Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 750649 UC EXPL 11-6760 MT/4253
vonnis d.d. 28 september 2011
inzake
[eiser],
zonder vaste woon- of verblijfplaats,
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.J. Weldam,
tegen:
de stichting
De woningcorporatie Stichting De Seyster Veste,
gevestigd te Zeist,
verder ook te noemen Seyster Veste,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 20 juli 2011.
Partijen hebben voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 16 september 2011. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft van Stichting Portaal met ingang van 1 juli 1994 samen met zijn echtgenote de eengezinswoning aan de [adres] te [plaats] gehuurd.
2.2. Bij vonnis in kort geding van 26 juni 2003 heeft de kantonrechter te Utrecht de door Stichting Portaal gevorderde ontruiming van voornoemde woning geweigerd. Tegen dit vonnis heeft Stichting Portaal hoger beroep ingesteld.
2.3. Bij arrest van 11 november 2003 heeft het gerechtshof Amsterdam het vonnis van de kantonrechter van 26 juni 2003 vernietigd en [eiser] veroordeeld om binnen zeven dagen na de betekening van het arrest de woning te ontruimen.
2.4. Bij vonnis in kort geding van 11 november 2003 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Utrecht de door Portaal aangezegde tenuitvoerlegging van het arrest van 11 november 2003 geschorst tot 25 november 2003 en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. Stichting Portaal is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan.
2.5. Bij arrest van 13 mei 2004 heeft gerechtshof Amsterdam het vonnis van 11 november 2003 van de voorzieningenrechter vernietigd, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, en [eiser] in de kosten van het geding in eerste aanleg alsmede in de kosten van hoger beroep veroordeeld.
2.6. [eiser] heeft van Seyster Veste met ingang van 19 december 2003 de woning aan de [adres 2] te [plaats 2] gehuurd.
2.7. Bij vonnis in kort geding van 11 juli 2008 heeft de kantonrechter te Utrecht de door Seyster Veste gevorderde ontruiming van die woning toegewezen per 1 oktober 2008. [eiser] is tegen dit vonnis in hoger beroep gegaan.
2.8. Bij arrest van 30 september 2008 heeft het gerechtshof te Amsterdam het vonnis van de kantonrechter van 11 juli 2008 bekrachtigd.
2.9. Bij brief van 29 oktober 2008 heeft de Laatste Kanscommissie van de gemeente Zeist de aanvraag van [eiser] om in aanmerking te komen voor een laatste kans voor huisvesting bij een corporatie in de gemeente Zeist, afgewezen.
2.10. In het Laatste Kansbeleid Zeist, aldus vastgesteld door de stuurgroep Prestatieovereenkomst van 19 februari 2007 (verder: Laatste Kansbeleid), is onder het kopje ‘Aanleiding’ het volgende bepaald:
“(…)
Laatste kansbeleid is een benaming voor een werkwijze die de partijen hanteren bij mensen die een eerste keer hun woning zijn uitgezet na ontbinding van hun huurcontract en vervolgens opnieuw een beroep doen op de woningmarkt in Zeist. In grote lijnen komt het beleid erop neer dat zulke huurders slechts één maal een laatste kans krijgen (ook wel tweede kans) om opnieuw voor een woning in aanmerking te komen. Wanneer zij vervolgens door hun handelen opnieuw worden uitgezet, is er geen derde kans meer. (…)”
2.11. Bij vonnis van 15 juli 2009 heeft de kantonrechter te Utrecht de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ten aanzien van de [adres 2] te [plaats 2] ontbonden.
3. De vordering en het verweer
3.1. [eiser] vordert veroordeling van Seyster Veste om met toepassing van het Laatste Kansbeleid een huurovereenkomst aan te bieden voor een woning uit haar bestand, zodra een passende- en in relatie tot het inkomen van [eiser] betaalbare woning beschikbaar komt, in elk geval binnen twee maanden na het te wijzen vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat Seyster Veste in gebreke blijft aan dat vonnis te voldoen, een gedeelte van een dag daaronder begrepen en met veroordeling van Seyster Veste in de kosten van de procedure.
3.2. [eiser] legt aan zijn vordering primair ten grondslag dat Seyster Veste toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de uit de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst dan wel uit het Laatste Kansbeleid voortvloeiende verplichtingen althans subsidiair dat Seyster Veste jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door na te laten met toepassing van het Laatste Kansbeleid een nieuwe huurovereenkomst aan [eiser] aan te bieden.
