaar eenvoudig op te lossen, getuige het feit dat er tot 2009 geen problemen meer zijn geweest met de vloerverwarming.
4.10. De rechtbank overweegt als volgt. Geconcludeerd moet worden dat de vloerverwarming in 2008, dus kort na de eigendomsoverdracht van het woonhuis, niet goed functioneerde. Een niet functionerende verwarming is een gebrek dat het normaal gebruik van het woonhuis in de weg staat. Voor de beoordeling of sprake is van non-conformiteit van het woonhuis vanwege dit gebrek dient vervolgens de vraag te worden beantwoord of [eisers] op grond van de koopovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten dat dit gebrek zich niet voor zou doen. Het gaat hier om gebreken die door middel van reparaties in september 2008 en oktober 2009 zijn opgelost, waarna de vloerverwarming weer naar behoren functioneerde. De vloerverwarming was bij aankoop van het woonhuis ongeveer 17 jaar oud, zodat disfunctioneren als gevolg van slijtage enlof achterstallig onderhoud reëel is. [eisers] had daarop bedacht moeten zijn. Dit zou slechts anders zijn indien [gedaagden].
mededelingen had gedaan en daarmee bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen had
gewekt dat de vloerverwarming goed in orde was en [eisers] in de nabije toekomst geen
reparaties hoefde te verwachten. Dit is echter niet het geval. Zoals partijen ter zitting naar
voren hebben gebracht is de vloerverwarming in het geheel geen onderwerp van gesprek
geweest. Daarbij komt dat [eisers] werd bijgestaan door de Vereniging Eigen Huis die
ten behoeve van hem een aankoopkeurig heeft verricht. Eigen Huis heeft de
vloerverwarming bekeken, maar geen onderzoek ingesteld. Nu [eisers] om hem
moverende redenen het rapport van Eigen Huis niet heeft overgelegd moet voor zijn risico
blijven dat de bevindingen van Eigen Huis in deze procedure niet bekend zijn. De rechtbank
houdt het er daarom voor dat ook Eigen Huis geen nadere vragen aan [gedaagden]. heeft gesteld over het onderhoud en functioneren van de vloerverwarming in relatie tot de leeftijd.
4.11. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat [eisers] zich ten aanzien van de vloerverwarming niet kan beroepen om non-conformiteit als bedoeld in artikel 5.3 van de koopovereenkomst.
De riolering
4.12. Volgens [eisers] functioneert de riolering niet goed en was [gedaagden]. hiermee lange tijd vóór het sluiten van de koopovereenkomst bekend. [eisers] stelt daartoe dat uit de opnamen van de camera-inspectie blijkt dat de riolering gedeeltelijk op tegenschot loopt en dat deze wijze van aanleggen tot gevolg heeft dat de riolering preventief gereinigd moet worden, omdat deze anders verstopt raakt. Dit probleem kan volgens [eisers] alleen worden opgelost door het riool geheel te vervangen tot aan de put. [gedaagden]. heeft dit gebrek aan de riolering niet aan [eisers] meegedeeld, maar slechts vermeld dat er zich een beerput in het gekochte bevindt, die preventief gereinigd moet worden. Bovendien heeft [gedaagden]. onjuiste informatie over de beerput verstrekt, nu deze zich niet in het gekochte bevindt, zoals [gedaagden]. heeft meegedeeld, maar op het perceel van het naastgelegen woonhuis.
4.13. [gedaagden]. erkent dat de riolering bijzonder is vanwege de wijze waarop deze is aangelegd, maar hij betwist dat de riolering ten tijde van de eigendomsoverdracht van het woonhuis niet goed functioneerde. [gedaagden]. stelt dat hij de situatie met de riolering overduidelijk heeft gecommuniceerd en vastgelegd. Hij verwijst daartoe naar de beantwoording van punt 18 van de vragenlijst voor de verkoop van een woning en artikel 6J van de leveringsakte. Volgens [gedaagden]. heeft hij mondeling uitgelegd dat de reiniging bestond uit het twee maal per jaar preventief doorspuiten van de riolering.
4.14. De rechtbank overweegt dat een niet functionerende riolering als gevolg waarvan rioolwater het woonhuis inloopt op zichzelf een gebrek is dat in de weg staat aan een normaal gebruik van het woonhuis. Niet in geschil dat op de peildatum 29 augustus 2008 geen sprake was van een verstopping. Na de peildatum is de riolering niet meer preventief gereinigd, waarna deze in december 2008 voor de eerste keer is overstroomd. De stelling van [eisers] komt er op neer dat de noodzaak tot preventieve reiniging van de riolering - gevolg van het gedeeltelijk op tegenschot lopen daarvan - reeds een gebrek is dat in de weg staat aan een normaal gebruik van het woonhuis. Dit treft echter geen doel. Indien het uitvoeren van de vereiste preventieve reiniging er toe leidt dat er geen verstoppingen ontstaan, is immers geen sprake (meer) van een niet functionerende riolering. [eisers] heeft echter geen preventieve reiniging uitgevoerd, maar steeds nádat een verstopping was ontstaan de riolering ontstopt. Aan benoeming van een deskundige als door [eisers] nog gesuggereerd, wordt gelet op het voorgaande niet toegekomen.
