Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector Civiel
Handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 261802 / HA ZA 09-283
Vonnis in vrijwaring van 15 juni 2011
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. L.T.G. van Engelen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.M. van Noort
Partijen zullen hierna [eiser sub 1] c.s., in mannelijk enkelvoud, en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 april 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 17 september 2009;
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3. De rechter die de comparitie na antwoord heeft geleid, kan dit vonnis om organisatorische redenen niet wijzen.
2. De feiten
2.1. In of omstreeks september 2007 heeft [eiser sub 1] c.s. zich, op aanraden van zijn makelaar, van [gedaagde], tot [gedaagde] gewend, met de vraag om hem te adviseren en te bemiddelen bij het aanvragen van een hypothecaire geldlening. [gedaagde] heeft een samenwerkingsverband met [gedaagde].
2.2. Bij brief van 27 september 2007 heeft [gedaagde] een aanvraag ingediend bij de SNS bank Servicedesk, afdeling zelfstandigen, voor de beoordeling van de te verkrijgen maximale hypotheek op basis van de beschikbare financiële informatie.
2.3. Bij schrijven van 29 oktober 2007 heeft SNS een offerte uitgebracht voor een hypothecaire geldlening tot een bedrag van € 288.000,00. Deze offerte is door [eiser sub 1] c.s. aanvaard en ondertekend.
2.4. [eiser sub 1] c.s. heeft op 30 oktober 2007 een koopovereenkomst getekend met betrekking tot een woning. Als datum van levering is 15 januari 2008 afgesproken.
2.5. In de koopovereenkomst is de volgende voorwaarde opgenomen:
‘Artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarde
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk
(…)
b. op 22 november 2007 koper voor de financiering van de onroerende zaak (…) geen hypothecaire geldlening (…) heeft verkregen (…)’.
2.6. De termijn van de ontbindende voorwaarde is op verzoek van [gedaagde] verlengd tot 30 november 2007.
2.7. Bij brief van 26 november 2007 heeft [gedaagde], onder toezending van een aantal documenten, aan SNS verzocht een bankgarantie af te geven. Hiertoe behoorden onder meer een recente, originele werkgeversverklaring en loonstrook van de tweede aanvrager.
2.8. Bij brief van 27 november 2007 deelt SNS[naam][eiser sub 1] c.s. mee dat zij bereid is de bankgarantie te verstrekken onder de volgende voorwaarden:
1) ondertekening van de hypotheekofferte;
2) ondertekening en retournering van deze brief;
3) ontvangst en goedkeuring door SNS[naam] van de gevraagde documenten.
2.9. Bij brief van 3 december 2007 stuurt [gedaagde] aan SNS een aantal documenten toe en verzoekt hij SNS nogmaals om de bankgarantie vóór 6 december 2007 te verstrekken.
2.10. Bij e-mail van 14 december 2007 informeert [gedaagde] of SNS, na het inleveren van de verzochte documenten, inmiddels akkoord is.
2.11. Op 28 december 2007 deelt SNS [gedaagde] telefonisch mee dat de bank niet bereid is om de hypotheek te verstrekken. Bij brief van 31 december 2007 heeft SNS dit tevens schriftelijk bevestigd.
2.12. Bij brief van 2 januari 2008 hebben de verkopers [eiser sub 1] c.s. in gebreke gesteld en een termijn van 8 dagen gegeven om de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst alsnog na te komen.
2.13. Bij brief van 11 januari 2008 heeft [eiser sub 1] c.s. aan de verkopers laten weten dat hij de financiering niet rond krijgt.
2.14. Bij brief van 14 januari 2008 hebben de verkoper de koopovereenkomst met [eiser sub 1] c.s. ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete ad € 26.100,00.
2.15. Bij vonnis van 3 juni 2009, respectievelijk herstelvonnis van 1 juli 2009, is [eiser sub 1] c.s. veroordeeld tot betaling van een boete ad € 26.100,00, vermeerderd met rente en kosten.
2.16. Bij arrest van 5 oktober 2010 is het vonnis van de rechtbank Utrecht door het Hof Arnhem vernietigd en is [eiser sub 1] c.s. veroordeeld tot betaling van een bedrag ad
€ 13.050,00, zijnde de helft van de in eerste aanleg toegewezen boete.
3. Het geschil
3.1. [eiser sub 1] c.s. vordert - samengevat - dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen al hetgeen waartoe [eiser sub 1] c.s. in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, inclusief de proceskosten van de hoofdzaak, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de vrijwaring.
