Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handel en kanton
Handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 287286 / HA ZA 10-1219
Vonnis van 6 juli 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VF HYPOTHEEK SERVICES BV,
thans geheten Vesting Finance Servicing BV,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat: mr. P. van der Mersch te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TAXATHEEK BAARN BV,
gevestigd te Soest,
gedaagde,
procesadvocaat: mr. J.M. van Noort te Utrecht,
behandelend advocaat: mr. M. Jongkind te Rotterdam.
Partijen zullen hierna VFH en Taxatheek genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 september 2010;
- het proces-verbaal van comparitie van 10 januari 2011;
- de akte houdende overlegging productie van VFH.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Taxatheek heeft in oktober 2006 in opdracht van mevrou[A] een taxatierapport opgemaakt met betrekking tot het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik en bewoning van de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning). In het rapport heeft Taxatheek de waarde van het object bij onderhandse verkoop, vrij van huur en gebruik, getaxeerd op EUR 355.000,00. De executiewaarde, vrij van huur en gebruik, is bij die gelegenheid getaxeerd op EUR 319.500,00.
2.2. [A], [B] en [C] (hierna te noemen: [A] c.s.) hebben bij notariële akte van 27 juni 2007 een recht van eerste hypotheek verstrekt aan Sparck Hypotheken B.V. (hierna te noemen: Sparck) tot een bedrag van EUR 319.000,00.
2.3. Ten behoeve van een voorgenomen executieveiling heeft makelaarskantoor Draijer
in opdracht van Sparck in mei 2008 een taxatierapport opgemaakt met betrekking tot de woning. In dit rapport taxeert Draijer de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, op EUR 247.500,00, de executiewaarde, vrij van huur en gebruik, op EUR 210.000,00. In verhuurde staat taxeert Draijer het object bij onderhandse verkoop op EUR 212.500,00 en bij executie op EUR 187.500,00.
2.4. De woning aan de [adres] is op 16 juni 2008 executoriaal verkocht voor een bedrag van EUR 251.000,00.
2.5. Makelaars en vastgoedadviseurs Delta State heeft in opdracht van Sparck bij taxatierapport van 8 september 2008 taxatiewaarden aan Sparck opgegeven voor de woning in oktober 2006 en per mei 2008. De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, bedroeg in oktober 2006 volgens Delta State EUR 265.000,00, de executiewaarde EUR 235.000,00. Per mei 2008 bedroegen deze waarden respectievelijk EUR 280.000,00 en EUR 245.000,00.
2.6. VFH, eiseres, heeft de vordering overgenomen van Sparck.
3. Het geschil
3.1. Na wijziging van eis vordert VFH – samengevat – veroordeling van Taxatheek tot betaling van EUR 46.003,68, te vermeerderen met rente en kosten.
Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat Taxatheek onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door de waarde van de woning onjuist, en in het bijzonder te hoog, te taxeren terwijl zij wist dat haar taxatie door een financier zou worden gebruikt bij de beoordeling van een aanvraag voor een geldlening met de woning als onderpand. Taxatheek heeft verzuimd de zorgvuldigheid jegens VFH te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, terwijl Sparck erop mocht vertrouwen dat Taxatheek die zorgvuldigheid wel zou betrachten. VFH stelt dat de taxatie dusdanig onjuist is dat een redelijk handelend taxateur niet tot deze taxatie had kunnen en mogen komen.
3.2. VFH vordert vergoeding van schade die zij stelt te hebben geleden door het handelen van Taxatheek. Deze schade bestaat uit het tekort dat na de executieveiling bestond, verminderd met betalingen die Sparck, dan wel VFH sindsdien heeft ontvangen. Uit de als productie overgelegde afrekening van notariskantoor Spier & Hazenberg blijkt dat dit tekort na de executieveiling EUR 99.552,88 bedroeg. Op grond van loonbeslag op de inkomens van [C] en [B] is een bedrag van EUR 21.672,99 verkregen. Voorts is na bemiddeling van de Gemeentelijke Kredietbank Amsterdam van [C] ter finale kwijting een bedrag van EUR 26.969,34 verkregen. De gestelde schade bedroeg op 15 maart 2010 EUR 50.910,55, aldus VFH. Tijdens de comparitie heeft VFH haar eis verminderd tot EUR 46.003,68.