4.15. Betreffende de vraag of sprake is van non-conformiteit omdat [eisers] op grond van de koopovereenkomst de bijzondere situatie van de riolering niet behoefde te verwachten overweegt de rechtbank het volgende. Door in de in 2.7 genoemde NVM vragenlijst onder het kopje “gebreken bezwaren” te beschrijven op welke wijze de riolering is aangelegd heeft [gedaagden]. er de aandacht op gevestigd dat de bestaande situatie afwijkend is ten opzichte van een gewone riolering en dat dit wellicht als “gebrek” of “bezwaar” kan worden gezien. Naast deze schriftelijke informatie heeft [gedaagden]. de
noodzaak tot “preventief reinigen” tijdens de overdracht bij de notaris aan de orde gesteld en aangeboden om te komen helpen als [eisers] dit de eerste keer moest doen. Weliswaar heeft [eisers] dit aanvankelijk weersproken, maar ter zitting is dit erkend. Op deze wijze heeft [gedaagden]. voldoende duidelijk gemaakt dat de afvoer van water via de riolering bijzondere aandacht en extra inspanning vergt. Onder deze omstandigheden had het op de weg van [eisers] gelegen nader te informeren wat het preventief reinigen precies inhoudt. Ook indien [eisers] uit de informatie van [gedaagden]. zou hebben afgeleid dat het ging om het preventief reinigen van de beerput zoals hij stelt, was het voor hem in ieder geval duidelijk dat er met de afwatering van de woonhuis iets uitzonderlijks aan de hand was. Uit het aanbod van [gedaagden]. dat hij de eerste keer zou komen helpen met reinigen, welk aanbod [eisers] naar zijn zeggen ook heeft aanvaard, kon [eisers] opmaken dat het niet slechts ging om het op gangbare wijze (laten) reinigen van de beerput. Voorts is evenmin gesteld of gebleken dat Eigen Huis naar aanleiding van de informatie op de NVM vragenlijst nadere vragen heeft gesteld of onderzoek heeft gedaan. Evenmin heeft [eisers] openheid van zaken gegeven omtrent hetgeen Eigen Huis heeft gerapporteerd.
4.16. Nu [gedaagden]. [eisers] voldoende informatie heeft verschaft over de bijzondere eigenschap van het woonhuis en [eisers] heeft verzuimd naar aanleiding van deze informatie nadere vragen te stellen, kan [eisers] zich er niet op beroepen dat het woonhuis niet de eigenschappen bezit die hij op grond van de overeenkomst kon verwachten.
4.17. Nu hiervoor in 4.11 en 4.16 is geconcludeerd dat er geen sprake is van nonconformiteit zal de vordering tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst en evenredige verlaging van de verkoopprijs en de vordering (onder I) tot schadevergoeding wegens tekortkoming in de nakoming worden afgewezen.
Dwaling
4.18. [eisers] stelt meer subsidiair dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en vordert de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door hem geleden nadeel ten bedrage van € 14.659,05. Aan zijn vordering legt [eisers] ten grondslag dat [gedaagden]. ten aanzien van de riolering enerzijds onjuiste inlichtingen heeft verstrekt, te weten de situering van de beerput en de noodzaak die te reinigen en anderzijds onjuiste informatie heeft verstrekt, te weten de niet functionerende riolering. Wat betreft de vloerverwarming beroept [eisers] zich op wederzijdse dwaling.
4.19. [gedaagden]. betwist dat sprake is van dwaling. Hij stelt dat [eisers] wist wat hij kocht en wijst erop dat [eisers] Eigen Huis een en ander heeft laten opnemen. [gedaagden]. betwist dat hij onjuiste inlichtingen heeft verschaft.
4.20. De rechtbank overweegt als volgt. Zoals hiervoor in 4.15 en 4.16 is overwogen heeft [gedaagden]. betreffende de werking van de riolering en de noodzaak tot preventieve reiniging aan zijn inlichtingenplicht voldaan. Wat betreft de onjuiste informatie in de koopakte dat er in het gekochte een beerput aanwezig is, heeft [eisers] niet aangegeven op welke gronden hij de koopovereenkomst niet, of op andere voorwaarden zou zijn aangegaan, indien hij er van op de hoogte was dat de beerput zich niet op zijn perceel, maar op het naastgelegen perceel bevond. Dit nog daargelaten dat [eisers] zoals hij naar voren heeft gebracht kort voor de leveringsdatum bekend is geworden met de juiste plaats
van de beerput. Het beroep op dwaling aangaande de riolering en de beerput kan dan ook niet slagen.
4.21. Het beroep op wederzijdse dwaling aangaande de vloerverwarming slaagt evenmin.
Zoals hiervoor in 4.10 is overwogen gaat het om de koop van een woonhuis uit 1991 met een vloerverwarming van datzelfde jaar. Bij een dergelijke koop is de mogelijkheid verdisconteerd dat slijtage en/of achterstallig onderhoud reparaties aan de vloerverwarming noodzakelijk maken. Onder deze omstandigheden dient de dwaling voor rekening van [eisers] te blijven en is voor wijziging van de koopovereenkomst geen grond.
4.22. Op grond van het voorgaande zal de vordering tot partiele wijziging wegens dwaling (de vordering onder lIl) eveneens worden afgewezen. onrechtmatige daad
4.23. De uiterst subsidiaire vordering tot schadevergoeding wegens onrechtmatige daad (vordering onder IV) dient eveneens te worden afgewezen. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is er geen grond om te kunnen oordelen dat [gedaagden]. onrechtmatig heeft gehandeld door [eisers] in een dwalende positie te brengen of hem in een dwalende positie te laten, zoals [eisers] betoogt.
4.24. Nu de hoofd vorderingen worden afgewezen is er evenmin grond tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten (vordering onder V.).
4.25. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden]. zijn tot op heden begroot op
- vast recht 350,00
• salaris advocaat 904,00 (2,0 punten x tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.254,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden]. tot op heden begroot op EUR 1.254,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2011