3.2. Aan deze vordering legt [eiser sub 1] c.s. - samengevat - het volgende ten grondslag. [gedaagde] is gehouden om [eiser sub 1] c.s. te vrijwaren, omdat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht. [gedaagde] mocht verwacht worden dat hij of wel opnieuw uitstel zou hebben gevraagd voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde, dan wel dat [gedaagde] [eiser sub 1] c.s. op 30 november 2007 er expliciet op gewezen zou hebben dat de fnanciering nog niet rond was, zodat [eiser sub 1] c.s. zelf in staat zou zijn geweest om uitstel te vragen dan wel tijdig een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. [eiser sub 1] c.s. is veroordeeld tot betalen van de contractuele boete en [gedaagde] dient [eiser sub 1] c.s. hiervoor te vrijwaren.
3.3. [gedaagde] voert - kort weergeven - het volgende verweer.
Op de eerste plaats stelt [gedaagde] dat [eiser sub 1] c.s. niet tijdig heeft geklaagd, omdat hij eerst vijf maanden nadat [eiser sub 1] c.s. door de kopers aansprakelijk was gesteld, [gedaagde] aansprakelijk stelde. Aldus heeft [eiser sub 1] c.s. het recht verwerkt om [gedaagde] in vrijwaring te roepen. Op de tweede plaats is [gedaagde] van mening dat hij niet tekort is geschoten jegens [eiser sub 1] c.s.. [gedaagde] vertrouwde erop dat SNS de hypothecaire geldlening zou verstrekken. [gedaagde] was dan ook niet gehouden om [eiser sub 1] c.s. te waarschuwen dat de termijn, waarbinnen het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen, zou gaan verstrijken. Evenmin was [gedaagde] gehouden om [eiser sub 1] c.s. te adviseren om het financieringsvoorbehoud in te roepen. Op de derde plaatst stelt [gedaagde] dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., omdat [eiser sub 1] c.s. onvolledige informatie heeft verstrekt. Ten slotte betwist [gedaagde] het causale verband tussen de gestelde tekortkoming en de gevorderde schadevergoeding.
3.4. Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De kern van het geschil heeft betrekking op de vraag of [gedaagde] jegens [eiser sub 1] c.s. toerekenbaar is te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst van opdracht.
4.2. Het beroep op rechtsverwerking wordt als eerste beoordeeld, omdat dit verweer het verste strekt. [gedaagde] stelt dat hij erop kon vertrouwen dat [eiser sub 1] c.s. hem niet meer zou aanspreken, omdat hij niet tijdig (pas vijf maanden nadat hij zelf door de verkopers aansprakelijk was gesteld) zou hebben geklaagd. Dit verweer faalt. Voor het aannemen van zodanig vertrouwen is enkel tijdsverloop niet toereikend, maar is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist (vgl. HR 24 april 1998, NJ 1998, 621). Gesteld noch gebleken is dat er sprake is van bijzondere omstandigheden. Evenmin bestaat er aanleiding om de klachttermijn in consumentenzaken analoog toe te passen op het onderhavige feitencomplex. De onderhavige vordering strekt tot vergoeding van schade op grond van het bepaalde in artikel 6:74 BW Pro. Op deze vordering is de gewone verjaringstermijn als bedoeld in artikel 3:310 BW Pro van toepassing. Het verweer dat [eiser sub 1] c.s. te laat heeft geklaagd cq zijn rechten heeft verwerkt wordt dan ook verworpen.
4.3. Beoordeeld dient dan ook te worden of [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst van opdracht. Als maatstaf voor het handelen van [gedaagde] heeft te gelden of hij bij zijn werkzaamheden de zorg van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur heeft betracht (artikel 7:401 BW Pro). Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur kan onder meer verwacht worden dat hij de nodige vakkennis heeft en dat hij er blijk van geeft oog te hebben voor de gerechtvaardigde belangen van zijn opdrachtgever.
