Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 10/2601
uitspraak van de enkelvoudige kamer
inzake
[eiser], wonende te [woonplaats],
eiser,
en
de Heffingsambtenaar van de Gemeente [P],
verweerder.
Inleiding
1.1 Bij beschikking van 9 maart 2010 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: het object) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 vastgesteld op € 735.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). Het daartegen door eiser gemaakte bezwaar is bij de uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2010 gegrond verklaard en is de waarde verlaagd en vastgesteld op € 706.000,-. Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
1.2. Het beroep is behandeld ter zitting van 4 maart 2011, waar eiser niet is verschenen. Namens verweerder is verschenen [A], werkzaam bij de Gemeente [P].
Overwegingen
2.1 Eiser heeft de waardevaststelling betwist en daartoe – kort samengevat – aangevoerd dat in vergelijking met de vorige waardepeildatum 1 januari 2008 er in eerste instantie een stijging van de WOZ-waarde van 55% was. In bezwaar is de WOZ-waarde met € 29.000,-, dat is nog geen 4%, naar beneden bijgesteld. Voorts heeft eiser betoogd dat hij een voorwaardelijke koopovereenkomst per 1 november 2010 heeft getekend voor een bedrag van € 650.000,-, onder de voorwaarde dat de koper zijn eigen huis ook verkoopt vóór die datum.
2.2 Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2.3 Nu eiser de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object per waardepeildatum - met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode toegepast en dient aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen het object en de referentiewoningen.
2.4. Verweerder heeft verwezen naar het taxatierapport van het object en de referentiewoningen opgemaakt door [A], WOZ-taxateur. De waarde van het object is blijkens dit taxatierapport op de waardepeildatum gesteld op
€ 706.000,-. Uit het rapport blijkt dat het gaat om een in 1890 gebouwd en in 1991 gerenoveerd appartement met een garage en berging. Verweerder heeft het object vergeleken met vier referentiewoningen, te weten [adres 2] te [woonplaats], verkocht op 31 maart 2009 voor € 740.000,-, [adres 3] te [woonplaats], verkocht op 6 oktober 2008 voor € 689.000,-, [adres 4] te [woonplaats], verkocht op 1 oktober 2008 voor € 468.000,- en [adres 5] te [woonplaats], verkocht op 3 maart 2008 voor
€ 567.500,-.
2.5 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met het object, zodat verweerder deze woningen als uitgangspunt bij de waardering heeft kunnen gebruiken. Het gaat om hetzelfde type woningen, namelijk appartementen, met een vergelijkbare ligging. Naar vaste jurisprudentie is het bij de gebruikte vergelijkingsmethode niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen woningen. Wel zal moeten blijken dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.
2.6 Uit het taxatierapport blijkt dat rekening is gehouden met de specifieke kenmerken van het object en de woningen. Deze onderlinge verschillen, zoals de staat van het onderhoud, het voorzieningenniveau, en de uitstraling zijn apart benoemd en gewaardeerd. Ook zijn de bijgebouwen en andere extra’s, zoals een parkeerplaats meegenomen in de berekening.
2.7 Met betrekking tot eisers bezwaar dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten opzichte van het vorig belastingjaar buitensporig is gestegen, overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Het enkele feit dat de WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2008 op € 475.000,- is vastgesteld, is daarom niet bepalend. Het stijgingspercentage alleen kan geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Een vergelijking met de eerder vastgestelde waarde, verhoogd met regionale of landelijke stijgingspercentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan voor de waardering niet als maatstaf worden gebruikt.
2.8 De ter zitting gedane mededeling van verweerder dat het object in september 2010 is verkocht voor een bedrag van
€ 700.000,- kan als extra onderbouwing dienen voor het feit dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het is verkocht in een periode waarin gesproken kan worden over dalende prijzen op de woningmarkt. Mede gezien dit feit is naar het oordeel van de rechtbank de waarde van het object per waardepeildatum niet hoger vastgesteld dan de waarde daarvan in het economisch verkeer per die datum.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. J.W. Veenendaal als rechter en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2011.
De griffier: De rechter:
mr. A.L. de Gier mr. J.W. Veenendaal
afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.