3.3. Seyster Veste voert gemotiveerd verweer. Seyster Veste voert aan dat uit de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst dan wel het Laatste Kansbeleid geen rechtens afdwingbare verplichting tot het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst aan [eiser] voor Seyster Veste voortvloeit. Verder voert zij aan dat de afwijzing van de laatste kans op goede gronden is gebeurd. Tot slot voert zij aan dat aan de toewijzing van de vordering van [eiser] het ontbreken van de daarvoor vereiste huisvestingsvergunning in de weg staat.
4. De beoordeling
Huurovereenkomst
4.1. Uit de stellingen van [eiser] begrijpt de kantonrechter dat hij primair nakoming vordert van de op Seyster Veste rustende verplichting tot het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst aan [eiser]. Ten eerste dient de vraag te worden beantwoord welke verbintenis van Seyster Veste daaraan ten grondslag ligt.
4.2. De kantonrechter stelt voorop dat [eiser] zich ten aanzien van de gestelde verbintenis niet heeft beroepen op een specifieke bepaling in de huurovereenkomst die tussen partijen heeft bestaan. In dezen wordt volledigheidshalve overwogen dat de huurovereenkomst tussen Seyster Veste en [eiser] bij onherroepelijk vonnis van 15 juli 2009 ontbonden is waarmee Seyster Veste niet langer gehouden is het gehuurde aan [eiser] ter beschikking te stellen. Van belang in dit kader is artikel 6:248 BW Pro lid 1 dat bepaalt dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft maar ook die welke naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. In dat kader heeft [eiser] gesteld dat tussen partijen een huurovereenkomst bestond en dat uit die contractuele relatie voortvloeit dat Seyster Veste verplicht is een nieuwe huurovereenkomst aan [eiser] aan te bieden in het kader van het Laatste Kansbeleid. Daarbij heeft [eiser] gewezen op de maatschappelijke rol die een verhuurder van sociale woonruimte als Seyster Veste vervuld.
4.3. Voor zover [eiser] met die stellingen heeft bedoeld een beroep te doen op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in voormeld artikel overweegt de kantonrechter als volgt. Bij het aangaan van overeenkomsten staat het beginsel van contractsvrijheid voorop. De maatschappelijke positie van een partij kan daarbij een beperkende rol spelen, hetgeen de kantonrechter bij een woningcorporatie als Seyster Veste in beginsel ook aanneemt. Door [eiser] is echter onvoldoende gesteld en onderbouwd waarom in dit geval de contractsvrijheid door die maatschappelijke positie zodanig zou worden beperkt dat Seyster Veste verplicht zou zijn aan [eiser] een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. Die beperking gaat bovendien niet zo ver dat het Seyster Veste niet zou zijn toegestaan bepaald beleid te voeren en rangordes, mede ingegeven door de Huisvestingswet, te hanteren bij het toewijzen van woningen aan huurders die in aanmerking voor woningen uit de sociale sector. Seyster Veste heeft in het kader van haar maatschappelijke positie onder meer het Laatste Kansbeleid in samenwerking met de gemeente en de overige woningcorporaties in Zeist opgesteld. Tegen dit beleid als zodanig heeft [eiser] op geen enkele wijze bezwaar gemaakt.
Laatste Kansbeleid
4.4. [eiser] heeft ook een rechtstreeks beroep gedaan op de bepalingen uit dit Laatste Kansbeleid. Het Laatste Kansbeleid is een stelsel van afspraken dat de uitwerking vormt van de op 21 juni 2005 gesloten prestatieovereenkomst tussen de gemeente Zeist enerzijds en de drie actieve woningcorporaties in die gemeente, waaronder Seyster Veste, anderzijds. In beginsel schept een overeenkomst alleen verbintenissen voor diegenen die partij zijn bij de overeenkomst. Vast staat dat [eiser] geen partij is bij die overeenkomst. Weliswaar kunnen huurders die uit hun woning zijn gezet op grond van dit beleid een aanvraag doen tot toepassing van het Laatste Kansbeleid maar dat betekent nog niet dat aan hen ook een persoonlijk (vorderings)recht toekomt. De kantonrechter acht hierbij tevens van belang dat onder het kopje ‘Status van dit laatste kansbeleid’ in het Laatste Kansbeleid is opgenomen dat deze regeling van de corporaties en de gemeente geldt naast de wettelijke regels uit het Burgerlijk Wetboek en de huisvestingsverordening en dat in aanmerking komen voor het Laatste Kansbeleid geen recht is, maar een gunst. Naar het oordeel van de kantonrechter is aldus ook geen sprake van een derdenbeding in de zin dat partijen bedoeld hebben een dergelijk zelfstandig vorderingsrecht aan (ex-)huurders jegens de woningcorporatie(s) te verlenen als bedoeld in artikel 6:253 BW Pro. Het Laatste Kansbeleid als zodanig kan dus geen grondslag vormen voor de vordering van [eiser].