4.4. Met [eiser sub 1] c.s. is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht. Na ontvangst van de brief van 27 november 2007 van SNS wist [gedaagde] dat SNS nog niet haar definitieve akkoord had gegeven op de financieringsaanvraag van [eiser sub 1] c.s. Zelfs indien [gedaagde] erop kon en mocht vertrouwen dat de financiering rond zou komen, had hij, gelet op het financiële risico dat [eiser sub 1] c.s. liep, voor de goede orde (nogmaals) verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud dienen te vragen. Voor zo ver [gedaagde] van mening is dat het bewaken van de termijn van het financieringsvoorbehoud niet tot de taak van een hypotheekadviseur behoort, lag het - gelet op zijn eerdere bemoeienis met de verlenging van de termijn - wel op zijn weg om [eiser sub 1] c.s. expliciet op het mogelijke risico te wijzen. In dat geval had [eiser sub 1] c.s. de keuze gehad om verlenging te vragen dan wel een tijdig beroep te doen op de ontbindende voorwaarde. Door het nalaten van [gedaagde] is [eiser sub 1] c.s. deze mogelijkheid ontnomen. In het licht van de geschetste feiten en omstandigheden heeft [gedaagde] niet gehandeld als van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur verwacht kon worden.
4.5. Nu geoordeeld is dat [gedaagde] toerekenbaar te kort is geschoten, is [gedaagde] in beginsel schadeplichtig. Dit heeft tot gevolg dat het beroep op eigen schuld beoordeeld dient te worden. [gedaagde] stelt dat de schade het gevolg is van het feit dat [eiser sub 1] c.s. verzwegen heeft dat zijn echtgenote twee maanden met onbetaald verlof zou gaan.
4.6. Zelfs indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat [eiser sub 1] c.s. dit niet heeft verteld aan [gedaagde], faalt dit verweer. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
Op de eerste plaats is onduidelijk of dit enkele feit heeft geleid tot afwijzing van de financieringsaanvraag. Uit de brief van SNS (productie 17 aan de zijde van [eiser sub 1] c.s.) volgt immers dat de belangrijkste reden om de financieringsaanvraag af te wijzen - dit staat overigens los van de vraag of een reeds door de klant geaccepteerde offerte alsnog door de bank kan worden ingetrokken - is gelegen in het feit dat de aangeleverde stukken niet conveniërend zijn. Daarnaast zijn er aldus SNS essentiële gegevens niet verstrekt. Zonder nadere toelichting die evenwel ontbreekt, is onduidelijk welke gegevens SNS bedoelt. Wat hier verder ook van zij, [gedaagde] was degene die steeds (namens [eiser sub 1] c.s.) de benodigde documenten aan SNS heeft verzonden. Dit impliceert dat hij de beschikking heeft gehad over deze documenten en aldus heeft kunnen controleren. Zo wist of kon [gedaagde] redelijkerwijs weten dat [eiser sub 1] pas twee jaar zelfstandig ondernemer was en dat dit bij een financieringsaanvraag problemen kan geven. Ook had [gedaagde] redelijkerwijs kunnen zien dat de werkgeversverklaring en/of de arbeidsovereenkomst van [eiser sub 2] mogelijk vragen zouden kunnen oproepen. Het lag op de weg van [gedaagde] om bij [eiser sub 1] c.s. navraag te doen zodat hij bij de gevraagde documenten een adequate toelichting had kunnen geven. Van een professionele hypotheekadviseur kan naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs verwacht worden dat hij de vereiste documenten ten behoeve van een financieringsaanvraag zorgvuldig controleert en bij onduidelijkheden bij zijn opdrachtgever navraag doet. Uit de geschetste gang van zaken kan worden afgeleid dat [gedaagde] (ook) op dit punt te kort is geschoten. Tegen deze achtergrond faalt dan ook het beroep op eigen schuld.
4.7. Voorts betwist [gedaagde] het causale verband tussen de tekortkoming en de gestelde schade. Ook dit verweer wordt verworpen, nu [gedaagde] geen feiten heeft gesteld, die, mits juist, kunnen leiden tot de conclusie dat indien hij niet te kort zou zijn geschoten, [eiser sub 1] c.s. geen beroep zou hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. De enkele stelling dat [eiser sub 1] c.s. het huis heel graag wilde kopen, leidt niet tot een ander oordeel. [eiser sub 1] c.s. wist immers dat hij zonder financiering het huis niet kon kopen. Het bestaat dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat [eiser sub 1] c.s. bereid was het risico te lopen op het verbeuren van een (aanzienlijke) boete.
4.8. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] gehouden is [eiser sub 1] c.s. te vrijwaren.
4.9. [gedaagde] wordt, nu hij in het ongelijk is gesteld, in de kosten van de procedure veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] c.s. te betalen datgene waartoe [eiser sub 1] c.s. jegens [A] is veroordeeld of veroordeeld mocht worden met inbegrip van de kostenveroordeling;
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de vrijwaring, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. begroot op € 989,98, waarvan € 904,00 voor salaris advocaat;
5.3. verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2011.?