Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 10/2438
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser,
gemachtigde: J.C. Smalbroek
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Woerden, verweerder
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 28 februari 2010 is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak Vijzelmolenlaan 4 te Woerden (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 3.896.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2009. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt, welk bezwaar verweerder bij uitspraak van 24 juni 2010 (verzonden op 25 juni 2010) ongegrond heeft verklaard. Hiertegen heeft eiser beroep ingesteld.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 9 juni 2011, waar eiser zonder bericht niet is verschenen. Verweerder is in persoon verschenen (P.H.M. Verhoef), bijgestaan door C.E.W. van Iperen (taxateur).
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
2.2 Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Hiertoe heeft hij aangevoerd dat de door verweerder gemaakte vergelijking met het pand Vijzelmolenlaan 8B niet reëel is, omdat deze qua vloeroppervlakte en bouwjaar niet vergelijkbaar is. Het bouwjaar van dit object is 1996 en gedeeltelijk 2007 en het object heeft een vloeroppervlakte van 1.284 m2. Naar de mening van eiser dienen de waarden zoals die uit de landelijke onderzoeksrapporten volgen als referentiewaarden te worden gehanteerd. Daarnaast heeft eiser aangevoerd dat in de berekening van de kapitalisatiefactor met 10 maanden leegstand wordt gerekend. Deze periode is volgens eiser te kort, omdat de onroerende zaak inmiddels 7 jaar leeg staat. Ten slotte heeft eiser een taxatierapport van DTZ Zadelhoff overgelegd, waarin tot een onderhandse verkoopwaarde van € 2.570.000,- wordt geconcludeerd.
2.3 Nu eiser de waardevaststellingen door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per
1 januari 2009 - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
2.4 Verweerder heeft de WOZ-waarden van de objecten bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is een vergelijkingsmethode die met name wordt toegepast op niet-woningen. De huurwaarde van de objecten wordt daarbij vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De door verweerder gehanteerde huurwaarde is afgeleid uit verkoop- en verhuurtransacties van vergelijkbare niet-woningen. De huurwaarde wordt bepaald door de oppervlakte van de objecten te vermenigvuldigen met de huurprijs per vierkante meter per jaar. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit de beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt van een vergelijkbare niet-woning, waarvan een verkoopprijs rond de waardepeildatum 1 januari 2009 bekend is, de huurwaarde getaxeerd. Vervolgens wordt de verkoopprijs door de huurwaarde gedeeld, hetgeen de kapitalisatiefactor oplevert. Hierbij wordt rekening gehouden met het basisrendement, een opslagpercentage wegens onderhoud, een opslagpercentage voor te maken exploitatielasten (beheer, belastingen, verzekeringen) en een opslagpercentage voor het leegstandsrisico.
2.5 Verweerder heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft daartoe een taxatierapport overgelegd van C.E.W. van Iperen. Blijkens dit taxatierapport gaat het om een kantorencomplex gelegen op het bedrijven- en kantorencentrum Middelland te Woerden. De onroerende zaak heeft een vloeroppervlakte van 3.280 m2 verdeeld over 4 bouwlagen (drie verdiepingen) van 820 m². De verdiepingen zijn eventueel afzonderlijk te verhuren. De onroerende zaak is gebouwd in 1990. Aan de onroerende zaak is per bouwlaag een huurprijs toegekend van respectievelijk € 124,-, € 114,- € 104,- en € 94,- per vierkante meter, waardoor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter € 109,- bedraagt. Aan de onroerende zaak is een kapitalisatiefactor van 10,9 toegekend. Dit heeft voor de onroerende zaak geleid tot een taxatiewaarde van € 3.896.000,-.
2.6 In het taxatierapport zijn twee vergelijkingsobjecten opgenomen, te weten het kantorencomplex gelegen aan de Bleek 10 te Woerden en het kantorencomplex gelegen aan de Houttuinlaan 4 en 4a te Woerden.