3.3. Taxatheek voert verweer en concludeert tot het niet ontvankelijk verklaren van VFH in haar vorderingen althans tot het afwijzen ervan.
Taxatheek betwist onrechtmatig te hebben gehandeld. Zij weerspreekt de stelling van VFH dat sprake is van strijd met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Ook weerspreekt Taxatheek het gestelde causaal verband tussen een deel van de geleden schade en de gestelde onrechtmatige daad van Taxatheek. Ten slotte doet Taxatheek een beroep op eigen schuld van VFH.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. VFH heeft bij akte van 26 januari 2011 als productie een akte overgelegd waaruit de overdracht van de vordering van Sparck op Taxatheek blijkt. Taxatheek heeft bij rolbericht van 8 februari 2011 verklaard af te zien van het indienen van een antwoordakte. De rechtbank maakt uit het voorgaande op dat Taxatheek niet langer betwist dat de vordering door Sparck aan VFH is overgedragen en dat zij haar beroep op niet-ontvankelijkheid niet langer handhaaft. De rechtbank zal de zaak inhoudelijk behandelen en beslissen.
4.2. Vooropgesteld wordt dat artikel 6:145 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat ingeval van overdracht van een vordering de verweermiddelen van de schuldenaar in stand blijven. Zodoende komen de verweermiddelen die Taxatheek ten dienste stonden tegen Sparck – met uitzondering van onder meer een beroep op matiging ex artikel 6:109 BW Pro – Taxatheek ook toe tegen VFH.
4.3. VFH legt aan haar vordering ten grondslag dat Taxatheek niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar mocht worden verwacht doordat de door Taxatheek getaxeerde onderhandse verkoopwaarde 34% en de executiewaarde 36% boven de door Delta State getaxeerde waarden ligt. Bij dagvaarding voert VFH aan dat door ter zake deskundigen een marge van 10% voor courante objecten aanvaardbaar wordt geacht. VFH stelt voorts dat Taxatheek de onderhandse verkoopwaarde van de woning per oktober 2006 redelijkerwijs niet hoger heeft mogen taxeren dan EUR 265.000,00 en de executiewaarde redelijkerwijs niet hoger dan EUR 235.000,00.
Taxatheek stelt hier tegenover dat het verschil tussen de door haar getaxeerde executiewaarde en de gerealiseerde executiewaarde 27,2% bedraagt. Dit percentage valt volgens haar binnen de in de praktijk van de taxatieleer in algemene zin toegestane bandbreedte van ongeveer 25% van de getaxeerde waarde uit het taxatierapport.
4.4. Ter beoordeling ligt voor de vraag of Taxatheek als taxateur bij de uitvoering van de door [A] gegeven opdracht onrechtmatig jegens VFH heeft gehandeld. Voor beantwoording van de vraag of een beroepsbeoefenaar onrechtmatig heeft gehandeld dient, zoals partijen terecht aanvoeren, beoordeeld te worden of de beroepsbeoefenaar in de gegeven omstandigheden de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Voor zover komt vast te staan dat Taxatheek niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht, levert dit een toerekenbare onrechtmatige daad op. Als door een als onrechtmatige daad aan te merken gedraging een risico ter zake van het ontstaan van schade in het leven is geroepen en dit risico zich vervolgens verwezenlijkt, is daarmee het causaal verband tussen die gedraging en de aldus ontstane schade in beginsel gegeven. Het is dan aan degene die op grond van die gedraging wordt aangesproken, in dit geval Taxatheek, om te stellen en te bewijzen dat die schade ook zonder die gedraging zou zijn ontstaan.
4.5. Voor zover VFH aan haar vordering ten grondslag legt dat Taxatheek niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar mocht worden verwacht door de onderhandse verkoopwaarde 34% en de executiewaarde 36% boven de door Delta State getaxeerde waarden te taxeren, overweegt de rechtbank als volgt.