4.5. De kantonrechter concludeert dat op grond van het bovenstaande aan de zijde van Seyster Veste geen sprake is van een verbintenis waarvan [eiser] nakoming kan vorderen.
Onrechtmatige daad
4.6. Subsidiar stelt [eiser] dat Seyster Veste een onrechtmatige daad heeft gepleegd door hem geen nieuwe huurovereenkomst aan te bieden in het kader van het Laatste Kansbeleid. De vraag die in dit verband moet worden beantwoord is welke gedraging van Seyster Veste maakt dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser]. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] op dit punt onvoldoende heeft gesteld en overweegt hiertoe het volgende.
4.7. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eiser] dat hij in feite wenst op te komen tegen de beslissing tot afwijzing van de Laatste Kanscommissie. Nog daargelaten de vraag in hoeverre een eventueel onrechtmatig handelen van de Laatste Kanscommissie bij de afwijzing van het verzoek van [eiser] is toe te rekenen aan Seyster Veste is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de Laatste Kanscommissie zodanig onzorgvuldig heeft gehandeld jegens [eiser] dat sprake is van een onrechtmatige daad.
4.8. De door [eiser] naar voren gebrachte inhoudelijke bezwaren tegen deze afwijzing maken dat oordeel niet anders. Door [eiser] is gesteld dat de beslissing van de Laatste Kanscommissie niet met voldoende redenen is omkleed alsmede dat de achterliggende overwegingen niet schriftelijk aan [eiser] bekend zijn gemaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter blijken de overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan de beslissing in voldoende mate uit de brief van 29 oktober 2008 van de Laatste Kanscommissie zelf.
4.9. De kantonrechter overweegt tot slot op grond van hetgeen in deze procedure is komen vast te staan omtrent de voorgeschiedenis van [eiser] dat hij niet aan de voorwaarden voor toepassing van het Laatste Kansbeleid voldoet, zodat ook om die reden de vordering niet toewijsbaar is. Zo blijkt uit dat Laatste Kansbeleid dat dit alleen geldt voor mensen die voor de eerste keer hun woning zijn uitgezet. Nu [eiser] eerder, in 2003, uit zijn woning is gezet voldoet hij dus niet aan dit criterium. [eiser] heeft in dit kader gesteld dat de eerdere ontruiming geen argument heeft gevormd voor de afwijzing door de Laatste Kanscommissie. Echter, in voormelde brief van 29 oktober 2008 staat als belangrijk argument voor de afwijzing genoemd het afwezig zijn van enige mate van schuldbesef of het uitzicht op verbetering, nu de uitzetting in [plaats 2] volgt op een eerdere uitzetting in [plaats]. De kantonrechter is van oordeel dat de brief van de commissie niet anders kan worden gelezen dat die eerdere ontruiming wel degelijk een belangrijke rol heeft gespeeld in de beslissing zodat deze stelling van [eiser] niet kan worden gevolgd.
[eiser] heeft verder nog gewezen op het feit dat die ontruiming meer dan vijf jaar voor de laatste ontruiming heeft plaatsgevonden, maar heeft nagelaten te stellen op grond waarvan dit zou leiden tot de conclusie dat deze eerdere ontruiming in het kader van de beslissing tot afwijzing van een laatste kans buiten beschouwing zou moeten blijven.
4.10. Op grond van het bovenstaande dient de vordering van [eiser] reeds te worden afgewezen. Dit houdt in dat de kantonrechter aan de behandeling van het verweer van Seyster Veste ten aanzien van de benodigde huisvestingsvergunning niet toekomt.
4.11. [eiser] zal de in ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure van Seyster Veste worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Seyster Veste worden tot op heden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 200,00).
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Seyster Veste, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 september 2011.