Het eerste vergelijkingsobject, de Bleek 10, heeft een vloeroppervlakte van 2.090 m2, is gebouwd in 1990, heeft een gemiddelde huurwaarde per vierkante meter van € 119,- en een totale huurwaarde van € 248.710,-. De staat van onderhoud is redelijk tot goed. Dit pand is op 15 januari 2009 verkocht voor € 2.750.000,-. De bruto huurwaardekapitalisatiefactor is: € 2.750.000,- / € 248.710,- = 11 (afgerond).
Het tweede vergelijkingsobject, Houttuinlaan 4 en 4a, heeft een vloeroppervlakte van 2.618 m2, is gebouwd in 1988, heeft een huurwaarde tussen de € 88,- en € 100,- per vierkante meter en een totale huurwaarde van € 241.243,-. De staat van onderhoud is redelijk tot goed. Dit pand is op 2 juli 2008 verkocht voor € 3.075.000,-. De bruto huurwaardekapitalisatiefactor is € 3.075.000,- / € 241.243,- = 12,7 (afgerond).
2.7 De rechtbank ziet onvoldoende reden om te oordelen dat de door verweerder berekende huurwaarde van de onroerende zaak te hoog is. Verweerder heeft de door hem vastgestelde huurwaarde op basis van verhuurtransacties gemotiveerd onderbouwd met de genoemde panden. De rechtbank is niet gebleken dat verweerder daarbij onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd. Deze vergelijkingsobjecten geven een goede weerspiegeling van het waardeniveau van de onroerende zaak van eiser naar de waardepeildatum 1 januari 2009. Deze beide panden zijn rond de waardepeildatum verkocht, zijn van een vergelijkbaar bouwjaar als de onroerende zaak, liggen in de omgeving van de onroerende zaak en zijn qua oppervlakte ook vergelijkbaar met de onroerende zaak. De beroepsgrond van eiser dat een vergelijking met het pand [adres] niet reëel is, behoeft gelet op de twee andere door verweerder toegevoegde vergelijkingsobjecten zoals onder 2.6 is besproken, geen bespreking meer. De rechtbank stelt verder vast dat eiser op de door verweerder in beroep genoemde vergelijkingsobjecten niet meer heeft gereageerd.
2.8 Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat, gelet op het afwerkingsniveau van de onroerende zaak en het feit dat de onroerende zaak in kleine(re) eenheden kan worden verhuurd, het leegstandsrisico van de onroerende zaak beperkt is. Ten aanzien van het feit dat het pand inmiddels zeven jaar leeg staat heeft verweerder ter zitting aangegeven dat dit een voor de regio Woerden ongebruikelijke situatie is. Verweerder heeft aangegeven niet te weten wat de oorzaak van deze lange periode van leegstand is, maar dat de feitelijke leegstand op zichzelf geen reden is om de huurwaardekapitalisatiefactor te verlagen, omdat de leegstand ook kan worden veroorzaakt door bepaalde keuzes van eiser, bijvoorbeeld ten aanzien van een bepaald te behalen rendement. Aangezien eiser de nadere onderbouwing en toelichting van verweerder ten aanzien van het gehanteerde leegstandrisico niet heeft bestreden en de rechtbank niet is gebleken dat verweerder onjuiste uitgangspunten heeft gehanteerd, ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met het leegstandsrisico.
2.9 Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak niet hoger is dan de economische waarde van het object op de waardepeildatum. Het door eiser overgelegde taxatierapport van DTZ Zadelhoff maakt dat niet anders. Uit die rapportage valt niet af te leiden dat de gestelde waarde is verkregen door een vergelijking met verkoop- en verhuurtransacties van vergelijkbare niet-woningen. De rechtbank kent daarom meer gewicht toe aan het door verweerder overgelegde taxatierapport.
2.10 Hetgeen door eiser in beroep is aangevoerd, kan niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.R. van Es-de Vries als voorzitter en mr. T. Pavicevic en mr. J.W. Veenendaal als leden, en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2011.
De griffier: De voorzitter:
mr. A.R. Scharrenborg mr. J.R. van Es-de Vries
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.