De rechtbank merkt op dat door partijen drie verschillende methoden worden gehanteerd ter onderbouwing van hun stellingen. De eerste methode betreft de methode die VFH hanteert. VFH neemt bij haar berekening kennelijk – een uitwerking van deze berekening ontbreekt – de taxatiewaarden van Delta State als uitgangspunt door het procentuele verschil uit te drukken als zouden de taxatiewaarden als vastgesteld door Taxatheek een waardevermeerdering betekenen ten opzicht van de (lagere) taxatie door Delta State. VFH berekent de door haar genoemde percentages van 34% en 36% door EUR 355.000,00 te delen door EUR 265.000,00 (onderhandse verkoopwaarde) en door EUR 319.500,00 te delen door EUR 235.000,00 (executiewaarde). Overigens dient op dit punt te worden opgemerkt dat, als de taxatiewaarden als door Taxatheek vastgesteld als uitgangspunt worden genomen, de taxatiewaarden die Delta State heeft vastgesteld 25,35% (EUR 265.000,00 / EUR 355.000,00; onderhandse verkoopwaarde) en 26,45% (EUR 235.000,00 / EUR 319.500,00; executiewaarde) lager zijn dan die van Taxatheek.
4.6. Taxatheek betoogt dat het verschil tussen de door haar getaxeerde executiewaarde en de gerealiseerde executieopbrengst 27,2% bedraagt, daarbij – naar de rechtbank aanneemt – de door haar vastgestelde taxatiewaarde als uitgangspunt nemend door EUR 319.500 te delen door EUR 251.000,00. Deze door Taxatheek gehanteerde methode is de tweede methode.
4.7. Voor zover partijen hun stellingen bedoeld hebben te schragen door een beroep te doen op de taxatieleer zoals deze (kennelijk) door G.G.M. ten Have is beschreven in zijn boek Taxatieleer lag het, omdat de door partijen genoemde taxatieleer geen algemene ervaringsregel is in de zin van artikel 149 lid 2 van Pro het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering, op hun weg de rechtbank nader te informeren over deze taxatieleer. In de dagvaarding, de conclusie van antwoord en ter comparitie zijn door partijen geen eensluidende percentages genoemd. Evenmin hebben partijen een afschrift van de betreffende passages uit het boek van deze Ten Have overgelegd noch hebben zij inzicht verschaft in de te hanteren percentages en berekeningsmethode. Deze taxatieleer is de derde methode die partijen in hun debat hebben genoemd.
4.8. Gelet op het voorgaande kan vooralsnog niet worden vastgesteld of al dan niet sprake is van een onaanvaardbare overschrijding van in de onroerend goedmarkt gangbare bandbreedtes en marges. Partijen hanteren diverse berekeningsmethoden en spreken daarbij over zowel bandbreedtes ten opzichte van waarden uit het taxatierapport, als over bandbreedtes ten opzicht van het gewogen gemiddelde van de taxaties. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk is op welke wijze deze bandbreedtes en marges berekend dienen te worden en welke berekeningsmethode gehanteerd moet worden bij de beoordeling van het geschil. Partijen zullen in de gelegenheid gesteld worden om bij akte na deskundigenbericht op deze kwesties in te gaan. Met name dienen zij zich uit te laten over de te hanteren berekeningsmethode en, als partijen overeenstemming bereiken over de toepassing van de taxatieleer, over de taxatieleer, de bij de toepassing van die leer te hanteren percentages en de berekeningswijzen van de bandbreedtes en marges.
4.9. Taxatheek stelt dat Sparck rekening had moeten houden met de gewijzigde omstandigheden tussen het moment dat zij de taxatie verrichtte in oktober 2006 en het moment dat Sparck op 27 juni 2007 met [A] c.s. de geldleningsovereenkomst sloot. Volgens Taxatheek is sprake van eigen schuld.
De rechtbank begrijpt dit verweer aldus dat Taxatheek bedoeld heeft te stellen dat de waarde van de woning tussen de taxatie en het sluiten van de geldleningsovereenkomst is veranderd. Dit verweer kan niet slagen als het wordt geplaatst in de sleutel van de door Taxatheek aangevoerde daling van de huizenprijzen tussen het eerste kwartaal van 2006 en het vierde kwartaal van 2009. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, dient bij de beoordeling als uitgangspunt te worden genomen de wijze waarop en de zorgvuldigheid waarmee Taxatheek in oktober 2006 de taxatiewaarden heeft vastgesteld. VFH voert terecht aan dat de handelswijze van Taxatheek beoordeeld dient te worden per oktober 2006 en dat sindsdien gewijzigde marktomstandigheden niet relevant zijn voor de vraag of Taxatheek een beroepsfout heeft gemaakt. Immers brengen de gewijzigde marktomstandigheden na oktober 2006 niet mee dat deze omstandigheden invloed hebben uitgeoefend op de vaststelling van de taxatiewaarden door Taxatheek in oktober 2006.
4.10. Partijen twisten verder over de juistheid van de taxatiewaarden zoals deze door Delta State zijn vastgesteld en de wijze waarop Delta State het taxatieonderzoek heeft verricht. Taxatheek voert aan dat de taxatie van Delta State te laag is en onbegrijpelijk is nu zij enerzijds spreekt over een dalende en anderzijds over een stijgende markt. Voorts heeft Delta State referentieobjecten gebruikt die medio oktober 2006 nog niet bestonden en heeft zij verklaard dat Taxatheek goed werk heeft verricht, aldus Taxatheek. Taxatheek heeft bij conclusie van antwoord een aantal plattegronden en bouwtekeningen als producties overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat Delta State er ten onrechte van is uitgegaan dat het referentieobject aan de [adres] en de woning een gelijk oppervlak hebben. Taxatheek wijst er in dit verband onder meer op dat de woning een uitbouw heeft van 17 m2 en daardoor beschikt over een groter dakterras.
Voorts betoogt Taxatheek dat het appartement aan de [adres] dat zij als referentieobject heeft gebruikt slechts 46 m2 woonoppervlakte op de begane grond telt, terwijl de getaxeerde woning beschikt over een oppervlakte van 96 m2.
Taxatheek wijst er verder op dat de door Delta State gebruikte referentieobjecten tussenwoningen betroffen, terwijl de door Taxatheek getaxeerde woning een hoekwoning betreft die zich door haar ligging positief onderscheidt van de tussenwoningen. Op grond van – onder meer deze verschillen – moet volgens Taxatheek worden aangenomen dat zij in redelijkheid tot de door haar getaxeerde waarden heeft kunnen komen.
4.11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat Taxatheek de stellingen van VFH met betrekking tot het taxatierapport van Delta State voldoende gemotiveerd heeft weersproken, zodat de juistheid van deze stellingen vooralsnog niet kan worden aangenomen. De rechtbank is van oordeel dat ter beantwoording van de vraag of Taxatheek bij het opstellen van haar taxatierapport heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur een onderzoek door een deskundige noodzakelijk is. De rechtbank heeft, alvorens nader te beslissen, behoefte aan deskundige voorlichting over de volgende vragen:
1. Wat waren de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik en bewoning van de woning aan de [adres], op of omstreeks 16 oktober 2006?
2. Wat waren de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik en bewoning van de woning aan de [adres], op of omstreeks 27 juni 2007?
3. Wat was volgens u de reële executiewaarde van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik en bewoning van de woning aan de [adres], op of omstreeks 17 juni 2008?
4. Kunt u een oordeel vormen over de marktontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt in de periode oktober 2006 tot en met juni 2008 in Amsterdam Zuid-Oost?
Zo ja, kunt u aangeven in welke mate en op welke wijze deze marktontwikkelingen invloed kunnen hebben uitgeoefend op de executiewaarde van de woning in juni 2008?
5. Hebt u overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?
4.12. Alvorens een of meerdere deskundigen te benoemen, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte, VFH als eerste, uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen, over zijn of hun deskundige hoedanigheid en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
Als partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), moeten zij in hun akten aangeven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.
4.13. De rechtbank ziet in de bewijslastverdeling aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door VFH moeten worden betaald.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verwijst de zaak naar de rol van woensdag 20 juli 2011 voor het nemen van een akte als bedoeld onder r.o. 4.11 en r.o. 4.12. door VFH; Taxatheek kan met inachtneming van eenzelfde termijn van vier weken bij akte op de akte van VFH reageren,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2011.